淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的特征及成因

徐　娜

?

淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的特征及成因

徐娜

21世紀以來，越來越多的農(nóng)村居民開始在城市購房居住，再加上城市居民對購房的需求加大，使得房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展得到空前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的風險也越發(fā)明顯。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務(wù)風險隱患比較普遍，已成為急需解決的現(xiàn)實問題。因此，深入探討房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中潛在財務(wù)風險的特征及其形成原因，對我國房地產(chǎn)市場正規(guī)化與健康化有重要作用。

房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；特征；成因

什么是財務(wù)風險？從“財務(wù)風險”字面上的意思可以看出，財務(wù)風險是指可能會給企業(yè)財務(wù)方面造成損失的各種不確定性。當前財務(wù)風險有狹義與廣義之分，狹義的財務(wù)風險是指由于企業(yè)經(jīng)營過程中企業(yè)內(nèi)部財務(wù)與資金處理不當而使得企業(yè)可能難以償還債務(wù)而導(dǎo)致企業(yè)的投資者到期債務(wù)違約的風險。廣義的財務(wù)風險是指在特定時間、特定空間內(nèi)，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中由于受到一些內(nèi)外部難以預(yù)測并不能完全控制的因素影響，使得與企業(yè)預(yù)期經(jīng)營結(jié)果有一定差距的不確定性。本文是從廣義的財務(wù)風險視角進行以下分析的。

一、我國房產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風險的特征

房產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風險主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)的活動中，由經(jīng)濟社會的系統(tǒng)性誤差而存有不可避免的財務(wù)風險，因而使得房產(chǎn)企業(yè)的實際財務(wù)收益與預(yù)期收益存有一定偏差，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。房產(chǎn)企業(yè)由于自身行業(yè)的特有屬性，使它伴隨的財務(wù)風險也擁有其他行業(yè)沒有的特性。總的來說，房產(chǎn)企業(yè)的潛在財務(wù)風險特點概括起來具有以下幾點：

(一)不確定性

風險就是有其不確定性，我們才不能預(yù)先準確判斷出來。雖然，我們現(xiàn)在具備可以預(yù)先估計并預(yù)測某種企業(yè)潛在財務(wù)風險是否發(fā)生的能力，但在財務(wù)活動中多種可能性因素的不確定性使得財務(wù)風險不能被準確判斷出來。比如房產(chǎn)開發(fā)土地規(guī)劃、征地過程、國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整、以及自然災(zāi)害等不可控因素都會造成風險預(yù)測結(jié)果的準確性。

(二)可轉(zhuǎn)移性

房地產(chǎn)行業(yè)的投資對規(guī)劃區(qū)域的政策和經(jīng)濟環(huán)境有較強的依賴性質(zhì)。面對多變的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟形勢變化而做出的調(diào)整是較為緩慢的，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險是時刻伴隨在側(cè)，且難以避免。既然財務(wù)風險是不可避免的，我們就只能夠坐以待斃了嗎？事實并不如此，在理論研究與實踐中表明，財務(wù)風險是可以通過運用科學(xué)的方法去分散或轉(zhuǎn)移的，科學(xué)的決策、科學(xué)的運用風險規(guī)避方法能夠控制房地產(chǎn)行業(yè)的非系統(tǒng)性風險，將經(jīng)濟損失降到最低。

(三)不可量化性

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風險是一個定性的概念，本身就沒有可量化的說法。在當前的經(jīng)濟發(fā)展水平下，各種風險，包括房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險可以通過運用一些科學(xué)的方法進行預(yù)測，進而采取相應(yīng)的措施對風險進行風險轉(zhuǎn)移、風險規(guī)避。可是，我們也知道房地產(chǎn)的項目開發(fā)周期較長，不可控的因素也較多，對國家政策的依賴性較大。國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境變化無常，企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的不完整性與不準確性導(dǎo)致當前對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的準確判別都會帶來較大挑戰(zhàn)，更別說對其進行準確量化了。因此，不可量化性也是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的一個重要特征。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的成因

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營過程從規(guī)劃布局到銷售環(huán)節(jié)耗時長、涉面廣涉，使得房產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風險是復(fù)雜多變，難以掌控。接下來對這些影響因素進行簡單介紹。

(一)宏觀經(jīng)濟環(huán)境和國家政策因素

當前我國經(jīng)濟形勢發(fā)展較好，但在經(jīng)濟運行良好的形勢下，我們依然缺乏一套較為完善的經(jīng)濟制度和優(yōu)越的經(jīng)濟政策。國家政策的不穩(wěn)定性、國家法律法規(guī)的不完善等情形使得我過房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境形勢較為嚴峻。在這種制度還不是很完善的大環(huán)境下，與國家政策及宏觀經(jīng)濟政策聯(lián)系緊密的房地產(chǎn)行業(yè)的生存會受到很大的影響。

1、近年來，我國人民生活水平有很大提高，通貨膨脹居高不下，建筑工程中涉及到的材料成本、措施費用成本、材料周轉(zhuǎn)成本以及人工成本持續(xù)快速的上升。對開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)行業(yè)而言，通貨膨脹帶來的成本的上漲使得風險因素時刻存在，由于國家經(jīng)濟環(huán)境帶來的風險因素并不能夠完全的轉(zhuǎn)移。

2、市場價格、政府的貨幣政策、市場利率和國內(nèi)外匯率等等宏觀經(jīng)濟指標的波動都是房產(chǎn)企業(yè)所不能夠長時間預(yù)期與控制的因素。

3、當前社會百姓對房價的普遍上漲已經(jīng)是怨聲載道，不少國家政策都是趨向從民眾的角度對房價進行打壓、對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，面對政府的調(diào)控行為，不少房地產(chǎn)商并不能做出較為完善的應(yīng)對措施而面臨多種風險。

(二)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理

企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)往往從企業(yè)的財務(wù)狀況中能體現(xiàn)出來，企業(yè)的財務(wù)狀況反映在企業(yè)的資產(chǎn)負債表中。企業(yè)的財務(wù)情況按資產(chǎn)負債表的組成部分可以分成三種情形：第一種情形是企業(yè)必需的流動資產(chǎn)很大一部分是流動負債構(gòu)成的；自有資金與長期負債構(gòu)成了固定資產(chǎn)。簡單的說，流動資產(chǎn)幾乎全靠流動負債來構(gòu)成，固定資產(chǎn)幾乎全部由自籌資金來充當。第二種情形累計結(jié)余很低或為負，這項說明財務(wù)虧損是從自籌資本中扣除，使得自有資本占總資本的比重降低，企業(yè)面臨財務(wù)風險。第三種情形是指當全部自籌資本已不能完全覆蓋虧損的缺口，并且需要部分負債才能彌補虧損的空缺的情形，此時資不抵債。當發(fā)生這種情形時，企業(yè)必須果斷采取相應(yīng)補救措施。在利益的誘惑下，某些房產(chǎn)企業(yè)過于追求負債的財務(wù)杠桿作用，利潤率可能會因此很高，但潛在風險的存在同樣不可忽視，然而這種資本結(jié)構(gòu)布局是不合理的。

1、過多的負債會產(chǎn)生較高的利息。負債比重的擴大，會使得房地產(chǎn)企業(yè)需要償還的借款利息比重上升，一旦房地產(chǎn)市場不景氣，就會使得房產(chǎn)企業(yè)償債能力大大下降，而被迫面臨資金風險。同時，投資者與債權(quán)人都會要求提高資金收益率去面對他們所承擔的風險，從而使房企雪上加霜，資金成本大大提高。

2、負債經(jīng)營的成本高低是相對的。合理的負債水平可以使得企業(yè)經(jīng)營總的資金成本降到最低。從成本理論中可以知道，資本形成的結(jié)構(gòu)最優(yōu)組合是存在的，但由于房產(chǎn)開發(fā)過程中的復(fù)雜性，使得企業(yè)需要不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)才能實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的經(jīng)濟目標。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理從小的方面可以說會讓企業(yè)遭受利益上的損失，從大的方向來看，會使得企業(yè)遭受資金鏈斷裂的財務(wù)風險而破產(chǎn)，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化是必要的。

(三)財務(wù)管理環(huán)境復(fù)雜

房產(chǎn)企業(yè)運行進程中的復(fù)雜性使得其內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境也同樣處在一個復(fù)雜多變的環(huán)境當中。企業(yè)內(nèi)部財務(wù)環(huán)境關(guān)系錯綜復(fù)雜是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的潛在財務(wù)風險發(fā)生的重要原因；企業(yè)的資金利用效率較低是導(dǎo)致企業(yè)面臨潛在風險的普遍原因；資金用途普遍不當，是企業(yè)財務(wù)資金面臨較高的風險的又一因素。此外，信息的不對稱，因而在管理進程中必然有些主觀因素，使得企業(yè)財務(wù)上反映出來的信息與真實情況有一定的偏差?？傊?，當前我國房地產(chǎn)整個行業(yè)沒有得到科學(xué)的規(guī)范，并普遍存在下列情形：

1、受到利益的驅(qū)使進入到房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)很多，企業(yè)的專業(yè)性不足。

2、不少國企沒有合理考慮企業(yè)預(yù)算，資金的利用率較低。

3、不少房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)高低同樣會直接影響房地產(chǎn)經(jīng)營效率高低，如果領(lǐng)導(dǎo)人員的素質(zhì)普遍較低就不可避免的會使得房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生一定的風險。(作者單位：安徽廣播電視大學(xué)滁州分校)