土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)系探討

摘要：近年來，在市場經(jīng)濟(jì)的推動下，我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展，在推進(jìn)社會現(xiàn)代化等方面起到了重要的作用，而在房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展中，一些問題也隨之出現(xiàn)，其中，市場失靈和非均衡問題成為了備受關(guān)注的問題，需要政府采用宏觀調(diào)控手段、運(yùn)用土地政策予以干預(yù)。文章就土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)系進(jìn)行了研究探討。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)；房地產(chǎn)市場；市場調(diào)控；關(guān)系

我國是土地資源大國，但同時也是人口大國，人均土地資源與世界水平相差較遠(yuǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，土地資源合理供應(yīng)機(jī)制的構(gòu)建成為了現(xiàn)階段迫切得到解決的問題，相關(guān)人員需要加強(qiáng)對土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系的研究，不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控理論體系，為人們土地資源的合理運(yùn)用提供進(jìn)一步的實踐指導(dǎo)依據(jù)。

一、土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場調(diào)控相關(guān)概述

（一）土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場調(diào)控內(nèi)涵

土地供應(yīng)即地球所能供應(yīng)社會利用的各種生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量。土地供應(yīng)能夠可以分為兩種形式，一種是自然供應(yīng)，就是天然可供人類使用的土地，另一種是經(jīng)濟(jì)供應(yīng)，就是經(jīng)過人類開發(fā)后能夠進(jìn)行利用的土地。為了保證土地合理供應(yīng)，政府制定了一系列關(guān)于土地用途、價格、供應(yīng)總量等方面的規(guī)章制度，以對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理調(diào)控，而這些政策便是土地供應(yīng)政策。

房地產(chǎn)市場調(diào)控是為了保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康運(yùn)行，而對其進(jìn)行合理的調(diào)節(jié)控制的行為。整個房地產(chǎn)市場調(diào)控過程都需要國家依照與其相關(guān)的一系列規(guī)律，采用合理手段，保證市場有序發(fā)展，以促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會的均衡發(fā)展。

（二）傳導(dǎo)機(jī)制分析

由于經(jīng)濟(jì)因素、人為因素等方面的影響，在土地供應(yīng)的某個時間段內(nèi)，一些具有某種用途的土地會在這一時間段產(chǎn)生一定的彈性，使不同用途的土地能夠相互轉(zhuǎn)換，也使土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場之間衍生出了一種傳導(dǎo)機(jī)制。

傳導(dǎo)機(jī)制主要是指從宏觀調(diào)控手段實施到調(diào)控目標(biāo)實現(xiàn)的中間過程。土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場調(diào)控之間的傳導(dǎo)機(jī)制，是土地供應(yīng)政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的間接調(diào)控過程。土地供應(yīng)傳導(dǎo)是一個長期的過程，需要經(jīng)過一系列時滯，才能夠最終對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，其中，土地供應(yīng)政策時滯包括決策時滯、響應(yīng)時滯、認(rèn)識時滯等。同時，土地供應(yīng)傳導(dǎo)能夠促進(jìn)各經(jīng)濟(jì)主體之間的相互作用，例如土地所有者、土地投資者、土地需求者等，通過傳導(dǎo)機(jī)制，能夠使各主體的利益盡可能達(dá)到均衡狀態(tài)。另外，土地供應(yīng)傳導(dǎo)也具有能夠協(xié)調(diào)不同政策的特點，由于土地供應(yīng)政策無法獨立發(fā)揮作用，因此，需要傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)其與貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策等的相互配合，充分起到調(diào)節(jié)市場的作用。

二、土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)系分析

（一）土地供應(yīng)價格與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系分析

土地供應(yīng)價格的主要影響因素是土地的需求量。由于土地自然供給方式并沒有彈性，而經(jīng)濟(jì)供給方式也往往會因為自然供給的影響而逐漸喪失彈性，因而間接影響了人們對土地的需求情況，并導(dǎo)致土地供應(yīng)價格隨之波動。

一旦人們對房地產(chǎn)需求的暴增，便會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不斷提升，并引起開發(fā)商對土地供應(yīng)的新一輪需求，但是又受到土地供給缺乏彈性這一特點的限制，導(dǎo)致土地資源出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，促使土地資源價格的不斷提升。反之，一旦人們對房地產(chǎn)的需求呈下降趨勢，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降，開發(fā)商認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)無法再獲得更多的利益，便會降低對土地資源的需求，導(dǎo)致土地資源價格也隨之降低。由此可見，房地產(chǎn)市場與土地供應(yīng)價格有著密切關(guān)系，兩者能夠相互作用，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控時，也應(yīng)著重考慮這方面的關(guān)系，例如調(diào)節(jié)利稅率等。

（二）土地供應(yīng)方式與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系分析

我國現(xiàn)有的土地供應(yīng)方式主要包括拍賣、掛牌、協(xié)議、招標(biāo)等。受土地供應(yīng)協(xié)議的固有特征影響，通過這一方式獲得的土地，具有價格低廉的特點，且由于這一方式缺乏競爭性、公平性、公開性，也使開發(fā)商所獲得土地的價格與市場協(xié)議價格存在較大差距。而其他三種土地供應(yīng)形式相對來說競爭性會更強(qiáng)，能夠在政府的幫助下實行公平公正的競爭，并形成合理的土地價格。但是無論哪一種土地供應(yīng)方式，對土地供求都不會產(chǎn)生太大的影響，也并不是土地價格的影響因素。

同時，房地產(chǎn)市場主要注重商品的利潤，無論開發(fā)商通過哪一種土地供應(yīng)方式獲得土地，或是采用多少成本獲得土地，只要房地產(chǎn)市場還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，開發(fā)商就會結(jié)合人們購買力情況，適當(dāng)上漲房價以獲取利潤。由此可見，土地供應(yīng)方式對房地產(chǎn)價格也并沒有過多的影響，與房地產(chǎn)市場調(diào)控之間并沒有實質(zhì)上的關(guān)系。

（三）土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系分析

土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)價值之間存在著互動和反饋兩種聯(lián)系。土地供應(yīng)量會引起房地產(chǎn)價格的波動，反之，房地產(chǎn)價格的波動也會引起土地供應(yīng)量的變化，兩者之間相互作用、相互影響，以保證土地市場和房地產(chǎn)市場的均衡。

土地供應(yīng)量與房地市場調(diào)控關(guān)系可用經(jīng)濟(jì)學(xué)供求理論方面著手。國家為保證土地資源的合理配置，在土地類型方面進(jìn)行了控制，一定程度上降低了土地供應(yīng)量，再加上現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場主要屬于政策導(dǎo)向型市場，因此國家在政策方面的調(diào)整，也會引起房地產(chǎn)需求、價格方面的變化。例如在某一時期，國家調(diào)整政策控制土地供給量，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)需求和價格有所提升。由此可見，土地供應(yīng)量和政策調(diào)整都能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格產(chǎn)生影響。

而兩者對房地產(chǎn)產(chǎn)出量所造成的影響作用剛好相反，例如在土地供應(yīng)量減少的情況下，房地產(chǎn)供應(yīng)量也會隨之減少，若是國家政策調(diào)整控制土地供應(yīng)量，則會反而激起開發(fā)商和消費者的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量提升。另外，這兩種因素的影響強(qiáng)度，需要通過其相對作用強(qiáng)度來確定。

（四）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系分析

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場中，主要包含兩種土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。一種是土地類型不同對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，另一種則是供應(yīng)土地位置分布不同對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、前者包含住宅型用地、工礦業(yè)用地、綜合型用地等，后者則需要按照房地產(chǎn)所處區(qū)位進(jìn)行劃分，且這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)也是影響房地產(chǎn)開發(fā)商市場競爭力的重要因素。近年來，很多房地產(chǎn)價格已經(jīng)超出了居民的購買能力，再加上一些保障房開發(fā)周期過長，導(dǎo)致了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡，為了對這一情況進(jìn)行控制，國家也制定了相關(guān)政策，以保證房價的合理性。

由于社會收入分配不均、普通住宅利潤較低等原因，目前，開發(fā)商并不愿意更多的開發(fā)普通住宅，導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，高檔商品房較多，普通住宅的數(shù)量相對較少。并且房地產(chǎn)具有固定性的特點，而不同位置空間的房地產(chǎn)，其周圍環(huán)境配置和生活成本也存在一定的差異，能夠直接影響消費者購買意向，因此，在房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)方面，不同的固定位置空間也成為了開發(fā)商競爭的要點。

為了保證房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行，國家也制定了相關(guān)的調(diào)控政策，例如增加大中、小型保障房供給的政策、調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的政策等，合理控制開發(fā)商對高檔商品房的建設(shè)，平衡其獲取利潤，以實現(xiàn)對整體房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控。

三、房地產(chǎn)市場調(diào)控建議

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，由于其中涉及的方面眾多，且無法進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，因此，需要國家加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，在保證市場穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，合理控制房價的上漲趨勢。

土地市場與房地產(chǎn)市場存在著眾多的內(nèi)在聯(lián)系，國家可以通過兩者之間的不同關(guān)系，采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策。例如在土地市場缺乏彈性時，適當(dāng)改變建筑容積率，使房地產(chǎn)產(chǎn)出量能夠符合目前需求標(biāo)準(zhǔn)，由于土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格有一定聯(lián)系，因此，國家也可以通過加大控制土地供應(yīng)量，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的合理調(diào)控。同時，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也與房地產(chǎn)市場存在一定聯(lián)系，因此，國家可以限制高檔商品房的建設(shè)，增加普通住宅供應(yīng)量，使開發(fā)商獲取利潤保持均衡，充分滿足居民住房需求，達(dá)到市場調(diào)控目的。另外，國家也可以通過加強(qiáng)對相關(guān)政策的制定進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控，例如明確界定土地產(chǎn)權(quán)，改善稅費制度，要求各市制定完善的土地供應(yīng)計劃、城市規(guī)劃體系和儲備制度等，充分維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)市場的發(fā)展對我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程的等方面具有重要影響。由于房地產(chǎn)市場缺乏自我調(diào)節(jié)能力，因此，需要政府加強(qiáng)對其的調(diào)控，通過對土地供給與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系的分析，了解兩者內(nèi)在聯(lián)系，制定有效調(diào)控策略，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

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作者簡介：翟江霞（1972- ），女，河北大名人，本科，新鄉(xiāng)市國土資源局，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)。