房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的基本理念、框架與方法

葛立峰

摘 要：本文從地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)入手，闡述了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的計(jì)劃管理的基本理念，給出了計(jì)劃的總體框架，并演示了常規(guī)操作方法

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；計(jì)劃

中圖分類號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-1069（2016）17-10-2

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理的基本理念

通常來(lái)講，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)是利潤(rùn)，這里包括狹義的利潤(rùn)（財(cái)務(wù)利潤(rùn)），即項(xiàng)目最終決算利潤(rùn)或年度決算利潤(rùn)，也包括廣義的利潤(rùn)（企業(yè)經(jīng)營(yíng)成效），可以理解成企業(yè)品牌、產(chǎn)品形象、社會(huì)關(guān)系的有效塑造和提升對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期利潤(rùn)的有利影響。一般情況下財(cái)務(wù)利潤(rùn)是首要目標(biāo)，廣義利潤(rùn)也要作為必須考慮的因素。為簡(jiǎn)化討論，本文暫以前者為主要考慮因素。

在對(duì)項(xiàng)目最終決算利潤(rùn)進(jìn)行衡量時(shí)，按照現(xiàn)代投資理念，已較少使用財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)，而是更多的運(yùn)用財(cái)務(wù)管理的理念，以“凈資產(chǎn)收益率”作為核心指標(biāo)，其來(lái)源于杜邦分析體系：

凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率（NPM）×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（AU，資產(chǎn)利用率）×權(quán)益乘數(shù)（EM），其中：

銷售凈利率（NPM）=凈利潤(rùn)/總收入

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（AU）=總收入/總資產(chǎn)

權(quán)益乘數(shù)（EM）=總資產(chǎn)/總權(quán)益資本

NPM體現(xiàn)了單位銷售額的利潤(rùn)，要提高此項(xiàng)需要在產(chǎn)品溢價(jià)上下功夫，一般通過(guò)良好的戶型和平面布置、社區(qū)景觀、教育醫(yī)療配套，科學(xué)的成本管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。綜合來(lái)看，此項(xiàng)指標(biāo)考察了開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷定位、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品研發(fā)、成本控制等環(huán)節(jié)的水平，開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理作為統(tǒng)籌管理工具將在此方面發(fā)揮重要作用。

AU主要體現(xiàn)了單位投入獲得的銷售額，要提高此項(xiàng)，一般通過(guò)提高開(kāi)發(fā)速度、壓縮開(kāi)發(fā)周期，從而獲得較高的周轉(zhuǎn)次數(shù)。在這個(gè)方面，項(xiàng)目計(jì)劃管理起到主要作用。

EM主要體現(xiàn)資金杠桿比，但過(guò)高的杠桿比勢(shì)必加大開(kāi)發(fā)商資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，故宜根據(jù)企業(yè)融資能力和項(xiàng)目銷售前景和開(kāi)發(fā)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)將EM控制在較合適的比例。

也即：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的基本理念是運(yùn)用系統(tǒng)科學(xué)的思想，以提高地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為主要目標(biāo)，運(yùn)用各種管理手段對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各專業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和管控的活動(dòng)。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的總體框架

要談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃，必須談到地產(chǎn)公司計(jì)劃管理體系：體系從編制對(duì)象、編制周期兩個(gè)維度定義如下：按編制對(duì)象，分為項(xiàng)目計(jì)劃、公司計(jì)劃、部門計(jì)劃；按編制周期，分為全周期計(jì)劃、年度計(jì)劃、月度計(jì)劃。具體包括：

公司戰(zhàn)略規(guī)劃：公司3-5年發(fā)展方向和核心經(jīng)營(yíng)方針，是一切計(jì)劃管理的根本性指引。

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃：項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃用于明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是一種進(jìn)度計(jì)劃。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃是包含進(jìn)度、資金、成本、銷售為一體的綜合性計(jì)劃。

公司年度綜合計(jì)劃：基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)匯總計(jì)劃和專業(yè)版塊年度管理計(jì)劃編制，明確公司年度工作方向和重點(diǎn)。

公司月度計(jì)劃分解、部門月度計(jì)劃：基于公司年度綜合計(jì)劃編制，主要目的是保證年度計(jì)劃的月度落實(shí)。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理的常規(guī)操作方法

3.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃編制與調(diào)整

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃是一種基于節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的項(xiàng)目多專業(yè)綜合計(jì)劃，分“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)版”“一級(jí)節(jié)點(diǎn)版”兩階段編制，編制過(guò)程均由計(jì)劃部牽頭組織。主要編制步驟為：

步驟一：營(yíng)銷部根據(jù)公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)編制銷售計(jì)劃，并明確各業(yè)態(tài)各期銷售節(jié)點(diǎn)；

步驟二：計(jì)劃部依據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)和公司要求編制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；

步驟三：成本部依據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì)（概念）方案編制項(xiàng)目全周期成本測(cè)算（分解到年度或月度）；

步驟四：前期部依據(jù)銷售計(jì)劃、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、成本測(cè)算進(jìn)行項(xiàng)目土地和前期費(fèi)用、部分稅費(fèi)測(cè)算（分解到年度或月度）；

步驟五：財(cái)務(wù)部依據(jù)銷售計(jì)劃、成本部和前期部提供的測(cè)算進(jìn)行匯總現(xiàn)金流測(cè)算和損益測(cè)算（分解到年度或月度）；

以上成果匯總形成《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)版）》，待一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃確定后，刷新形成《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃（一級(jí)節(jié)點(diǎn)版）》。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃的調(diào)整和考核：按計(jì)劃調(diào)整所涉專業(yè)（計(jì)劃、營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)等）不同，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃調(diào)整須經(jīng)相應(yīng)專業(yè)的部門負(fù)責(zé)人審核，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批方可調(diào)整。計(jì)劃部在計(jì)劃局部調(diào)整后，務(wù)必及時(shí)組織計(jì)劃的整體刷新工作。

3.2 公司、部門年度計(jì)劃編制

3.2.1 編制準(zhǔn)備

以各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃為基礎(chǔ)，計(jì)劃部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部分別匯總形成全項(xiàng)目全周期《項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匯總、中期開(kāi)發(fā)規(guī)模一覽》《項(xiàng)目銷售匯總計(jì)劃》《項(xiàng)目財(cái)務(wù)匯總測(cè)算》（合稱《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)匯總計(jì)劃》），均分解至年度。

3.2.2 編制過(guò)程

計(jì)劃部將《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)匯總計(jì)劃》的年度分解納入計(jì)劃；專業(yè)部門分別編制《專業(yè)版塊年度管理計(jì)劃》，如行政部編制《年度人力資源和招聘計(jì)劃》，質(zhì)監(jiān)安監(jiān)部編制《年度工程質(zhì)量提升建議方案》，等等。最后，計(jì)劃部匯總形成《公司年度綜合計(jì)劃》并報(bào)公司審批。

3.3 公司、部門月度計(jì)劃管理

3.3.1 公司月度計(jì)劃

計(jì)劃部組織進(jìn)行公司年度綜合計(jì)劃的月度分解，作為各部門編制部門月度計(jì)劃的基礎(chǔ)。

3.3.2 部門月度計(jì)劃編制

各部門依據(jù)《公司月度分解計(jì)劃》編制本部門月度計(jì)劃，其中項(xiàng)目公司和與項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃有關(guān)的部門計(jì)劃需增加各項(xiàng)目《二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》中應(yīng)于下月開(kāi)始的節(jié)點(diǎn)、之前延誤未完節(jié)點(diǎn)，其他部門需增加主要日常職能型工作。各部門每月25日前將下月計(jì)劃報(bào)計(jì)劃部。

計(jì)劃部審核各部門月度計(jì)劃，形成“月度計(jì)劃審核意見(jiàn)”，于每月底前與公司領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門溝通確認(rèn)，作為計(jì)劃會(huì)上會(huì)材料；計(jì)劃部審核的原則為確保公司年度綜合計(jì)劃目標(biāo)和各項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，審核重點(diǎn)包括：與公司年度計(jì)劃和項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃相比有無(wú)漏項(xiàng)，開(kāi)始和完成時(shí)間是否匹配，部分節(jié)點(diǎn)的開(kāi)始和完成時(shí)間是否應(yīng)延后或提前，工作權(quán)重是否合理，工作完成標(biāo)準(zhǔn)是否可度量，各部門各項(xiàng)工作計(jì)劃之間的匹配性，等等。

《各部門月度計(jì)劃（草案）》和“月度計(jì)劃審核意見(jiàn)”共同作為上會(huì)材料，接受會(huì)議質(zhì)詢。

計(jì)劃部按照會(huì)議要求，在計(jì)劃會(huì)后完成對(duì)《各部門月度計(jì)劃（草案）》的修訂發(fā)布。

3.3.3 部門月度計(jì)劃執(zhí)行、跟蹤、評(píng)價(jià)、考核

各部門按計(jì)劃會(huì)通過(guò)、計(jì)劃部發(fā)布的部門月度計(jì)劃安排工作，每月底前將本月計(jì)劃完成情況報(bào)計(jì)劃部。

計(jì)劃部跟蹤月度計(jì)劃執(zhí)行情況，于每月中旬向公司領(lǐng)導(dǎo)提交《月度計(jì)劃中期跟蹤報(bào)告》，以便其及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)度、協(xié)調(diào)解決緊急問(wèn)題；計(jì)劃部以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，以客觀公正、重點(diǎn)突出為原則，結(jié)合各部門的匯報(bào)情況，于每月底前形成“月度計(jì)劃執(zhí)行評(píng)價(jià)意見(jiàn)”并與公司領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門溝通確認(rèn)，作為計(jì)劃會(huì)上會(huì)材料。

行政部以計(jì)劃會(huì)決議要求為依據(jù)，按照《公司績(jī)效考核辦法》組織月度績(jī)效考核。

4 結(jié)束語(yǔ)

因篇幅所限，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理只是進(jìn)行了概括性說(shuō)明。筆者認(rèn)為在實(shí)踐中有以下兩點(diǎn)需要特別注意：

4.1 著眼于杜邦公式，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算模型進(jìn)行計(jì)劃管理

鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，杜邦公式務(wù)必作為進(jìn)行計(jì)劃管理的出發(fā)點(diǎn)，萬(wàn)不可為了計(jì)劃管理而做計(jì)劃管理，這在確定計(jì)劃管理制度和框架、確定關(guān)鍵工作和計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，保證計(jì)劃管理在大的方向上不脫離企業(yè)經(jīng)濟(jì)屬性和管理本意至關(guān)重要；計(jì)劃可以“總體計(jì)劃”的形式存在，而不單純關(guān)注于工作節(jié)點(diǎn)，但仍不能反映項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程全貌，在實(shí)操中，計(jì)劃管理務(wù)必結(jié)合經(jīng)濟(jì)測(cè)算模型進(jìn)行具體的管理，看清事件和工作背后的經(jīng)濟(jì)行為本質(zhì)，方能做出正確決定，這一點(diǎn)在計(jì)劃編制階段就應(yīng)注意，尤其在計(jì)劃進(jìn)行過(guò)程中對(duì)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整是非常重要。

4.2 計(jì)劃管理需全專業(yè)參與，強(qiáng)有力部門牽頭

計(jì)劃管理過(guò)程尤其是編制過(guò)程務(wù)必強(qiáng)化多專業(yè)協(xié)同，可采用“互提需求”的方法，即要求各部門基于完成本部門計(jì)劃工作的需要，用窮舉的形式對(duì)其他部門的工作提出需求，這在防止計(jì)劃漏項(xiàng)方面很有效果；另外，作為牽頭單位的計(jì)劃部人員務(wù)必通曉全專業(yè)基本知識(shí)，這對(duì)企業(yè)寬口徑人才水平提出了較高的要求。