基于土地發(fā)展權(quán)的征地補(bǔ)償價(jià)格研究
——以河南省周口市為例

陳維肖 ， 李春妍 , 彭宏杰 ， 樊鵬飛 ， 喬 璐 ， 陳常優(yōu)

(1.中國(guó)科學(xué)院 南京地理與湖泊研究所，南京 210008； 2.平頂山學(xué)院 旅游與規(guī)劃學(xué)院,河南 平頂山 467000； 3.河南大學(xué) 環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院，河南 開(kāi)封 475004； 4.河南大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司，河南 開(kāi)封 475004)

基于土地發(fā)展權(quán)的征地補(bǔ)償價(jià)格研究
——以河南省周口市為例

陳維肖1， 李春妍2, 彭宏杰3,4， 樊鵬飛3,4， 喬 璐3,4， 陳常優(yōu)3,4

(1.中國(guó)科學(xué)院 南京地理與湖泊研究所，南京 210008； 2.平頂山學(xué)院 旅游與規(guī)劃學(xué)院,河南 平頂山 467000； 3.河南大學(xué) 環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院，河南 開(kāi)封 475004； 4.河南大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司，河南 開(kāi)封 475004)

首先，從理論角度探討土地發(fā)展權(quán)內(nèi)在機(jī)理，分析現(xiàn)行征地補(bǔ)償價(jià)格的不足，提出了征地補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)為集體農(nóng)用土地價(jià)格與土地發(fā)展權(quán)價(jià)格之和，并以此構(gòu)建基于土地發(fā)展權(quán)的征地補(bǔ)償定價(jià)模型；其次，以周口市為例，應(yīng)用構(gòu)建的定價(jià)模型及農(nóng)戶問(wèn)卷調(diào)查分析方法，測(cè)算了各縣(區(qū))基于土地發(fā)展權(quán)的征地補(bǔ)償價(jià)格，并對(duì)測(cè)算結(jié)果和現(xiàn)行征地補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行了對(duì)比分析；最后，提出應(yīng)從法律上確保農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的權(quán)益，并在今后征地工作中逐步改革現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度，構(gòu)建公平合理的征地補(bǔ)償分配機(jī)制。

土地發(fā)展權(quán)；征地補(bǔ)償價(jià)格；剩余法；周口市

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快,城市人口規(guī)模不斷增加，建設(shè)用地規(guī)模逐漸增大，大量農(nóng)用地變化為城市建設(shè)用地[1]。僅“十二五”期間，全國(guó)累計(jì)批準(zhǔn)建設(shè)用地216.48萬(wàn)hm2，其中大部分由農(nóng)村集體土地征收而來(lái)；另外，現(xiàn)階段我國(guó)每年70%～80%的群體性上訪事件都和拆遷、征地有關(guān)，嚴(yán)重影響社會(huì)和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展[2]。黨的十八大及十八屆三中全會(huì)提出“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”“建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益”，充分表明中央已經(jīng)將征地補(bǔ)償問(wèn)題提高到國(guó)家戰(zhàn)略高度，凸顯政府致力于妥善解決此問(wèn)題的決心[2]。鑒于此，在借鑒相關(guān)研究的基礎(chǔ)上[3-8]，本研究從土地發(fā)展權(quán)的視角測(cè)算合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓失地農(nóng)民分享土地的增值收益，以保護(hù)失地農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

1 理論分析與測(cè)算模型

1.1 土地發(fā)展權(quán)的涵義

土地發(fā)展權(quán)是指權(quán)力人對(duì)土地利用具有變更的權(quán)力，包括改變產(chǎn)權(quán)、土地用途及土地利用強(qiáng)度等,不僅包括水平空間上也包括在垂直空間上開(kāi)發(fā)的權(quán)利[9]。土地發(fā)展權(quán)制度肇始于20世紀(jì)40年代的英國(guó)，其土地發(fā)展權(quán)制度的特征是“發(fā)展權(quán)國(guó)有化”，依據(jù)法律對(duì)土地發(fā)展權(quán)的收益進(jìn)行分配，但收益大部分歸國(guó)家所有，原土地所有者享有份額過(guò)低，由于受到土地產(chǎn)權(quán)人抵制，實(shí)施效果不明顯。20世紀(jì)70年代，美國(guó)政府在分區(qū)制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合城市規(guī)劃，限制土地的用途，進(jìn)一步明確了土地發(fā)展權(quán)，如可讓渡的發(fā)展權(quán)(TDR)、可購(gòu)買(mǎi)的發(fā)展權(quán)(PDR)、可市場(chǎng)化的發(fā)展權(quán)(MDR),其特點(diǎn)是“使用者付費(fèi)”，使得發(fā)展權(quán)能夠在原土地所有者和開(kāi)發(fā)者及其他相關(guān)主體之間公平分配和轉(zhuǎn)移，能較好地平衡不同參與者之間的利益[10]。隨后，土地發(fā)展權(quán)日漸成為西方國(guó)家一種普遍的權(quán)利形態(tài)[11]。

產(chǎn)權(quán)的歸屬?zèng)Q定了收益的分配。國(guó)外對(duì)土地發(fā)展權(quán)的歸屬主要有2種認(rèn)識(shí)：一是屬土地所有者,如果政府想進(jìn)行農(nóng)地利用或保護(hù),必須向土地所有權(quán)人購(gòu)買(mǎi)[12]；二是屬國(guó)家或政府,如果私人想改變土地用途或提高土地利用率,必須向政府申請(qǐng)或購(gòu)買(mǎi)[13]。我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有制與農(nóng)村集體土地所有制2種制度,國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)土地發(fā)展權(quán)的歸屬有單一主體論和二元主體論2種認(rèn)識(shí)[14]。單一主體論認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)一種是歸公，一種是歸私，不能同時(shí)享有；而二元主體論認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)是許多因素共同作用下產(chǎn)生的,主張土地發(fā)展權(quán)至少應(yīng)有國(guó)家和集體(農(nóng)民)2個(gè)權(quán)利主體。

就土地發(fā)展權(quán)收益的產(chǎn)生而言,主要是土地產(chǎn)權(quán)、用途或集約度變更前后產(chǎn)生的價(jià)格差異。限于我國(guó)單一的國(guó)家征地制度，在農(nóng)地征收過(guò)程中，政府的作用對(duì)發(fā)展權(quán)的價(jià)格有重要影響，失地農(nóng)民在此過(guò)程也失去了唯一的生存保障，面臨未來(lái)許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)和因素。若將土地發(fā)展權(quán)全歸國(guó)家所有，那么失地農(nóng)民的權(quán)益難以得到保障，無(wú)法調(diào)動(dòng)生產(chǎn)和生活的積極性，甚至激化社會(huì)矛盾，不利于農(nóng)村和農(nóng)民未來(lái)的發(fā)展[15-16]；若將土地發(fā)展權(quán)都?xì)w農(nóng)民所有，極可能會(huì)造成土地資源的不合理利用和浪費(fèi)，不利于社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展[17-19]。所以，土地發(fā)展權(quán)收益不應(yīng)由一方獨(dú)享,而應(yīng)共享。

1.2 現(xiàn)行征地補(bǔ)償分析

我國(guó)現(xiàn)階段政府是唯一能征地的主體，政府在土地一級(jí)市場(chǎng)具有絕對(duì)壟斷權(quán)和支配權(quán)[7]。土地供應(yīng)的壟斷為土地經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)巨大利益，激勵(lì)著地方政府進(jìn)行土地征收，在此過(guò)程中，政府獲得了土地發(fā)展權(quán)產(chǎn)生的巨大土地增值收益。依照相關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要采用征地區(qū)片綜合地價(jià)或統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)的方法，該標(biāo)準(zhǔn)主要考慮征地前用途的土地補(bǔ)償及農(nóng)民的安置補(bǔ)償，即征地補(bǔ)償價(jià)格為集體農(nóng)用土地價(jià)格和農(nóng)民安置補(bǔ)償費(fèi)用之和。如河南省征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是《河南省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，無(wú)論征后用途如何，都按照征地前土地用途即農(nóng)地進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，未充分考慮土地開(kāi)發(fā)及用途改變后的增值[20]。合理的征地補(bǔ)償價(jià)格不應(yīng)為一種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)為一種土地價(jià)格，是集體農(nóng)用土地價(jià)格和土地發(fā)展權(quán)價(jià)格之和，也是征后用途的、未開(kāi)發(fā)的集體土地所有權(quán)價(jià)格。

1.3 基于土地發(fā)展權(quán)的征地補(bǔ)償價(jià)格模型構(gòu)建

集體土地被國(guó)家征收后，土地用途由農(nóng)用土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，土地價(jià)值及效用有了很大變化，即土地發(fā)生增值，可稱(chēng)為土地增值收益Ⅰ；土地的產(chǎn)權(quán)由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有,土地價(jià)值及使用效用也發(fā)生變化，即產(chǎn)生土地增值，可稱(chēng)為土地增值收益Ⅱ。從土地增值的原因及來(lái)源分析，土地增值收益Ⅰ是在集體土地所有權(quán)不發(fā)生變化的情況下，如果需要開(kāi)發(fā)投入，集體是可以投資的，因此，土地增值收益Ⅰ應(yīng)歸農(nóng)民所有。土地增值收益Ⅱ是因產(chǎn)權(quán)變化，是國(guó)有土地價(jià)格高于集體土地價(jià)格的差異，該土地增值是不能在原土地產(chǎn)權(quán)情況下產(chǎn)生，而是在國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)下產(chǎn)生的，因此土地增值收益Ⅱ應(yīng)歸國(guó)家所有。因此，集體土地征收后，只有土地增值收益Ⅰ可歸集體所有，土地增值收益Ⅰ可視為土地發(fā)展權(quán)價(jià)格。所以，集體土地征地補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)是征前用途的集體土地所有權(quán)價(jià)格和土地發(fā)展權(quán)價(jià)格之和，也就是征后用途的、未開(kāi)發(fā)的集體土地所有權(quán)價(jià)格。

在上述分析及借鑒國(guó)外的土地發(fā)展權(quán)定價(jià)模型的基礎(chǔ)上[21-22]，立足于農(nóng)民擁有土地發(fā)展權(quán)的角度，采用剩余法從集體建設(shè)用地所有權(quán)價(jià)格剝離測(cè)算基于土地發(fā)展權(quán)的征地補(bǔ)償價(jià)格，從集體建設(shè)用地所有權(quán)價(jià)格中剝離土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)等后得到補(bǔ)償價(jià)格：P=V-D-F-T。式中：P為基于土地發(fā)展權(quán)的征地補(bǔ)償價(jià)格，即被征土地價(jià)格；V為集體建設(shè)用地所有權(quán)價(jià)格，是集體土地所有權(quán)價(jià)格，也是建設(shè)用地的熟地價(jià)格；D為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，是生地開(kāi)發(fā)為熟地的一般費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；F為開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)期間的貸款利息；T為相關(guān)稅費(fèi)，是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地相關(guān)稅費(fèi)，主要為耕地開(kāi)墾費(fèi)及耕地占用稅。

2 實(shí)證研究

2.1 研究區(qū)概況

周口市地處黃淮平原腹地，轄扶溝縣、商水縣、西華縣、太康縣、鄲城縣、鹿邑縣、沈丘縣、淮陽(yáng)縣、項(xiàng)城市、川匯區(qū)，總面積11 959 km2，是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)第一產(chǎn)糧大市及我國(guó)重要的糧食生產(chǎn)基地[23]。地處東南沿海連接中西部地區(qū)的過(guò)渡地帶，處在河南省承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最東端，是河南省委、省政府確定的承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移前鋒，也是河南省社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型代表。

2.2 基于土地發(fā)展權(quán)的征地補(bǔ)償價(jià)格測(cè)算

基礎(chǔ)資料主要來(lái)源于周口市政府及其網(wǎng)站；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格、五通一平土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、資本化率數(shù)據(jù)主要來(lái)源于周口各縣(區(qū))城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告；年貸款利息根據(jù)中國(guó)人民銀行2015年6月28日公布的標(biāo)準(zhǔn)，取1年期貸款利息4.85%；相關(guān)稅費(fèi)數(shù)據(jù)主要來(lái)源于國(guó)家、省、市公布的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其中耕地占用稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和河南省財(cái)政廳關(guān)于調(diào)整耕地占用稅適用稅額有關(guān)問(wèn)題的通知(豫財(cái)辦農(nóng)稅[2008]第10號(hào)文件)及各地市標(biāo)準(zhǔn)確定，耕地開(kāi)墾費(fèi)根據(jù)《河南省人民政府關(guān)于公布取消停止征收和調(diào)整有關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(豫政[2008]52號(hào))文件及地市標(biāo)準(zhǔn)確定；現(xiàn)行征地補(bǔ)償價(jià)格依據(jù)《關(guān)于調(diào)整河南省征地區(qū)片綜合地價(jià)的通知》(豫政[2013]11號(hào))。

集體建設(shè)用地所有權(quán)價(jià)格由城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修正。首先，對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行期日修正，即由基準(zhǔn)地價(jià)期日(2013年1月1日)修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2015年7月1日)，根據(jù)地價(jià)變化指數(shù)確定的修正系數(shù)為0.92；其次，對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行年限修正，由基準(zhǔn)地價(jià)年限(商業(yè)40 a、住宅70 a、工業(yè)50 a)分別修正到土地所有權(quán)年限(無(wú)限年期)；再次，采用典型例證法，選取國(guó)有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地的租賃樣點(diǎn)，應(yīng)用收益法測(cè)算產(chǎn)權(quán)變化修正系數(shù)，由此確定國(guó)有土地和集體土地的產(chǎn)權(quán)變化系數(shù)為0.65；最后，根據(jù)城鎮(zhèn)末級(jí)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)、住宅基準(zhǔn)地價(jià)和工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的修正數(shù)值，取三者平均數(shù)值作為集體建設(shè)用地所有權(quán)價(jià)格(表1)。

依據(jù)上述征地補(bǔ)償定價(jià)模型及周口市相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，測(cè)算周口市各縣(區(qū))基于土地發(fā)展權(quán)的征地補(bǔ)償價(jià)格(表1)。補(bǔ)償價(jià)格最高的為川匯區(qū)(188.00元/m2)，最低的為西華縣(137.50元/m2)，平均價(jià)格為161.40元/m2。從補(bǔ)償價(jià)格空間分布看，基于土地發(fā)展權(quán)的征地補(bǔ)償價(jià)格從川匯區(qū)向四周呈環(huán)形輻散，離川匯區(qū)(中心)越遠(yuǎn)，征地補(bǔ)償價(jià)格越低，符合一般地價(jià)分布規(guī)律。

2.3 農(nóng)戶問(wèn)卷調(diào)查分析

表1 周口市各地征地補(bǔ)償價(jià)格測(cè)算數(shù)據(jù)

2015年7月在河南省周口市進(jìn)行實(shí)地問(wèn)卷調(diào)查。根據(jù)分布均衡性和具有代表性的原則，依據(jù)各縣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，選擇了川匯區(qū)、淮陽(yáng)縣和太康縣進(jìn)行抽樣調(diào)查，共發(fā)放問(wèn)卷300份，收回有效問(wèn)卷282份，有效問(wèn)卷比例為94%。問(wèn)卷調(diào)查是基于農(nóng)民對(duì)于可以轉(zhuǎn)變土地用途的認(rèn)識(shí)，包括農(nóng)民對(duì)征地的認(rèn)識(shí)、意愿和期望的補(bǔ)償價(jià)格等。由于農(nóng)民的期望值存在著次序關(guān)系,所以使用有序的Logistic回歸方法進(jìn)行分析，應(yīng)用“累積Logit”模型，累計(jì)的概率使用下式進(jìn)行計(jì)算:

式中：Y為因變量，包括農(nóng)戶對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的期望值等；X是對(duì)因變量Y產(chǎn)生影響的自變量,包括性別、年齡、學(xué)歷、主要收入來(lái)源、家庭每月消費(fèi)情況、對(duì)征地補(bǔ)償制度的是否了解、對(duì)當(dāng)?shù)卣鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否了解、是否愿意土地被征收、愿意被征地的原因、不愿意被征地的原因、土地征收后生活變化、對(duì)現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的態(tài)度、希望的補(bǔ)償方式等；n為第n個(gè)因變量；mn為第n個(gè)因變量的自變量數(shù)量；α，β為待估參數(shù)。

據(jù)計(jì)算,農(nóng)戶選擇75萬(wàn)以下、75萬(wàn)～150萬(wàn)、150萬(wàn)～225萬(wàn)、225萬(wàn)～300萬(wàn)、300萬(wàn)元/hm2以上的征地補(bǔ)償期望值的概率分別為9%,46%,29%,10%,6%，采用加權(quán)平均法計(jì)算得出農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償期望值為119.85萬(wàn)～174.00萬(wàn)元/hm2，即119.85～174.00元/m2。

農(nóng)戶問(wèn)卷調(diào)查的分析結(jié)果表明：大部分農(nóng)戶對(duì)征地的相關(guān)法規(guī)及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有所了解，但認(rèn)知上還比較模糊；大部分農(nóng)戶對(duì)征地的態(tài)度無(wú)明顯特征，總體認(rèn)為現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，如果有合理的補(bǔ)償，生活得到保障，就愿意土地被征用；通過(guò)Logistic回歸模型測(cè)算,基于農(nóng)民意愿的征地補(bǔ)償價(jià)格概率,農(nóng)民希望得到的征地補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格為119.85～174.00元/m2，和測(cè)算結(jié)果區(qū)間接近，印證了基于土地發(fā)展權(quán)征地補(bǔ)償價(jià)格測(cè)算結(jié)果的合理性。

2.4 征地補(bǔ)償價(jià)格比較分析

將測(cè)算的征地補(bǔ)償價(jià)格與現(xiàn)行的征地補(bǔ)償價(jià)格對(duì)比，計(jì)算得到二者差值、倍數(shù)及偏離度(表1)。差值、倍數(shù)及偏離度越大，說(shuō)明現(xiàn)行補(bǔ)償價(jià)格越不合理。

(1)從倍數(shù)看，計(jì)算結(jié)果是現(xiàn)行補(bǔ)償價(jià)格倍數(shù)最大的是鹿邑縣(3.43)，最小的是西華縣(2.49)，平均為2.95倍；從差值看，計(jì)算結(jié)果比現(xiàn)行補(bǔ)償價(jià)格差值最大的是項(xiàng)城市(122.07元/m2)，最小的是西華縣(82.27元/m2)，平均差值為106.45元/m2；從偏離度看，偏離度最大的是鹿邑縣(0.708 1)，最小的是西華縣(0.598 3)，平均偏離度為0.657 7。

(2)整體而言，現(xiàn)行征地補(bǔ)償價(jià)格偏低。鹿邑縣、項(xiàng)城市現(xiàn)行補(bǔ)償價(jià)格尤為偏低，倍數(shù)、差值及偏離度均較大，最不合理；西華縣現(xiàn)行補(bǔ)償價(jià)格雖不是最高，但由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，地價(jià)水平低，所以倍數(shù)、差值及偏離度較?。淮▍R區(qū)現(xiàn)行征地補(bǔ)償價(jià)格是全市最高的，所以倍數(shù)、差值及偏離度也較小。

(3)從空間分布態(tài)勢(shì)看，倍數(shù)、差值及偏離度均呈現(xiàn)東、南部地區(qū)高于西、北部地區(qū)的態(tài)勢(shì)，反映出現(xiàn)行補(bǔ)償價(jià)格不合理程度是東、南部地區(qū)高于西、北部地區(qū)。

3 結(jié)論與建議

3.1 結(jié)論

集體土地征用補(bǔ)償價(jià)格不應(yīng)是一種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該是一種土地價(jià)格，是征前用途的集體土地所有權(quán)價(jià)格和土地發(fā)展權(quán)價(jià)格之和，也是征后用途的、未開(kāi)發(fā)的、集體土地所有權(quán)價(jià)格。在借鑒相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，采用剩余法、問(wèn)卷調(diào)查分析法構(gòu)建的土地發(fā)展權(quán)視角下的征地補(bǔ)償定價(jià)模型有一定的應(yīng)用價(jià)值。周口市現(xiàn)行的征地補(bǔ)償價(jià)格普遍偏低，合理的被征土地價(jià)格應(yīng)是現(xiàn)行征地補(bǔ)償價(jià)格的3倍左右。

3.1 建議

(1)從法律上確保農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的權(quán)益，讓農(nóng)民最大程度地參與分享征地后土地增值收益，處理好政府、農(nóng)村集體與農(nóng)民三者之間的利益關(guān)系。

(2)不斷探討和研究征地補(bǔ)償價(jià)格的定價(jià)方法，使補(bǔ)償價(jià)格更加合理，更好地體現(xiàn)大眾的利益。

(3)在今后的征地過(guò)程中，征地補(bǔ)償方案的制定不應(yīng)一刀切，建議嘗試分宗地評(píng)估，同時(shí)應(yīng)減少行政干預(yù)，賦予被征地對(duì)象話語(yǔ)權(quán)，培育統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)。

(4)堅(jiān)持公平正義的原則，改革現(xiàn)行征地制度，構(gòu)建公平、合理、長(zhǎng)效的征地補(bǔ)償機(jī)制，保證農(nóng)民的生存權(quán)與發(fā)展權(quán)。

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Research on Land Requisition Compensation Price Based on Land Development Rights: A Case Study of Zhoukou City, Henan Province

Chen Weixiao1, Li Chunyan2, Peng Hongjie3,4, Fan Pengfei3,4, Qiao Lu3,4, Chen Changyou3,4

(1.NanjingInstituteofGeography&Limnology,CAS,Nanjing210008,China; 2.CollegeofTourismandPlanning,PingdingshanUniversity,Pingdingshan467000,China; 3.CollegeofEnvironment&Planning,HenanUniversity,Kaifeng475004,China; 4.HenanUniversityPlanning&DesignCo.Ltd.,Kaifeng475004,China)

Firstly, this paper discusses the inherent mechanism of the land development right from the theoretical perspective, and analyses the deficiency of the current land expropriation compensation price, puts forward the compensation price of land expropriation should be for the collective agricultural land price and the price of the land development rights, at the same time, the land expropriation compensation pricing model based on the land development right is constructed; Secondly, taking Zhoukou City as an example and using the pricing model and the peasant household questionnaire survey data, calculates the land requisition compensation price of each county (district) based on land development rights, and the calculation results and the current land expropriation compensation price has been comparatively analysed; Finally, it is proposed that we should ensure the rights of farmers’ land development in the law, and gradually reform the current land expropriation compensation system, and build a fair and reasonable distribution mechanism for land expropriation compensation.

land development rights; land requisition compensation price; residual method; Zhoukou City

2016-01-25；

2016-05-09

河南省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)2015年度研究課題項(xiàng)目(2015KT06)

陳維肖(1991-)，女，河南開(kāi)封市人，碩士研究生，主要從事人文地理研究，(E-mail)cwxemail@163.com。

陳常優(yōu)(1965-)，男，河南鄢陵縣人，教授，博士，主要從事人文地理和土地資源管理研究，(E-mail)13707617610@163.com。

F293.2

A

1003-2363(2016)03-0119-04