淺論房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量管理法律責(zé)任

孔　航

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淺論房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量管理法律責(zé)任

孔航

隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場需求的旺盛，使得我國房地產(chǎn)建筑業(yè)成為我國發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但隨之而來的房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的質(zhì)量缺陷問題越來越突出，越來越受到廣大消費(fèi)者的關(guān)注。建筑物本身產(chǎn)品質(zhì)量的特殊屬性以及已經(jīng)形成的龐大的、一系列和建筑物有關(guān)的產(chǎn)品市場共同造成了現(xiàn)階段難以調(diào)和的矛盾，研究房地產(chǎn)建筑工程在建設(shè)期間內(nèi)質(zhì)量管理的相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任，才可更好的規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量管理體制，健全其機(jī)制、引導(dǎo)其健康、有序發(fā)展。

房地產(chǎn)建設(shè)工程；建筑工程質(zhì)量管理；法律責(zé)任

一、房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品質(zhì)量目前出現(xiàn)的問題

由于房地產(chǎn)建設(shè)中包含眾多環(huán)節(jié)，生產(chǎn)建設(shè)會涉及多方利益，且生產(chǎn)過程復(fù)雜、周期也較長，是一項(xiàng)復(fù)雜的綜合性工程。那么責(zé)任的主體也就包括相關(guān)眾多的單位和機(jī)構(gòu)，從頭至尾貫穿于生產(chǎn)建設(shè)中的具體環(huán)節(jié)。對于房屋建筑物出現(xiàn)的質(zhì)量問題從時間上來講可以分為籌建規(guī)劃期、建設(shè)期間和竣工驗(yàn)收期，從質(zhì)量驗(yàn)收檢查的角度可以分為房屋建筑物顯性質(zhì)量問題和隱性質(zhì)量問題。關(guān)于房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品出現(xiàn)較多的問題的總結(jié)有學(xué)者將其歸類分為：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題、影響居住的質(zhì)量問題、一般質(zhì)量問題三類。也有學(xué)者通過對相關(guān)文獻(xiàn)調(diào)查的結(jié)果按問題的屬性將其進(jìn)行分為結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、裝飾、部件、設(shè)施、功能、施工、建材、公共設(shè)施以及綜合類問題等十一類房屋建筑物質(zhì)量問題。但同時不可忽略的問題還包括在前期招投標(biāo)、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)劃等方面的問題會直接影響后期房屋建筑物的質(zhì)量。

二、我國目前建筑工程質(zhì)量管理及建筑質(zhì)量法律發(fā)展情況

當(dāng)前我國對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大規(guī)模需求，商品房市場的不斷發(fā)展形成了房地產(chǎn)買賣的強(qiáng)勁推手。用于滿足大量人口生活環(huán)境的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和商品房的快速開發(fā)建設(shè)，使得房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品從規(guī)劃、建設(shè)、交易和后期使用維護(hù)等環(huán)節(jié)都形成了復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，構(gòu)成了龐大的建筑市場。所謂質(zhì)量管理,是指制定和實(shí)施質(zhì)量方針的全部管理職能,從整體上看,全面質(zhì)量管理是當(dāng)代建筑工程質(zhì)量管理的特征之一。同時，由于房地產(chǎn)建筑物的質(zhì)量問題隱藏在建筑物的建設(shè)到竣工的每一個環(huán)節(jié)，質(zhì)量問題它密切關(guān)系到使用者和產(chǎn)權(quán)人的生命與財產(chǎn)安全和房地產(chǎn)建筑市場的健康發(fā)展。在客觀上使房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的質(zhì)量問題成為了一個亟待解決的問題。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位及特殊性，我國對其實(shí)行較為嚴(yán)格的行業(yè)管制措施，并相繼出臺了一系列的法律、法規(guī)。我國首次對建筑行業(yè)做出全面系統(tǒng)規(guī)定的《建筑法》是有關(guān)房地產(chǎn)建筑質(zhì)量的最高位階的法律。隨著我國一系列例如：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》、《注冊建筑師條例》等主要法律制度的相繼出臺以及建設(shè)部相繼發(fā)布的如《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等部門規(guī)章的出臺我國基本已經(jīng)形成了以建筑工程施工許可制度、從業(yè)企業(yè)與技術(shù)人員資質(zhì)管理制度、工程承發(fā)包制度、房屋竣工驗(yàn)收制度、建筑工程質(zhì)量保修制度為主的保障房地產(chǎn)建筑工程質(zhì)量的基本制度。

三、房地產(chǎn)建筑工程質(zhì)量管理的法律責(zé)任

我國目前以《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》為主，為涉及房地產(chǎn)建筑行業(yè)工程質(zhì)量管理、監(jiān)督提供了充分的法律依據(jù)?！督ㄖā吩诘谝粭l中規(guī)定了：為了加強(qiáng)對建筑活動的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，促進(jìn)建筑業(yè)健康發(fā)展，制定本法。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》則更進(jìn)一步對內(nèi)容細(xì)化，在一條中突出了制定條例是為加強(qiáng)對建設(shè)工程質(zhì)量的管理，保證建設(shè)工程質(zhì)量，保護(hù)人民生命和財產(chǎn)安全的目的。從房屋建筑物從籌劃到建設(shè)完成包含多個機(jī)構(gòu)，那么責(zé)任的主體也就包括相關(guān)眾多的單位和機(jī)構(gòu)，從頭至尾貫穿于生產(chǎn)建設(shè)中的具體環(huán)節(jié)。

責(zé)任主體也大致分為建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、原材料供應(yīng)商以及政府相關(guān)管理機(jī)構(gòu)、建筑物管理機(jī)構(gòu)等。這其中建設(shè)單位即開發(fā)商是對房屋建筑物的質(zhì)量承擔(dān)全面責(zé)任的，為第一責(zé)任人。施工單位和設(shè)計(jì)單位是工程的實(shí)施者是直接責(zé)任主體。房屋建筑物的開發(fā)建設(shè)工程復(fù)雜、時間周期長，從最初的設(shè)計(jì)、勘察單位到施工建設(shè)、建材供應(yīng)、設(shè)施安裝再到裝修單位、維護(hù)維修單位等都需要負(fù)有相應(yīng)的法律責(zé)任其中對房屋質(zhì)量問題起著決定性影響的單位莫過于設(shè)計(jì)單位和施工單位。我國《建筑法》當(dāng)中的五十六條和五十八條都對建筑工程的設(shè)計(jì)、施工單位規(guī)定了其必須對其勘察、設(shè)計(jì)的質(zhì)量負(fù)責(zé)和對其工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，在《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中則更進(jìn)一步細(xì)化明確了其責(zé)任。同時還有在其中第七條規(guī)定了建設(shè)單位的工程發(fā)包時應(yīng)發(fā)包于有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)的施工單位，可以認(rèn)為建設(shè)單位在發(fā)包時應(yīng)對設(shè)計(jì)、施工單位是否有相應(yīng)的從業(yè)資質(zhì)進(jìn)行考查，如有違反也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。同時在施工單位方面還規(guī)定了監(jiān)督、檢驗(yàn)、從業(yè)資格、返修等制度；在勘察、設(shè)計(jì)單位方面也做出了相應(yīng)的規(guī)定，以及在雙方之間也有檢驗(yàn)、監(jiān)督，質(zhì)量負(fù)責(zé)制和連帶責(zé)任制度。雖然勘察、設(shè)計(jì)單位和施工單位都在各自承攬的業(yè)務(wù)內(nèi)負(fù)責(zé)，但施工單位是最終責(zé)任，只有在自身完全按照設(shè)計(jì)書進(jìn)行施工而因設(shè)計(jì)缺陷出了質(zhì)量問題，這時勘察、設(shè)計(jì)單位才承擔(dān)責(zé)任，即二者之間有責(zé)任承擔(dān)的位階問題。

當(dāng)然施工、設(shè)計(jì)單位的責(zé)任僅限于對工程內(nèi)的應(yīng)負(fù)責(zé)任部分承擔(dān)責(zé)任，即某一個房屋建筑物的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷如因是施工單位或設(shè)計(jì)單位原因而造成那么建設(shè)單位可向其追償。而建設(shè)單位的責(zé)任則是對房屋、建筑產(chǎn)品承擔(dān)對外的、全面的 責(zé)任，即對消費(fèi)方負(fù)有法律責(zé)任，建立建設(shè)單位最終對房屋、建筑物質(zhì)量負(fù)責(zé)的機(jī)制有利于保障產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。在《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》第四條中規(guī)定了：住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任；在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十六條中也有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任的表述。雖然在《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》沒有對建設(shè)單位承擔(dān)最終責(zé)任作出具體說明，但可以看出我國趨向于建設(shè)單位承擔(dān)最終、全面的質(zhì)量責(zé)任。最后在《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中都規(guī)定了對于違規(guī)頒發(fā)許可證的、進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)察、進(jìn)行工程驗(yàn)收的部門及工作人員都應(yīng)負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。

四、房地產(chǎn)建筑工程質(zhì)量的法律責(zé)任形式

我國《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的制定和頒布為建筑工程質(zhì)量的管理監(jiān)督提供了比較充分的法律依據(jù)。建筑工程質(zhì)量管理中涉及到的違法行為主要承擔(dān)三類法律責(zé)任：行政責(zé)任、民事責(zé)任、刑事責(zé)任。

(一)建筑工程質(zhì)量管理中的行政責(zé)任

即使在該過程之中，某個或多個主體有違反國家相關(guān)法律、法規(guī)或政府的管理規(guī)章而引起的法律責(zé)任。行政責(zé)任在我國相關(guān)法律和條例中都明確的進(jìn)行了規(guī)定，對于違法主體主要規(guī)定了罰款、責(zé)令停業(yè)、降低企業(yè)資質(zhì)等級、吊銷從業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)等責(zé)任形式。例如在《建筑法》第六十五條中就規(guī)定了罰款、沒收違法所得、降低資質(zhì)等級及吊銷資質(zhì)證書、責(zé)令停止違法行為、責(zé)令停業(yè)整頓、責(zé)令改正多中類型的行政責(zé)任。而且不僅在建筑工程質(zhì)量管理有所表現(xiàn)，在建筑許可、建筑工程發(fā)包與承包、建筑工程監(jiān)理、建筑安全生產(chǎn)管理貫穿建筑業(yè)活動的多個環(huán)節(jié)中都有行政責(zé)任的規(guī)定。那么同樣在根據(jù)《建筑法》對建筑工程質(zhì)量做出更細(xì)致規(guī)定的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中也規(guī)定了大量的違法行為需要承擔(dān)相應(yīng)行政責(zé)任的責(zé)任形式。而對于涉及到建筑工程質(zhì)量缺陷的政府有關(guān)部門或相關(guān)人員的違法行為的行政法律責(zé)任也做出了規(guī)定。例如《建筑法》中第七十七條規(guī)定了向不具有從業(yè)資質(zhì)的單位發(fā)放證書或資格的人員需要給予相應(yīng)行政處分。但個人認(rèn)為在法律法規(guī)和相應(yīng)的部門規(guī)章和條例中都較為強(qiáng)調(diào)涉及建筑工程各方的責(zé)任，但在相當(dāng)多地區(qū)都存在政府行政機(jī)關(guān)把關(guān)不嚴(yán)、審批不嚴(yán)、監(jiān)督無力的現(xiàn)象，存在于建筑業(yè)中的多發(fā)腐敗現(xiàn)象和政府機(jī)構(gòu)人員瀆職行為等是對建筑工程質(zhì)量產(chǎn)生影響的相當(dāng)重要的因素使得國家對于工程建設(shè)正常的監(jiān)督管理作用根本就無法有效發(fā)揮出來。類似《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第七十六條對于工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作中徇私舞弊、濫用職權(quán)的工作人員給予行政處分的規(guī)定比較少。對此一方面需要使建筑行政主管部門在制定嚴(yán)格的建設(shè)項(xiàng)目審批制度，并且嚴(yán)格依據(jù)法律和程序進(jìn)行的前提下，對相關(guān)建設(shè)單位的加強(qiáng)監(jiān)督；另一方面再進(jìn)一步細(xì)化明確建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)人責(zé)任制，將每一項(xiàng)責(zé)任都分管到各個項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人及其上級機(jī)構(gòu)，一旦發(fā)生建筑物質(zhì)量缺陷，當(dāng)事人及當(dāng)事人單位的責(zé)任，以及對各級管理部門以及項(xiàng)目審批人具體負(fù)責(zé)人都需要受到行政處分追究其責(zé)任；同時要隨機(jī)進(jìn)行對各房地產(chǎn)審批、建筑規(guī)劃、建設(shè)行政部門和具體負(fù)責(zé)人的工作職責(zé)職責(zé)履行情況檢查，建立定期上報情況、匯報工作，上下級互相監(jiān)督，隨機(jī)巡查機(jī)制，降低因腐敗或建筑質(zhì)量管理工作不力而造成的房屋、建筑物安全質(zhì)量隱患。

(二)建筑工程質(zhì)量管理中的民事責(zé)任

對于房屋、建筑產(chǎn)品出現(xiàn)了質(zhì)量缺陷而引發(fā)了使產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)生人身及財產(chǎn)損害，有違反民事法律義務(wù)就需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋、建筑物質(zhì)量缺陷侵權(quán)主體主要涉及到施工單位、設(shè)計(jì)單位或建筑物管理人。雖然在房屋質(zhì)量缺陷上建設(shè)單位并不主要的侵權(quán)主體，但由于沒有對設(shè)計(jì)、施工單位沒有進(jìn)到良好的注意義務(wù)及監(jiān)督管理職能也需要對因設(shè)計(jì)缺陷和施工問題造成的侵權(quán)行為負(fù)有連帶責(zé)任。依據(jù)我國《民法通則》中對于民事責(zé)任的承擔(dān)方式來看，對于房屋、建筑物質(zhì)量缺陷的責(zé)任方式主要有停止侵害、消除危險、恢復(fù)原狀、修理、賠償損失、支付違約金、消除影響等。例如《建筑法》第八十條：在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責(zé)任者要求賠償?！督ㄖこ藤|(zhì)量管理?xiàng)l例》第六十九條也有對于房屋、建筑物裝修過程中出現(xiàn)的損失違法主體需要承擔(dān)損失和賠償?shù)囊?guī)定。而且在《民法通則》中也有對建筑物擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的民事責(zé)任。個人認(rèn)為還應(yīng)當(dāng)對于房屋建筑物質(zhì)量缺陷而引發(fā)的民事侵權(quán)行為引入懲罰性賠償機(jī)制。由于民法賠償突出填平原則，是要求嚴(yán)格按照民事主體平等性來給予相應(yīng)的救濟(jì)，即損害什么補(bǔ)償什么，損害多少補(bǔ)償多少。房屋、建筑物不論是對于購買使用的消費(fèi)者還是對于投資開發(fā)建設(shè)的開發(fā)商來說都是一筆巨大開支，涉及利益巨大，一旦發(fā)生質(zhì)量缺陷問題或事故不僅損失巨大而且影響也深遠(yuǎn)，僅單純的補(bǔ)救并不能很好的救濟(jì)，現(xiàn)有法律、規(guī)章、條例規(guī)定的罰款措施和民事賠償規(guī)定會顯得不夠力度。懲罰性賠償是法律明確規(guī)定的民事責(zé)任形式，還是一種嚴(yán)厲性程度最高民事責(zé)任形式。它由補(bǔ)償性賠償部分和懲罰性賠償部分組成，不僅具有對受害人的損失賠償功能；還具有對不法行為主體的懲罰、遏制功能。房屋、建筑物因?yàn)槭且环N特殊形式的產(chǎn)品，因其投資巨大、周期長、涉及利益主體多，損害發(fā)生后影響范圍大、程度深等特點(diǎn)。普通消費(fèi)者因購買到有質(zhì)量缺陷的商品房可以請求設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)單位的對于損失部分民事賠償外還可以請求懲罰性賠償。而建設(shè)單位投資開發(fā)的樓盤也不僅可以請求因設(shè)計(jì)單位、施工單位違反相應(yīng)的法律法規(guī)和合同約定內(nèi)容而請求質(zhì)量缺陷產(chǎn)生的民事賠償外還可請求懲罰性賠償。

(三)建筑工程質(zhì)量管理中的刑事責(zé)任

我國《刑法》中的主刑的附加刑的刑罰責(zé)任形式對于建筑工程質(zhì)量的規(guī)制多為罰金、沒收財產(chǎn)、沒收違法所得、拘役、有期徒刑。而涉及到的罪名有工程重大安全事故罪、重大責(zé)任事故罪；強(qiáng)令違章冒險作業(yè)罪、重大勞動安全事故罪、濫用職權(quán)罪、玩忽職守罪等罪名。《建筑法》第六十五條、七十至七十四條、七十七至七十九條，《刑罰》中第一百三十四、一百三十五、一百三十七條都有明確的刑事處罰的內(nèi)容，對于涉及到房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量方面的刑法規(guī)制還是比較嚴(yán)苛的。

在房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量管理中主要涉及到的三類法律責(zé)任對于質(zhì)量缺陷的規(guī)制還是比較全面的，我國目前實(shí)踐中還是多以《建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》為主要判案依據(jù)。我們在分析涉及到的法律責(zé)任的類型，明晰各責(zé)任主體間的責(zé)任時，更需要注重加強(qiáng)對于房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量管理法律、法規(guī)的宣傳和教育。以強(qiáng)化建筑工程質(zhì)量管理中單位和個人等責(zé)任主體的法律責(zé)任意識為目的，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理過程中的監(jiān)督和執(zhí)法力度，使工程建筑質(zhì)量監(jiān)督管理工作有序進(jìn)行，使房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量管理體制健全健康發(fā)展。(作者單位：南京航空航天大學(xué))

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[11]《中華人民共和國注冊建筑師條例》.國務(wù)院令第184號公布。

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孔航(1989—)，男，漢族，山東濟(jì)寧人，法學(xué)碩士，南京航空航天大學(xué)，經(jīng)濟(jì)法專業(yè)，研究方向：航空經(jīng)濟(jì)法。