房?jī)r(jià)收入比分布規(guī)律及分析
——基于河南省與全國(guó)數(shù)據(jù)對(duì)比

楊建云

(鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院 a.經(jīng)貿(mào)學(xué)院；b.航空經(jīng)濟(jì)發(fā)展河南省協(xié)同創(chuàng)新中心,鄭州 450015)

房?jī)r(jià)收入比分布規(guī)律及分析
——基于河南省與全國(guó)數(shù)據(jù)對(duì)比

楊建云

(鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院 a.經(jīng)貿(mào)學(xué)院；b.航空經(jīng)濟(jì)發(fā)展河南省協(xié)同創(chuàng)新中心,鄭州 450015)

采用比較法和成本-收益法以河南省為例分析省域范圍內(nèi)房?jī)r(jià)收入比的空間分布規(guī)律，從經(jīng)濟(jì)地理學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)雙重角度進(jìn)行解釋。結(jié)果顯示：省域范圍內(nèi)以省會(huì)城市為房?jī)r(jià)收入比的極點(diǎn)，隨時(shí)空距離增加和城市化水平下降，逐漸向外發(fā)散遞減。這種規(guī)律分布是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極對(duì)周邊區(qū)域資源吸引、自身土地資源高度稀缺所致?，F(xiàn)階段，基于對(duì)高級(jí)別城市優(yōu)越的公共資源和工業(yè)、商業(yè)環(huán)境效用的評(píng)價(jià)，在不超出支付能力的前提下，選擇高級(jí)城市居住是人們理性追求居住凈收益最大化的結(jié)果。未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入成熟期，人們對(duì)城市人居環(huán)境更加關(guān)注，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的擴(kuò)散效應(yīng)逐漸增強(qiáng)，此時(shí)房?jī)r(jià)收入比的“鶴立”模式會(huì)逐漸消亡。

房?jī)r(jià)收入比；增長(zhǎng)極；極化效應(yīng)；河南省

0 引言

新中國(guó)建立后我國(guó)城鎮(zhèn)普遍實(shí)行的是實(shí)物福利分房制度，即政府劃撥建設(shè)土地，單位或者政府出資建房分配給職工。1980年鄧小平提出解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的總思路是對(duì)當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行改革，走住房商品化道路。1988—1998年10年住房制度改革中，房?jī)r(jià)收入比(housing price to income ratio)的概念被引入我國(guó)，并且由于計(jì)算理念簡(jiǎn)單在學(xué)界得到廣泛應(yīng)用[1-5]。住房制度改革完成后，在商品化大潮中全國(guó)房?jī)r(jià)特別是東部地區(qū)大城市的房?jī)r(jià)快速上升。此種環(huán)境下國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍引用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)評(píng)判消費(fèi)者購(gòu)房支付能力、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況以及住房?jī)r(jià)格的合理空間等[6-8]。

聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)(生境)中心給出的房?jī)r(jià)收入比定義：成套住房自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)和家庭年收入中位數(shù)的比值。中位數(shù)數(shù)據(jù)需要以房?jī)r(jià)和收入的詳細(xì)調(diào)查為基礎(chǔ)，對(duì)中國(guó)這樣一個(gè)人口眾多的國(guó)家而言，官方和學(xué)界很少這樣的調(diào)查。但房?jī)r(jià)收入比的簡(jiǎn)單理念又很容易被推廣，因而國(guó)內(nèi)學(xué)者將中位數(shù)的概念調(diào)整為平均值，數(shù)據(jù)資料很容易從統(tǒng)計(jì)和研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息中獲得。房?jī)r(jià)收入比展示出居民在無(wú)其他消費(fèi)的條件下家庭全部收入用于購(gòu)買平均市場(chǎng)價(jià)格住房、財(cái)富積累完成需要的年限。指標(biāo)值越大，居民購(gòu)買商品房需用越多年份完成財(cái)富積累，居民住房支付能力越小。國(guó)內(nèi)住房銷售習(xí)慣以單價(jià)售賣，因此，住房平均市場(chǎng)總價(jià)格是住房面積和住房單價(jià)的乘積。

住房平均市場(chǎng)總價(jià)格數(shù)據(jù)有3種獲取方法。第一，由統(tǒng)計(jì)年鑒中的人均住房面積和家庭總?cè)丝跀?shù)相乘獲得[9-14]住房總面積，然后再和住房單價(jià)相乘獲取住房市場(chǎng)總價(jià)格。第二，以作為小戶型界限的90 m2為標(biāo)準(zhǔn)[15-17]，然后再和住房單價(jià)相乘獲取住房的市場(chǎng)總價(jià)格。第三，以權(quán)威研究機(jī)構(gòu)公布的市場(chǎng)上成交的住房套均面積和單價(jià)相乘獲得[18-19]。采用這種數(shù)據(jù)來(lái)源計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比數(shù)值也最大。

多數(shù)學(xué)者的家庭收入數(shù)據(jù)是從統(tǒng)計(jì)年鑒中查得人均家庭可支配收入和家庭人口兩類數(shù)值，再相乘獲取。也有學(xué)者認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民的家庭可支配收入并不是家庭真正可用來(lái)購(gòu)買住房的收入，基于恩格爾系數(shù)[20-22]、灰色收入[23-24]對(duì)家庭收入進(jìn)行修正，利用修正后數(shù)據(jù)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比更能準(zhǔn)確衡量住房支付能力。

總之，圍繞住房市場(chǎng)總價(jià)格的確定，研究機(jī)構(gòu)獲得數(shù)據(jù)更加接近公眾市場(chǎng)上真實(shí)感受，但研究機(jī)構(gòu)可能較少關(guān)注小城市，同時(shí)早期數(shù)據(jù)也缺乏，數(shù)據(jù)的廣度和縱深度有限，橫向、縱向的對(duì)比性差。通過(guò)統(tǒng)計(jì)年鑒獲取數(shù)據(jù)，資料齊全，對(duì)比性強(qiáng)。至于家庭收入是否需要調(diào)整，從聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)(生境)中心給出的定義可以看出，房?jī)r(jià)收入比是滿足住房消費(fèi)優(yōu)先假設(shè)的，因此不做調(diào)整可能和國(guó)際慣例更加接近。本研究區(qū)域?yàn)楹幽鲜?8個(gè)省轄市，數(shù)據(jù)的廣度和深度要求高，住房面積、單價(jià)、家庭可支配收入均從《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》獲得，與其對(duì)比的全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，計(jì)算方法以上面提到的第一種方法為準(zhǔn)：

(1)

式中：PIR為房?jī)r(jià)收入比；AM為人均住房面積；n為家庭總?cè)丝冢籄P為住房單價(jià)；y為人均家庭可支配收入。

綜上，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)收入比的研究從最初的概念介紹到現(xiàn)在集中探討指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源和指標(biāo)修正，體現(xiàn)了學(xué)者們研究的逐漸深入和將房?jī)r(jià)收入比這一國(guó)際化指標(biāo)結(jié)合中國(guó)國(guó)情、發(fā)揮其評(píng)判居民購(gòu)房支付能力的不懈努力。我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出“東、中、西階梯型發(fā)展下的以省級(jí)行政區(qū)范圍為場(chǎng)、以省會(huì)城市為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極”的空間分布特點(diǎn)。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)中的住房總價(jià)和家庭收入都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的體現(xiàn)，房?jī)r(jià)收入比在空間分布上也應(yīng)該有一定規(guī)律可循。從理論角度講，探討房?jī)r(jià)收入比空間分布規(guī)律及其背后隱藏的理性人選址購(gòu)房定居的思路模式可以為房?jī)r(jià)收入比研究開拓新的視角。從現(xiàn)實(shí)角度講，研究房?jī)r(jià)收入比空間分布規(guī)律及變動(dòng)趨勢(shì)可以為中國(guó)住房保障長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃提供指導(dǎo)。

1 相關(guān)指標(biāo)解釋和數(shù)據(jù)資料來(lái)源

城鎮(zhèn)住房制度改革完成后，城鎮(zhèn)居民通過(guò)購(gòu)買獲得房產(chǎn)。農(nóng)民住房主要通過(guò)自建完成，自建住房沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交易，價(jià)格也就無(wú)從談起，因此，國(guó)內(nèi)有關(guān)房?jī)r(jià)收入比的研究雖未明確，但實(shí)則研究的是城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比，本研究也僅針對(duì)城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比。

改革開放后，伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人民收入也快速增加，居民收入差距逐漸拉大，分家庭收入組別計(jì)算房?jī)r(jià)收入比更容易得出各種收入家庭的購(gòu)房支付能力。我國(guó)目前的統(tǒng)計(jì)年鑒中，城鎮(zhèn)居民家庭收入采用的有七分法和五等分兩種法?？紤]2014年七分法數(shù)據(jù)資料權(quán)威統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)未列出，以下計(jì)算不同收入階層的購(gòu)房支付能力時(shí)以五等分法(按照人均年實(shí)際收入依次為低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶5組，5組家庭依次占總家庭比重各為20%)為標(biāo)準(zhǔn)。

用公式⑴測(cè)度2004—2014年全國(guó)與河南省城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比以及2014年河南省18個(gè)省轄市城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比。所有數(shù)據(jù)資料均來(lái)源于《河南統(tǒng)計(jì)年鑒2015》和《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2015》。住房單價(jià)AP采用統(tǒng)計(jì)年鑒中登記的開發(fā)商銷售商品住房額度除以面積獲得；s為平均每人建筑面積；y為平均每人可支配收入，均來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒人民生活一欄。

2 河南與全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比的比較

2.1 比較結(jié)果

2004—2014年河南省城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比分別為5.44，5.63，5.90，5.96，5.84，5.15，5.71，5.97，5.85，5.96，6.11。2004—2014年全國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比分別為6.56，7.31，7.78，7.56，7.96，6.93，8.13，7.81，7.47，7.27，7.85。2014年河南省18個(gè)省轄市城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比分別為：鄭州8.63，開封6.36，洛陽(yáng)5.42，平頂山5.26，安陽(yáng)4.70，鶴壁4.93，新鄉(xiāng)5.74，焦作5.02，濮陽(yáng)5.11，許昌6.33，漯河5.37，三門峽5.46，南陽(yáng)5.11，商丘5.32，信陽(yáng)6.12，周口5.96，駐馬店4.99，濟(jì)源5.47。觀測(cè)數(shù)據(jù)表明：第一，河南省城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比11年內(nèi)基本在5～7范圍內(nèi)波動(dòng)，相對(duì)于全國(guó)的6～9的波動(dòng)范圍變化小，數(shù)值低。第二，河南省省會(huì)鄭州的城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比較其他地級(jí)市都要明顯高出。第三，基于鄭州向東發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，開封市房?jī)r(jià)收入比在全省排名第二。

2.2 結(jié)果解釋

參照公式(1)，房?jī)r(jià)收入比大小取決于兩個(gè)因素，住房市場(chǎng)總價(jià)格和家庭收入。作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心的城市，鄭州集中了區(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢(shì)資源，由于城市建設(shè)用地供給缺乏彈性，相對(duì)于人口而言土地更顯稀缺，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下土地價(jià)格相對(duì)于勞動(dòng)力價(jià)格更加高昂，與普通省轄市相比較，鄭州的城市級(jí)別更高，兩類城市間房?jī)r(jià)均值差異要高于收入均值差異，房?jī)r(jià)收入比也就更高。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，使得土地資源極度稀缺。隨著現(xiàn)代交通手段的運(yùn)用，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極與周邊城市的時(shí)間距離進(jìn)一步縮短，周邊近距離城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展被提升，土地價(jià)格被拉升，房?jī)r(jià)收入比也被拉升。因而房?jī)r(jià)收入比的空間分布也呈現(xiàn)出組團(tuán)式發(fā)展的趨勢(shì)[25-26]。

事實(shí)上，河南僅是全國(guó)省份中的一個(gè)案例，其他省份也出現(xiàn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極(一個(gè)或者幾個(gè)城市)房?jī)r(jià)收入比高于其余城市許多的情況，可以稱為房?jī)r(jià)收入比“鶴立”模式?！苞Q立”模式是目前全國(guó)省級(jí)行政區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中“增長(zhǎng)極模式”的體現(xiàn)?；谀壳叭珖?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中整體東、中、西階梯發(fā)展的態(tài)勢(shì)，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比由區(qū)域內(nèi)的東部若干經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極城市拉動(dòng)，使得中國(guó)房?jī)r(jià)收入比的均值高于很多省份，河南省地處中部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房?jī)r(jià)收入比都不名列前茅，因此，也就有了全國(guó)平均水平的房?jī)r(jià)收入比高于河南省的結(jié)果。

房?jī)r(jià)收入比的“鶴立”模式描述了省級(jí)行政區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的房?jī)r(jià)收入比大大超出區(qū)域內(nèi)其余城市水平，其余城市的房?jī)r(jià)收入隨時(shí)空距離增加逐漸減少。根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極理論的描述，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的早期階段，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極由于具有相對(duì)利益，產(chǎn)生吸引力和向心力，使周圍地區(qū)的勞動(dòng)力、資金、技術(shù)等要素流動(dòng)轉(zhuǎn)移到核心地區(qū)，稱之為“極化效應(yīng)”。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極匯集的勞動(dòng)力、資金，其土地資源更加稀缺，附著于土地資源之上的住房的價(jià)格相對(duì)于勞動(dòng)力價(jià)格也就要高，房?jī)r(jià)收入比就更大。隨著城市級(jí)別的提升，土地稀缺程度相對(duì)于勞動(dòng)增加更大，房?jī)r(jià)收入比也就更大。

3 分階層與全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的比較

3.1 比較結(jié)果

無(wú)論全國(guó)還是河南省城鎮(zhèn)居民低和高收入階層的房?jī)r(jià)收入比差距很大(表1)，且這種差距在全國(guó)與河南省存在差異。2007—2014年全國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比總體呈現(xiàn)一個(gè)基本的倍數(shù)規(guī)律：城鎮(zhèn)低收入戶的房?jī)r(jià)收入比大約是中等偏下收入戶的1.7倍；城鎮(zhèn)中等偏下收入戶的房?jī)r(jià)收入比是中等偏上收入戶的2倍；城鎮(zhèn)中等偏上收入戶的房?jī)r(jià)收入比是最高收入戶的1.7倍。購(gòu)房居住某一城市的利潤(rùn)是收益、成本之差，公式如下：

(2)

表1 分階層2007—2014年中國(guó)與河南城鎮(zhèn)居民PIR對(duì)比

式中：NP為購(gòu)房居住凈收益；E為公共資源和工商業(yè)環(huán)境；yE為資源所有者收入；EH為購(gòu)房支出；EL為生活支出。

基于公式(2)的原理，在住房均價(jià)和面積相同的情況下，不同收入戶的房?jī)r(jià)收入比的倍數(shù)關(guān)系背后體現(xiàn)的是相反方向的穩(wěn)定的可支配收入倍數(shù)關(guān)系，即城鎮(zhèn)高收入戶的可支配收入是中等偏上戶的1.7倍；城鎮(zhèn)中等偏上收入戶可支配收入是中等偏下戶的2倍；城鎮(zhèn)中等偏下收入戶可支配收入是低收入戶的1.7倍。2007—2014年河南省城鎮(zhèn)低收入戶和中等偏下收入戶的1.7倍關(guān)系存在；城鎮(zhèn)中等偏下收入戶和中等偏上收入戶的房?jī)r(jià)收入比關(guān)系小于2倍；城鎮(zhèn)中等偏上收入戶和高收入戶的房?jī)r(jià)收入關(guān)系也小于1.7倍，應(yīng)該看到河南省城鎮(zhèn)居民的兩個(gè)房?jī)r(jià)收入比倍數(shù)雖小于全國(guó)水平，但倍數(shù)關(guān)系很穩(wěn)定：河南省城鎮(zhèn)中等偏下收入戶和中等偏上收入戶的房?jī)r(jià)收入比關(guān)系為1.7倍；河南省城鎮(zhèn)中等偏上收入戶和高收入戶的房?jī)r(jià)收入關(guān)系為1.5倍。反方向關(guān)系可以認(rèn)為城鎮(zhèn)高收入戶的可支配收入大約是中等偏上戶的1.5倍；城鎮(zhèn)中等偏上收入戶可支配收入為中等偏下戶的1.7倍；城鎮(zhèn)中等偏下收入戶可支配收入是低收入戶的1.7倍。對(duì)比全國(guó)和河南省不同收入階層的可支配收入關(guān)系，大致得出結(jié)論：同樣的收入戶組，全國(guó)平均的該戶組的可支配收入高于河南省，整體看河南省城鎮(zhèn)居民可支配收入中高收入群體比例低于全國(guó)平均水平。

3.2 結(jié)果解釋

有兩種可能導(dǎo)致了上述結(jié)果。第一，遷移。河南省高收入群體在優(yōu)勢(shì)公共資源和工商業(yè)環(huán)境吸引下流向全國(guó)性經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極(北京、上海)。第二，環(huán)境決定。全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極城市擁有更加優(yōu)越的政策和工商業(yè)基礎(chǔ)，有更多的人才、資金和技術(shù)，更容易產(chǎn)生高收入群體。無(wú)論是遷移還是環(huán)境決定，都是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中“極化效應(yīng)”的體現(xiàn)。很明顯，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極級(jí)別不同，產(chǎn)生的吸引力和向心力也不同，全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極吸引力最大，但也只有全國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的資源才能流在此處，擁有該資源的人收入也就最高。河南省增長(zhǎng)極的吸引力小于全國(guó)平均水平，匯集過(guò)來(lái)的資源競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)略低，同樣收入戶組收入也就略低。

目前中國(guó)處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速期，地域間允許人口遷移。理論上將城市簡(jiǎn)單分為三級(jí)：高級(jí)城市為全國(guó)性經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極城市(北、上、廣、深)；中級(jí)城市為內(nèi)陸省份的省會(huì)、直轄市和副省級(jí)城市；剩余城市為低級(jí)城市。資源所有者購(gòu)房居住于某一城市，由此帶來(lái)的收益有兩個(gè)：與城市級(jí)別匹配的城市免費(fèi)的公共資源，工商業(yè)環(huán)境和收入。高級(jí)別城市公共資源和工商業(yè)環(huán)境更加優(yōu)越；就業(yè)機(jī)會(huì)更豐富，市場(chǎng)秩序良好，良性競(jìng)爭(zhēng)下，人才作用更容易顯現(xiàn)，收入更高。資源所有者購(gòu)房居住于某一城市，由此帶來(lái)的成本也有兩個(gè)：與城市級(jí)別匹配的購(gòu)房成本和生活成本，城市級(jí)別越高購(gòu)房成本和生活成本也就越大。土地遠(yuǎn)比普通產(chǎn)品稀缺，因此，不同級(jí)別城市的生活成本差異不大，但購(gòu)房成本差異明顯。

隨著城市級(jí)別的增加，房?jī)r(jià)均值差異要快于收入均值差異。遷居高級(jí)別城市的凈收益(NQ)公式表達(dá)為：

(3)

式中：ME代表公共資源和工、商業(yè)環(huán)境改善；My代表收入增加；MH代表房?jī)r(jià)增加；ML代表生活支出增加。MH，My，ML中MH最大，只有那些對(duì)優(yōu)越的公共資源和工商業(yè)環(huán)境效用評(píng)價(jià)極高、收入極高對(duì)房?jī)r(jià)增加不敏感的人即公共資源和工商業(yè)環(huán)境改善(ME)與收入增加(My)之和大于房?jī)r(jià)增加(MH)與生活支出增加(ML)之和的人，才會(huì)具備意愿在高級(jí)別城市購(gòu)房居住。

在城市購(gòu)房居住，必須具備購(gòu)房支付能力，即居民的房?jī)r(jià)收入比小于定值m。只有年收入大于住房總價(jià)與定值m之比的人群才具備能力居住在該城市。隨著城市級(jí)別提高，房?jī)r(jià)增加大于收入增加，具備能力購(gòu)房居住的人群數(shù)量會(huì)大量減少。相對(duì)而言，只有頂級(jí)收入群體才具備支付能力在全國(guó)性經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極購(gòu)房。

因此，頂級(jí)高收入且極度偏好優(yōu)越公共資源和工商業(yè)環(huán)境的群體會(huì)遷居于頂級(jí)城市，次級(jí)收入且偏好繁華的群體會(huì)遷居于中級(jí)城市。全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比由頂級(jí)城市拉動(dòng)決定。河南省平均房?jī)r(jià)收入比由中級(jí)(鄭州)城市拉動(dòng)決定。所以，前者房?jī)r(jià)收入比數(shù)值更高。

4 結(jié)論與對(duì)策

4.1 結(jié)論

1)房?jī)r(jià)收入比中涉及的兩個(gè)指標(biāo)住房?jī)r(jià)格和家庭收入都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的體現(xiàn)，因此，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的空間分布是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的體現(xiàn)。我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的“增長(zhǎng)極”模式導(dǎo)致了房?jī)r(jià)收入比的空間分布的“鶴立”模式。這主要是相對(duì)利益較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極吸引資金、技術(shù)、人才的大批量流入，而土地資源的供給缺乏彈性使得附著于土地之上的住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)要快于平均收入增加所致。

2)“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極”發(fā)展模式下，初期以極化效應(yīng)為主，極化點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一枝獨(dú)秀，與周邊區(qū)域的差距逐漸拉大，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來(lái)極化效應(yīng)逐漸削弱，擴(kuò)散效應(yīng)會(huì)逐漸顯現(xiàn)并加強(qiáng)，極化點(diǎn)與周邊區(qū)域收入差距逐漸降低，資源回流支援周邊城市發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極房?jī)r(jià)下降，“鶴立”模式削弱。所以，目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極高房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的階段性和必然表現(xiàn)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)向均衡方向發(fā)展，房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)收入比分布也趨于均衡。

3)基于對(duì)優(yōu)越公共資源和工商業(yè)環(huán)境偏好，在政策允許范圍內(nèi)，只要收入達(dá)到既定條件，有遷居高級(jí)別城鎮(zhèn)的趨勢(shì)，導(dǎo)致收入群體和相應(yīng)級(jí)別城市的匹配。上述事實(shí)出現(xiàn)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有直接關(guān)系。第一，現(xiàn)階段，我國(guó)正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速期，公共資源供給不足、不平衡，市場(chǎng)秩序混亂，居民對(duì)優(yōu)越公共資源和工商業(yè)環(huán)境極度偏好。第二，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展背景下，居民收入差距逐漸拉大，極高收入階層對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不敏感，投機(jī)性強(qiáng)。一旦進(jìn)入城鎮(zhèn)化的成熟期，公共資源供給充分且均衡，市場(chǎng)秩序良好，高收入居民會(huì)更加關(guān)注城市的人居環(huán)境，寧?kù)o、安謐的小城鎮(zhèn)可能會(huì)被更加青睞。并且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入差距會(huì)呈現(xiàn)倒“U”型的發(fā)展規(guī)律，經(jīng)過(guò)拐點(diǎn)后居民收入差距會(huì)逐漸減少，人們對(duì)住房的選擇也會(huì)更加理性，投機(jī)、攀比因素下降。

4)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極發(fā)展模式下，極化點(diǎn)住房?jī)r(jià)格大幅度增加后，最低收入戶住房支付能力嚴(yán)重惡化。即便是政府成功控制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)回落，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極城市中的最低、低收入戶、中等偏下收入戶仍是不具備購(gòu)房支付能力的，這部分收入戶的住房保障應(yīng)以租房保障為主。

4.2 對(duì)策

中國(guó)正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速期，人口向城鎮(zhèn)集中，區(qū)域經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展趨勢(shì)明顯，客觀上一定會(huì)出現(xiàn)住房?jī)r(jià)格和房?jī)r(jià)收入比的非均衡分布。在此經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，增長(zhǎng)極城市中的中等偏下、低、最低收入戶憑借自己的能力無(wú)法完成購(gòu)房是客觀規(guī)律。這部分人群的住房保障應(yīng)以租房保障為重點(diǎn)，獲得部分產(chǎn)權(quán)為輔。當(dāng)前需要解構(gòu)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極城鎮(zhèn)中的最低、低、中等偏下收入戶，制定有針對(duì)性的保障體系。目前中低收入戶主要包括中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員三類人口。新就業(yè)職工以畢業(yè)留在城市大學(xué)生為主，收入在三類人中較高，但積蓄有限。外來(lái)務(wù)工人員不穩(wěn)定，流動(dòng)性強(qiáng)。中等偏下收入家庭有一定積蓄但收入低?；谏鲜鋈惾耸杖牒头e蓄特點(diǎn)，應(yīng)該允許中等偏下收入家庭在租房的同時(shí)獲得所租保障房部分產(chǎn)權(quán)，基于所獲產(chǎn)權(quán)比例，酌情減少房租比例。新就業(yè)人員獲取住房保障資格的收入條件應(yīng)適度放寬，允許其以分期的形式獲取所租住保障房的部分產(chǎn)權(quán)。針對(duì)務(wù)工人員的不穩(wěn)定性，可以提供租房補(bǔ)貼、公租房等多種形式供其選擇。

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Analysis of Spatial Distribution Law of Housing Price to Income：Based on Comparison from Henan Province and China

Yang Jianyun

(a.EconomicandTradeCollege;b.CollaborativeInnovationCenterforAviationEconomyDevelopmentofHenanProvince,ZhengzhouInstituteofAeronauticalIndustryManagement，Zhengzhou450015,China)

Comparison method and the cost-benefit method was adopted to analyze the spatial distribution law of housing price to income ratio, and the law is explained from the dual angle of economic geography and economics. General reasoning shows that both urban and rural residents, mostly based on the extreme of prosperous preference, as long as the income and the policy allows, will choose the growth pole in home ownership. It is can be expected: the future as with the urbanization into the mature period, the prosperous preference will be changed, and diffusion effect in the economic growth will be increased and the polarization effect will be reduced, when the housing price to income ratio “stand out”model will gradually die. Now spatial distribution of housing price to income ratio is a necessary stage. At this stage, the economic growth pole city high house prices make the low-income class does not have ability to pay a house in the market is the objective law.

housing price to income ratio; growth pole; polarization effect； Henan Province

2014-11-24；

2016-06-03

鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院校級(jí)科研創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目(2016TD02)；河南省教育廳科學(xué)技術(shù)研究重點(diǎn)項(xiàng)目(14B790004)；國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目(15BJY095)

楊建云(1978-)，女，河北高陽(yáng)縣人，講師，碩士，主要從事土地資源管理研究，(E-mail)zzyanhao@163.com。

F293.35

A

1003-2363(2016)04-0063-05