我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素分析及對(duì)策

張志正

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì)飛快進(jìn)步，各個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展前景，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要組成部分，具有十分重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)由于自身特性，在快速發(fā)展的同時(shí)對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)生了不同程度的影響，如何能夠有效分析出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同其他行業(yè)之間的影響關(guān)系，就其波動(dòng)影響因素進(jìn)行分析，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展有助于穩(wěn)定社會(huì)發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。由此，本文主要就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素進(jìn)行分析，結(jié)合實(shí)際情況，尋求合理的應(yīng)對(duì)策略，以求更好的保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；對(duì)策

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長中不可或缺的組成部分，其發(fā)展水平好壞直接影響到我國其他行業(yè)的發(fā)展，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長對(duì)于社會(huì)長治久安有著十分深遠(yuǎn)的影響。通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素的分析，政府和企業(yè)能夠進(jìn)一步了解到房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，從而有針對(duì)性的提出應(yīng)對(duì)措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，在適當(dāng)?shù)那闆r下政府直接進(jìn)行干預(yù)。如果房價(jià)上漲過快，無論是投資者還是住房者對(duì)于房價(jià)的波動(dòng)是難以正確掌握的，只有正確把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律，才能有針對(duì)性的處理好投資需求，引領(lǐng)市場穩(wěn)定發(fā)展。故此，抑制房價(jià)過快增長，防止大幅度波動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展具有十分深遠(yuǎn)的影響。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素

（一）土地因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，其中最典型的影響因素就是土地因素，一般情況一級(jí)市場為地產(chǎn)市場，主要是由于國家土地部門供給，房地產(chǎn)商是需求方，所以雙方交易的是土地使用權(quán)；二級(jí)市場供給方是房地產(chǎn)開發(fā)商，而消費(fèi)者是需求方，雙方交易的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。故此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)主要受到土地開發(fā)面積、出讓收入以及房屋竣工面積等多項(xiàng)指標(biāo)影響[1]。

（二）資金因素

房地產(chǎn)開發(fā)離不開大量資金的支持，國家制定的金融政策直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場穩(wěn)定與否，最直接的手段就是房地產(chǎn)開發(fā)商向商業(yè)銀行借貸來籌集地產(chǎn)開發(fā)資金，受到貸款規(guī)模、利率水平等因素影響。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)除了受到地產(chǎn)規(guī)模、速度以及總面積，還會(huì)受到資金來源影響，這部分資金不可能完全依靠地產(chǎn)開放商自行籌集得來，其他資金更多是依靠金融市場投資得來，影響地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和成本。所以，不同的金融政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響[2]。

（三）市場因素

市場因素同樣是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要因素之一，在當(dāng)前價(jià)格機(jī)制決定背景下，房地產(chǎn)開發(fā)需求會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格水平，房地產(chǎn)開發(fā)獲得經(jīng)濟(jì)效益會(huì)在不同程度上進(jìn)行收縮和擴(kuò)張。從商品房的銷售情況能夠看出當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況，住房者的購房需求好壞，最主要的影響表現(xiàn)在對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期走向。如果未來房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格走向持續(xù)下跌，甚至出現(xiàn)較大的下跌情況，相應(yīng)的說明房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求減少，反之如果房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，說明房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求持續(xù)增加，呈現(xiàn)良好的發(fā)展前景[3]。

（四）內(nèi)因素

除此之外，除了上述影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，還包括一些內(nèi)因素，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、房地產(chǎn)市場供需之間矛盾。房地產(chǎn)市場供需矛盾是當(dāng)前影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)在因素之一，在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中，供需關(guān)系變化十分頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)加快，相應(yīng)的需要消費(fèi)者消費(fèi)需求跟進(jìn)，以此來支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展，否則很容易造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下跌，受到我國勞動(dòng)力、技術(shù)以及資金管理等幾方面條件影響，房地產(chǎn)時(shí)常出現(xiàn)收縮或者進(jìn)一步擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。所以說，我國房地產(chǎn)供給需要根據(jù)市場消費(fèi)需求，有意識(shí)的開發(fā)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系平衡只是一種暫時(shí)的現(xiàn)象，在市場發(fā)展中會(huì)經(jīng)常性的出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象，需要進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場開發(fā)策略，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。2、房地產(chǎn)價(jià)格不斷波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是一種常態(tài)，同時(shí)也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)鍵內(nèi)在因素，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面如果存在盲目性，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格沒有規(guī)律的上漲，這種上漲會(huì)導(dǎo)致投資回報(bào)率不斷攀升，刺激大量房地產(chǎn)開發(fā)商加入其中，盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)市場，在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)交易量增加。但是這種只是一種表面現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場這種供求關(guān)系十分不健康，處在一種畸形態(tài)勢(shì)，尤其是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長中，會(huì)出現(xiàn)很多虛假經(jīng)濟(jì)，也就是泡沫成分。盡管短期內(nèi)能夠獲得可觀的經(jīng)濟(jì)收益，但主要是以透支未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益獲得的，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。3、房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資同樣是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)在因素之一，房地產(chǎn)投資數(shù)額增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，推動(dòng)房地產(chǎn)市場快速繁榮；反之，如果房地產(chǎn)投資額度降低，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)蕭條景象，難以滿足消費(fèi)者購房需求。從中不難看出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期和投資周期兩者之間存在密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)投資活動(dòng)較為活躍。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商如果不斷提高預(yù)期收益，那么房地產(chǎn)開放商開發(fā)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，反之開放商則會(huì)非常謹(jǐn)慎投資。

二、保持我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)投資政策

房地產(chǎn)政策出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的影響十分深遠(yuǎn)，需要房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展情況有針對(duì)性的制定房地產(chǎn)政策，需要主要房地產(chǎn)投資主體結(jié)構(gòu)是否出現(xiàn)變化，主要是由于國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清，職責(zé)不清的現(xiàn)象十分突出，在遇到市場風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候難以有效制定風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制予以規(guī)避解決。應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模變化情況，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資規(guī)模直接彰顯著房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求，是否能夠同宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相契合，只有獲得宏觀經(jīng)濟(jì)的支持才能保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，盡可能的防止房地產(chǎn)投資規(guī)模出現(xiàn)過大或者過小的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)投資首先應(yīng)做好市場調(diào)查，明晰房地產(chǎn)開發(fā)的市場定位，將房地產(chǎn)投資牢牢把握在市場實(shí)際需求上，同市場需求變化不斷調(diào)整，滿足市場需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政府應(yīng)注重房地產(chǎn)戰(zhàn)略布局的調(diào)整，明晰社會(huì)住房消費(fèi)需要，著重建設(shè)安居工程為主要的住宅[4]。

（二）規(guī)范土地市場

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)波動(dòng)同土地市場發(fā)展存在密切的聯(lián)系，規(guī)范土地市場是十分有必要的，注重政府土地批租管理，具體表下在以下幾個(gè)方面。其一，總量控制，已經(jīng)注重房地產(chǎn)土地開發(fā)的審批工作，在整合土地管理權(quán)基礎(chǔ)上，制定合理的土地出讓計(jì)劃，進(jìn)一步規(guī)范政府土地劃撥。其二，操作規(guī)范，主要是指土地在拍賣的時(shí)候，已經(jīng)采用市場化的招投標(biāo)方式，減少一些非市場化土地出讓方式的出現(xiàn)。其三，轉(zhuǎn)變以往政府壟斷城市土地出讓局面，逐漸強(qiáng)化政府土地供給能力，大力推行土地轉(zhuǎn)讓市場，從而有效參與到城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市土地的優(yōu)化配置。其四，確立市場化土地供應(yīng)機(jī)制，將以往由政府出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌型稑?biāo)方式。

（三）完善房地產(chǎn)市場開發(fā)金融制度

結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)市場開發(fā)金融制度，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)主要是采用商業(yè)銀行借貸的方式籌集資金，還有其他的資本市場直接融資以及房地產(chǎn)信托等等。完善我國房地產(chǎn)消費(fèi)多元化體系，以往我國住房消費(fèi)主要采用商業(yè)按揭貸款、住房合作基金以及住房儲(chǔ)蓄等，進(jìn)一步開放二級(jí)市場，促使住房金融二級(jí)市場逐漸成為住房抵押貸款證券化，這種手段是國外發(fā)達(dá)國家較為常見的一種金融手段，在實(shí)際應(yīng)用中具有十分突出的作用，能夠有效解決資金流動(dòng)性差的問題，更加合理有效的規(guī)避其中存在的市場風(fēng)險(xiǎn)隱患，保證資金安全。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)于其他行業(yè)發(fā)展具有十分深遠(yuǎn)的影響，為了能夠確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，深化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素的分析，有助于更加全面的了解到房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，結(jié)合實(shí)際情況，選擇合理的解決策略，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，抑制房價(jià)過快上漲和下跌，促使我國房地產(chǎn)能夠健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭淑琴.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及對(duì)策研究[J].學(xué)術(shù)論壇，2014，37（10）：74-78.

[2]滕曉莉.關(guān)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素分析及對(duì)策[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2013（16）.

[3]胡春秀.關(guān)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素分析及對(duì)策[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2012（21）.

[4]張金艷.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及對(duì)策[J].中外企業(yè)家，2016（3）：25.