公租房居民退出意愿的影響因素分析
----以武漢市為例

李進(jìn)濤， 皇甫雪芹

(湖北工業(yè)大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院， 湖北 武漢 430068)

公租房居民退出意愿的影響因素分析
----以武漢市為例

李進(jìn)濤， 皇甫雪芹

(湖北工業(yè)大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院， 湖北 武漢 430068)

根據(jù)公租房小區(qū)樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，建立有序Probit模型，對影響武漢市公租房居民退出意愿的因素進(jìn)行分析。研究發(fā)現(xiàn)：公租房居民整體上傾向于如果提供優(yōu)惠條件就愿意退出的選擇。潛變量家庭特征、對公租房各方面的滿意度和認(rèn)知程度對公租房退出意愿的影響因素具有顯著影響；反映潛變量的可觀測變量中，家庭居住面積和公租房整體運(yùn)行效率的滿意度等變量對租戶退出意愿的影響效應(yīng)顯著。根據(jù)分析結(jié)果提出建議，為制定更為合理的公租房退出政策和研究公租房租戶的退出行為提供參考。

公租房退出意愿； 武漢市； 影響因素； 有序Probit模型

隨著我國城鎮(zhèn)化速度加快，城市住房價格也不斷增高，一些中低收入家庭的住房問題亟需解決。隨著經(jīng)濟(jì)適用房的漸漸退出，公租房成為保障性租房的主要形式。在公共租賃住房大規(guī)模建設(shè)的同時，很多問題接踵而至：分配不均，以權(quán)謀私，尋租騙租，監(jiān)管不嚴(yán)，當(dāng)退不退等。從目前我國保障房運(yùn)行的情況可以看到，申請保障房時，隱瞞收入騙租、福利依賴的現(xiàn)象比較普遍。現(xiàn)有相關(guān)研究很少涉及到公共租賃住房準(zhǔn)入退出影響機(jī)理的研究，更缺少從租戶承受角度探討退出難的原因，本文從承租者的意愿退出選擇出發(fā)，研究公租房發(fā)展運(yùn)行過程中，租戶在退出公租房的選擇意愿方面的影響因素。

1 文獻(xiàn)回顧

針對公租房居民退出意愿和退出政策，許多學(xué)者都曾做過有益的探討。在影響租戶退出意愿因素方面，潘雨紅和曾藝文等通過建立Logit模型對各地區(qū)公租房退出意愿的影響因素研究后發(fā)現(xiàn)，家庭人口、家庭結(jié)構(gòu)、認(rèn)知程度對居民決策影響顯著，而文化程度、婚姻情況總體上對住房選擇意愿并無顯著影響[1]。崔光燦和湯海燕通過對廉租住房退出家庭與未退出家庭的特征進(jìn)行了對比分析，揭示了在保障性住房退出過程中存在的住房福利陷阱問題以及不同家庭的決策行為，分析了影響退出決策行為的原因[2]。曹小琳和余楚喜研究了重慶市公租房的退出問題，發(fā)現(xiàn)租金制定不合理和監(jiān)督管理不嚴(yán)影響公租房退出[3]。

在改善退出政策方面，學(xué)者有不同的見解。李欣欣指出我國要學(xué)習(xí)國外公共住房的進(jìn)入與退出管理機(jī)制的優(yōu)秀經(jīng)驗，并提出建立完善的進(jìn)入與退出政策，加大管理力度，提高政府部門辦事的透明度[4]。艾建國和陳泓冰、陳險峰和劉友平、高波以及鄧宏乾和王昱博從博弈視角設(shè)計出有效的退出選擇模型，合理制定獎懲金額以增加拖延退出的成本是實現(xiàn)保障性住房有效退出的關(guān)鍵，應(yīng)當(dāng)完善保障性住房退出機(jī)制[5-8]。黃俊峰、方永恒和張瑞、唐宗果通過采用規(guī)范分析與實證分析結(jié)合的研究方法，提出建立與個人信用檔案聯(lián)網(wǎng)的多部門審核公租房管理機(jī)構(gòu)，使租戶和管理者得到的信息對稱，加快完善公租房退出管理等措施[9-11]。趙鳳通過調(diào)研和咨詢專家等方法，根據(jù)杭州市居民申請居住和退出公共租賃住房的數(shù)據(jù)，分析了受訪者的滿意度，認(rèn)為存在一個合適的“退出—進(jìn)入”率會使公共租賃住房供求關(guān)系穩(wěn)定，最終實現(xiàn)公共租賃住房運(yùn)行的良性流轉(zhuǎn)[12]。郭士征和張騰、魏麗艷分析了根據(jù)家庭收入情況的變動后靈活制定公租房退出條件，以促進(jìn)公租房的循環(huán)利用，確保能分配給真正有需求的家庭[13-14]。鄭慧根據(jù)當(dāng)前保障性住房退出管理中出現(xiàn)的問題，總結(jié)了管理現(xiàn)狀和遇到的問題，對我國公租房的退出機(jī)制提出了建議，例如激勵機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制[15]。由文獻(xiàn)研究可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前在公租房租戶退出意愿影響因素方面研究的比較少，而且缺乏對準(zhǔn)入退出管理政策的針對性研究，也鮮見從中低收入家庭住房承受能力視角構(gòu)建公共租賃住房退出協(xié)調(diào)機(jī)制的研究出現(xiàn)。本文以公共租賃住房的承租人為研究對象，利用有序Probit模型對其退出意愿的影響因素進(jìn)行實證分析，并根據(jù)分析結(jié)果提出建議。

2 數(shù)據(jù)來源、研究方法與變量選取

2.1 數(shù)據(jù)來源

本數(shù)據(jù)來源于2015年7月-2015年8月期間的社會調(diào)查，該調(diào)查連續(xù)一個星期對武漢市南湖新城家園、馬湖新村和漢口惠民居三個公租房社區(qū)進(jìn)行了實地問卷調(diào)查，調(diào)查采用隨機(jī)抽樣的方式，共發(fā)放調(diào)查問卷500份，經(jīng)篩選得到有效問卷452份，有效率為90%。

2.2 研究方法

本文反映公租房居民退出意愿的因變量涉及3類離散數(shù)值，概率模型是分析離散選擇問題的理想方法。采取ordered probit模型對公租房租戶退出意愿的影響因素進(jìn)行分析，不但可以找出影響因素，而且可以反映出各種因素的影響程度，為相關(guān)政策制定提供直觀依據(jù)。有序Probit模型如下：

以Yi表示在(0，1，2，…，m)上取值的有序響應(yīng)，關(guān)于Yi的有序Probit模型可由以下式子表示:

Yi=0,1,2，…,J的概率分別為

φ(α1-βXi')

φ(α2-βXi')-φ(α1-βXi')

……

1-φ(αJ-βXi')

2.3 變量選取

根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查收集居民對退出公租房的態(tài)度按照orderedprobit模型的要求，將居民的退出意愿分為達(dá)到退出條件愿意主動退出，有優(yōu)惠條件愿意退出和達(dá)到條件也不愿退出三個層次，具體取值見表1。其中達(dá)到退出條件就退出是提倡的行為，有優(yōu)惠條件就退出主要依靠政府給予退出租戶的一項鼓勵措施，例如稅收減免、降低貸款利率等等。租戶在退出選擇上主要受到個人、家庭、生活水平、社會環(huán)境等幾個方面因素的影響。其中以居民特征和認(rèn)知程度為核心解釋變量，同時引入租戶對所居住的公租房條件和運(yùn)行的滿意度和風(fēng)險感知變量建立有序概率模型。

2.3.1 因變量選取 本文中被解釋變量是一個包括1—3三個等級的多分變量，表1列出了所有變量的詳細(xì)解釋。本文從租戶角度將公租房租戶退出意愿劃分為三種，即達(dá)到退租條件主動退出、有優(yōu)惠條件就退、達(dá)到退出條件也不想退。

表1 變量解釋與賦值表

2.3.2 自變量的選取 租戶退出意愿受多種因素的影響，根據(jù)現(xiàn)有研究的理論基礎(chǔ)和實地調(diào)研，本文將解釋變量分為以下幾個方面:1)租戶個人稟賦變量，包括性別、年齡、文化程度和職業(yè)；2)租戶家庭特征變量，包括家庭年收入、人口和居住面積；3)租戶對公租房運(yùn)行效率滿意度變量，包括對指定的準(zhǔn)入條件滿意度和對分配過程的滿意度，也包括對整體運(yùn)行效率的滿意度和對現(xiàn)居住公租房的滿意度；4)租戶認(rèn)知程度變量，主要是對公租房的了解程度，包括是否公租房性質(zhì)、是否聽說過公租房退出政策，也包括對退出以后政策實施以及自身住房的風(fēng)險感知，具體變量解釋及賦值見表1。

3 實證分析

3.1 樣本基本特征與描述性統(tǒng)計分析

表2列出了有序Probit模型中自變量和因變量的基本統(tǒng)計特征。表3列出了調(diào)查對象的樣本家庭社會經(jīng)濟(jì)特征。在本文使用的有序Probit模型中，租戶退出意愿Y是1-3的多分變量，其均值為2.141 593，表明目前武漢市公租房租戶傾向于選擇有優(yōu)惠條件就愿意退出的方式。

表2 變量描述統(tǒng)計表

1)調(diào)查對象的個體特征。本次調(diào)查對象女性較多占63.05%；主要年齡段在51歲以上，其中以60歲以上年齡段的居多，占總數(shù)的39.82%；文化程度方面，初中及以下文化水平的比例最高，占總數(shù)的51.33%，其次是高中文化水平，占總數(shù)的30.31%。職業(yè)方面，主要是離退休人群，占50.44%，其次是機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的人員，占24.78%。

2)調(diào)查對象的家庭特征。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)家庭人口數(shù)以兩口之家最多，占了45.35%，其次是三口之家；從家庭的平均月收入水平來看，月年收入在2001～3000元的居多，占調(diào)查總數(shù)的41.37%，其次是1001～2000元的，占26.99%；公租房租戶居住面積主要集中在40～50 m2。

表3 樣本家庭社會經(jīng)濟(jì)特征

3)調(diào)查對象對公租房運(yùn)行效率的滿意情況。調(diào)查將滿意度水平分為五個等級，即非常滿意、滿意、一般、不滿意、非常不滿意。其中租戶對制定準(zhǔn)入條件占最高比例滿意為41.37%，對分配過程滿意和一般的概率相差不大，分別為37.83%和36.95%，表示租戶對準(zhǔn)入條件的制定合理性和分配過程比較滿意。在調(diào)查過程中，雖然不少居民反映了不少問題，但是整體上對公租房的運(yùn)行效率和現(xiàn)居住公租房還是比較滿意的。

4)調(diào)查對象的認(rèn)知程度。調(diào)查對象中只有13.05%的居民表示了解公租房性質(zhì)，而86.95%的人都表示不了解公租房性質(zhì)。說明租戶在申請公租房時并沒有深入了解公租房政策，而政府相關(guān)部門也沒有普及過公租房政策。在詢問公共租賃住房退出問題上，46.90%的居民不了解公租房退出，25.22%的居民表示聽說過，只有0.44%的人仔細(xì)研究過，可能的原因是這些小區(qū)里面居民普遍年齡比較大，是他們的子女幫助他們申請的公租房，導(dǎo)致他們不了解公租房性質(zhì)。他們對退出以后的住房問題也是有信心的。這91.59%的比例里面包括退出以后完全有能力自己購房的還包括有能力在市場上租房的人群，而完全沒有信心的只有8.41%。這可以看出公租房基本上沒有覆蓋大部分的困難人群，效率不高。在政策能否順利實行方面，61.37%的居民保持觀望的態(tài)度，說明政府的公信度一般，普遍認(rèn)為政府實行退出政策的成功率一般。36.06%的居民認(rèn)為這個政策實行起來不會順利，而現(xiàn)在有些地方的實際案例也證實了這一觀點。

3.2 模型分析

根據(jù)前文所述估計方法，本文選擇了反映武漢市公租房租戶個人特征、家庭特征、對公租房各方面的滿意度和認(rèn)知程度等四個方面的15個解釋變量，利用Stata12.0對公租房租戶的退出意愿進(jìn)行了有序Probit模型分析。表4中模型Ⅰ是讓所有的變量進(jìn)入模型檢驗，檢驗結(jié)果反映了所有解釋變量對被解釋變量的影響程度。

表4 Ordered Probit回歸模型

①為Log likelihood；②為Number of obs；③為LR chi2(15)；④為Prob>chi2；⑤為Pseudo R2

通過對檢驗結(jié)果分析發(fā)現(xiàn)，模型Ⅰ的整體擬合優(yōu)度較好，表明解釋變量整體上對被解釋變量有顯著性的影響，其中X7、X10、X12、X13、X14和X15六個變量對農(nóng)民養(yǎng)老模式選擇意愿的影響顯著，而X1、X2、X3、X4、X5、X6、X8、X9和X11九個變量對租戶退出意愿的影響未通過顯著性檢驗。模型Ⅱ是在模型Ⅰ的基礎(chǔ)上，去掉不顯著變量后模型的估計結(jié)果。通過對模型Ⅰ和模型Ⅱ中各解釋變量參數(shù)的對比發(fā)現(xiàn)，模型Ⅱ中各解釋變量對被解釋變量的解釋程度明顯高于模型Ⅰ，但從偽判決系數(shù)(Pseudo R2)的數(shù)值來看，模型Ⅰ的擬合優(yōu)度較高。

從表3的Orderd Probit模型回歸結(jié)果看，自變量系數(shù)的回歸顯著性均小于0.05的影響因素有：家庭居住面積(X7)、整體運(yùn)行效率(X10)、對公租房的了解程度(X12)、對公租房退出政策的了解程度(X13)、退出以后對自己解決住房問題的信心(X14)以及對政府執(zhí)行退出政策的信心(X15)回歸結(jié)果非常顯著，說明對于租戶來說，這幾方面因素他們關(guān)注度比較高，而政府在政策制定中不重視此方面，或消息宣傳不到位，導(dǎo)致公租房福利性消失，租戶對公租房的依賴性較強(qiáng)。且在顯著性變量中，除政府執(zhí)行退出政策的信心(X15)外，回歸系數(shù)均為正相關(guān)。

1)公租房租戶個體特征對退出意愿的影響。從表4可知，反映租戶個體特征的可觀測變量中，X1、X2、X3、X4對租戶退出意愿的影響不顯著，可能的解釋是:年輕人可能還沒有能力在市場上買房，而年紀(jì)大的居民不愿意和子女們在一起，但是又沒有能力在市場上買房或者租房。這兩方面矛盾的結(jié)果導(dǎo)致了年齡的影響效應(yīng)并不顯著，而被調(diào)查的人群基本上都是退休人員，且基本上都是高中及以下的人群，沒有比較對象，所以影響效果并不顯著。

2)家庭特征變量對租戶退出意愿的影響。表3中，反映家庭特征的可觀測變量X7對租戶退出意愿的影響在5%的水平下顯著，可能的解釋是家庭居住面積越大，租金也就越高，租戶根據(jù)長久的考慮，愿意到市場上貸款買房，所以家庭居住面積越大，就越愿意退出公租房.而X5理論上應(yīng)與租戶退出意愿顯著相關(guān)，但在本研究中未通過顯著性檢驗?？赡艿慕忉屖钦{(diào)研對象基本上是家里的老年人，基本靠退休生活，收入不會很高，所以對退出意愿的影響并不顯著。

3)公租房相關(guān)方面滿意度對租戶退出意愿的影響。在X8、X9、X10和X11中只有X10是有顯著影響的，可能的解釋是如果租戶從申請公租房開始就嚴(yán)格按照申請的流程來，而且明確知道審查的嚴(yán)格性，知道分配過程公平公正，而且在管理過程中嚴(yán)格監(jiān)督各家各戶的經(jīng)濟(jì)情況，那么公租房在整個的運(yùn)行效率比較好，便會嚴(yán)格遵守公租房各項政策，服從管理。

4)認(rèn)知程度對公租房退出意愿的影響。X12、X13、X14和X15都對公租房退出意愿具有顯著影響，從X12和X13兩個因素來看，如果居民了解公租房的性質(zhì)和退出政策，退出保障性住房的意愿就較強(qiáng)烈，說明我們應(yīng)該加強(qiáng)政策宣傳和普及度，讓申請公租房的居民都全面了解公租房與其他住房的區(qū)別，這樣才利于退出政策的實施。從X14和X15兩個因素來看租戶在市場上解決住房的能力和對政府的信任度也是影響其退出的關(guān)鍵因素，X14很容易解釋，X15反映了政府應(yīng)該提高自己解決問題的能力，提高居民對政府的信任。如果群眾不相信政府的公信力，那么管理好公租房的退出問題就很困難。

4 結(jié)論與建議

本文根據(jù)武漢三個公租房小區(qū)的實際調(diào)查數(shù)據(jù)，利用ordered probit模型分析影響承租人騰退意愿的因素，結(jié)果表明：在武漢市，租戶選擇提供優(yōu)惠條件就愿意退出。潛變量家庭特征、對公租房各方面的滿意度、認(rèn)知程度等對公租房退出意愿的影響因素具有顯著影響；反映潛變量的可觀測變量中，家庭居住面積、公租房整體運(yùn)行效率的滿意度、對公租房性質(zhì)的了解、對公租房退出政策的了解、對退出公租房自己解決住房能力的信心和政府執(zhí)行的信心等變量對租戶退出意愿的影響效應(yīng)顯著。因此公租房管理部門在公租房退出機(jī)制的設(shè)計和管理過程中，應(yīng)該從租金設(shè)置、政策普及和激勵機(jī)制等方面入手，促進(jìn)退出程序的有序開展，確保公租房的有效利用。

1)建立靈活的租金制度。公租房租賃合同到期如果不退出繼續(xù)居住的話就提高租金，這樣可以使管理部門掌握主動性，同時建立租金調(diào)整制度，根據(jù)家庭收入變動調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。

2)加強(qiáng)公租房政策的宣傳。尤其是對申請的居民要進(jìn)行全面的普及，使他們充分了解公租房性質(zhì)，避免因為不了解政策而產(chǎn)生的福利依賴現(xiàn)象的產(chǎn)生。

3)加強(qiáng)監(jiān)督管理，增加管理透明度。管理部門承擔(dān)起對承租人家庭收入動態(tài)監(jiān)督的職責(zé)，同時建立健全公租房騰退的相關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立合理有效的處罰標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)騙租、轉(zhuǎn)租及改變用途等現(xiàn)象嚴(yán)厲處罰。

4)實行激勵政策。根據(jù)本調(diào)查結(jié)果顯示，居民趨于選擇提供優(yōu)惠條件退出的決定。例如對主動退出且信用良好的承租人給予優(yōu)先購買權(quán)，提供購房貸款等優(yōu)惠政策，提高承租人退租的主動性。

5)合理設(shè)定公租房的戶型和面積，基本滿足承租人的居住要求即可。因為承租人收入增加后，根據(jù)馬斯洛需求層次理論，其居住需求也會有所提高，會增加主動退出的可能性。

[1] 潘雨紅,曾藝文,孫起，等.公共租賃房騰退意愿研究及政策建議—以重慶為例[J].建筑經(jīng)濟(jì),2015,36(1):103-107.

[2] 崔光燦,湯海燕,黃靜.中國廉租住房退出中的問題及完善途徑[J].城市問題,2015,(8):74-81.

[3] 曹小琳,余楚喜.公租房準(zhǔn)入和退出管理的問題與對策研究—以重慶市為例[J].建筑經(jīng)濟(jì),2012,(6):74-76.

[4] 李欣欣.建立和完善保障性住房進(jìn)入與退出機(jī)制的國外經(jīng)驗借鑒及措施[J].經(jīng)濟(jì)研究參考,2009,(70):25-28.

[5] 艾建國,陳泓冰,魯璐.保障房退出機(jī)制研究[J].城市問題,2012,(2):76-80.

[6] 陳險峰,劉友平.公共租賃房退出機(jī)制及其政策選擇[J].城市問題,2012,(6):77-80.

[7] 高波.完善保障性住房的分配與退出機(jī)制[J].現(xiàn)代城市研究,2012,(5):29-31.

[8] 鄧宏乾,王昱博,租賃型保障住房退出機(jī)制研究—基于進(jìn)化博弈論的視角[J].貴州社會科學(xué),2015,(3):123-127.

[9] 黃俊峰.我國保障性住房退出機(jī)制研究[J].江西社會科學(xué),2013(1):12-19.

[10] 方永恒,張瑞.保障房退出機(jī)制存在的問題及其解決途徑[J].城市問題,2013(11):79-83.

[11] 唐宗果.政策優(yōu)化:信息甄別在公租房政策中的運(yùn)用[J].成都大學(xué)學(xué)報:社會科學(xué)版,2015,(3):37-41.

[12] 趙鳳.公共租賃住房退出機(jī)制分析—以杭州市公共租賃住房為例[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2015,(2):180-182.

[13] 郭士征,張騰.中國住房保障體系構(gòu)建研究—基于“三元到四維”的視角[J].廣東社會科學(xué),2010,(6):5-11.

[14] 魏麗艷.保障性住房公平分配的準(zhǔn)入退出機(jī)制研究[J].東南學(xué)術(shù),2012,(3):40-48.

[15] 鄭慧.租賃型保障房退出機(jī)制研究[J].經(jīng)濟(jì)研究參考,2012,(44):29-32.

[責(zé)任編校： 張巖芳]

An Analysis of Influential Factors of the Tenants’ Willingness to Vacate Public Rental Housing -A Case of Wuhan

LI Jintao，HUANGFU Xueqin

(SchoolofCivilEngin.andArchitecture，HubeiUniv.ofTech.,Wuhan430068,China)

Using the data collected from three public rental housing communities in Wuhan including the South Lake new city home, Mahu Xincun and Hankou Huimin, ordered Probit model is set up to analyze the influential factors of the tenants’ willingness to vacate public rental housing. The results revealed that public housing residents tend to vacate if provided preferential conditions. Latent variables like family characteristics, satisfaction and cognition towards public rental housing have significant influences upon vacation; Among the observable variables, the ones that reflect tenants’ satisfaction towards family living area and the overall efficiency of the public rental housing have significant impact on tenants’ willingness to vacate. The results of this study will provide references for the formulation of a more reasonable vacation policy and for studies on public rental housing tenants’ vacating behaviors.

willingness to vacate public rental housing; Wuhan; influential factor; ordered probit model

1003-4684(2016)03-0105-05

C31,C32

A

2016-04-22

國家社會科學(xué)基金項目(13BGL148)；教育部人文社科研究項目(12YJC630092)

李進(jìn)濤(1973-)， 男， 湖北應(yīng)城人，博士，湖北工業(yè)大學(xué)副教授，研究方向為住房政策、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理