中國(guó)房地產(chǎn)熱的“病”與“藥”

◎ 王賢輝

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中國(guó)房地產(chǎn)熱的“病”與“藥”

◎ 王賢輝

中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，不是房子造得太多而供過(guò)于求，而是因社會(huì)貧富差距過(guò)大，大量社會(huì)財(cái)富被少數(shù)富人占有而投資投機(jī)炒房，多數(shù)工薪階層因房?jī)r(jià)被炒高又缺乏購(gòu)買力而買不起住房的惡果。解決房地產(chǎn)問(wèn)題，不能就事論事，而是要“根”治。

21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)足足火爆了十幾年。這十幾年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量由2000年的99776億元，世界排名第六，上升為2010年名義GDP為39.79萬(wàn)億元人民幣，超過(guò)日本僅次于美國(guó)成為世界第二經(jīng)濟(jì)體，到2015年，GDP達(dá)到67.6萬(wàn)億元人民幣，己經(jīng)進(jìn)入全球中等收入國(guó)家行列。與此同時(shí)，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2014年全國(guó)居民收入，按工薪收入計(jì)算的基尼系數(shù)為0.469，城鄉(xiāng)居民收入倍差為2.75，高收入行業(yè)和低收入行業(yè)有4倍差距，企業(yè)高管與普通員工的年薪收入，更是差距懸殊，高達(dá)數(shù)十甚至上百倍。顯然，中國(guó)雖然已進(jìn)入中等收入國(guó)家行列，但只有少數(shù)人先富起來(lái)，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)國(guó)人共同富裕的目標(biāo)，而且開始貧富兩極分化。

與此同時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)更是一路高歌，直到2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始下行，并且出現(xiàn)鋼鐵、水泥等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到?jīng)_擊。但在2009年降低首付比、利率等政策刺激下房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束短暫下行，快速恢復(fù)并趨熱。2010年宏觀調(diào)控開始重新收緊，2010-2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)略有降溫，2012-2013年再度恢復(fù)。2014年房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)，并且開始出現(xiàn)商品房庫(kù)存大量增加，雖然國(guó)家出臺(tái)“930”、“330”政策不斷刺激，但房地產(chǎn)投資快速下滑，并呈“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”的后房地產(chǎn)時(shí)代新特點(diǎn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇。2015年，GDP突破政府7%的目標(biāo)底線，2016年的政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)底線隨之又降至6.5%，于是，管理層又重新放開房地產(chǎn)調(diào)控政策，北、上、廣、深等一線城市的房地產(chǎn)立即活躍起來(lái)，多年前久違了的購(gòu)房者半夜排成長(zhǎng)龍搶房的奇觀又出現(xiàn)了，房?jī)r(jià)立即見風(fēng)大漲。但這次房市火爆卻不能同上次房市火爆十年同日而語(yǔ)，這次是一線城市房市火爆，三四線城市房市卻“去庫(kù)存”壓力不減反增，出現(xiàn)“冰火兩重天”。究其原因在于有錢人和社會(huì)優(yōu)質(zhì)資源都集中在一線城市，使一線城市畸形發(fā)展，這說(shuō)明這次房市火爆仍是少數(shù)富人為投資投機(jī)所使，并不是多數(shù)老百姓剛需房市的繁榮，所以已引起監(jiān)管層的關(guān)注，一線城市又開始收緊房市政策。

中國(guó)房地產(chǎn)，在近十幾年中，成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“燙手山芋”，“一放就熱”，“一管就冷”，房地產(chǎn)的冷熱，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)究竟是禍還是福，讓國(guó)人似是“霧里看花”。

其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一脈相承的。中國(guó)是人口大國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)又關(guān)聯(lián)數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，是一榮俱榮，一衰俱衰，問(wèn)題是如何管控好它，使之生福避禍，成為引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持中高速增長(zhǎng)的動(dòng)力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是所有產(chǎn)業(yè)中唯一橫跨并聯(lián)接生產(chǎn)和消費(fèi)雙領(lǐng)域的“橋梁”產(chǎn)業(yè)，因此，保持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，至關(guān)重要。

那么，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下的“病”根在哪里呢？

一是國(guó)內(nèi)外大量社會(huì)游資熱錢投資投機(jī)房地產(chǎn)炒作。說(shuō)起房?jī)r(jià)上漲，首先要追溯到“溫州炒房團(tuán)”的炒作。自上世紀(jì)90年代后期，溫州人就在中國(guó)掀起一次又一次的商業(yè)活動(dòng)。從2001年開始，溫州人浩浩蕩蕩進(jìn)入杭州、上海等地，置下一棟棟商品房。一些來(lái)自內(nèi)地的工人專職替溫州人排隊(duì)購(gòu)房賺外塊，成為許多沿海城市人當(dāng)年常見的風(fēng)景。雖然上海市很快就出臺(tái)遏止樓市炒號(hào)炒樓的措施，但溫州人的行為還是觸發(fā)了大量社會(huì)后續(xù)資金和熱錢，包括國(guó)際熱錢的進(jìn)入，據(jù)中國(guó)人民銀行的報(bào)告披露，當(dāng)時(shí)外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重已達(dá)到15%。又據(jù)仲量聯(lián)行的報(bào)告披露，2006年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額達(dá)到了90億美元，增幅高達(dá)69%；其中，來(lái)自于海外全球基金的投資比例便高達(dá)60%，增幅約55%。除此之外，大量的直接投資，包括香港的地產(chǎn)商資金，也進(jìn)入了內(nèi)地房地產(chǎn)，從而快速抬高房地產(chǎn)價(jià)格。從此，原本為個(gè)人消費(fèi)品的商品房，卻演變?yōu)橐环N投資投機(jī)的工具。房?jī)r(jià)日益高抬的商品房，快速大量集中在少數(shù)富人手里，絕大多數(shù)中低收入者只得望而卻步，社會(huì)貧富差距日益擴(kuò)大，差距愈大，房?jī)r(jià)愈漲，形成惡性循環(huán)。

二是地方政府的“土地財(cái)政”托市。由于中國(guó)城市的土地是國(guó)有的，所以土地收益歸國(guó)家所有，又由于中央和地方是實(shí)行分稅制，在稅收上是地方政府得“小頭”，中央財(cái)政得“大頭”，為了平衡利益，土地出讓金歸地方政府（納入地方政府的預(yù)算外收入），所以，土地出讓金收入，就成了地方財(cái)政收入的主要財(cái)源。商品房用地是采用公開拍賣制，拍價(jià)越高，地方財(cái)政收入就越高，因此，“地王”一個(gè)比一個(gè)大，水漲船高，房?jī)r(jià)也就不斷攀高。土地是稀缺資源，雖然中央一再號(hào)召多建廉租房，但一些地方政府卻遲遲不見動(dòng)靜，因?yàn)榱夥慷嗔?，商品房用地就少了，地方?cái)政土地收入也就少了。這就是房地產(chǎn)調(diào)控，越調(diào)房?jī)r(jià)越高的根源。

三是不法房地產(chǎn)開發(fā)商囤地抬價(jià)。中國(guó)百姓的住房供給，自從實(shí)行商品買賣起，就出現(xiàn)了商品房開發(fā)商這一行，在中國(guó)房地產(chǎn)火爆的年代，他們是最大的受益者。由于城市土地和房屋建設(shè)的許多資源還掌握在政府及其官員手上，許多開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣賳T保持了良好的關(guān)系，再加上其工作團(tuán)隊(duì)的不斷專業(yè)化，開發(fā)商事實(shí)上已成為區(qū)域商品住房開發(fā)的壟斷者。由于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于高位運(yùn)行引起金融部門的關(guān)注，開發(fā)商的前期開發(fā)資金越來(lái)越難以獲得，后期的出售一旦遇到房?jī)r(jià)下跌或銷售不暢，將損失慘重。因此，開發(fā)商大量囤房炒房，違反商業(yè)道德和法律，各類違規(guī)手段無(wú)所不用其極，一些開發(fā)商用各種方法來(lái)刺激銷售，比如要求公司員工及其親戚預(yù)購(gòu)房屋，制造房屋暢銷假象；將商品房不斷倒手，制造當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價(jià)，各個(gè)待售樓盤輪番提價(jià)。

中國(guó)房地產(chǎn)，在投資投機(jī)者炒作之下，出現(xiàn)買房人買房前“盼”房?jī)r(jià)跌，買房后又“怕”房?jī)r(jià)跌，管理層也出現(xiàn)“想讓”房?jī)r(jià)跌但又“不敢”跌和“不能”跌的畸形心態(tài)。所以，房地產(chǎn)政策總是時(shí)松時(shí)緊，房市則時(shí)熱時(shí)冷，房地產(chǎn)就成為制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“老大難”。

綜上所述，解決房地產(chǎn)問(wèn)題，不能就事論事，要“根”治。中國(guó)房地產(chǎn)要健康發(fā)展，為老百姓造福，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期中高速發(fā)展的動(dòng)力，必須解決兩大難題：

一是斬?cái)嗬婕瘓F(tuán)對(duì)房地產(chǎn)投資投機(jī)炒作的利益“鏈條”，使高房?jī)r(jià)回歸到中國(guó)絕大多數(shù)居民收入水平。舉措是：土地出讓金全部收歸中央財(cái)政；實(shí)行房地產(chǎn)稅，對(duì)按家庭人均100平方米以上的房地產(chǎn)住房征收（超標(biāo)面積越多稅率越高），人均100平方米及以下的房地產(chǎn)住房免稅，房地產(chǎn)稅款按三七開交中央和地方財(cái)政，其中地方的七成稅款中用四成建廉租房和政府購(gòu)買服務(wù)的棚戶改造房，廉租房租金收入歸地方財(cái)政。

二是大幅縮小社會(huì)貧富差距，從根本上提高中低收入人群的社會(huì)購(gòu)買力。舉措是：運(yùn)用稅制，對(duì)高收入富人多征稅，對(duì)中低收入者少征或免征稅，通過(guò)調(diào)整社會(huì)財(cái)富分配，形成龐大的名符其實(shí)的中產(chǎn)階層；全民創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)；在落實(shí)供給側(cè)改革的同時(shí)，實(shí)行分配側(cè)改革，改革分配制度，大幅提高中低收入者工薪和財(cái)產(chǎn)（股權(quán)）收入，大幅提高社會(huì)福利保障，包括養(yǎng)老、醫(yī)保、教育、保幼等幾大領(lǐng)域，