加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制開(kāi)發(fā)成本，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益

（廣西春霞園酒店管理有限公司，廣西 武鳴 530100）

【摘 要】當(dāng)前，房地產(chǎn)的發(fā)展與政府的宏觀調(diào)控密切相關(guān)，每一次調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都是一次巨大的振動(dòng)，或者利好，或者利空，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，擺在開(kāi)發(fā)商面前的道路，就是要控制成本，減少支出，這已成為業(yè)內(nèi)的重要課題。文章從分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成入手，進(jìn)而從房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)、現(xiàn)場(chǎng)施工管理和項(xiàng)目竣工結(jié)算4個(gè)方面進(jìn)行剖析，詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制方法和措施，從而達(dá)到降低成本和提高競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本

【中圖分類(lèi)號(hào)】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2016）04-0193-04

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了密集的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商為了適應(yīng)新的形勢(shì)，不斷加強(qiáng)了內(nèi)部管理和品牌建設(shè)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作日益規(guī)范，品牌日益增多，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)告別暴利進(jìn)入了微利時(shí)代，成本控制能力擺在了所有開(kāi)發(fā)商的面前。房地產(chǎn)企業(yè)只有高度重視控制開(kāi)發(fā)成本和各項(xiàng)費(fèi)用的支出，并且不斷地夯實(shí)企業(yè)內(nèi)部管理，才能控制好開(kāi)發(fā)成本，持續(xù)提高利潤(rùn)空間，從而保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和提高經(jīng)營(yíng)效益。

1 深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成，抓住成本控制的要點(diǎn)

從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的主要構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本一般有8項(xiàng)內(nèi)容。

一是土地獲取的費(fèi)用，主要包括從政府獲取土地而交納的出讓金，還有土地的征用費(fèi)以及為了拆遷安置項(xiàng)目原來(lái)土地上的居民而進(jìn)行的補(bǔ)償費(fèi)，一般來(lái)說(shuō)這項(xiàng)費(fèi)用占到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的20%～50%。

二是為了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而進(jìn)行前期工程工作的費(fèi)用，主要是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研、地質(zhì)勘查、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究和“三通一平”等費(fèi)用，一般不會(huì)超過(guò)10%。

三是項(xiàng)目建筑和安裝所發(fā)生的工程費(fèi)，主要是指商品房建設(shè)過(guò)程中的建筑費(fèi)、必要設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)及安裝工程費(fèi)用等，這個(gè)費(fèi)用大概占到整個(gè)項(xiàng)目成本的40%。

四是城市公共配套設(shè)施費(fèi)用，主要包含城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、供廣大市民使用的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2個(gè)部分，一般占比在10%～20%。

五是項(xiàng)目管理費(fèi)用，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了建設(shè)項(xiàng)目，組織人力物力進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的人力成本、行政管理成本等，一般不會(huì)超過(guò)2%。

六是貸款利息，它的多少與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資額度的多少有密切關(guān)系。

七是稅費(fèi)，主要是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。

八是不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%～5%估算。了解了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的主要構(gòu)成，才能有針對(duì)性地進(jìn)行成本控制。

2 針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的4個(gè)階段，采取針對(duì)性的成本控制措施

當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制成為所有開(kāi)發(fā)商最為重視的內(nèi)功之一，其貫穿于項(xiàng)目立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷(xiāo)售的全過(guò)程，對(duì)于提高項(xiàng)目的利潤(rùn)和競(jìng)爭(zhēng)力有重要意義。以前，開(kāi)發(fā)商更多的注重于開(kāi)發(fā)的規(guī)模，而在當(dāng)前的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商對(duì)成本的控制遠(yuǎn)比規(guī)模擴(kuò)張更為重視，因?yàn)槿绻杀究刂撇缓?，?huì)導(dǎo)致做得越大虧得越多。開(kāi)發(fā)商只有在成本控制上給予高度的重視，才能達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目降本增效的目的。具體如何控制呢？主要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中的四個(gè)重要階段進(jìn)行成本控制和跟蹤管理，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本的全面監(jiān)控。具體而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制可以從以下4個(gè)方面進(jìn)行。

2.1 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的成本認(rèn)識(shí)和控制

投資決策階段是成本控制的重要階段，幾乎決定了整個(gè)項(xiàng)目80%的成本。好的開(kāi)始是成本的一半，房地產(chǎn)的開(kāi)頭就是投資決策階段，這是所有房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最為關(guān)鍵和重要的階段，也是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商非常重視的階段，這個(gè)階段所做的主要工作就是項(xiàng)目策劃、可行性研究、投入產(chǎn)出估算等，這是開(kāi)發(fā)商決定是否要開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的重要依據(jù)，它直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。因此，在做好這個(gè)決策之前，都必須對(duì)當(dāng)前的政策形勢(shì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)技術(shù)及項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)研和分析。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作是一個(gè)全面性、系統(tǒng)性、專(zhuān)業(yè)性和關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的工作。為了做好這一工作，公司需要高度重視，抽調(diào)具有豐富工作經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和策劃人員，共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)小組，其中關(guān)鍵的一點(diǎn)是要把成本控制人員納入到開(kāi)發(fā)小組，并參與到項(xiàng)目投資決策階段的具體工作。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)小組一般的人員組成要有建筑設(shè)計(jì)師、工程技術(shù)人員、造價(jià)工程師、營(yíng)銷(xiāo)策劃人員和經(jīng)營(yíng)管理人員等，要從不同的專(zhuān)業(yè)口去了解和分析項(xiàng)目。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)小組主要應(yīng)該完成的工作主要有政策研究、市場(chǎng)分析、概念策劃、產(chǎn)品定位、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)節(jié)奏安排、投入產(chǎn)出分析的全過(guò)程工作。其中，成本控制人員的主要工作是要對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝、政府費(fèi)稅、工程造價(jià)狀況、貸款利率政策等做出全面的了解、分析和判斷。這些信息和資料都是提供給決策者做出決策的主要依據(jù)。

2.2 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本認(rèn)識(shí)和控制

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目工程造價(jià)成本控制的關(guān)鍵，它對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響一般都在70%以上。在這個(gè)階段，作為項(xiàng)目成本控制人員應(yīng)該與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師、項(xiàng)目對(duì)接的建筑師密切配合，在前期就把設(shè)計(jì)與成本的有關(guān)事項(xiàng)對(duì)接好，溝通優(yōu)化好，這樣就可以取得事半功倍的效果。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作有如下方法和措施。

一是用好設(shè)計(jì)單位，即在每個(gè)階段都要與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位對(duì)接好，讓他們出具必要的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，同時(shí)通過(guò)與前階段的概（預(yù)）算進(jìn)行分析比較，編制出項(xiàng)目建造成本的概（預(yù)）算，通過(guò)確定項(xiàng)目各個(gè)成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，控制好下階段的設(shè)計(jì)。

二是加強(qiáng)關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)人員的溝通合作，主要是要由規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、監(jiān)理單位等代表人員組成一個(gè)聯(lián)合小組，這個(gè)聯(lián)合小組對(duì)項(xiàng)目的施工圖所采取的技術(shù)、安全措施、經(jīng)濟(jì)周密性等進(jìn)行會(huì)審，提出具體詳細(xì)的審查意見(jiàn)和建議，并安排專(zhuān)人對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行督促修正，從而避免或減少因?yàn)樵O(shè)計(jì)方面的不合理、不合規(guī)等原因造成的新?lián)p失和浪費(fèi)。

三是實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，明確具體的獎(jiǎng)懲辦法，讓項(xiàng)目效果及成本在可控范圍之內(nèi)。

四是加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量的檢查和監(jiān)控，減少不必要的設(shè)計(jì)變更等造成的不可預(yù)知的新成本。

2.3 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本認(rèn)識(shí)和控制

我們都知道，項(xiàng)目施工階段資金量的投入是非常大的，而開(kāi)發(fā)商與施工管理單位在管理方面，又會(huì)存在著一定的差異性，所以要建造出符合市場(chǎng)和客戶(hù)需求的好產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商必須在一些關(guān)鍵的工程管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密可靠的管理措施，主要應(yīng)從以下3個(gè)方面予以著手。

2.3.1 做好工程施工招標(biāo)投標(biāo)工作

招標(biāo)投標(biāo)是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)積極選擇在施工方面有先進(jìn)工藝、在建造造價(jià)報(bào)價(jià)方面又比較符合市場(chǎng)行情，而且在業(yè)內(nèi)具有較強(qiáng)技術(shù)能力的施工企業(yè)。同時(shí)，作為開(kāi)發(fā)商，還要大力鼓勵(lì)施工單位、督促施工單位采用先進(jìn)的施工工藝，讓項(xiàng)目工期能夠得到有效縮短，同時(shí)節(jié)約開(kāi)發(fā)成本。

2.3.2 加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和設(shè)計(jì)變更的監(jiān)督

在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，總會(huì)存在各種意料之外的工程變更，所以對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)變更和簽證管理，都要以合同為基礎(chǔ)，從健全制度流程方面（主要有操作流程、責(zé)任人權(quán)限的管理、流程各環(huán)節(jié)簽批時(shí)限的確認(rèn)以及責(zé)任追究制度等）、提高素質(zhì)、堅(jiān)持原則等方面進(jìn)行努力，根據(jù)工程實(shí)際發(fā)生情況來(lái)做好現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更和簽證管理工作。在此同時(shí)，還要嚴(yán)厲打擊行賄受賄等各種不良的風(fēng)氣，從而避免建設(shè)單位的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)管理人員的違規(guī)簽證、不及時(shí)簽證，以及重復(fù)性簽證等現(xiàn)象發(fā)生，增加許多不必要的人為成本。

2.3.3 加強(qiáng)工程設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理

加強(qiáng)工程設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理一般有以下3種方法。

一是采取自行采購(gòu)的方式，這種方式一般來(lái)說(shuō)能夠起到成本控制和避免雙方結(jié)算分歧的產(chǎn)生。如電梯、空調(diào)等大型機(jī)電設(shè)備等、外墻漆、飾面磚等外立面裝飾材料。

二是采取總承包單位采購(gòu)的方式，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商對(duì)于一些建筑上經(jīng)常會(huì)使用到的材料等，在限定一定的品質(zhì)、性能的前提下，可以考慮讓承包單位進(jìn)行采購(gòu)，這樣在發(fā)揮承包商熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)和調(diào)動(dòng)其積極性方面大有幫助。

三是采取甲方限價(jià)由承包單位采購(gòu)的方式，比如在一些沒(méi)有固定性包死的工程，其主要材料價(jià)格可以通過(guò)發(fā)、承包雙方共同商定一個(gè)合理價(jià)格來(lái)確認(rèn)價(jià)格，到結(jié)算時(shí)可以按之前的限定價(jià)格進(jìn)行結(jié)算，但是在限價(jià)時(shí)要明確價(jià)格的時(shí)限和范圍。

2.3.4 加強(qiáng)施工中的合同和有關(guān)索賠的管理

一是要做好項(xiàng)目日常例會(huì)，以及在處理開(kāi)發(fā)技術(shù)問(wèn)題、工程進(jìn)度問(wèn)題和其他重大有關(guān)問(wèn)題等方面的會(huì)議記錄，為后面避免索賠提供必要的依據(jù)。

二是在處理索賠時(shí)，要認(rèn)真研究合同中的每一條款的內(nèi)容和意圖，仔細(xì)分清甲乙雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，小心謹(jǐn)慎處理對(duì)方的索賠，對(duì)于不屬于自己責(zé)任范圍內(nèi)的索賠，要堅(jiān)決不同意對(duì)方的索賠要求。

2.3.5 加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控

項(xiàng)目施工階段過(guò)程中的工程款支付，要有資金計(jì)劃作為依據(jù)和基礎(chǔ)，它應(yīng)該同工程施工進(jìn)度計(jì)劃相對(duì)應(yīng)和保持一致。在這樣的一個(gè)框架計(jì)劃下監(jiān)控工程項(xiàng)目，就可以使工程管理過(guò)程更加的清晰和井然有序。當(dāng)當(dāng)月結(jié)款實(shí)際額度的增減超過(guò)原資金計(jì)劃時(shí)，作為成本控制的人員和工程管理的人員就要認(rèn)真研究、及時(shí)分析、闡明超支的原因，同時(shí)要根據(jù)工程進(jìn)度和付款進(jìn)度提出成本預(yù)警和進(jìn)度預(yù)警。當(dāng)項(xiàng)目的資金計(jì)劃與項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的控制能夠相結(jié)合時(shí)，企業(yè)就可以更好地掌控項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行情況，使企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售收入與工程成本支出處于一個(gè)良性循環(huán)的狀態(tài)。

2.4 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的成本認(rèn)識(shí)和控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段工作的突出特點(diǎn)就是結(jié)算量大、集中度高和整體復(fù)雜。為了有效避免工程結(jié)算時(shí)產(chǎn)生的客觀和主觀上的錯(cuò)漏和疏忽，要加強(qiáng)竣工結(jié)算。

一是以合同為準(zhǔn)繩，嚴(yán)格核對(duì)各項(xiàng)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算、重復(fù)收費(fèi)等問(wèn)題發(fā)生。

二是采用會(huì)議的形式進(jìn)行集體確認(rèn)，會(huì)議形式可以比較客觀地確定結(jié)算的方法、參加的人員、結(jié)算的時(shí)限，還有除正常結(jié)算的項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊結(jié)算支出。

三是要建立起一定的二次復(fù)核制度和審計(jì)機(jī)制，使項(xiàng)目工程結(jié)算工作處于一個(gè)始終受監(jiān)控的狀態(tài)。

四是要有針對(duì)性地進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收記錄檢查和施工日記復(fù)核，確認(rèn)各項(xiàng)隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，以及是否真正按圖紙施工，是否存在偷工減料的現(xiàn)象。

五是嚴(yán)格落實(shí)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)的簽證工作，要認(rèn)真檢查過(guò)程中的這些設(shè)計(jì)變更是否符合實(shí)際需要和既定的程序，是否經(jīng)過(guò)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的審核同意批準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)這樣的嚴(yán)格審查，就可以防止一些不必要的簽證和重復(fù)簽證的事情發(fā)生。

六是要按照設(shè)計(jì)圖和施工圖嚴(yán)格核實(shí)工程量，對(duì)工程管理投標(biāo)過(guò)程中所報(bào)的單價(jià)、簽證價(jià)格等都必須嚴(yán)格執(zhí)行，防止各種違規(guī)單價(jià)問(wèn)題的出現(xiàn)。

3 結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)而又艱辛的工程，貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程。只有建立起一套適合自己企業(yè)特點(diǎn)的控制體系、運(yùn)作流程和控制方法，才能切實(shí)降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)才能在當(dāng)前激烈競(jìng)爭(zhēng)和利潤(rùn)不是很高的情況下，贏得最大的利潤(rùn)和發(fā)展空間。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]馬建國(guó).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制分析[J].價(jià)值工程，2010（9）.

[2]馮偉.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制[J].四川建筑，2005（5）.

[責(zé)任編輯：高海明]

【作者簡(jiǎn)介】梁飛，男，廣西容縣人，廣西春霞園酒店管理有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理；廣西南博國(guó)際商貿(mào)有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：企業(yè)管理、工程管理。