房地產(chǎn)會(huì)遭遇“泡沫之殤”嗎

林楠++樊清揚(yáng)

過(guò)去的第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)像打了雞血一般的“亢奮”，房?jī)r(jià)整體出現(xiàn)上漲，特別是一線城市漲幅嚇人，并逐步蔓延到二線城市，多個(gè)城市甚至出現(xiàn)了熬夜排隊(duì)搶房的現(xiàn)象。

進(jìn)入4月份之后，盡管一些城市有所降溫，但房?jī)r(jià)整體依然保持上升態(tài)勢(shì)。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為11467元/平方米，環(huán)比上漲1.45%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的房地產(chǎn)1-4月宏觀數(shù)據(jù)，更是讓這個(gè)行業(yè)又打了一劑“強(qiáng)心劑”：1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.54萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%，比去年全年提高6.2個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)銷售面積、金額分別為3.60億平方米和2.77萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)36.5%和55.9%。

本刊邀請(qǐng)易居（中國(guó)）控股執(zhí)行總裁丁祖昱、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟，以及中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵，談?wù)勥@一輪樓市的走向及其存在的問(wèn)題。

分化壓力繼續(xù)加大

《支點(diǎn)》：今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較“火爆”，這一態(tài)勢(shì)是否會(huì)繼續(xù)蔓延？

陳晟：房地產(chǎn)的投資增速正在慢慢往上走，全年的投資增速有望跟GDP增速相匹配。一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)，但像之前那種恐慌性上漲不會(huì)再持續(xù)，三四線城市去庫(kù)存任務(wù)依然很重，分化繼續(xù)加大。

劉淵：我的觀點(diǎn)也差不多，目前表現(xiàn)好的城市都是一些發(fā)達(dá)城市，庫(kù)存本身就不多。所以今年一線城市是價(jià)漲量跌，二線城市是量?jī)r(jià)齊漲，三四線城市整體平穩(wěn)發(fā)展。

丁祖昱：雖然今年第一季度是房地產(chǎn)市場(chǎng)近三年最“火爆”的一個(gè)季度，但二季度銷售要想保持一季度的增速幾無(wú)可能。

判斷的根據(jù)是：去年因受股市影響，當(dāng)年房地產(chǎn)銷售從二季度開(kāi)始全面啟動(dòng)，商品房銷售面積達(dá)18254萬(wàn)平方米，銷售基數(shù)不低；今年二季度不會(huì)再有股市效應(yīng)，再加上部分熱點(diǎn)城市上海、深圳等出臺(tái)限制性政策，對(duì)市場(chǎng)成交有相當(dāng)影響，且部分需求在一季度已經(jīng)提前釋放；而待售面積未來(lái)還會(huì)增長(zhǎng)，特別是部分二線城市和三四線城市的去庫(kù)存壓力，不是一時(shí)半會(huì)就能解決的。

二季度壓力很大，上海和深圳首當(dāng)其沖，這也是去年到今年一季度最火的兩個(gè)城市。怕的就是，今年一季度是全年市場(chǎng)里最好的一個(gè)季度。

去庫(kù)存還得靠自身發(fā)展

《支點(diǎn)》：政府出臺(tái)了很多措施，一二線城市采取收緊政策“控房?jī)r(jià)”，三四線城市則放寬政策去庫(kù)存，這是否有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展？

劉淵：總的來(lái)說(shuō)，這些政策起到了一定的積極作用。比如，上海、深圳的限制性政策出臺(tái)后，兩地房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)明顯下滑，對(duì)房?jī)r(jià)快速上升起到了一定的抑制作用。一些三四線城市去庫(kù)存有一些效果，同時(shí)這些城市也在減少土地供應(yīng)，但相應(yīng)的去庫(kù)存效果長(zhǎng)期才能體現(xiàn)出來(lái)。

丁祖昱：也有一些政策在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中顯得特別不合時(shí)宜。

控房?jī)r(jià)方面，比如蘇州，為了防止房?jī)r(jià)過(guò)快上升，規(guī)定每半年6%的上漲上限。表面上看，半年6%、全年12%能夠很好地抑制房?jī)r(jià)上升，但造成的結(jié)果是開(kāi)發(fā)企業(yè)把備案價(jià)格迅速提高，讓開(kāi)盤(pán)價(jià)格遠(yuǎn)低于備案價(jià)格，其實(shí)開(kāi)發(fā)商仍有提價(jià)空間。政府試圖直接控制房?jī)r(jià)，沒(méi)什么好結(jié)果。

去庫(kù)存方面，比如沈陽(yáng)，對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購(gòu)買(mǎi)商品住宅房，給予每平方米200元的政策獎(jiǎng)勵(lì)，并給予契稅全免獎(jiǎng)勵(lì)。這完全是提前透支需求，解決目前的庫(kù)存問(wèn)題，這種政策其實(shí)也沒(méi)什么大用。去庫(kù)存固然重要，但不能為了去庫(kù)存而埋下更大的隱患。

在政策刺激下，一些三四線城市去庫(kù)存成績(jī)有所起色，但表現(xiàn)突出的還是那些經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、人口吸附能力較強(qiáng)的城市，比如東莞、揚(yáng)州等。

陳晟：一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的根本原因在于土地供應(yīng)不足，像上海、北京等地，未來(lái)新增土地非常少，而需求又很旺盛。想各種辦法盤(pán)活存量增加供給，是解決一線城市問(wèn)題的根本之策。比如，針對(duì)北上廣深這些特大型城市，要多考慮一些租賃市場(chǎng)，把一些低效工業(yè)用地變成租賃市場(chǎng)。

有些政策確實(shí)對(duì)部分城市去庫(kù)存有用，但對(duì)一些城市來(lái)說(shuō)，問(wèn)題的癥結(jié)在于本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展不行，比如像東北的一些城市，還是要想辦法發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加城市吸引力。

城市群可促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展

《支點(diǎn)》：房地產(chǎn)市場(chǎng)分化有愈演愈烈之勢(shì)，國(guó)家層面已表示在“十三五”期間要打造19個(gè)城市群，這是否會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展？

劉淵：城市群發(fā)展有利于整個(gè)房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展?，F(xiàn)在就是因?yàn)橘Y源過(guò)度集中在中心城市，造成房?jī)r(jià)上漲也集中在這些城市，其他城市去庫(kù)存壓力大。城市群的發(fā)展，能夠讓城市與城市之間的資源實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，縮小城市之間的差距。

丁祖昱：這確實(shí)是一項(xiàng)重要措施，但實(shí)際上打造19個(gè)城市群，最終真正能夠發(fā)展起來(lái)的也不會(huì)有幾個(gè)。目前長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、山東半島四個(gè)城市群發(fā)展較好，中西部地區(qū)的城市群并沒(méi)有那么明顯，更多是中心城市對(duì)周邊城市的輻射。這實(shí)際上和國(guó)家倡導(dǎo)的城市群有著本質(zhì)差別，城市群要的是網(wǎng)絡(luò)化與規(guī)?；?yīng)，而不僅僅是超級(jí)城市對(duì)周邊城市的輻射。

陳晟：歸根到底還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市吸引力的問(wèn)題。有產(chǎn)業(yè)的地方就有就業(yè)，有就業(yè)的地方就有人口，就有住房需求，也就會(huì)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

所以，關(guān)鍵是城市群中各個(gè)城市要對(duì)自己的分工有明確定位。未來(lái)城市群中的城市有三種走勢(shì)：一種是密度型城市，就是把農(nóng)民變市民，基礎(chǔ)設(shè)施等繼續(xù)加強(qiáng)，加快城鎮(zhèn)化發(fā)展就可以了；第二種是聚變型城市，就是集聚承接先進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市，發(fā)展產(chǎn)城融合；第三種是裂變型城市，也就是特大型城市周邊的“衛(wèi)星城”。

如果各個(gè)城市都能找到符合自己的不同發(fā)展路徑，再加之政府給予不同政策，可以實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。

泡沫存在但不至于崩盤(pán)

《支點(diǎn)》：很多觀點(diǎn)都認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與1991年日本房地產(chǎn)大泡沫的發(fā)展情況類似，中國(guó)房地產(chǎn)究竟有無(wú)泡沫？

陳晟：沒(méi)有可比性。日本當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)相當(dāng)于紐約的6倍，目前我們的特大型城市房?jī)r(jià)還沒(méi)有超過(guò)紐約。另外，日本那時(shí)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)了70%，而我們的城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在只有54%，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)依然有拉動(dòng)作用。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體健康，但需承認(rèn)的是這里面有泡沫成分。一是供應(yīng)泡沫，事實(shí)上這些泡沫已經(jīng)破滅，比如鄂爾多斯就是一個(gè)典型的例子；另一個(gè)是交易環(huán)境惡化泡沫，最近上海、深圳上漲過(guò)快導(dǎo)致透支，但也開(kāi)始調(diào)整，這里面的泡沫不至于會(huì)破滅，經(jīng)過(guò)自身修正能夠平穩(wěn)度過(guò)。

劉淵：很難有兩個(gè)市場(chǎng)的情況一模一樣，各個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)都有著各自的特殊發(fā)展軌跡。根據(jù)不同指標(biāo)能夠得出不同結(jié)論，如果看房?jī)r(jià)收入比（標(biāo)準(zhǔn)為4到6之間），一線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)大大超過(guò)了收入水平；再看租金回報(bào)，很多國(guó)內(nèi)的一線城市比國(guó)外大城市要低，這都說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫。

然而，如果看購(gòu)房款里面的貸款比例，中國(guó)很多城市比國(guó)外要低很多，這樣分析就不存在泡沫。所以不能一概而論，中國(guó)的房地產(chǎn)其實(shí)不是最差的，有些國(guó)家比我們目前還要差。

丁祖昱：從市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力也可以看到，隨著房?jī)r(jià)快速上升，真正的自住型客戶購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)與房?jī)r(jià)出現(xiàn)了巨大的不匹配，特別是剛需客群價(jià)格敏感度高，如果房?jī)r(jià)上升50%，對(duì)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的影響遠(yuǎn)超過(guò)50%。部分剛需項(xiàng)目購(gòu)房群體當(dāng)中，投資客占了很大比例。顯然，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫。

但是，政府已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，并出臺(tái)了相關(guān)政策。而市場(chǎng)也會(huì)自行調(diào)整，如果沒(méi)有“接盤(pán)俠”，這些投機(jī)行為很快會(huì)煙消云散。一旦炒房得以控制，房?jī)r(jià)也將回歸理性。中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)，西方國(guó)家的房地產(chǎn)崩盤(pán)大多數(shù)是因?yàn)榻鹑趩?wèn)題造成。比如，美國(guó)當(dāng)年是因?yàn)榇钨J以及其他衍生金融崩盤(pán)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)崩盤(pán)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于調(diào)整過(guò)程當(dāng)中，且在往好的方向發(fā)展，沒(méi)有什么大問(wèn)題。

不要讓房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“急先鋒”

《支點(diǎn)》：既然房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)太大問(wèn)題，這是否意味著可以“高枕無(wú)憂”了？

丁祖昱：毋庸置疑，從2015年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變成了“政策市”，在整體市場(chǎng)供大于求、在房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要狀況下，政策必然會(huì)在市場(chǎng)中起到巨大作用。但市場(chǎng)的問(wèn)題，最終還要交還給市場(chǎng)自身來(lái)解決。

劉淵：房地產(chǎn)市場(chǎng)還有幾個(gè)問(wèn)題需注意。一是房地產(chǎn)不應(yīng)該成為投資品，但現(xiàn)在的政策還沒(méi)辦法區(qū)分是剛需還是投資，這是一個(gè)很大的問(wèn)題。如果把房地產(chǎn)當(dāng)作投資品來(lái)炒作，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)就會(huì)脫離需求基本面?？梢酝ㄟ^(guò)增收房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等這些稅收手段，來(lái)抑制過(guò)度投資。

第二，是房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)應(yīng)的需求是分層次的，在這種情況下，單純的商品化不能完全解決不同層級(jí)的需求。我們國(guó)家雖然很早就在探索保障房，但從實(shí)際效果來(lái)看，不算太理想。主要原因是在實(shí)施過(guò)程中，有很多細(xì)節(jié)做得還不夠好，保障房并沒(méi)有到那些真正需要的人手上。這就需要建立公開(kāi)的家庭收入系統(tǒng)，通過(guò)系統(tǒng)可以公開(kāi)查詢到不同家庭的具體收入情況。再輔之“輪候制度”，就可以公開(kāi)看到符合申請(qǐng)條件的家庭在整個(gè)申請(qǐng)里面排名多少，這樣就可以預(yù)期大概多長(zhǎng)時(shí)間可以拿到住房。

這樣做了之后就能穩(wěn)定市場(chǎng)需求，因?yàn)槭袌?chǎng)上存在很多“恐慌性需求”，擔(dān)心不買(mǎi)就買(mǎi)不到房子了，導(dǎo)致大家都急著去買(mǎi)房，價(jià)格就會(huì)增長(zhǎng)得很快。總體來(lái)說(shuō)，管理房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很復(fù)雜的事情，政府部門(mén)要認(rèn)識(shí)到這些問(wèn)題，避免用簡(jiǎn)單粗暴的方法去管理市場(chǎng)。

陳晟：從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)只要起基礎(chǔ)作用就行了，它可以成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支撐，但不要成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“急先鋒”。關(guān)于它的影響力、聲音都要降八度，真正讓位于城鎮(zhèn)化、雙創(chuàng)，以及科技制造的發(fā)展。

現(xiàn)實(shí)的情況，是國(guó)資委研究的35個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)里面有18個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，而一些新興通信器材、先進(jìn)制造業(yè)和電商類產(chǎn)業(yè)卻出現(xiàn)了10%-20%的增長(zhǎng)。所以，要培育這些產(chǎn)業(yè)，把中國(guó)從制造大國(guó)變成制造強(qiáng)國(guó)。（支點(diǎn)雜志2016年6月刊）