碧桂園違規(guī)辦證疑云

龔小鋒

碧桂園運營中心編寫的《集團管控要求》，有這么一條要永遠銘記的禁令：“不能做違法的事”。這與萬科的“不行賄”一樣，在諸多房地產(chǎn)行業(yè)的灰色地帶中游走，“不違法”精神可嘉，但很難。

最近，千億房企碧桂園違規(guī)辦證一事掀起了軒然大波。5月4日，廣西南寧市五象新區(qū)規(guī)劃建設局發(fā)布通報，直指該公司南寧天璽灣項目涉嫌偽造公章及簽名，違規(guī)辦理預售證。

誰是肇事者

廣西南寧五象新區(qū)規(guī)建局發(fā)布文件之后，這一文件迅速在網(wǎng)絡流傳，將碧桂園推向風口浪尖。

當晚，碧桂園緊急公告承認存在違規(guī)，但并未說明詳情。其4日晚公告稱，其旗下天璽灣項目的確存在違規(guī)辦理《商品房預售許可證》行為，但對于偽造公章的指認，該公司并沒有承認。

目前，南寧五象新區(qū)規(guī)建局已進行了報警處理。碧桂園集團表示，天璽灣合法合規(guī)辦理預售證的三棟樓已經(jīng)恢復網(wǎng)簽，涉及違規(guī)但符合預售證辦理條件的4號樓也將向有關部門提出申請。

有趣的是，該公司將此事責任推給了“新進員工”，其稱，“這是項目開發(fā)報建部兩位新進員工的個人行為?！辈⒎Q該兩名員工已向當?shù)嘏沙鏊陀嘘P政府部門自首，如實交代有關情況，等待有關部門的處理。

一時之間，“新進員工”和“臨時工”一樣，成了“背黑鍋”的代名詞。很快，第二波輿論熱潮到來。一位名為趙盛良的天璽灣員工的朋友圈澄清截圖被曝光，其暗指自己只是替罪羔羊，這一消息很快受到了各方關注。

4日晚11時51分，趙盛良在南寧天璽灣微信組發(fā)聲，反駁公司稱：“我們?yōu)楣咀鲈俣嗟氖虑?，而且是公司指示下做的事情，公司在保全自己利益的時候，會義無反顧地拋棄你，我明明人還在家里，就說已經(jīng)去自首了，還把全部責任推給你，我一個新員工有這么大能量主導預售證辦理決策嗎？真是心寒?！?/p>

“如果不是公司授意，兩個新員工有必要去冒那么大風險，而且有那么大權力嗎？”不少關注此事的業(yè)內(nèi)人士都表示了這一觀點。

碧桂園一名人士透露，集團懷疑南寧碧桂園被人為做了手腳，是有人故意陷害，但事件真相到底如何還需要一段時間調(diào)查。5月5日上午，碧桂園總裁莫斌以及一眾碧桂園高管飛赴南寧，成立特別調(diào)查小組，就此事進行調(diào)查。

預售制下的博弈

此次涉嫌違規(guī)辦理預售證的天璽灣是碧桂園在南寧的首個項目。碧桂園在去年7月24日以4.56億元摘得該地塊，總建筑面積約20萬平方米，樓面地價約2300元每平方米。今年4月24日，天璽灣項目首次開盤，銷售金額約6億元。

無論誰是誰非，碧桂園天璽灣事件，或許只是預售制度下，房企與監(jiān)管部門博弈的一個縮影。

預售證的取得，對于開發(fā)商來說，是商品房可以合法合規(guī)銷售的最后一個環(huán)節(jié)。根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》，要取得預售證，開發(fā)商需要準備的證件和滿足的條件包括，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照以及施工進度和竣工交付使用時間等多種文件。

這些文件涉及國土、規(guī)劃、住建、銀行等多個部門和機構，碧桂園此次涉及的便是工程進度核驗這一條，需由規(guī)劃建設部門出具。

由于取證需要大量耗時耗力，而房地產(chǎn)又是高周轉行業(yè)，于是，在三四城市和部分二線城市，“五證不全”違規(guī)售樓的現(xiàn)象屢見不鮮。很多項目都存在類似情況，還未取得預售證，就通過預約金、定金、排號費等手段收取購房者錢款。

南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊2015年底曾通報了一批惡性事件，一些小型開發(fā)商的項目未取得預售證就開始銷售，有些甚至還沒有開工或者未拿到土地證，性質(zhì)非常惡劣。監(jiān)察支隊的負責人曾感嘆，違法違規(guī)的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)陷入“年年通報年年違規(guī)”的怪圈。

不只是小型房企，大型房企打擦邊球的事也時有發(fā)生，綠地集團位于南寧五象新區(qū)的項目綠地國際花都也曾涉嫌其中。2015年4月，綠地國際花都的5號樓在未取得預售證時就開始銷售。

近日，南京也有媒體報道，南京的萬科尚都薈在尚未領取《商品房預售許可證》的情況下，竟然要求“如果想要獲得搖號購房資格，必須提前在售樓現(xiàn)場指定銀行的指定分行，辦理10萬元銀行定存?！?/p>

“無證賣房在很多城市都很普遍?！币幻科筘撠熑吮硎尽Ｒ驗橐话銇碚f，開發(fā)商都會與涉及審批這些證件的政府部門搞好關系。但是私刻公章，偽造政府文件的情況，還是頭一次聽說。

從根本上而言，此次事件折射了預售制度的弊端，關于預售證的存廢，也一直為業(yè)界所爭論。

從正面意義而言，如果采取現(xiàn)房銷售模式，無疑會加大房企在項目開發(fā)方面的嚴格程度。值得一提的是，4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗商住地塊，該地塊被確認為深圳市商品房現(xiàn)售首個試點項目。

高周轉下的考核壓力

如果說預售制度下的政商博弈，是類似事件的普通版本，而發(fā)生在碧桂園身上的違規(guī)辦證一事，則具有其特殊意義，此事引發(fā)了業(yè)內(nèi)對于快速開發(fā)、高周轉模式的拷問。

在廣大的三四線城市和遠郊區(qū)，碧桂園快速周轉的速度罕有對手，旗下多是超級大盤，但開盤速度卻十分快。在后來的逐步成熟中，碧桂園將這一速度推向了巔峰，其代表事件，則是在合伙人制度盛行時推出的“同心共享”計劃。

自實施“同心共享”合伙人制度以來，碧桂園似乎更快了。其2015年年報顯示，公司拿地到開盤的平均時間由過去的6.7個月縮短為4.3個月，現(xiàn)金流回正周期也由10-12個月縮短到了8.2個月，現(xiàn)金流回正后即可享受分紅。

碧桂園對于項目現(xiàn)金流回正期限也有明確標準，碧桂園內(nèi)部與“同心共享”平行實施的成就共享計劃規(guī)定，“若一年內(nèi)現(xiàn)金流不能回正，則該考核單元將失去繼續(xù)參加成就共享計劃的資格?！?/p>

2014年11月以后公司所有新項目均參與共享計劃，進行跟投，這意味著，天璽灣項目負責人和核心團隊均有資金參與其中。

南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)信息顯示，碧桂園天璽灣的預售證批準時間是今年4月22日，共有446套房源，其中98套處于簽約中。同時，碧桂園集團廣西區(qū)域公眾號信息顯示，天璽灣正式開盤是在今年4月24日。

去年7月拿地，今年4月開盤，這意味著天璽灣的開盤時間（即從項目拿地到獲得預售證開售）約在9個月。幾乎是碧桂園項目平均4.3個月周期的兩倍有余。從這個角度看，天璽灣項目想拿預售證的心情十分迫切。

由于開盤時間明顯長于平均水平，且項目要實現(xiàn)一年內(nèi)現(xiàn)金流回正的難度較大，這將對該項目帶來了較大的現(xiàn)金流壓力。如果沒能完成上述目標，天璽灣項目乃至廣西區(qū)域管理層都將面臨嚴重的處罰。

近日有媒體稱，其獲取的一份碧桂園管理規(guī)則顯示，開盤節(jié)點推遲一次，考核分數(shù)將折減一次。由于推遲，從區(qū)域負責人謝偉洲到項目總經(jīng)理秦緒軍，考核分數(shù)都已經(jīng)受到了影響。此外還有財務處罰，項目總經(jīng)理或項目第一負責人要承擔高額的罰金。

平衡的考驗

曾經(jīng)，碧桂園迅速通過“同心共享”、“成就共享”計劃，為員工描繪了這樣一幅造富圖景：“碧桂園未來的區(qū)域總、項目總的年薪應該在千萬元、百萬元級別以上?！?/p>

“同心共享”合伙人制度，這是一種同股同權同責同利的激勵機制，集團和區(qū)域管理團隊各自設立投資公司，對每個新項目進行不超過15%權益的跟投，區(qū)域投資公司對自己區(qū)域的所有項目最高跟投不超10%，并要求區(qū)域總裁、營銷負責人、項目總和項目營銷負責人強制跟投。

碧桂園的合伙人制覆蓋面廣，獎勵額度高，確實對高管和員工起到了很好的激勵作用。截至2015年底，碧桂園已經(jīng)有168個項目引入合伙人機制，集團投資公司投入2.42億元本金，區(qū)域投資公司投入4.43億元本金。而且，未來所有新項目都將采用合伙人制。

合伙人制同時也帶來巨大的壓力。而今，曾讓碧桂園引以為傲的合伙人制似乎正在暴露弊端。有碧桂園員工對媒體爆料，碧桂園一直在加強區(qū)域權利，下面新招進員工存在一定問題。

未來，如何在保證高周轉的同時，遏制區(qū)域項目及員工的違法沖動，防范和杜絕“南寧碧桂園事件”的再次發(fā)生，或許是給碧桂園團隊的重大考驗。

上述碧桂園人士表示，公司高層擔心南寧碧桂園天璽灣項目私刻公章事件會影響海外的森林城市、金海灣項目的銷售。莫斌最近與集團董事局主席楊國強面談，共同商討應對措施。

今年，碧桂園森林城市合同銷售目標近300億元，占集團國內(nèi)銷售目標1680億元的15%-20%。碧桂園營銷體系和集團資源也全面向這一項目傾斜，可以看出碧桂園高層對此的看重。

或許是為了彌合和地方政府的關系，碧桂園近日還順勢釋放了友好舉動。5月7日，碧桂園副總裁朱劍敏和廣西區(qū)域副總裁謝偉洲拜訪廣西自治區(qū)工商聯(lián)主席葉俊茂，表示將大力推進在廣西的扶貧工作。5月8日，碧桂園主席楊國強創(chuàng)辦的免費高中——國華紀念中學，宣布今年在廣西招收40名初中畢業(yè)生，占總招生人數(shù)的1/5。

盡管出現(xiàn)了負面消息，碧桂園年初至今依然銷售強勁。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園前4月累計合約銷售超過649億元，增幅達到167%。五一小長假期間，3天時間的認購金額超過160億元。