關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展的思考

張妍妍

【摘要】在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模見(jiàn)頂回落，房地產(chǎn)企業(yè)要想保證自身的可持續(xù)發(fā)展，就要考慮如何通過(guò)多元化布局來(lái)實(shí)現(xiàn)自我的突破。但房企的多元化發(fā)展還要根據(jù)自身的實(shí)際情況而定，不能盲目轉(zhuǎn)型，根據(jù)這樣的現(xiàn)狀，提出促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展的措施建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；多元化；發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)曾為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)雖然可以在一定時(shí)間內(nèi)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的隱形，但在城市化率達(dá)到一定程度后，建筑業(yè)就會(huì)進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)的休眠期，雖然房地產(chǎn)自身也有“新陳代謝”，但其使用周期較長(zhǎng)，我們不可能源源不斷的蓋房子，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不可能長(zhǎng)期、持續(xù)。我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，國(guó)家持續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)了多倫的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模也隨之見(jiàn)頂回落。無(wú)論是為了房地產(chǎn)企業(yè)自身的持續(xù)性發(fā)展、還是處于對(duì)上市公司盈利壓力的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)都急需開(kāi)拓新的盈利空間，多元化幾乎是唯一的選擇。

一、房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展的現(xiàn)狀

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型還處在初級(jí)發(fā)展階段，對(duì)于多數(shù)房企來(lái)說(shuō)還未迎來(lái)收獲期。龍頭企業(yè)多元化發(fā)展明顯，中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型困難，一部分中心房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⑼耆顺龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)。

萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)方面的業(yè)務(wù)會(huì)進(jìn)入到全面市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的發(fā)展軌道，并從單一的物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型成經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，承接萬(wàn)科公寓和住宅的出租、出售、房屋托管等業(yè)務(wù)。萬(wàn)科把物流地產(chǎn)確認(rèn)為第一個(gè)多元化發(fā)展的主干業(yè)務(wù)。已分別在國(guó)內(nèi)的一線和二線城市正式獲取6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，萬(wàn)科還希望成為中國(guó)首席的素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)服務(wù)商，把萬(wàn)科從單一上市公司，轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)、多上市平臺(tái)的控股集團(tuán)。對(duì)于萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)而言，企業(yè)的發(fā)展策略已經(jīng)做過(guò)多次的調(diào)整，在商業(yè)地產(chǎn)做精做細(xì)的基礎(chǔ)上企業(yè)未來(lái)還要為去房地產(chǎn)化做準(zhǔn)備。將來(lái)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司不僅要在名字上去掉地產(chǎn)二字，還要在主營(yíng)業(yè)務(wù)上變成萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。 恒大地產(chǎn)的業(yè)務(wù)也在礦泉水、醫(yī)療、體育、金融保險(xiǎn)等領(lǐng)域有所拓展。綜上所述，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、等多家房地產(chǎn)企業(yè)拋出或已經(jīng)實(shí)施多元化發(fā)展計(jì)劃，以復(fù)星國(guó)際、綠地集團(tuán)為代表的部分企業(yè)更完成了初步的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。但中小企業(yè)由于資金鏈斷裂、融資難等原因，想謀求多元化發(fā)展但仍然困難重重。

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型必然是一個(gè)優(yōu)勝劣汰，物競(jìng)天擇的過(guò)程，整個(gè)行業(yè)面臨洗牌，能夠存活下來(lái)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)必將會(huì)推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的向更高層次發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展的趨勢(shì)

（一）體驗(yàn)型物業(yè)領(lǐng)域

體驗(yàn)式物業(yè)包括體驗(yàn)型商業(yè)物業(yè)和體驗(yàn)型住宅物業(yè)。

近年來(lái)國(guó)家持續(xù)的宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略謀求多元化發(fā)展，從而加大了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比重。但在商業(yè)物業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。眾所周知近幾年電商對(duì)零售業(yè)的沖擊日趨猛烈，網(wǎng)購(gòu)已經(jīng)成為很多消費(fèi)群體的購(gòu)物習(xí)慣，在這樣的大背景下，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要方向應(yīng)該是體驗(yàn)式商業(yè)物業(yè)?？梢栽跇I(yè)態(tài)體驗(yàn)和功能體驗(yàn)兩方面做文章。在傳統(tǒng)商業(yè)中添加時(shí)尚、好玩兒、新奇、富于探索性的商業(yè)功能及元素。更要給予消費(fèi)者在購(gòu)物過(guò)程、購(gòu)物環(huán)境和售后服務(wù)方面的全方位舒適體驗(yàn)，增加出門購(gòu)物的吸引力。

體驗(yàn)型住宅物業(yè)是將社區(qū)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)和房地產(chǎn)營(yíng)銷理念等全面融合的經(jīng)營(yíng)型住宅物業(yè)。通過(guò)提高住宅項(xiàng)目的附加值，使業(yè)主獲得全新的住宅體驗(yàn)。

（二）金融產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域

房地產(chǎn)企業(yè)在多元化發(fā)展過(guò)程中優(yōu)勢(shì)與隱患并存，要想成功轉(zhuǎn)型就要把自身的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)與其他領(lǐng)域的企業(yè)相比在資金和客戶群方面都是具有優(yōu)勢(shì)的，可以在金融領(lǐng)域發(fā)揮所長(zhǎng)。

例如：復(fù)星集團(tuán)試圖將其地產(chǎn)業(yè)務(wù)與旗下各個(gè)業(yè)務(wù)板塊整合。更在2012～2013年間收購(gòu)了多家保險(xiǎn)資產(chǎn)，保險(xiǎn)資金的介入有利于復(fù)星地產(chǎn)在企業(yè)運(yùn)作方面獲得低廉的融資渠道。此外，復(fù)星地產(chǎn)更推出“蜂巢城市”，通過(guò)打造新型社區(qū)，向社區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供復(fù)星核心產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)及相關(guān)生活服務(wù)業(yè)務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的多元化發(fā)展。這家民營(yíng)企業(yè)最初以地產(chǎn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，隨著這些年的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，如今已經(jīng)成長(zhǎng)成為一家包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、鋼鐵、礦業(yè)、醫(yī)藥、零售、服務(wù)業(yè)及戰(zhàn)略投資領(lǐng)域的綜合型企業(yè)?！凹幢闶侨鐝?fù)星這種初步轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)，它旗下的產(chǎn)業(yè)很多，但幾乎沒(méi)有一項(xiàng)是處于行業(yè)的龍頭地位。

綠地集團(tuán)則向金融控股集團(tuán)方向發(fā)展，開(kāi)啟了“金融+互聯(lián)網(wǎng)”的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。

推出“綠地地產(chǎn)寶”互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品和互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)、開(kāi)設(shè)了金融資產(chǎn)交易中心、未來(lái)將綠地香港（HK0337）打造成為互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)的主體公司。

綠地集團(tuán)未來(lái)的多元化發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是：短期內(nèi)金融產(chǎn)業(yè)要成為集團(tuán)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，至2020年金融產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模力爭(zhēng)達(dá)到800億元，利潤(rùn)達(dá)到100億元；中期內(nèi)，金融產(chǎn)業(yè)要成為綠地集團(tuán)多元化發(fā)展的重要支柱；從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，綠地金控集團(tuán)將形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力并在細(xì)分產(chǎn)業(yè)中具有核心優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)“金融業(yè)務(wù)收入最終占據(jù)集團(tuán)收入的半壁江山”。此外萬(wàn)達(dá)方面也表示，未來(lái)多元化發(fā)展模式的方向也是金融領(lǐng)域，將陸續(xù)完成對(duì)銀行、證券、保險(xiǎn)公司的并購(gòu)，再加上已有的快錢公司和萬(wàn)達(dá)投資公司，未來(lái)將正式成立萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)。

從上述幾大房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融的策略可知，金融產(chǎn)業(yè)已經(jīng)越來(lái)越受到具備雄厚資本實(shí)力的房地產(chǎn)行業(yè)巨頭的青睞?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的金融產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展的一個(gè)主流方向。

（三）健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域

健康居家養(yǎng)老是適合老齡化的建筑設(shè)計(jì)、專業(yè)配套、設(shè)施設(shè)備與專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的康復(fù)護(hù)理、身體調(diào)理、健康管理及文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)的有機(jī)結(jié)合產(chǎn)品。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的三種模式中，一是經(jīng)營(yíng)性的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；二是社區(qū)養(yǎng)老；三是健康居家養(yǎng)老。當(dāng)前比較受到人們認(rèn)可的模式是健康居家養(yǎng)老。這種模式即可以滿足老年人對(duì)“家”的親情需要、也符合中國(guó)儒家文化的“孝”道精神。要想能夠全方位滿足老年人健康生活的需求，就要建立一個(gè)帶有健康理念的養(yǎng)老服務(wù)體系。這套體系主要以滿足老年人的健康生活需求為重點(diǎn)，提供體檢、保健、調(diào)理、餐飲、家政、文體娛樂(lè)、學(xué)習(xí)技藝、聊天交流、心理咨詢等服務(wù)。對(duì)于提供這些健康服務(wù)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，既可以是開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商也可以是專業(yè)提供健康養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)。健康養(yǎng)老業(yè)務(wù)在未來(lái)將會(huì)有很大發(fā)展空間

三、房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展需要注意的問(wèn)題

大多數(shù)剛剛開(kāi)始多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)，由于內(nèi)部和外部的諸多因素在非地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的經(jīng)營(yíng)收入非常有限甚至處于虧損邊緣。盡管多元化發(fā)展前景美好，但在中國(guó)企業(yè)的發(fā)展史上，折戟于多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)。故房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、謀求多元化發(fā)展的道路上應(yīng)該注意幾個(gè)問(wèn)題。

（一）多元化發(fā)展方向的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展能否成功，關(guān)鍵一點(diǎn)就是“選對(duì)行”，企業(yè)要結(jié)合自身的實(shí)際情況，選擇好適合多元化發(fā)展的行業(yè)。

1.向房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的核心業(yè)務(wù)拓展。把主營(yíng)企業(yè)做的更深入、更細(xì)致。如可以在房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)營(yíng)銷、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)廣告、房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域有所拓展。使拓展業(yè)務(wù)與主營(yíng)業(yè)務(wù)形成產(chǎn)業(yè)鏈條，這樣做可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率，但問(wèn)題是這個(gè)層次的多元化發(fā)展仍在房地產(chǎn)業(yè)的大范圍內(nèi)，并不算是真正的突圍出去，不利于抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2.向房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高的上、下游產(chǎn)業(yè)拓展，把相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈做長(zhǎng)。比如可以在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝飾建材、裝修、基建施工、設(shè)備安裝等領(lǐng)域拓展，這樣做有利于企業(yè)控制原料和銷售渠道，達(dá)到節(jié)約成本、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)的目的。問(wèn)題是過(guò)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈需要強(qiáng)大的資金和運(yùn)營(yíng)能力，且受行業(yè)景氣度影響較大。

3.向房地產(chǎn)行業(yè)不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)拓展，完全脫離房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍。這樣的轉(zhuǎn)型有利于企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍、增強(qiáng)企業(yè)的應(yīng)變能力和提高企業(yè)的社會(huì)影響力，這也是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多元化的最主要方式。房企在多元化布局時(shí)布局一些與地產(chǎn)非相關(guān)的行業(yè)，有助于在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期時(shí)為企業(yè)提供強(qiáng)大的現(xiàn)金流支持，協(xié)助企業(yè)在行業(yè)低谷時(shí)抵御寒冬并實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)布局。

房地產(chǎn)企業(yè)要尋求多元化發(fā)展，保證轉(zhuǎn)型的成功率，在最初的幾年里穩(wěn)妥的做法就是依托于房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的多元化，待企業(yè)的管理與營(yíng)運(yùn)能力有所提高后再尋求非相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展。

（二）企業(yè)自身的實(shí)際條件

1.企業(yè)自身的資金狀況。

對(duì)于我國(guó)的地產(chǎn)大鱷們來(lái)說(shuō)擁有雄厚的資本實(shí)力以及龐大的業(yè)主數(shù)量，是其實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展最有利的條件，他們可以布局一些與地產(chǎn)非相關(guān)的行業(yè)，用來(lái)提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但是對(duì)于中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，資金量就不那么寬裕了，資金獲取的成本比較高，甚至在多元化發(fā)展的路上出現(xiàn)融資難題。這時(shí)就要考驗(yàn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的智慧，要根據(jù)自己企業(yè)的實(shí)際情況去選擇，實(shí)在不行就考慮退出也不失為一個(gè)有效的辦法。

2.企業(yè)的營(yíng)運(yùn)管理能力狀況

房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型之前應(yīng)該在企業(yè)的管理與營(yíng)運(yùn)能力方面有所準(zhǔn)備，尤其是當(dāng)涉獵與房地產(chǎn)非相關(guān)領(lǐng)域時(shí)。不少地產(chǎn)企業(yè)以李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和系作為學(xué)習(xí)榜樣，但事實(shí)上，即便放眼全球，真正能實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)向多元化完美轉(zhuǎn)型的企業(yè)少之又少，長(zhǎng)和系的成功有它的特殊性，房企如果草率地進(jìn)入自己不熟悉的行業(yè)而且在經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)營(yíng)能力上準(zhǔn)備不足，就容易導(dǎo)致轉(zhuǎn)型失敗。所以對(duì)于我們內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)在多元化發(fā)展的同時(shí)一定要提高自身的“素養(yǎng)”，內(nèi)外雙修，在提高企業(yè)的管理與營(yíng)運(yùn)能力后再尋求非相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展。

（三）為了多元化而多元化，損害企業(yè)原有的核心競(jìng)爭(zhēng)力

大型房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不應(yīng)受到企業(yè)多元化發(fā)展而收到損害，因?yàn)楹诵母?jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的源泉，也是企業(yè)控制未來(lái)、掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)的根本。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使其面臨著越來(lái)越多的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，在國(guó)家現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和調(diào)控期，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著大洗牌，有企業(yè)出局，就有企業(yè)進(jìn)入，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的市場(chǎng)還在，機(jī)會(huì)還在，這使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其擁有的核心競(jìng)爭(zhēng)力不能輕易放棄。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在多元化發(fā)展的道路上機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，多元化本身就是把“雙刃劍”，如果企業(yè)轉(zhuǎn)型成功，則通過(guò)多元化發(fā)展可以壯大企業(yè)規(guī)模、提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如果發(fā)展的不理想也可以破壞和削弱企業(yè)的核心業(yè)務(wù)能力，不利于企業(yè)的發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷改革開(kāi)放三十多年的持續(xù)高速增長(zhǎng)后，現(xiàn)階段已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，“粗放型開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)過(guò)時(shí)，精細(xì)化的時(shí)代即將到來(lái)。這些變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的發(fā)展要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都在謀求多元化的發(fā)展，這是近年來(lái)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的普遍模式。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨洗牌，在這種優(yōu)勝劣汰的形式下，最終將選出高效率的資源配置者——優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商。經(jīng)濟(jì)發(fā)展變局蘊(yùn)含著很豐富的內(nèi)容，需要中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在認(rèn)清當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)現(xiàn)狀的前提下，適應(yīng)新常態(tài)，力爭(zhēng)抓住其中新機(jī)遇，迎接新挑戰(zhàn)開(kāi)創(chuàng)更美好未來(lái)增長(zhǎng)。

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