土地流轉(zhuǎn)糾紛怎么解決

案例一

在流轉(zhuǎn)的土地上挖河溝 行不通

2012年1月12日，大山鋪村19戶村民與某公司簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，約定該公司流轉(zhuǎn)19戶村民共計40余畝耕地，用于綠化苗木的種植并建造陽光棚等設(shè)施。

土地流轉(zhuǎn)協(xié)議簽訂后，承包商很快支付了2012年度土地流轉(zhuǎn)租金，開始平整土地。當(dāng)年3月初，村民們發(fā)現(xiàn)，承包商在地上挖出了寬度超過4米且縱橫交叉的河溝。村民們認(rèn)為，河溝太寬太多，改變了土地使用性質(zhì)并破壞了土壤，要求承包商填平河溝。但承包商認(rèn)為，在租用的土地上開挖河溝并沒有違反協(xié)議約定，不同意村民們的要求，并拉來苗木準(zhǔn)備種植。承包商的這一舉動引起村民們的強(qiáng)烈不滿，他們來到承包地上阻止苗木的種植。雙方矛盾激化，且一直僵持不下，導(dǎo)致40余畝承包地一直撂荒。

2014年，雙方為了土地流轉(zhuǎn)租金對簿公堂，法院經(jīng)審理后，判決承包商支付2013年和2014年土地流轉(zhuǎn)租金并填平河溝。承包商不服判決，上訴到當(dāng)?shù)刂屑壢嗣穹ㄔ海性簩徖砗篑g回上訴，維持原判。

雙方矛盾并沒有就此結(jié)束。2015年3月初，承包商將村民們告上法庭，要求他們賠償前期投入修建排水系統(tǒng)損失的4.8萬元，并解除土地流轉(zhuǎn)合同。

“承包是為了雙方得利，可我投入這么多卻沒有任何收益?！闭{(diào)解過程中，承包商始終認(rèn)為是村民在“制造矛盾”，強(qiáng)烈要求解除合同，并要求村民賠償相關(guān)損失。

“開挖河溝破壞了土壤，村民們以后在這塊地上栽種作物可能會欠收?！贝迕駛儎t拿出河溝的照片作為證據(jù)，要求承包商支付土地復(fù)墾金，賠償土地地力損失。

經(jīng)過法庭調(diào)解，雙方最終達(dá)成一致意見：解除租用協(xié)議；承包商將土地平整完成，由國土部門、司法所、村委會、村民代表共同驗收，補(bǔ)償村民二次平整費(fèi)用250元/畝；承包商支付2015年度土地流轉(zhuǎn)租金4萬元、修砌渠道費(fèi)用4.5萬元。

說法

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第十三條第二款和第三款，發(fā)包方有權(quán)監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護(hù)土地，并制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為。該法第十七條第二款同時規(guī)定，承包方有義務(wù)依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害。本案中，雙方達(dá)成的土地流轉(zhuǎn)用途是綠化苗木的種植，而承包商在地上挖出了寬度超過4米且縱橫交叉的河溝，已涉嫌改變土地使用性質(zhì)，而河溝太寬太多，明顯對耕地土壤構(gòu)成破壞，并可能造成永久性的損害，導(dǎo)致承包地的地力損失。

同時，根據(jù)該法第六十條第二款，承包方給承包地造成永久性損害的，發(fā)包方有權(quán)制止并要求承包方賠償由此造成的損失。因此，村民有權(quán)制止承包商的行為并要求承包商賠償因開挖河溝所造成的損失，以及土地的地力損失。法院的處理結(jié)果是正確的。承包商在承包村民土地時一定要熟知相關(guān)法律，不要因利益蒙蔽了雙眼而損害農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料。

案例二

口頭承包協(xié)議有效力

2008年3月，馬某經(jīng)朋友介紹承包了沈某的土地用于建養(yǎng)殖場，每年交付承包費(fèi)15000元，承包期限為20年。由于是朋友介紹，雙方并沒有簽訂書面承包合同，只是口頭上達(dá)成協(xié)議。

隨后，馬某支付給沈某承包費(fèi)兩萬元，并在承包的土地上建起了豬舍、庫房、沼氣池等，開始養(yǎng)豬。

為求安心，同年12月，沈某草擬了《土地轉(zhuǎn)包協(xié)議》，要求馬某簽字。協(xié)議書要求馬某3年內(nèi)付清所有承包費(fèi)，馬某不同意并拒絕簽字。

發(fā)生了這件事后，馬某覺得繼續(xù)開辦養(yǎng)殖場前景不明，遂將種豬、設(shè)備全部變賣。覺得投入打了水漂的馬某將沈某告上法庭，要求沈某賠償自己對承包地的投入10萬元。

沈某辯稱，自己和馬某并沒有簽訂承包合同，馬某現(xiàn)在還欠下1萬元承包費(fèi)，原告的投入部分只為了自己養(yǎng)豬，應(yīng)當(dāng)自行拆除，請求駁回原告的訴訟請求。

法院審理后認(rèn)為，原告承包被告土地建養(yǎng)殖場是事實，雙方雖然沒有文字性協(xié)議，但口頭協(xié)議依然有效。但原告變賣設(shè)備等屬自行終止協(xié)議，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。遂判決被告沈某給付原告馬某養(yǎng)殖場建設(shè)投入費(fèi)用6.4萬元，扣除承包費(fèi)1萬元，應(yīng)付5.4萬元。

說法

《合同法》第十條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。據(jù)此可知，只要法律上沒有規(guī)定必須要訂立書面合同，而口頭合同又是雙方真實意思表示，則該協(xié)議為有效協(xié)議。

所以馬某和沈某雙方的行為自2008年3月起就已經(jīng)受合同法律約束。而馬某后來草擬的《土地轉(zhuǎn)包協(xié)議》實際上變更了之前口頭協(xié)議中的付款方式，而根據(jù)《合同法》變更合同須經(jīng)雙方協(xié)商一致，但馬某并未同意，因此之前的口頭協(xié)議在法律上并未變更而是一直有效。

在日常生活中，很多協(xié)議都是熟人之間口頭商定的，雖然沒有落實到書面，但口頭協(xié)議同樣具有法律效力而不是說改就可以改的。不過，為避免爭議，最好還是在一開始就商量好細(xì)節(jié)并且落實到書面上，不要因為是熟人就不好意思。否則，一旦出現(xiàn)如該案所述的后期更改協(xié)議內(nèi)容等問題，那可就是既虧錢財又傷感情。

法事資訊

老板跑路 租金找誰要

三年前，在鄉(xiāng)政府的勸說下，我村四五百畝土地被承包給一老板種蔬菜，每畝租金每年四百五十元，承包期限十五年?，F(xiàn)在三年剛到，老板跑了，拖欠所有租金，還有當(dāng)?shù)乩习傩战o菜場打工的工資。村民們多次找到鄉(xiāng)政府，都沒有結(jié)果。現(xiàn)在的農(nóng)田由于前面種蔬菜，田埂全部都被推平，也沒法種水稻了，成了荒地。

請問村民們?nèi)绾尾拍苣玫阶饨鸬玫劫r償？

專家答疑

《土地承包法》第五十一條規(guī)定，因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

在該案當(dāng)中，土地承包商在未履行完承包合同的情況下“跑路”，其行為已構(gòu)成單方違約，因此村民有權(quán)要求承包商繼續(xù)履行承包合同或承擔(dān)賠償責(zé)任。在法律上，村民對外承包土地一事與鄉(xiāng)政府并無關(guān)系。但因鄉(xiāng)政府曾有“勸說”，因此在道義上鄉(xiāng)政府有義務(wù)采取措施從中協(xié)調(diào)關(guān)系，并積極協(xié)助村民找到承包商進(jìn)行協(xié)商、調(diào)解。如果雙方協(xié)商不成，承包商拒絕履行合同的，鄉(xiāng)政府應(yīng)積極支持村民向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院起訴，要求承包方承擔(dān)違約責(zé)任。

說法專家：全亮/四川師范大學(xué)法學(xué)院副教授

責(zé)編：舒小鈴