房地產(chǎn)去庫存要因城施策

劉旌

房地產(chǎn)市場(chǎng)今后健康發(fā)展，避免非理性繁榮，需要相關(guān)各方在供給、需求、城市規(guī)劃和區(qū)域差別化等方面出臺(tái)相應(yīng)政策。

從2014年年初開始，受調(diào)控政策和庫存過快增長(zhǎng)等因素影響，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)達(dá)一年半時(shí)間、房地產(chǎn)投資增速在長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間里一路向下，不斷探出新低。2015年下半年開始，政策環(huán)境日趨寬松，尤其是央行五次降息、六次降準(zhǔn)，地方出臺(tái)稅費(fèi)減免舉措，從短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來一輪景氣行情；從長(zhǎng)期看，受去庫存壓力較大、部分地區(qū)房?jī)r(jià)過快上漲催生泡沫、地方政府推地規(guī)則未明確等不利因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

此輪行情遠(yuǎn)小于上兩次景氣周期

無論是從銷售還是投資看，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情遠(yuǎn)不如2008至2009年和2012至2013年，尤其是二三四線城市市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)遜一線城市。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2015年北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)上漲17.2%，以東部沿海重要城市為主的二線城市和以其他省會(huì)城市為主的三線城市房?jī)r(jià)分別下跌0.53%和1.09%。

究其原因，首先是宏觀經(jīng)濟(jì)下行并陷入周期性“低谷”，影響房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌措和投資熱情。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速從2014年的7.3%降至2015年的6.9%，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）從2014年8月降至2%以下區(qū)間達(dá)18個(gè)月，直到2016年2月才剛剛恢復(fù)到2%以上。房地產(chǎn)行業(yè)也一并下行，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速從2013年的接近30%急速下降至2014年的3%左右，2015年又一度降至負(fù)增長(zhǎng)。

債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷爆發(fā)，也嚴(yán)重削弱了房地產(chǎn)復(fù)蘇之后的購買潛力。據(jù)財(cái)新網(wǎng)披露，2015年，以P2P、私募基金、股權(quán)眾籌為名的非法集資案件，在金額、波及人數(shù)和輻射范圍等方面均超過往年。

同時(shí)，全國購房人群總量已在2014年出現(xiàn)拐點(diǎn)，開始由增轉(zhuǎn)減。國泰君安的研究表明，如果將20至50歲人群定義為住宅消費(fèi)主力人群和購房適齡人群，則中國該年齡人群數(shù)量在2014年到達(dá)由增轉(zhuǎn)減的拐點(diǎn)。人口總量減少必然導(dǎo)致住房總需求減少，因此房地產(chǎn)銷售增速再像上兩次景氣周期那樣一度達(dá)到90%的日子很可能一去不復(fù)返了。特別值得注意的是，從2014年5月至12月，全國房地產(chǎn)竣工面積增速在6%至8%，商品房銷售面積增速在-8%左右，積累了大量庫存。盡管2015年竣工面積始終為負(fù)增長(zhǎng)，但銷售面積在2015年6月才開始由負(fù)轉(zhuǎn)正，此后一直增速較緩。因此，全國商品房待售面積從2014年年初的5.1萬平方米持續(xù)增加至2015年年末的7.2萬平方米。

庫存量大的一個(gè)突出特點(diǎn)，是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源日漸稀少，而低品質(zhì)產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，形成規(guī)模較大的過剩局面。一方面，位于城市核心位置、就近享有各類優(yōu)質(zhì)資源的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量稀缺。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品越來越少、越來越貴，將過度“吞噬”有效需求，抑制全行業(yè)景氣度繼續(xù)和普遍提升。另一方面，部分同檔次、同款式、位置偏遠(yuǎn)的商品房大量建設(shè)并迅速形成過剩局面。安信證券發(fā)布的研究報(bào)告顯示，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%，太原、濟(jì)南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫存過剩的“重災(zāi)區(qū)”。

思考與建議

北京、上海、深圳等地房?jī)r(jià)快速上漲，引發(fā)了全社會(huì)的關(guān)注，也有人擔(dān)心市場(chǎng)過熱引發(fā)“非理性上漲”或“泡沫”。房地產(chǎn)市場(chǎng)今后能夠獲得健康發(fā)展，避免非理性繁榮，需要相關(guān)各方在供給、需求、城市規(guī)劃和區(qū)域差別化等方面出臺(tái)相應(yīng)政策。

自從2014年國土資源部暫停對(duì)外發(fā)布全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃，改由地方自行公布各?。▍^(qū)、市）供地計(jì)劃以來，各地在供地進(jìn)度上傾向于“以越來越少的供地獲得較多土地出讓金”，如北京等一線城市。但有的地方由于此前多年供地規(guī)模過大，盡管也嘗試上述“地少錢多”策略，但目前仍深陷困境，如遼寧等地。我們認(rèn)為，供給方面迫切需要以明確規(guī)則約束地方政府供地進(jìn)度，使其既不能過快，也不能過慢，一個(gè)地方供地進(jìn)度要以人口增長(zhǎng)潛力為基礎(chǔ)，結(jié)合房?jī)r(jià)漲幅予以適度調(diào)整，避免供求失衡。

此外，需要順應(yīng)城市化趨勢(shì)，深化戶籍制度改革，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Αo論從城市景觀、人文環(huán)境還是創(chuàng)業(yè)氛圍，北上廣深這些一線城市對(duì)各類人群特別是年輕人的吸引力都是二三線城市不可比擬的。城市的發(fā)展、城市化的進(jìn)程，歸根到底是人的發(fā)展、人群的聚集。因此，深化戶籍制度改革，消除人力資源自由流動(dòng)障礙，不僅會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大發(fā)展機(jī)遇，也會(huì)給中國未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來迄今為止可能是最大規(guī)模的改革紅利。

提升城市規(guī)劃水平也是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)步發(fā)展的重要保障。2016年2月6日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，盡管其中“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”引發(fā)熱議，但該意見標(biāo)志著房地產(chǎn)政策思路開始從行業(yè)本身轉(zhuǎn)向行業(yè)生存環(huán)境。由于高水平的城市規(guī)劃可以提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)附加價(jià)值，該政策無疑構(gòu)成今后行業(yè)發(fā)展重大利好。反之，低水平和短視的城市規(guī)劃嚴(yán)重阻礙城市運(yùn)行和房產(chǎn)升值。

未來房地產(chǎn)前景較好的城市，一般有與城市化趨勢(shì)相符、人口大量流入、城市規(guī)劃水平高、人文積淀深厚、政府供地行為理性等五大特征。以2015年末房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和房?jī)r(jià)漲幅分別作為對(duì)未來形勢(shì)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)制定差異化的區(qū)域政策，防范各個(gè)區(qū)域所面臨的特殊潛在風(fēng)險(xiǎn)，可以把全國各省區(qū)市大致分成風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)由低到高的四類地區(qū)，有關(guān)部門可對(duì)這四類地區(qū)制定差異化的風(fēng)險(xiǎn)管控政策。