城市住宅小區(qū)業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)狀、困境與策略

劉淼

摘 要：隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，中國(guó)步入城市化，城市住宅小區(qū)的數(shù)目也日漸增加。城市住宅小區(qū)逐步推行管理的物業(yè)化，在方便了居民生活的同時(shí)，也存在業(yè)主與物業(yè)公司的一些糾紛。本文從城市住宅小區(qū)業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，找出其存在的問(wèn)題，并提出針對(duì)性的解決策略。

關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)；困境；策略

隨著城市住宅小區(qū)的增多、物業(yè)管理的逐步深化，各種物業(yè)糾紛也隨之出現(xiàn)。業(yè)主受到侵權(quán)的趨勢(shì)也逐漸加重。因此，為了維護(hù)業(yè)主的權(quán)利和城市小區(qū)的安定和諧，業(yè)主應(yīng)采取一定措施進(jìn)行維權(quán)。本文將從業(yè)主權(quán)利受侵的情況進(jìn)行分析，對(duì)業(yè)主維權(quán)提出有效的建議。

1城市住宅小區(qū)業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)狀

1.1通過(guò)行政調(diào)解進(jìn)行維權(quán)

當(dāng)業(yè)主的權(quán)利受到侵犯時(shí)，通過(guò)行政有關(guān)部門(mén)的調(diào)解進(jìn)行維權(quán)是大多數(shù)業(yè)主的首選。它是由業(yè)主或者街道辦事處向有關(guān)行政機(jī)關(guān)反映情況，有關(guān)行政部門(mén)根據(jù)侵權(quán)的情況在業(yè)主、物業(yè)和開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行調(diào)解以使得業(yè)主的權(quán)益得到維護(hù)。

1.2通過(guò)司法訴訟進(jìn)行維權(quán)

司法訴訟也是現(xiàn)在業(yè)主進(jìn)行維權(quán)的方式之一。當(dāng)物業(yè)或者開(kāi)發(fā)商侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益后，由業(yè)主向法院遞交訴訟書(shū)，然后由法院通過(guò)法律途徑對(duì)侵權(quán)做出裁決，使三方之間嚴(yán)格按照合同、契約進(jìn)行服務(wù)管理。這被認(rèn)為是業(yè)主維權(quán)最為有效的方式，然而受到多方面因素的影響，這種業(yè)主維權(quán)方式往往對(duì)業(yè)主不利。

1.3通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行維權(quán)

當(dāng)權(quán)利受到侵犯時(shí)，大部分業(yè)主會(huì)采用不繳納物業(yè)費(fèi)來(lái)進(jìn)行維護(hù)主權(quán)，這是業(yè)主常用的維權(quán)方法，但它取得的效果并不明顯，反而可能會(huì)適得其反。不繳納物業(yè)費(fèi)使得業(yè)主直接成為違反合同的一方，如果物業(yè)或者開(kāi)發(fā)商對(duì)其行為進(jìn)行訴訟，將會(huì)對(duì)業(yè)主大大不利，不利于維權(quán)的進(jìn)行。

1.4采用非法途徑進(jìn)行維權(quán)

非法途徑是業(yè)主在進(jìn)行多次調(diào)解和政府干預(yù)的情況下無(wú)濟(jì)于事而采取的一種較為極端的維權(quán)方式。這種方式能引起較大的反響，得到政府部門(mén)的廣泛關(guān)注，但由于物業(yè)方和開(kāi)發(fā)商的勢(shì)力，很容易造成人身安全等問(wèn)題。另外，采取游行示威和圍追堵截等方式是一種非法手段，不受法律的保護(hù)。

2城市住宅小區(qū)業(yè)主維權(quán)的困境

2.1組織能力不足

業(yè)主的組織能力與物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商比起來(lái)相差甚遠(yuǎn)，物業(yè)和開(kāi)發(fā)商都有不同的部門(mén)不同的分工，是一個(gè)機(jī)構(gòu)，而業(yè)主雖然人數(shù)較多，但個(gè)體較分散，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)制度不夠完善。由于制度的不完善，而使得業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，業(yè)主的集體活動(dòng)的組織水平較低，不能很好的進(jìn)行維權(quán)，不能充分發(fā)揮團(tuán)結(jié)的力量。

2.2業(yè)主的自治能力不足

業(yè)主的自治能力不足是阻礙維權(quán)的最主要的因素。它表現(xiàn)為三個(gè)方面：第一，業(yè)主的法律意識(shí)薄弱；第二，業(yè)主和業(yè)主之間也因利益沖突存在糾紛；第三，集體活動(dòng)的組織較為困難。這些問(wèn)題的主要原因是居住在同一小區(qū)的業(yè)主有很大的個(gè)人差異，有不同的看法和態(tài)度。由于世界觀、人生觀、價(jià)值觀的不同而產(chǎn)生不同的價(jià)值取向，不能在同一個(gè)問(wèn)題上達(dá)成共識(shí)。同時(shí)，社區(qū)居民也習(xí)慣了長(zhǎng)期以來(lái)被管理的制度，沒(méi)有自治的意識(shí)，因此自治能力不足。

2.3信息掌握不足

物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商是正規(guī)的機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)小區(qū)的管理主要依據(jù)各方面的信息，并對(duì)信息進(jìn)行合理的歸檔。而業(yè)主作為被服務(wù)者，獲取信息的途徑和能力均不足，因此，在運(yùn)用法律手段進(jìn)行維權(quán)時(shí)，很難拿出一定的信息進(jìn)行證明，而物業(yè)和開(kāi)發(fā)商很有可能因?yàn)榫邆涑渥愕男畔⒍蔀楂@勝方和獲利方。

2.4資源獲取能力不強(qiáng)

業(yè)主的資源獲取能力不強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)，高利潤(rùn)能為物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商鋪路，積攢更多的人脈，從而使得他們從社會(huì)各方面獲取的資源增多。而業(yè)主相比于物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是人脈關(guān)系都相差甚遠(yuǎn)，因此，獲取資源的途徑也大大減少。業(yè)主代表著社會(huì)力量，物業(yè)和開(kāi)發(fā)商則占據(jù)市場(chǎng)力量，在進(jìn)行維權(quán)較量中，市場(chǎng)力量必然更勝一籌，嚴(yán)重阻礙維權(quán)的進(jìn)行。

3城市住宅小區(qū)業(yè)主維權(quán)的策略

3.1提高組織水平

組織水平的提高為城市住宅小區(qū)的業(yè)主維權(quán)提供了集中的力量，它決定著維權(quán)的成功與否。團(tuán)結(jié)就是力量，眾人團(tuán)結(jié)的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于分散的業(yè)主。對(duì)于業(yè)主本身來(lái)說(shuō)，應(yīng)提高自身的維權(quán)意識(shí)，力爭(zhēng)參與業(yè)務(wù)委員會(huì)的活動(dòng)和選舉，為維權(quán)貢獻(xiàn)自己的一份力量；對(duì)于社區(qū)來(lái)說(shuō)，應(yīng)積極動(dòng)員全部業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)務(wù)委員會(huì)，并逐漸完善業(yè)主委員會(huì)的制度，將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。對(duì)內(nèi)要分配專門(mén)的任務(wù)給具體的業(yè)主，讓他們?cè)诟鳂菍雍透鲉卧g進(jìn)行聯(lián)系和日常的指導(dǎo)，對(duì)外要分別成立與物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商的維權(quán)協(xié)會(huì)，并不定期召開(kāi)維權(quán)大會(huì)，引進(jìn)專業(yè)的維權(quán)指導(dǎo)，力求每位業(yè)主參與其中，提高維權(quán)意識(shí)，不斷完善發(fā)展業(yè)主委員會(huì)。

3.2提高業(yè)主的自治能力

業(yè)主自治能力提高是有效進(jìn)行維權(quán)的途徑。業(yè)主自治能力提高，維權(quán)意識(shí)也隨之增加，業(yè)主可以運(yùn)用法律知識(shí)來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。提高業(yè)主的自治能力要克服的問(wèn)題很多，首先要提高業(yè)主的法律意識(shí)，讓業(yè)主在資源匱乏、信息不足的情況下盡可能的了解法律知識(shí)，以使獲勝的希望更大。其次，應(yīng)適當(dāng)調(diào)解業(yè)主之間因利益沖突而產(chǎn)生的糾紛，由街道辦事處或業(yè)主委員會(huì)出面調(diào)和，最大程度的減少或降低業(yè)主之間的利益沖突和矛盾糾紛。最后，業(yè)主應(yīng)意識(shí)到集體的力量，要積極的組織并參與集體活動(dòng)，學(xué)會(huì)運(yùn)用集體的力量進(jìn)行維權(quán)，其效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于個(gè)人維權(quán)。

3.3培養(yǎng)社區(qū)意識(shí)，增強(qiáng)公共精神

城市住宅小區(qū)與鄉(xiāng)村差異很大，城市住宅小區(qū)業(yè)主的重心只關(guān)乎于家庭，只注重個(gè)人利益，與鄰居間的交流較少，走動(dòng)不密切，因此關(guān)系生疏，甚至彼此之間互相不認(rèn)識(shí)。這就容易造成因?yàn)閭€(gè)人利益而產(chǎn)生沖突的現(xiàn)象增多。這也是缺乏社區(qū)意識(shí)的表現(xiàn)，他們不注重社區(qū)的共同利益，認(rèn)為自己是社區(qū)的寄宿者，而不是其中一員，這就導(dǎo)致了維權(quán)集體活動(dòng)的難以實(shí)施。社區(qū)意識(shí)的缺乏往往導(dǎo)致了公共精神的缺失，讓業(yè)主忽視了公共財(cái)產(chǎn)的利益。正如大多數(shù)社區(qū)標(biāo)語(yǔ)所說(shuō)：社區(qū)是我家，一切靠大家。這表明社區(qū)意識(shí)和公共精神的重要性。而社區(qū)意識(shí)和公共精神的培養(yǎng)主要依靠社區(qū)的居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及街道辦事處舉辦的集體活動(dòng)。社區(qū)相關(guān)部門(mén)應(yīng)動(dòng)員社區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主參加，增加業(yè)主之間的聯(lián)系，豐富他們的生活，增強(qiáng)他們的維權(quán)意識(shí)。集體的力量對(duì)于維權(quán)的成功具有重要意義。

3.4發(fā)揮社區(qū)精英業(yè)主的優(yōu)勢(shì)

城市住宅小區(qū)中居住的業(yè)主在進(jìn)行維權(quán)時(shí)缺乏獲取資源和信息的途徑，使得維權(quán)過(guò)程變得困難重重。社會(huì)力量不能對(duì)抗市場(chǎng)力量的最重要的原因便是資源和信息的獲取不足。發(fā)揮社區(qū)精英業(yè)主的優(yōu)勢(shì)能很大程度的改善這種現(xiàn)狀。社區(qū)精英住戶指的是具有一定社會(huì)影響力、在社會(huì)中扮演一定角色、具有一定地位的業(yè)主，包括行政機(jī)關(guān)人員、專家、干部、領(lǐng)導(dǎo)人等。發(fā)揮社區(qū)精英業(yè)主的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在讓這些精英業(yè)主參與居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等社區(qū)機(jī)構(gòu)，給他們安排一定的職位，充分利用他們的社會(huì)影響力，動(dòng)用他們的人際關(guān)系獲取社區(qū)外部的社會(huì)資源，為維權(quán)做足準(zhǔn)備。

3.5增強(qiáng)業(yè)主的法律意識(shí)

維權(quán)的進(jìn)行需在合法的條件下進(jìn)行，禁止采用非法手段比如游行示威、攔截等對(duì)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商施加壓力。采用非法手段會(huì)造成適得其反的效果，嚴(yán)重影響維權(quán)的進(jìn)行。維權(quán)的進(jìn)行必須和法律途徑相結(jié)合才能取得成效，才能捍衛(wèi)城市住宅小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。有效結(jié)合法律，必須提高業(yè)主的法律意識(shí)，讓業(yè)主充分了解法律法規(guī)。了解具有法律效力的《物權(quán)法》，是進(jìn)行維權(quán)的第一步?！段餀?quán)法》既保證了業(yè)主的所有權(quán)利，也可以掌握物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商的侵權(quán)行為，在進(jìn)行司法訴訟時(shí)是最為有效的法律依據(jù)。在一定情況下，讓業(yè)主充分了解有關(guān)物權(quán)和物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，是進(jìn)行合法維護(hù)業(yè)主權(quán)利的保障。有效了解法律法規(guī)的途徑多方多面，可以從網(wǎng)上進(jìn)行視頻觀摩；可以借閱一些法律書(shū)籍；彼此之間進(jìn)行交流；業(yè)務(wù)委員會(huì)進(jìn)行不定期的培訓(xùn)等方法以提高業(yè)主的法律意識(shí)、維權(quán)意識(shí)。

3.6合理進(jìn)行短期的維權(quán)

現(xiàn)階段城市住宅小區(qū)業(yè)主的維權(quán)主要包括行政調(diào)解、司法訴訟、不繳納物業(yè)費(fèi)以及采取一些非法途徑逼迫物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商就范，還他們以公道。這些途徑是業(yè)主維權(quán)常用的幾種方法，它們只能取得短期的維權(quán)，很有可能陷入侵權(quán)、維權(quán)、調(diào)解再侵權(quán)的反復(fù)模式中，不能從根本解決侵權(quán)問(wèn)題。短期維權(quán)模式雖不能徹底解決業(yè)主與物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，但能在一定程度上減輕侵權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生，它還有利于業(yè)主進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)的積累以及提高業(yè)主的維權(quán)意識(shí)。短期維權(quán)也存在一定的問(wèn)題，如果形式不恰當(dāng)，則會(huì)造成嚴(yán)重的時(shí)間、精力和金錢(qián)的浪費(fèi)，嚴(yán)重打擊業(yè)主的維權(quán)意識(shí)。因此，短期維權(quán)需進(jìn)行逐步的完善，業(yè)主應(yīng)根據(jù)侵權(quán)的程度選擇合適的維權(quán)手段。

4總結(jié)

城市住宅小區(qū)的維權(quán)需長(zhǎng)期進(jìn)行、從根本解決。運(yùn)用法律武器進(jìn)行維權(quán)是最為明智之舉，它不僅是最合法有效的途徑，還能提高業(yè)主運(yùn)用合理手段進(jìn)行維權(quán)的意識(shí)。提高業(yè)主的自主管理能力是合理解決糾紛的最根本、最關(guān)鍵的策略，它對(duì)于維護(hù)主權(quán)、保證小區(qū)安寧和社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。

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