淺析“單獨(dú)二胎”政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

李楠楠　楊安

摘要：伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人民的衣食住行等物質(zhì)和精神財(cái)富較之前有了顯著提高。國家的改革措施為保障人民生活水平的提高提供了強(qiáng)有力的制度保障，2015年國家出臺(tái)的二胎政策不僅對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)社會(huì)和發(fā)展有著重大的經(jīng)濟(jì)意義，而且對(duì)我國的房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的影響也是不容小覷的。文章對(duì)“單獨(dú)二胎”政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：二胎政策；“單獨(dú)二胎”政策；房地產(chǎn)業(yè)；人口紅利；人口老齡化；生育結(jié)構(gòu) 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：C921 文章編號(hào)：1009-2374（2016）19-0193-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.19.092

1 單獨(dú)二胎政策簡述

1.1 “單獨(dú)二胎”政策

2015年10月29日，十八屆五中全會(huì)上正式宣布全年實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策，相關(guān)內(nèi)容與核心是：為了促進(jìn)人口的均衡發(fā)展，并且要堅(jiān)持以計(jì)劃生育為基本國策，完善人口發(fā)展的戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策。

1.2 “單獨(dú)二胎”政策開放歷程

二胎政策從剛開始的設(shè)想到現(xiàn)在的正式頒布經(jīng)歷了一個(gè)復(fù)雜的過程，任何一項(xiàng)國家政策并不是一蹴而就的，是需要經(jīng)過不斷的設(shè)想、試點(diǎn)、商議、審批通過的一個(gè)漫長的過程。

1.3 “單獨(dú)二胎”政策開放背景

1.3.1 人口紅利見頂。我國的人口結(jié)構(gòu)目前已經(jīng)呈現(xiàn)不均衡的發(fā)展態(tài)勢，由于計(jì)劃生育的限制條件，我國的生育率在逐年下降，人口增長率也在逐年遞減，因此我國的勞動(dòng)人口也在減少，造成了勞動(dòng)力嚴(yán)重短缺的問題，并且65歲以上的老年人占我國總?cè)丝诘谋壤絹碓酱?，生育政策需要得到調(diào)整已經(jīng)成為解決這些社會(huì)問題的必要手段。

1.3.2 人口老齡化。由于生育政策作為我國的一項(xiàng)基本國策，而且目前結(jié)婚成本的提高導(dǎo)致結(jié)婚率偏低，由此青少年比例在我國的人口所占比例減少，而老年人口的逐年增加，導(dǎo)致我國的人口老齡化也在逐年加速。目前我國已經(jīng)成為世界上老年人口最多的國家，而且也是人口老齡化發(fā)展速度最快的國家之一。這一社會(huì)現(xiàn)象加快我國開始逐漸進(jìn)入了老齡年社會(huì)的速度和步伐。

1.3.3 調(diào)整生育結(jié)構(gòu)。男女比例失調(diào)已經(jīng)成為我國社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的一個(gè)限制性因素，并且伴隨著人口結(jié)構(gòu)嚴(yán)重惡化的問題，我國目前的低生育率已經(jīng)阻礙了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，勞動(dòng)人口的減少已經(jīng)嚴(yán)重地影響了勞動(dòng)生產(chǎn)效率，人口結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)發(fā)展作為一個(gè)嚴(yán)峻的社會(huì)問題的解決已經(jīng)迫在眉睫。

1.3.4 家庭規(guī)模。目前我國以三口之家的家庭規(guī)模為主，家庭觀念意識(shí)比較弱，養(yǎng)育老人所要背負(fù)的家庭責(zé)任重?fù)?dān)也越來越重，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的壓力全部都重重壓在青壯年的身上，我國急需用新生命來注入全新的社會(huì)活力，由此來增加我國的家庭規(guī)模，緩解社會(huì)和經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的壓力。

2 影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素

2.1 國家政策

國家頒布的有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)及相關(guān)性的政策文件會(huì)大大地影響房地產(chǎn)市場的需求。城市土地的產(chǎn)權(quán)、城市稅收、住房等制度的改革以及銀行抵押貸款政策的出臺(tái)也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場的需求。比如，國家對(duì)個(gè)人擁有房地產(chǎn)的權(quán)利的保護(hù)能在一定程度上刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求；如果國家政策對(duì)購房增加稅收，則會(huì)抑制房地產(chǎn)的有效需求。

2.2 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及城市的相關(guān)方面的配套設(shè)施建設(shè)能為房地產(chǎn)帶來巨大的商機(jī)。一個(gè)城市的發(fā)展不僅需要的是經(jīng)濟(jì)、政治、文化、科技等外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)形勢，還需要城區(qū)改造建設(shè)。在城市化進(jìn)程逐漸加快的今天，越來越多的農(nóng)村人口到城市務(wù)工，相應(yīng)的城市的基礎(chǔ)建設(shè)，舊城區(qū)的改造增加了人們對(duì)住宅的需求，也在一定程度上擴(kuò)大了房地產(chǎn)城市的市場份額。

2.3 土地供求量

土地作為一種不可再生資源，房地產(chǎn)的開發(fā)與土地息息相關(guān)。國家通過政府來將國有土地轉(zhuǎn)換成為使用者的市場，是由國家壟斷的市場。土地供求量的增加有利于房地產(chǎn)的投資，間接地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的需求的供應(yīng)和房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。

2.4 人口的數(shù)量

房地產(chǎn)的需求量與人口的數(shù)量的增加密切相關(guān)。人口增長得越快，相應(yīng)的對(duì)房地產(chǎn)的需求也就越來越大。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，不同的性別、收入、工作、年齡對(duì)房地產(chǎn)的需求也是不同的。而且家庭人口的多少和需要居住面積的大小也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不可估量的影響。

2.5 消費(fèi)者的購買能力

目前我國的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，人民的收入水平不斷提高，帶動(dòng)了消費(fèi)水平，從而促進(jìn)人民的物質(zhì)生活有了顯著提高。高收入的群體越來越多，大大提高了對(duì)房屋的購買力，間接性對(duì)住宅的需求也會(huì)相應(yīng)的提高。經(jīng)濟(jì)能力的提高相應(yīng)對(duì)物質(zhì)層面的要求也有所提高，所以注重追求高品質(zhì)的生活方式逐漸成為潮流。

3 “單獨(dú)二胎”政策對(duì)房地產(chǎn)的影響

3.1 經(jīng)濟(jì)角度

我國施行的二胎政策，隨之而來的是增加的出生率，出生率的提高能夠帶來大量的勞動(dòng)力，間接地提高經(jīng)濟(jì)的增長率。從根本上來說，能帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，從消費(fèi)者的角度來說，嬰兒所需要的奶粉、奶瓶、紙尿褲、玩具、動(dòng)漫等產(chǎn)品的需求量會(huì)不斷增加，產(chǎn)業(yè)鏈的形成和發(fā)展促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展，而且能帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)改善我國目前的就業(yè)壓力起到了很大的作用。

衣食住行是我們?cè)谏鐣?huì)上生存發(fā)展的必需條件。人這一生不僅存在于這個(gè)社會(huì)，更重要的是為這個(gè)社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。二胎政策的出臺(tái)，伴隨的是人口增多，將能大大增加我國的勞動(dòng)人口和提高我國的勞動(dòng)效率，從而為社會(huì)貢獻(xiàn)更多的價(jià)值，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，從而創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 社會(huì)的角度

3.2.1 人口數(shù)量。二胎政策的全面開放不僅增加了農(nóng)村的生育能力，而且對(duì)之前城市實(shí)行的獨(dú)生子女政策產(chǎn)生了巨大的沖擊，在一定程度上增加了城市人口的數(shù)量。我國的城市發(fā)展迅速，目前處于快速的城市化進(jìn)程中。通過放開生育政策，有利于緩解城市化帶來的問題，增加我國的人口數(shù)量。

3.2.2 人口結(jié)構(gòu)。中國的人口結(jié)構(gòu)不均衡，勞動(dòng)量的減少帶來的是人口老齡化的速度增快的問題嚴(yán)重凸顯。如何“養(yǎng)老”這個(gè)問題，已經(jīng)成為個(gè)人、政府乃至社會(huì)普遍越來越關(guān)心的問題。二胎政策的開放將會(huì)在很大程度上增加年輕人口，改善勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)，也能使中國的老齡化問題得到解決，緩解養(yǎng)老問題。

3.2.3 養(yǎng)老問題。一直以來，由于實(shí)行計(jì)劃生育為基本國策，我國一直持續(xù)低生育的狀態(tài)，低水平的出生率導(dǎo)致了勞動(dòng)力的短缺，也在一定程度上加速了人口老齡化。二胎政策的出臺(tái)，有利于勞動(dòng)力進(jìn)入市場，能夠緩解勞動(dòng)力短缺的問題，只有勞動(dòng)人口增加才能改善人口老齡化這樣的社會(huì)背景，從而減少養(yǎng)老壓力，提高老年人養(yǎng)老的條件和生活水平。

3.2.4 教育問題。中國式家長最為重視的就是孩子的教育問題，二胎政策能增強(qiáng)父母生育第二個(gè)子女的渴望，教育從小要從娃娃抓起，作為父母則會(huì)從孩子教育角度出發(fā)，為孩子創(chuàng)造一個(gè)好的學(xué)習(xí)氛圍，提高他們的科學(xué)文化素質(zhì)，為21世紀(jì)的發(fā)展培養(yǎng)人才，也有利于提高中國人民的整體素質(zhì)。

3.3 房地產(chǎn)業(yè)的角度

3.3.1 住房結(jié)構(gòu)。二胎政策的出臺(tái)，將在很大程度上擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的份額，增加對(duì)住宅的需求，新增的人口已經(jīng)不滿足于現(xiàn)在市場上的三居室，四居室更加人性化的設(shè)計(jì)出現(xiàn)在公眾的視野，改善家庭的住房情況也成為了重中之重。房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)也有可能將把保姆房作為開發(fā)范疇，家庭為了更好地照顧嬰兒，相信這種戶型結(jié)構(gòu)也能得到現(xiàn)代父母的青睞。而且為了能夠享受更大的生活范圍，相信在某些程度上對(duì)住宅提出更高的要求，從而促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)的需求，加快房地產(chǎn)業(yè)更加繁榮的發(fā)展的腳步。

3.3.2 居民購買力。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在不斷進(jìn)行調(diào)整，從而激發(fā)了市場潛在需求。一些家庭為了生育二胎，首先需要解決的就是購房問題，這在很大程度上促進(jìn)和擴(kuò)大對(duì)購房的需求，由于經(jīng)濟(jì)帶來的高收益和高收入，為增強(qiáng)居民購買力和購房意愿提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)保障和后盾。

3.3.3 學(xué)區(qū)房。對(duì)于一些已經(jīng)有生育二胎想法的家庭，購房者一定會(huì)首先考慮孩子的教育問題，學(xué)區(qū)房將會(huì)作為新的市場需求開始快速蔓延，成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。由此，教育資源密集、豐富優(yōu)質(zhì)地段和樓盤一定能受到家長的青睞。學(xué)區(qū)房所受到的關(guān)注度的不斷增高，將會(huì)在很大程度上推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，從而提高物業(yè)價(jià)格。

3.3.4 需求市場。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展依靠于居民的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資，而投資的根本目的是為了追求更好的生活品質(zhì)。二胎政策伴隨著對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求量增加，特別是對(duì)于第二、三線城市來說，購房成本相比較于第一線城市來說要低得多，而且銀行出臺(tái)的貸款政策的條件比較寬泛，刺激房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)和投資。為了追求更好的物質(zhì)生活條件和幸福指數(shù)的滿意度，將能大大刺激需求市場。

4 結(jié)語

二胎政策的頒布和出臺(tái)，不僅影響我國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化教育的整體發(fā)展，而且促使目前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大的變革。二胎政策有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和提高國民經(jīng)濟(jì)率，對(duì)房地產(chǎn)的內(nèi)部改革也是一次重大的戰(zhàn)略機(jī)遇，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)的住房結(jié)構(gòu)能夠?qū)崿F(xiàn)變革，并且能有效刺激房地產(chǎn)的需求市場。

房地產(chǎn)交易量的增加，從本質(zhì)上來說為經(jīng)濟(jì)增長率的快速提高做出了貢獻(xiàn)，但是也間接體現(xiàn)了我國人民的物質(zhì)生活水平的提高、居民購買力的提高和消費(fèi)能力的提高，在一定程度上體現(xiàn)了更愿意用一種積極樂觀的心態(tài)去追求更高的生活品質(zhì)。我們必須有理由相信我國的房地產(chǎn)業(yè)一定能迎來又一個(gè)春天。

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2015-11-09.

作者簡介：李楠楠（1987-），女，山東巨野人，大連財(cái)經(jīng)學(xué)院工商管理學(xué)院助教，碩士，研究方向：工程項(xiàng)目管理、建設(shè)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展；楊安（1994-），女，山西平定人，大連財(cái)經(jīng)學(xué)院工商管理學(xué)院工程管理專業(yè)本科學(xué)生。

（責(zé)任編輯：周 瓊）