武漢樓市：每天不一樣

袁陽平+實習生+李心寧

核心提示：隨著大型產(chǎn)業(yè)項目落戶，以及城建、生活配套等設施的逐步完善，武漢房價創(chuàng)下一個又一個新高。改善性需求與剛需合力，造就了武漢此輪樓市行情。

“武漢，每天不一樣”。這一武漢城市形象口號，三鎮(zhèn)四處可見。

在李國政眼里，武漢的房價也可謂是“每天不一樣”。

李國政從事房地產(chǎn)市場研究多年，現(xiàn)任職于中國指數(shù)研究院華中分院，被稱為地產(chǎn)界的“天氣預報”專家。

從4月份起，全國多地先后出臺因城施策的樓市調(diào)控政策，給今年一季度火爆的樓市“退燒”。武漢是否會出臺樓市調(diào)控政策，受到各方關注。

“我還沒有聽說房貸收緊的消息?！苯衲辍拔逡弧惫?jié)前夕的一天，剛從浦發(fā)銀行參會回來，見到《支點》記者，李國政說，“銀行人士都沒有聽說房貸收緊的政策?！?/p>

但是，一線城市瘋漲的樓市行情，已蔓延至武漢。

新房：一房難求

今年一開年，武漢光谷片區(qū)的樓盤價格，站上了新的高度。

“還有房子嗎？我過完年，就去你們那兒看看。”今年2月初，張先生給光谷某樓盤的置業(yè)顧問劉經(jīng)理打電話詢問。劉經(jīng)理告訴他，“還有。等我過完年回來后，再電話聯(lián)系你?！?/p>

在這之前，張先生得知朋友在此樓盤購買了一套房產(chǎn)，售價6800元/平方米左右。經(jīng)朋友介紹，他決定年后去看看。

但年后，張先生一直未盼到劉經(jīng)理的電話。3月初，一直在尋找房源的張先生又主動給劉經(jīng)理打電話，得到的信息卻是：房子賣完了。

劉經(jīng)理告訴張先生，此樓盤二期5月份開始認籌，7月份前后開盤，預計售價9000元/平方米左右?！案浇鼧潜P的均價都超過8000元/平方米了?！?/p>

“最近新房比較俏，你趕緊來看看二期吧。”劉經(jīng)理還向記者透露，“前后兩期住宅樓，差價已經(jīng)有20%左右?！?/p>

與位于武漢高新二路省奧體中心東側的上述樓盤不同，位于關山大道上的另一個樓盤，地段更具優(yōu)勢，附近有光谷天地、光谷軟件園等，是光谷核心地段。

4月底，記者來到此樓盤，現(xiàn)場冷冷清清，沒多少顧客，三兩售樓人員正低頭玩手機。記者非常納悶，了解后得知，原來樓盤二期新房早已售罄，售樓人員目前只是接待一些咨詢?nèi)陧椖康念櫩汀?/p>

據(jù)售樓顧問介紹，去年9月份，該樓盤首次開盤均價為11000元/平方米，今年1月的二期開盤均價已飆升至13000元/平方米。“我們推出的103m2和117m2的戶型最先被秒完。到七八月份，我們會加推三期，預計售價約17000元/平方米?！?/p>

有業(yè)界人士告訴《支點》記者，此樓盤當年還曾出現(xiàn)戲劇性一幕，開盤前兩次認籌就封籌，因為開發(fā)商擔心認籌客戶太多。

去年8月份，位于華中科技大學附近的長動地塊拍下武漢新地王后，光谷片區(qū)的升值潛力再度爆發(fā)?！瓣P山大道已成黃金線，溢出效應有利整個區(qū)域發(fā)展?！崩顕f。

上述兩個樓盤的火爆，僅是武漢光谷片區(qū)樓市的縮影。在李國政看來，光谷產(chǎn)城融合的故事不斷演繹，這與樓市行情息息相關。3月底，總投資1600億元的國家存儲器基地落戶光谷，這一項目將直接拉升光谷左嶺片區(qū)樓市。

5月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布4月中國百城房價指數(shù)報告，武漢房價連續(xù)15個月上漲，新建住宅價格環(huán)比漲幅位居全國十大重點城市第二名。該報告顯示，4月份，武漢樓市延續(xù)3月份量價齊漲的火熱局面，新建住宅樣本均價為9443元/平方米，與3月相比上漲3.21%，與去年4月的8008元/平方米相比上漲17.9%。這是武漢自2015年2月以來，房價連續(xù)第15個月上漲。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，相比3月份的“瘋狂”，4月份武漢樓市穩(wěn)步上漲。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，武漢市4月份48個樓盤集體漲價，除了偏遠的漢南、新洲外，其他區(qū)域都出現(xiàn)大戶型售罄、一房難求的局面。

二手房：量價齊升

年后這輪火爆的樓市行情，不僅僅讓武漢新房市場上了一臺階，二手房市場也是水漲船高。

在中指院發(fā)布4月中國百城房價指數(shù)報告中，武漢二手住宅價格環(huán)比漲幅居全國十大重點城市第三名，二手住宅環(huán)比漲3.76%。從全年數(shù)據(jù)看，2015年，武漢二手房掛牌均價9530元/平方米，較上一年上漲9%。

今年4月初，在武漢楚平路靠近南湖邊的一樓盤，購房者陶女士臨近晚9點仍然坐在銷售大廳里，與置業(yè)顧問王濟君聊起她的購房煩心事。

回憶購房經(jīng)歷，陶女士很無奈，“我們家看中了南湖一套97萬元的復式住宅樓，當我們正要出手購買時，另一位看中了該房的買家出價98萬元。隨后我加價到99萬元，對方直接出100萬元，給現(xiàn)金！”

記者查詢了解，陶女士欲購買的樓盤，位于武昌南湖片區(qū)，附近多個樓盤扎堆，生活配套較為完善，且地鐵7號線也將于明年通車。

在武漢，二手房市場的風向標，要看流動人口和剛需族更加密集的武昌片區(qū)?！皩W區(qū)房、地鐵站、高檔小區(qū)”，是位于中北路一學區(qū)房的三大“標簽”。

“大部分二手房的價格，去年底已漲過一次，最近提價的也不少?！币晃恢心下贩慨a(chǎn)中介告訴記者，近期聽聞北上廣深的房價暴漲，陸續(xù)有四五家房東來修改了房屋掛牌價格。

該中介人士告訴記者，該片區(qū)一套133平方米的學區(qū)毛坯房，開年后價格從330萬元調(diào)高到400萬元，每平方米均價高達3萬元。同時，二手房的價格一般都是跟著附近的新房走。去年11月份，該學區(qū)房附近某小區(qū)4期新房開盤前，這里的二手房均價約為18000元/平方米。當小區(qū)4期新房以23000元/平方米的均價被搶購一空后，二手房的均價緊跟著漲了5000元/平方米。

“但這還不是二手房最好的時代”，從事二手房中介的百居易董事長謝娟稱，五年甚至更長時間以后，武漢住宅交易市場有望結束倒掛狀態(tài)，二手房交易將會成為市場上更亮麗的風景線?！半S著二胎政策放開，改善性住房需求將會爆發(fā)。我預測今年市場會比去年更好?！彼f。

對于武漢二手房市場整體預期，億房研究中心主任明晶晶認為，成交量同比將有所回落，但掛牌均價會受樓市高端化驅動，繼續(xù)攀升。而在那些地王頻現(xiàn)的區(qū)域，二手住宅或出現(xiàn)“量價齊升”的走勢，學區(qū)房將進一步走俏。

在李國政看來，武漢連續(xù)兩年蟬聯(lián)全國銷冠，市場上積累了一大批次新房，改善性購房也多為“賣舊換新”，因此，二手房源存量比較充足，“買二手房不必追風”。

寫字樓：整體過剩

一半火焰，一半冰山。這邊是新房、二手房異常火熱的場景，那邊為武漢商用住房出售而“發(fā)愁”。

從今年3月底開始，漢江兄弟（武漢）文化傳播有限公司負責人李林走遍武漢三鎮(zhèn)，為公司尋找新的辦公場地。

李林看過武漢光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、街道口商圈寫字樓、民族大道三環(huán)外一家孵化器基地，以及武昌紅巷藝術城等多處商業(yè)寫字樓。在他看來，找寫字樓不難，難的是滿足自己需求的不多?？晒┻x擇的寫字樓多了，他也開始“挑剔”起來。

到了4月底，武昌紅巷藝術城負責人再三來電，愿再商議房租等，請李林一敘。在李林看來，這里正好有200平米辦公區(qū)出租，最后確認下來的每月每平米租金為39元。為了吸引公司入駐，該藝術城免了李林的物業(yè)費，每月僅再上交20元環(huán)境清理費即可。

“這里臨近武漢黃鶴樓景區(qū)、武昌江灘，文化氣息濃厚，比較適合于我們這類文化創(chuàng)意公司辦公?！崩盍终f。

多個寫字樓可供李林挑選的背后，是武漢整體商業(yè)地產(chǎn)的供大于求。 數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，武漢純商業(yè)（零售物業(yè)）庫存量600萬平方米左右，按現(xiàn)有的消化速度來看，大約需要6年時間。從商務地產(chǎn)供應情況來看，截至2015年底，武漢市寫字樓庫存共計400萬平方米左右。按現(xiàn)有的消化速度，大約得4年時間。

“顯然，武漢的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)整體總量過剩?！崩顕Q。

業(yè)界人士分析指出，由于外資擴張趨于謹慎，國內(nèi)寫字樓市場需求仍以內(nèi)資為主體，并且對金融業(yè)的依賴程度較強，但去年以來國內(nèi)金融行業(yè)P2P領域的調(diào)整與洗牌，造成寫字樓市場需求的進一步下滑。

一路走高的房價

自從解開束縛它的雙腳，武漢樓市便緊隨全國樓市一路上揚。

1998年，為響應國家房改號召，武漢發(fā)布《武漢市住房改革委員會關于停止住房實物分配的通知》，這標志著武漢市福利分房時代正式終結，房地產(chǎn)進入市場化階段。次年，福星惠譽、奧山集團等企業(yè)紛紛進軍房產(chǎn)領域。

到了2000年，為規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，武漢市土地交易中心掛牌運營。隨后幾年，萬科、保利等大型地產(chǎn)商陸續(xù)進入武漢市場，樓市水漲船高。

2007年，正是武漢房地產(chǎn)“地王”頻出的年份。這一年，復地集團以35億元拿下中北路武重地塊，創(chuàng)下當年武漢總價地王記錄；金地集團以6879元/平米樓面價拿下京漢大道義和巷地塊，成為當年武漢單價地王。

2011年是武漢樓市“分水嶺”的一年。這年1月14日，武漢“最嚴”住宅市場限購令正式出臺，規(guī)定本地家庭限購一套住房。同年2月22日，漢版“國八條”出臺：擁有兩套住房將不能再買房，外地人限一套等。

受“最嚴限購令”持續(xù)影響，樓市迎來一段時間的寒潮，房地產(chǎn)商開始過上了“緊巴的日子”。

回想2014年年初的房地產(chǎn)業(yè)，李國政稱“這是最危險的一年”。他告訴《支點》記者，當年武漢不少房地產(chǎn)商資金吃緊，甚至有崩盤危險，“房價并未下降，地產(chǎn)商都在死扛”。這一年，在全國，如溫州等地就出現(xiàn)地產(chǎn)商跑路的事件。

“那些在全國一二線城市布局的房產(chǎn)商日子稍好點，本土地產(chǎn)商日子過得緊巴巴的。要是限購政策延長到年底，恐怕不少本土地產(chǎn)商會資金斷裂?！崩顕f，當時，有多位房產(chǎn)商找他幫忙出主意，他只能說“再等等看”。

房地產(chǎn)商終于等來了時機。2014年9月24日，武漢取消限購，開發(fā)商推盤熱情高漲，此前被限購的購房者搶著出手。自解限當天起，樓市成交量出現(xiàn)井噴式增長。多數(shù)樓盤并未明顯上調(diào)價格，部分新盤還略低于預期。

限購放開、城建利好、降息降首付、改善性需求全面爆發(fā)，刷新紀錄變成了武漢樓市的“家常便飯”。2014年，武漢新建住房成交1790萬平米，首次躍居全國第一。

一位房地產(chǎn)商告訴《支點》記者，稱“現(xiàn)在到處都在漲，特別是中心區(qū)，像泛海CBD附近去年漲了30%-40%；整個武漢平均漲16%，四季度整體漲幅超10%?！?/p>

2015年，先后經(jīng)歷五次降息、四次全面降準等政策后，包括武漢在內(nèi)的二線城市進入新一輪瘋漲。

不久前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份全國70個大中城市房價指數(shù)，武漢環(huán)比上漲2.1%，同比上漲9.6%。部分需求的提前釋放，使得市場一度出現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。

“隨著武漢第三次人口生育高峰人群陸續(xù)邁入‘而立之年，武漢已處在改善性需求與剛性需求共同增長的風口?！崩顕Q。（支點雜志2016年6月刊）