房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)管理

張強(qiáng)

【摘要】近些年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展?jié)摿﹂_始凸顯出來。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理過程中往往會(huì)存在一系列的難點(diǎn)，不利于項(xiàng)目的順利開發(fā)。對(duì)此，筆者闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的基本內(nèi)涵及其主要目標(biāo)，并探討了該項(xiàng)管理工作中的難點(diǎn)，以此為房地產(chǎn)事業(yè)的未來發(fā)展提供理論借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理有著復(fù)雜性與綜合性兩大特征，要想對(duì)其進(jìn)行深入的研究就必須要把與系統(tǒng)工程有關(guān)的理論、思想以及方法聯(lián)系起來，從而對(duì)各個(gè)生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的優(yōu)化與調(diào)整。而只有找出了其中的管理難點(diǎn)，并對(duì)其實(shí)施相應(yīng)的解決措施才可以保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理及其目標(biāo)

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理由總負(fù)責(zé)人指導(dǎo)，通過與系統(tǒng)工程相關(guān)的理念、方式等根據(jù)已找到的規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，并開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)建科學(xué)合理的規(guī)劃、調(diào)整以及管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的整個(gè)流程較為繁瑣，既涉及到了項(xiàng)目管理的基本理論，還涉及到了項(xiàng)目管理的工作經(jīng)驗(yàn)。從整體上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理有工程項(xiàng)目質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理、資料管理等多個(gè)內(nèi)容。其中，前三者是項(xiàng)目管理工作的中心部分，同時(shí)也是該項(xiàng)管理工作的難點(diǎn)。在實(shí)際管理工作中，要想切實(shí)協(xié)調(diào)好這三者的關(guān)系，面臨的困難重重，必須要通過各個(gè)方面人才的協(xié)作，并對(duì)管理實(shí)踐進(jìn)行有效的規(guī)劃與管理才可以真正提升這一管理工作的質(zhì)量。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)就是怎樣對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施優(yōu)質(zhì)的管理，并對(duì)全過程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行把控。筆者經(jīng)過了深入的研究分析之后認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)主要包括：①目標(biāo)計(jì)劃應(yīng)明確。管理管理的項(xiàng)目作全面的戰(zhàn)略部署，在制定并實(shí)施一系列的小目標(biāo)的過程中達(dá)到最終的發(fā)展與管理目標(biāo)；②項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)應(yīng)合理。方案設(shè)計(jì)時(shí)，必須要同時(shí)考慮到方案的合理性與經(jīng)濟(jì)性，遵循把高科技與成本投入聯(lián)系起來的原則，盡可能選擇并使用可再生資源。同時(shí)，還要重視環(huán)保工作，將自身的發(fā)展和廣大社會(huì)人類的生存進(jìn)行有效的 連接，從而達(dá)到“綠色、環(huán)保、高質(zhì)、高效”的四大目標(biāo)；③隊(duì)伍建設(shè)應(yīng)有選擇性。項(xiàng)目能否如期、如質(zhì)的完成在很大程度上取決于管理隊(duì)伍的水平，高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍往往有助于發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，還有助于提升項(xiàng)目參與者的積極性與凝聚力。

2、項(xiàng)目質(zhì)量管理

建筑項(xiàng)目質(zhì)量直接影響到了開發(fā)商的市場(chǎng)地位與品牌形象建立，還和開發(fā)商的社會(huì)聲譽(yù)有著緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)是一種不同于其他一般商品的商品，項(xiàng)目質(zhì)量和房產(chǎn)的銷售與租賃有著緊密的聯(lián)系。所以，人們一直將工程質(zhì)量看作是工程的生命，只要工程質(zhì)量存在問題，那么工期、企業(yè)信譽(yù)都將會(huì)受到影響，尤其是企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須要嚴(yán)格把握質(zhì)量管理環(huán)節(jié)，避免發(fā)生各類質(zhì)量問題。對(duì)此，可從以下六個(gè)方面入手：

2.1 設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化

項(xiàng)目規(guī)劃人員必須要根據(jù)開發(fā)商的具體要求與需求對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)工作設(shè)計(jì)出科學(xué)合理的方案。在開發(fā)開始之前，需要對(duì)方案圖紙作詳盡的審核，尋找其中有沒有出現(xiàn)問題。不論是設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的錯(cuò)誤，還是后期的變更，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)與施工產(chǎn)生極大的影響。所以，在方案設(shè)計(jì)階段要加大對(duì)圖紙的檢查與優(yōu)化，保證方案的可行性、經(jīng)濟(jì)性與合理性。

2.2 施工單位與施工隊(duì)伍素質(zhì)的保證

施工方是最終房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的負(fù)責(zé)人，選用較高資質(zhì)與能力的施工方能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。不僅如此，施工隊(duì)伍是項(xiàng)目施工各個(gè)環(huán)節(jié)的直接“作用者”，所以也要嚴(yán)格要求其素質(zhì)，不論是施工管理者、技術(shù)人才還是每位建筑工人，都要達(dá)到相應(yīng)的素質(zhì)才能夠正式上崗。對(duì)此，可通過對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行教育培訓(xùn)與實(shí)施引入人才機(jī)制的途徑實(shí)現(xiàn)，以此來為工程管理整體水平的提升提供保障。

2.3 施工材料

實(shí)際施工過程中，所選擇與使用的材料質(zhì)量與產(chǎn)品質(zhì)量之間也有著緊密的聯(lián)系。所以，建筑中也要把握對(duì)材料質(zhì)量的管理，避免使用劣質(zhì)材料進(jìn)行施工建筑。同時(shí)，還要檢測(cè)建筑中使用到的半成品、配件以及大型機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量，經(jīng)檢驗(yàn)合格后方可使用。

2.4 施工機(jī)械與設(shè)備管理

施工機(jī)械與設(shè)備和項(xiàng)目進(jìn)度息息相關(guān)，機(jī)械與設(shè)備性能、使用壽命情況能夠直接決定施工進(jìn)度的快慢。高質(zhì)量的機(jī)械與設(shè)備往往可以幫助施工單位如期完成建設(shè)任務(wù)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中還要牢牢把握機(jī)械與設(shè)備質(zhì)量關(guān)。

2.5 施工方案、方法和技術(shù)

在施工方案、方法和技術(shù)三者中，前兩者有助于項(xiàng)目管理與施工工作的順利開展，而它們的選擇與調(diào)整更會(huì)決定施工進(jìn)度。后者則可以在一定程度上直接決定施工建筑的質(zhì)量。所以，從這一角度看，這三者同樣也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)之一。

2.6 做好預(yù)防控制工作

不管是項(xiàng)目質(zhì)量管理的哪一個(gè)環(huán)節(jié)，做好任何一項(xiàng)工作都不如做好預(yù)防控制工作。也就是說，要對(duì)項(xiàng)目施工中可能產(chǎn)生的問題進(jìn)行相關(guān)影響因素的控制，做到防患于未然。因此，可設(shè)計(jì)科學(xué)合理的預(yù)防解決方案，如果在施工過程中確實(shí)發(fā)生了問題，那么可在第一時(shí)間內(nèi)快速解決。不僅如此，在日常管理中也要做好小環(huán)節(jié)的質(zhì)量問題。如此一來，通過這一“雙管齊下”的方法便可以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)施工過程的管理，進(jìn)而提升房地產(chǎn)的整體質(zhì)量了。

3、項(xiàng)目進(jìn)度管理

工程項(xiàng)目是否可以在預(yù)期的時(shí)間里完成與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤。由此可見，項(xiàng)目進(jìn)度在承建企業(yè)的發(fā)展中扮演著十分重要的角色。如此，提升施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理水平，確保施工進(jìn)度成為了承建企業(yè)建設(shè)工作中的重中之重。而項(xiàng)目的進(jìn)度管理需要從兩個(gè)方面同時(shí)進(jìn)行，一方面，設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃。項(xiàng)目未正式施工之前，就要設(shè)計(jì)好施工進(jìn)度計(jì)劃，明確項(xiàng)目的總目標(biāo)，同時(shí)還要到施工場(chǎng)地進(jìn)行實(shí)地查看與了解，把各個(gè)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容設(shè)計(jì)的詳盡、清晰。另一方面，還要確保施工工作按照進(jìn)度計(jì)劃實(shí)行。把通過審核的進(jìn)度計(jì)劃分發(fā)到相關(guān)部門，明確責(zé)任制，保證施工所需設(shè)施、人員以及資金到位。對(duì)于施工過程中產(chǎn)生的減緩進(jìn)度與降低質(zhì)量的問題，則要在第一時(shí)間內(nèi)給予解決，以此保障施工進(jìn)步不受影響。

項(xiàng)目管理中的又一難點(diǎn)就是進(jìn)度管理，而影響這一管理內(nèi)容的要素非常多，所以在實(shí)際工作中難以得到保障。所以，進(jìn)度管理過程中必須要深入研究相關(guān)因素，羅列出不同環(huán)節(jié)中可能存在的問題，并實(shí)施相應(yīng)的預(yù)防措施。通常情況下，影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素通常包括人、建筑材料、科技以及設(shè)備等多個(gè)內(nèi)容。（下轉(zhuǎn)第頁）

（上接第頁）在這些因素當(dāng)中，“人”的因素最為重要，因?yàn)檫@一因素同時(shí)包括了項(xiàng)目的開發(fā)商、承建單位以及相關(guān)監(jiān)督部門等。不僅如此，還和當(dāng)?shù)卣?、相關(guān)合作單位等之間有著緊密的聯(lián)系。由此可見，在項(xiàng)目進(jìn)度管理過程中，加大對(duì)“人”這一要素的管理，并對(duì)其他各個(gè)因素進(jìn)行深入的探究有助于實(shí)現(xiàn)進(jìn)度管理質(zhì)量的提升。

4、項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)，對(duì)成本實(shí)施科學(xué)的管理控制能夠有效保障開發(fā)商的利益。而房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)規(guī)模十分龐大的建設(shè)活動(dòng)，巨大的資金成本對(duì)于任何一個(gè)開發(fā)商而言都十分關(guān)鍵，所以提升成本管理水平是企業(yè)工作的重點(diǎn)之一。一般情況下，開發(fā)成本有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、硬件設(shè)施費(fèi)以及材料費(fèi)等。根據(jù)施工不同時(shí)期可將項(xiàng)目成本管理分成兩類，其一為策劃、設(shè)計(jì)時(shí)期的成本管理，其二為施工時(shí)期的成本管理。通過深入研究國內(nèi)外的相關(guān)研究筆者發(fā)現(xiàn)，前一類項(xiàng)目成本管理對(duì)成本的影響是非常突出的，所以在做這一工作時(shí)首先要做好這一時(shí)期的管理。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)策劃、設(shè)計(jì)時(shí)期的成本控制，做好成本估算，從而從項(xiàng)目建設(shè)初始就把握好這項(xiàng)管理工作。

5、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)有多個(gè)方面，本文站在了上述三個(gè)角度對(duì)其進(jìn)行了分析，以此來為我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供理論借鑒。在開發(fā)實(shí)際中，企業(yè)應(yīng)按照項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)管理難點(diǎn)進(jìn)行分析，并實(shí)施相應(yīng)的解決方案。

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