營改增對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對策分析

王開明

摘 要：營改增一方面能夠給房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生積極影響，另一方面也會帶來一定的不良影響。本文簡要介紹營改增對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響，并在此基礎(chǔ)上從政府以及企業(yè)兩個方面探討相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；稅負(fù)；對策

營改增的目的在于防止重復(fù)征稅，從而減輕企業(yè)的稅負(fù)，改進(jìn)企業(yè)的運(yùn)行效率。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施“營改增”的過程當(dāng)中面臨著比較嚴(yán)峻的困難，需要積極采取應(yīng)對措施。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)未來的影響

第一，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流以及利潤會遭到影響。營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流以及利潤受各方面的因素的影響。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有特殊性，往往會延期付款給合作企業(yè)，這樣一來就不能及時(shí)獲得增值稅發(fā)票，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣，占用企業(yè)的流動資金，可能會發(fā)生資金緊張的問題[1]。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)往往通過預(yù)售方式來銷售房產(chǎn)，而得到的收入要納稅，但是施工成本還有財(cái)務(wù)成本會伴隨開發(fā)進(jìn)程而不斷增加，在此過程當(dāng)中進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣滯后，會直接影響到企業(yè)現(xiàn)金流。除此之外，土地出讓金上漲的幅度在“營改增”實(shí)施之后會出現(xiàn)一定的降低，從而影響到地方政府收入。地方政府傾向于提高清繳稅金的力度，從而給房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流以及利潤帶來不良影響。

第二，有可能加大房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程當(dāng)中通常難以預(yù)期取得增值稅發(fā)票，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣，因此實(shí)際稅非但不會降低，短期內(nèi)反而會明顯升高。營改增政策在短期內(nèi)加大房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，在營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本也無法用來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地使用權(quán)的時(shí)候面臨巨額稅金，尤其是繁華地段的土地需要繳納的稅金往往是天文數(shù)字。政府的主要目的在于鼓勵企業(yè)選擇那些成本比較低的土地加以開發(fā)，但是負(fù)面作用是在短時(shí)間內(nèi)會加重企業(yè)的稅負(fù)[2]。除此之外，對那些營改增之前施工的老項(xiàng)目，購買的各種原材料以及固定設(shè)備都不能用來抵扣增值稅，使得項(xiàng)目的具體稅負(fù)上升。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)施工成本上升。房地產(chǎn)企業(yè)施工成本的上漲主要是因?yàn)椴牧铣杀尽⑹┕べM(fèi)用以及人工成本的上升導(dǎo)致的。材料成本的上升集中表現(xiàn)在原材料供應(yīng)商往往是小規(guī)模納稅人，提供材料的手續(xù)比較繁瑣，管理更是非?；靵y，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在購買原材料的時(shí)候難以得到增值稅發(fā)票，加大了進(jìn)項(xiàng)抵扣的難度，因此推高了材料成本。人工成本的升高對房地產(chǎn)企業(yè)有重要影響。這是以為房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員主要是農(nóng)民工，在人工成本開支方面難以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。施工過程當(dāng)中使用的機(jī)械設(shè)備往往是租賃的，這些設(shè)別的租賃也無法用來抵扣進(jìn)項(xiàng)，從而使得施工費(fèi)用出現(xiàn)上升。

第四，加大房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。營改增會加大房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。首先是營改增會使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)明顯的改變，新增各種會計(jì)科目，加大工作人員會計(jì)核算的難度，容易在會計(jì)核算環(huán)節(jié)出錯。其次是營改增之后稅收法規(guī)出現(xiàn)改變，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員要是未能及時(shí)學(xué)習(xí)這些政策法規(guī)，就無法準(zhǔn)確納稅，從而出現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)。再次是房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樯婕案鞣N項(xiàng)目，管理人員容易聯(lián)合財(cái)務(wù)工作人員偽造發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)，從而導(dǎo)致納稅風(fēng)險(xiǎn)。最后是房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有建立納稅風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)納稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)營改增的對策

第一，政府方面的對策。政府一方面需要做好稅改政策輔導(dǎo)工作。各級財(cái)稅機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織工作人員開焊前期培訓(xùn)，確?；鶎拥墓ぷ魅藛T準(zhǔn)確理解“營改增”政策的實(shí)施要點(diǎn)。政府還應(yīng)當(dāng)安排工作人員到房地產(chǎn)企業(yè)提供實(shí)地輔導(dǎo)，讓企業(yè)的工作人員熟悉“營改增”之后的會計(jì)處理措施。稅局需要設(shè)置“營改增”專門窗口，由工作人員解答有關(guān)的問題。另一方面政府需要持續(xù)改進(jìn)稅改政策。首先是針對“營改增”的稅制改革，來制定過渡性的政策，例如構(gòu)建財(cái)政補(bǔ)償機(jī)制。對“營改增”當(dāng)中稅負(fù)加重的房地產(chǎn)企業(yè)提供補(bǔ)貼，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)公平。其次是在稅率方面適當(dāng)降低。當(dāng)前稅率對房地產(chǎn)企業(yè)而言過高，可以應(yīng)用6%的稅率，真正達(dá)到減稅目的。除此之外，政府需要聯(lián)合財(cái)政機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)“營改增”執(zhí)行的進(jìn)程，推動全行業(yè)的覆蓋，確保企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額能夠全面得到抵扣。

第二，企業(yè)方面的對策。房地產(chǎn)企業(yè)首先需要強(qiáng)化會計(jì)核算以及財(cái)務(wù)管理。企業(yè)需要盡可能獲取增值稅發(fā)票。尤其是對那些開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量畢竟奧多的企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)考慮集中采購，從而防止材料供應(yīng)商來源分散的問題。同時(shí)要嚴(yán)格會計(jì)核算的步驟，及時(shí)完成進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣以及認(rèn)證，并加強(qiáng)工程決算工作。其次需要做好政策宣傳以及專業(yè)培訓(xùn)。因?yàn)樵鲋刀惖募{稅管理非常復(fù)雜，因此要改進(jìn)會計(jì)核算工作的水平，需要專門進(jìn)行培訓(xùn)，從而改進(jìn)財(cái)務(wù)工作人員的和稅務(wù)籌劃能力以及專業(yè)素質(zhì)。企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)可以開設(shè)“營改增”的專題欄目，宣傳這方面的政策，讓工作人員意識到增值稅抵扣的意義。企業(yè)管理人員同樣需要參加“營改增”的相關(guān)培訓(xùn)。管理人員需要熟悉營改增的實(shí)施步驟，從而做到超前謀劃以及宏觀調(diào)控，降低“營改增”導(dǎo)致的不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)的其他機(jī)構(gòu)工作人員也應(yīng)當(dāng)參加培訓(xùn)，特別是采購部門需要順應(yīng)變化，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以平穩(wěn)渡過稅改環(huán)節(jié)。最后是要轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式。房地產(chǎn)企業(yè)針對“營改增”導(dǎo)致的資金短缺問題，需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式。首先是要縮短開發(fā)的周期，降低資金的占用。其次是要提高房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。智能化社區(qū)以及環(huán)保型建筑成為我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重要賣點(diǎn)。改進(jìn)產(chǎn)品的質(zhì)量，可以確保企業(yè)在市場競爭當(dāng)中占據(jù)先機(jī)，提高自身的競爭力。再次是要建立企業(yè)合作。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)寫作，通過資金拆借、聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)合購地以及項(xiàng)目股份制等多種不同的形式來進(jìn)行項(xiàng)目合作，加強(qiáng)管理并且揚(yáng)長避短。

綜上所述，“營改增”是政府為了改革稅制，避免重復(fù)征稅，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)施的稅制改革，也是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)調(diào)控的關(guān)鍵突擊個，有利于遏制房價(jià)上漲并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極面對，妥善做好籌劃工作，根據(jù)自身?xiàng)l件制定應(yīng)對措施，轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營模式，防止出現(xiàn)資金鏈斷而影響到企業(yè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃翠玲.淺議“營改增”對企業(yè)稅收的影響[J].現(xiàn)代商業(yè)，2015，2（1）：159-161.

[2]郭祥.“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)是“利好”嗎？[J].財(cái)會月刊，2015，3（4）：123-125.

（作者單位：鄭州華南城有限公司）