山西大同：幼兒園變商鋪的金錢游戲

文 《法人》記者 范學(xué)偉 李碩秋

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山西大同：幼兒園變商鋪的金錢游戲

文 《法人》記者 范學(xué)偉 李碩秋

有關(guān)法規(guī)明確規(guī)定，教育用房不得用于買賣、抵押貸款。而山西大同一所小區(qū)配套的幼兒園，不但被開發(fā)商按商品房以3200萬元進行了銷售，而且還從銀行抵押貸款了上千萬元，這些違法行為的得逞顯然與當(dāng)?shù)胤抗懿块T出具的《房屋預(yù)告登記證明》密切相關(guān)

2016年這個春天，對山西大同的小老板雷剛來說是顯得寒冷而又漫長，因為他3年前花費3200萬元巨資購買的商鋪竟然是一所小區(qū)配套的幼兒園，而隨著這場“購房騙局”的敗露，自己辛辛苦苦積攢了幾十年的上千萬元又稀里糊涂地被開發(fā)商轉(zhuǎn)進了別人的腰包。

以獨立商鋪名義被翔龍公司銷售的幼兒園

商鋪原是幼兒園

據(jù)雷剛介紹，2012年10月23日，一直經(jīng)營食品生意的雷剛與大同翔龍集團房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“翔龍公司”）簽訂一份《商品房買賣合同》，翔龍公司將開發(fā)的水泉灣龍園的3號獨立商鋪出售給雷剛。據(jù)雙方簽訂的GF—2000—0171號《商品房買賣合同》顯示，該商品房的用途為商業(yè)，屬框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為4692.54平方米，總價款為3200萬元?！逗贤泛炗喓?，雷剛于2012年11月16向翔龍公司支付了1700萬元。

2013年2月5日，翔龍公司從中國工商銀行大同城區(qū)支行為雷剛辦理了1500萬元10年期限的按揭貸款并直接劃入翔龍公司賬戶。雷剛同時向翔龍公司支付了169萬元產(chǎn)權(quán)辦理費用，開始按月向銀行支付月供。至此，雙方的房屋交易已基本完成。

沒想到兩年后的一次偶然事件，使得這場交易“騙局”提前暴露。

2014年7月4日，由于經(jīng)營困難，貸款利息壓力大，雷剛與同市的個體戶李佳、翔龍公司協(xié)商，將銀行貸款還清后，將此房賣給李佳。翔龍公司向李佳出具承諾書：同意李佳未交清該房屋在銀行的剩余按揭款前，對雷剛購房原所有手續(xù)不做任何變更；若雙方履行了前款約定，根據(jù)李佳要求，無條件協(xié)助辦理該房各項手續(xù)的變更并把產(chǎn)權(quán)辦到李佳名下。

隨后，李佳一次性還清了雷剛在銀行的全部按揭貸款。

接下來發(fā)生的事情，讓雷剛和李佳一下子全蒙了。

“貸款還完后，我和李佳一起到大同市產(chǎn)權(quán)辦辦理產(chǎn)權(quán)證和過戶手須，產(chǎn)權(quán)辦的工作人員卻告訴我：‘該房是教育用房，既不允許買賣，也不能抵押貸款?！崩讋偨又嬖V記者：“水泉灣龍園規(guī)劃中根本沒有獨立3號商鋪，翔龍公司銷售給我的獨立3號商鋪竟是小區(qū)配套的幼兒園，這完全是翔龍公司精心編造的一場‘騙局’?！?/p>

設(shè)計這場“購房騙局”的翔龍公司辦公所在地

誰是幕后幫兇

“事發(fā)后，我多次找翔龍公司協(xié)商解決此事，但翔龍公司卻態(tài)度蠻橫并威脅我：‘愛告哪告哪？’后來在房管局領(lǐng)導(dǎo)過問下，翔龍公司假裝答應(yīng)退還我購房款，但當(dāng)把我手中的合同騙走后，卻只退給了我2200萬元，而把剩余的1000萬元購房款打到了公司法人代表哥哥和嫂嫂的個人銀行卡上，至今不給我。翔龍公司的這次詐騙行為，至今已造成我1500萬元的損失。不但辛辛苦苦幾十年的積蓄被騙了個精光，而且還為此背負上了巨額高息債務(wù)?！崩讋倸鈶嵉馗嬖V記者：“這一切的罪魁禍首全是大同市房管局審查失職，出具了根本沒有此房的《房屋預(yù)告登記證明》，如果沒有這個證明，銀行也就不會貸款，我也不會上當(dāng)?！?/p>

“該樓規(guī)劃就是一所幼兒園，我們沒有銷售過獨立3號商鋪?！毕椠埞巨k公室的蘭姓主任告訴記者。

當(dāng)記者拿出經(jīng)過公證處公證的《合同》復(fù)印件時，蘭姓主任說：“復(fù)印的《合同》我們不認，他可以拿原《合同》到法院告我們?！辈⒕芙^繼續(xù)接受記者的采訪。

“按揭貸款是翔龍公司代辦的，手續(xù)都有，不但有雙方的《商品房買賣合同》，雷剛支付總房款一半以上的發(fā)票，而且還有房管局出具的兩份《房屋預(yù)告登記證明》?！惫ど蹄y行大同市城區(qū)支行大客戶中心的侯主任一邊說著，一邊給記者調(diào)看了當(dāng)年貸款時，大同市房管局為雷剛辦理的第04071號《房屋預(yù)告登記證明》以及為中國工商銀行大同城區(qū)支行辦理的抵字第03776號《房屋預(yù)告登記證明》。

“如果真是那樣，就屬于騙貸。因為法律有規(guī)定，教育用房不能買賣，也不能抵押貸款。”當(dāng)記者告訴侯主任，該房屋可能是一所幼兒園時，侯主任態(tài)度堅定地告訴記者。

“不過按揭已全部還清了，銀行并沒有什么損失，因此也不會追究?！焙钪魅谓又f。

那么，房管局出具的兩份《房屋預(yù)告登記證明》又是什么情況呢？其背后究竟有著怎樣的“貓膩”？

“房管局局長剛剛退休，沒有具體負責(zé)人，我也不知道該找誰。”房管局的辦公室主任這樣告訴記者。

在大同市產(chǎn)權(quán)辦，記者幾經(jīng)周折，最后被門衛(wèi)帶到一個負責(zé)法律事務(wù)的何主任辦公室。何主任告訴記者：“馬局長剛剛出去開會了。我也不知他什么時間回來，你把需要了解的問題說一下，等馬局長回來我匯報一下，了解清楚后給你答復(fù)?！?/p>

記者向何主任提出以下幾個問題：

翔龍公司開發(fā)的水泉灣龍園是否有獨立3號商鋪？具體在什么位置？該幼兒園是什么屬性？產(chǎn)權(quán)歸誰人所有？產(chǎn)權(quán)辦是否為翔龍公司開發(fā)的獨立3號商鋪出具過第04071號《房屋預(yù)告登記證明》以及抵字第03776號《房屋預(yù)告登記證明》？該商鋪后來產(chǎn)權(quán)情況如何？

記者一等就是兩個月，一直未接到大同市產(chǎn)權(quán)辦的答復(fù)。直到4月13日，《法人》再次派記者前往大同市房管局產(chǎn)權(quán)辦采訪時，該局產(chǎn)權(quán)辦負責(zé)人和當(dāng)時辦理《房屋預(yù)告登記證明》的科室負責(zé)人接受了采訪。采訪中，有關(guān)負責(zé)人聲稱當(dāng)時是按程序辦理的，并說明開發(fā)商早在2009年就取得了上述房屋的預(yù)售許可證，但承認預(yù)售許可證上沒有明確注明上述獨立3商鋪。記者要求出具當(dāng)時辦理《房屋預(yù)告登記證明》時的預(yù)售許可證等相關(guān)材料，有關(guān)負責(zé)人推脫未予提供。

為這場“購房騙局”標的房產(chǎn)出具《房屋預(yù)告登記證明》的大同市房管局產(chǎn)權(quán)辦

記者注意到，建設(shè)部頒發(fā)的《房屋登記辦法》第七十條規(guī)定，預(yù)售人和預(yù)購人申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請書和已登記備案的商品房預(yù)售合同等必要材料，其中的《房屋預(yù)告登記申請表 》中對房屋的坐落、房屋性質(zhì)、規(guī)劃、用途、房屋結(jié)構(gòu)、幢號、房號、建筑面積等都有詳細的要求。作為房屋預(yù)告登記的前提條件，所涉及的房屋的買賣合同，要事先登記備案。

有關(guān)專業(yè)人士指出，房屋登記機關(guān)在預(yù)告登記的依法審查過程中，根據(jù)開發(fā)商出售的房屋與預(yù)售許可證、登記備案的預(yù)售合同，在房屋的坐落、性質(zhì)、規(guī)劃、房屋幢號等方面如果存在不一致或不實問題，房屋登記機關(guān)是應(yīng)該能發(fā)現(xiàn)的，并應(yīng)該不予辦理《房屋預(yù)告登記證明》。

4月14日，大同市房屋交易權(quán)屬登記管理中心在接受記者采訪后，通過電子郵件，給《法人》記者做了這樣一個似是而非的書面回復(fù)：

情況說明

2012年10月23日，雷鋼與大同翔龍集團房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：雷鋼購買翔龍公司開發(fā)的位于大同市御河西路東側(cè)“水泉灣·龍園”小區(qū)獨立商鋪3號，用途商業(yè)，面積4692.54平方米，總價3200萬元。

反應(yīng)第一步為快反應(yīng)，第二步反應(yīng)最慢，然后經(jīng)重排脫水即可得到酯。值得注意的是，酯化反應(yīng)為可逆反應(yīng)，為得到較高的轉(zhuǎn)化率，往往在反應(yīng)中采取如下措施：（1）使某易去除的原料過量；（2）用分水器、帶水劑或脫水劑不斷除去反應(yīng)生成的產(chǎn)物水。此外酸酐一般也能與醇反應(yīng)生成酯，但此類反應(yīng)一般被稱之為“醇解”，如馬來酸酐與甲醇的反應(yīng)：

上述房屋2009年7月取得《山西省商品房預(yù)售許可證》（2009）晉商房預(yù)售同字第0911號。

2013年，雷鋼、翔龍公司與中國工商銀行股份公司大同城區(qū)支行簽訂《個人購房借款/擔(dān)保合同》合同約定：水泉灣·龍園獨立商鋪3號房款，期限10年。（2013.2.4—2023.2.4）

2013年，雷鋼向我中心申請“預(yù)購商品房預(yù)告登記”“預(yù)告商品房預(yù)抵押權(quán)預(yù)告登記”。2013年2月5日，我中心為雷鋼購買的“水泉灣·龍園 獨立商品3號房屋頒發(fā)《房屋預(yù)告登記證明》。

2014年7月21日，工商銀行向我中心提供他項權(quán)利終止證明，同意雷鋼所購房屋抵押權(quán)終止。

同日，雷鋼、翔龍公司向我中心提供《預(yù)告商品房預(yù)告登記注銷申請書》，因貸款全部還清，申請解除抵押權(quán)預(yù)告登記及預(yù)購商品房預(yù)告登記。

同年7月23日，我中心注銷抵押預(yù)告登記及預(yù)購商品房預(yù)告登記。

大同市房屋交易權(quán)屬登記管理中心

2016年4月14日

（文中將當(dāng)事人雷剛，錯寫成“雷鋼”——記者注）

記者注意到，上述“情況說明”中前面確認雷剛購買翔龍公司開發(fā)的位于大同市御河西路東側(cè)“水泉灣·龍園”小區(qū)獨立商鋪3號房屋，是商業(yè)用途，并且在2009年7月取得了《山西省商品房預(yù)售許可證》。那么，房屋登記機關(guān)以此所做出的《房屋預(yù)告登記證明》就是合法有效的，那又為什么后來又不給雷剛辦理產(chǎn)權(quán)證和過戶手續(xù)？而“情況說明”的最后一段，卻稱“我中心為原獨立商品3號現(xiàn)幼兒園”辦理了產(chǎn)權(quán)登記，規(guī)劃用途教育。

“如此前后矛盾的確認，至少可以說明大同房管部門在出臺這份《房屋預(yù)告登記證明》時并沒有盡到認真審查的責(zé)任?！鄙鲜鰧I(yè)人士接受《法人》記者采訪時表示，《房屋登記辦法》 第九十二條明確規(guī)定：申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權(quán)追償。第九十三條亦規(guī)定， 房屋登記機構(gòu)工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： （一）擅自涂改、毀損、偽造房屋登記簿； （二）對不符合登記條件的登記申請予以登記，或者對符合登記條件的登記申請不予登記； （三）玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊。