2015全國標(biāo)桿購物中心租金統(tǒng)計(jì)

搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院

在2015年，全國商業(yè)項(xiàng)目中只有近190家業(yè)績超過15億元。其中，全年銷售業(yè)績超過18億元的購物中心項(xiàng)目約有78家。

隨著全國知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)2015年年報(bào)披露潮的告一段落，一些集團(tuán)商場租金收益、未來規(guī)劃等不為人知的秘密也被曝光。究竟，在2015年全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速呈現(xiàn)緩慢回升、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升、商業(yè)地產(chǎn)投資回歸理性、開發(fā)商漸趨謹(jǐn)慎抱團(tuán)拿地分散風(fēng)險(xiǎn)的局勢下，各大集團(tuán)旗下購物中心、商業(yè)項(xiàng)目的生存狀況如何？

從2015年?duì)I業(yè)額來看，據(jù)搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2015年，全國商業(yè)項(xiàng)目中只有近190家業(yè)績超過15億元。其中，全年銷售業(yè)績超過18億元的購物中心項(xiàng)目約有78家。排名榜首的是南京德基廣場1-2期，2015年總業(yè)績70.2億元；第二名深圳萬象城1-2期，2015年總業(yè)績62億元；第三名廣州正佳廣場（含友誼百貨），2015年總業(yè)績60億元……

從購物中心核心利潤來源——租金數(shù)據(jù)來看，據(jù)搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月31日，全國商業(yè)項(xiàng)目中只有不到十家2015年租金收入超過了10億元，且以香港項(xiàng)目占絕大多數(shù)。其中，全球最具效益的商場之一——香港海港城購物中心的租金收入上升5%至港幣59.49億元，出租率維持在將近100%的水平；內(nèi)地桂冠則被上海港匯恒隆廣場摘得，其2015年租金收入（剔除辦公樓）按最新匯率換算后為人民幣10.05億元。

一、各大知名集團(tuán)旗下購物中心租金統(tǒng)計(jì)分析

TIPS：表格及下文中所列“每平方米平均租金”=2015年租金/商場建面/365天，但由于本表中沒有考慮空置及免租因素，故事實(shí)上每平方米實(shí)際出租面積的平均租金將比本表中數(shù)值要大。

1、香港零售疲弱 多項(xiàng)目租金表現(xiàn)仍強(qiáng)于內(nèi)地

從區(qū)域來看，雖然2015年香港零售業(yè)表現(xiàn)疲弱，但香港商業(yè)項(xiàng)目的每平方米平均租金仍普遍高于內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目。諸如在2015年，九龍倉旗下香 港海港城購物中心、香港時(shí)代廣場、香港荷里活廣場，和黃長實(shí)旗下尖沙咀1881 Heritage，新鴻基旗下香港屯門VCITY等項(xiàng)目的每平方米平均租金就均超過20元/天/m2，最高者甚至達(dá)到159.8元/天/m2。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過內(nèi) 地商業(yè)項(xiàng)目典范——北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、廣州天河城、深圳萬象城、重慶北城天街等。

2、多個(gè)典型商業(yè)項(xiàng)目分析

從單個(gè)項(xiàng)目租金來看，全球最具效益的商場之一——香港海港城購物中心的租金收入上升5%至港幣59.49億元，出租率維持在將近100%的水平，在香港購物中心中依舊名列前茅。究其原因，大概是海港城作為香港知名地標(biāo)式商場，占據(jù)尖沙咀“黃金一方哩”優(yōu)勢地段，云集了眾多全球知名品牌，形成了 集聚效應(yīng)，且項(xiàng)目自身致力于租戶組合優(yōu)化，經(jīng)常引進(jìn)朝氣蓬勃的生活時(shí)尚品牌、舉辦別出心裁的推廣活動(dòng)，為顧客帶來源源不斷的驚喜和新鮮感，因而備受零售商 親睞。

而內(nèi)地租金冠軍——上海港匯恒隆廣場，其2015年租金收入（剔除辦公樓）增加3%至11.96億港幣，同一集團(tuán)位于上海南京西路的恒隆廣場 的租金收入則增加9%至8.85億港幣。而這也是恒隆集團(tuán)在內(nèi)地最為賺錢的兩個(gè)項(xiàng)目，貢獻(xiàn)了超過六成的內(nèi)地收入。其他包括濟(jì)南恒隆廣場、天津恒隆廣場、無錫恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場、沈陽皇城恒隆廣場、大連恒隆廣場六座購物商場的租金收入共為12.06億港幣。

TIPS：上海港匯恒隆廣場在2015年取得佳績后，資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃將于2016年底開展。商場計(jì)劃引入多個(gè)特色餐飲品牌，致力提升項(xiàng)目以滿足市場需求。同時(shí)，商場還支 持租戶進(jìn)行提升工程，當(dāng)中已落實(shí)裝修或在計(jì)劃中的品牌包括馬克？ 雅可布（Marc Jacobs）、蔻依（Chloé）、登喜路（Dunhill）、雨果博斯（Hugo Boss）、蔻馳（Coach）、邁克高仕（Michael Kors）及特斯拉汽車（Tesla）。這或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬嫌绊懺撋虉?016年銷售額及租金收入。

此外，最讓人驚訝的當(dāng)屬和黃長實(shí)旗下位于香港尖沙咀的1881 Heritage項(xiàng)目。雖然該項(xiàng)目2015年租金收入按照最新匯率折算后僅有7億元人民幣，卻由于項(xiàng)目的建筑面積之?。▋H有1.2萬平方米，2層），而創(chuàng) 造出了159.8元/天的每平方米平均租金，力壓香港海港城購物中心。究其原因，或因?yàn)檫@是香港第一個(gè)由私人企業(yè)參與發(fā)展的古跡活化再用項(xiàng)目，吸引了諸多精品酒店、高檔餐廳酒吧、奢侈品牌旗艦店聚集，而這些品牌幾乎都有著較高的租金承受能力。

3、多個(gè)典型商業(yè)項(xiàng)目類型分析

從項(xiàng)目所屬類型來看，很明顯，位于北上廣深、香港等一線城市核心商圈的香港海港城、香港時(shí)代廣場、上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場等都會(huì)型購物中心的每平米租金收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于占據(jù)二線城市核心商圈的成都IFS購物中心、杭州萬象城。

而對(duì)于擁有相同（或相近）建筑體量的商業(yè)項(xiàng)目而言，香港荷里活廣場、黃埔新天地兩大項(xiàng)目的租金表現(xiàn)要優(yōu)于內(nèi)地項(xiàng)目。

至于街區(qū)型購物中心的租金表現(xiàn)，則以匯聚眾多知名奢侈品牌旗艦店的香港尖沙咀1881 Heritage領(lǐng)先，位于一線城市的上海新天地（南里北里）、上海新天地時(shí)尚次之，位于二三線城市的武漢天地、重慶天地、佛山嶺南天地等項(xiàng)目緊隨其后。

二、各大集團(tuán)商業(yè)物業(yè)總租金比較分析

1、恒隆旗下高端商場低迷

從各大集團(tuán)來看，2015年恒隆集團(tuán)整體物業(yè)租賃的租金收入上升7%至港幣83.3億元。其中，內(nèi)地物業(yè)組合的租金收入增長6%，主要受惠于自2014年第三季起相繼開業(yè)的多項(xiàng)物業(yè)的租金收入貢獻(xiàn)。而內(nèi)地物業(yè)組合占集團(tuán)物業(yè)租賃的租金收入及營業(yè)溢利的百分比，分別為56%及49%。香港物業(yè)組合的租金收入錄得8%的穩(wěn)健增長。

另有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，恒隆代表的傳統(tǒng)奢侈MALL在二三線城市的發(fā)展并不理想，已遇發(fā)展瓶頸。其中，地段是一大因素。同一個(gè)城市，上海恒隆的租 金要比港匯高2.42倍，沈陽市府恒隆的租金比皇城恒隆高1.79倍；另一個(gè)原因大概要?dú)w咎于眾多國際高端品牌暫緩擴(kuò)張計(jì)劃，由于許多高端品牌在內(nèi)地二線 城市均面對(duì)困難的經(jīng)營環(huán)境，出現(xiàn)銷售額下跌的情況，部分甚至撤出市場。這直接影響了沈陽市府恒隆廣場和無錫恒隆廣場的出租率，分別下跌至87%及72%。

至于未來計(jì)劃，恒隆將進(jìn)一步瞄準(zhǔn)中國內(nèi)地市場。該公司經(jīng)營負(fù)責(zé)人、董事長陳啟宗表示，在2018-2019年，將在云南省昆明和湖北省武漢開設(shè)新店。此外，上海2家旗艦店也將相繼重新裝修。今后計(jì)劃每年投入50-60億港元。

2、九龍倉對(duì)2016不悲觀 有能力維持增長

九龍倉集團(tuán)2015年香港投資物業(yè)收入增加7%至港幣121.65億元，營業(yè)盈利增加6%至港幣105.16億元。內(nèi)地投資物業(yè)收入上升 16%，達(dá)港幣23.05億元，營業(yè)盈利則上升25%，達(dá)港幣12.43億元。其中，香港海港城商場部分的收入上升5%至港幣59.49億元，出租率維持于幾近100%的水平。成都國際金融中心商場的收入上升25%，達(dá)人民幣6.05億元，商場的出租率幾達(dá)100%。

2016年，九龍倉內(nèi)地發(fā)展物業(yè)的銷售目標(biāo)為240億元。目前，九龍倉正在內(nèi)地核心城市以香港海港城為模板開發(fā)五個(gè)國金中心項(xiàng)目，分別位于成 都、無錫、重慶、長沙、蘇州。其中，長沙國金中心設(shè)有占地23萬平方米的大型購物商場，目前，超過75%的總零售面積正招租或處于洽商租約的階段，第三間尼依格羅酒店將會(huì)在長沙國金中心開幕。重慶國金中心設(shè)有一個(gè)面積10.2萬平方米的商場，目前超過85%的面積正向租戶招租，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)期于2016年全 部竣工，商場計(jì)劃于2017年年初開幕。蘇州國際金融中心計(jì)劃于2017年竣工。長沙時(shí)代·奧特萊斯預(yù)計(jì)于2016年竣工。

3、大悅城地產(chǎn)投資物業(yè)租金多維增長

大悅城地產(chǎn)2015年投資物業(yè)租金收入為21.84億元，其中7個(gè)運(yùn)營大悅城零售租金收入為17.31億元，同比增長14%。拋除2015年 底開業(yè)的成都大悅城與上海大悅城二期，在6個(gè)已開業(yè)大悅城項(xiàng)目中，西單大悅城仍然是租金收益最高的項(xiàng)目，租金收入為6.26億元，平均租金為1072元/ 月/m2。

2016年，大悅城地產(chǎn)計(jì)劃發(fā)展3-4個(gè)項(xiàng)目，目前正在西安、蘇州、武漢等地選址，大本營北京也在積極找地中。這與過去9年7座大悅城的拓展速度相比明顯提速。

4、萬達(dá)商業(yè)進(jìn)入最大調(diào)整之年

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年租賃收入144億元，完成年計(jì)劃的101.1%，同比增長30.7%；租金利潤占萬達(dá)商業(yè)利潤比重預(yù)計(jì)超過35%。

2016年，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃收入約1300億元，雖然收入目標(biāo)下調(diào)，但凈利目標(biāo)將保持兩位數(shù)增長；房地產(chǎn)合同收入約1000億元；竣工入伙收入約1100億元；開業(yè)55個(gè)萬達(dá)廣場，數(shù)量相比2015年翻番；租金收入約195億元；開業(yè)14個(gè)酒店，收入61.4億元；新增持有物業(yè)580萬平方米；新發(fā)展項(xiàng)目71個(gè)，其中文旅項(xiàng)目1個(gè)、重資產(chǎn)萬達(dá)廣場3個(gè)、輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場54個(gè)。

5、華潤置地多盤全域布局 多產(chǎn)品組合發(fā)力

華潤置地2015年全年投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入65.4億港元，與2014年27個(gè)已投入運(yùn)營持有投資物業(yè)租金收入54.36億港元相比，同比 上升20.3%。據(jù)其年報(bào)顯示，2015年華潤新開業(yè)的購物中心有青島萬象城、贛州萬象城、合肥萬象城、淄博萬象匯、沈陽鐵西萬象匯以及長沙萬象匯等6個(gè)購物中心，開幕日店鋪開業(yè)率平均為87.9%。

未來三至五年內(nèi)，公司重心仍在發(fā)展商業(yè)物業(yè)?？偛锰朴略響B(tài)，2017年和2018年，華潤置地將迎來商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)的高峰期。持有型物業(yè)將是華潤置地抵抗行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要資產(chǎn)，到2017年，華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)單獨(dú)剝離的估值相當(dāng)于一家市值1000億元的上市公司。

6、龍湖地產(chǎn)租金強(qiáng)勁增長

截至2015年12月31日，龍湖成功實(shí)現(xiàn)西部、華北、華東三大板塊布局，旗下已開業(yè)商場面積達(dá)150萬平方米，整體出租率達(dá)到95.9%。 租金總額達(dá)15.0億元，扣除營業(yè)稅后的租金收入達(dá)14.2億元，較上年上升61.5%。其中，天街、星悅薈、家悅薈租金占比分別為85.5%、 12.2%和2.3%，租金收入的增長率分別為66.2%、47.2%和3.9%。

2016年，龍湖地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為620億元，將更關(guān)注盤面健康、戰(zhàn)略堅(jiān)定、面向未來的可持續(xù)增長。

7、恒基兆業(yè)地產(chǎn)香港、內(nèi)地租金同增

2015年，恒地香港地區(qū)應(yīng)占租金總收入為64.04億港元，較上年增加7%。內(nèi)地業(yè)務(wù)應(yīng)占租金總收入增長18%至17.48億港元。李兆基表示，盡管面對(duì)經(jīng)濟(jì)增速下滑的壓力，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期仍有6.5%，并不算差。

未來，公司將繼續(xù)在一線及具有潛力的二線城市積極物色優(yōu)質(zhì)住宅及辦公項(xiàng)目，繼續(xù)與內(nèi)地開發(fā)商合作開發(fā)。

8、新鴻基內(nèi)地投資集中一線

在2015年租金收入方面，連同合作項(xiàng)目租金計(jì)算，新鴻基總租金收入按年上升7%至港幣103.51億港元；凈租金收入按年上升7%至港幣79.43億元。在內(nèi)地，截至2015年12月底，按所占樓面面積計(jì)算，集團(tuán)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備為7040萬平方呎，已落成投資物業(yè)占1170萬平方呎，其 中約80%位于一線城市如上海、北京和廣州的優(yōu)越地段。

2016年，集團(tuán)預(yù)計(jì)多個(gè)內(nèi)地項(xiàng)目將在本財(cái)政年度下半年完工，按所占權(quán)益計(jì)算，總樓面面積逾90萬平方呎，其中兩個(gè)項(xiàng)目為占40%權(quán)益的杭州 萬象城第二期C，以及占33.3%權(quán)益的廣州IGC商場。香港方面，已于2015年9月開業(yè)的元朗大型商場形點(diǎn)一期，最后階段的翻新工程將于2016年首季完成。天晉II基座六萬六千平方呎的零售樓面——天晉滙第一期已接近全部租出，預(yù)計(jì)在2016年上半年開業(yè)。

9、太古地產(chǎn)內(nèi)地增長加速

2015年，太古地產(chǎn)香港零售物業(yè)的應(yīng)占總租金收入合共港幣28.13億元。內(nèi)地投資物業(yè)應(yīng)占總租金收入增長14%至港幣24.63億元。

關(guān)于未來計(jì)劃，太古地產(chǎn)將于2016年預(yù)期落成的物業(yè)有上海興業(yè)太古匯、美國佛羅里達(dá)州邁阿密市Brickell City Centre。于2017年落成的物業(yè)有香港東涌市地段第11號(hào)、新九龍內(nèi)地段第6312號(hào)；于2018年落成的有常盛大廈重建項(xiàng)目、黃竹坑道8-10 號(hào)。此外，太古地產(chǎn)香港殷然物業(yè)預(yù)期將于今年落成，2017年交樓。

10、嘉里建設(shè)租金收入大漲26%

2015年，嘉里建設(shè)中國已竣工投資物業(yè)組合所錄得的租金收入及其他收費(fèi)為28.97億港元（2014年：22.94億港元），毛利增長 25%至22.72億港元（2014年：18.21億港元）。2016年，嘉里建設(shè)銷售目標(biāo)為130億港元，其中香港60億港元，內(nèi)地為70億港元。

11、瑞安房地產(chǎn)2015年租金收入15.39億元

2015年，瑞安房地產(chǎn)的租金及相關(guān)收入（不包含酒店經(jīng)營收入）由2014年的人民幣12.78億元增長20%至人民幣15.39億元，反映由2014年起陸續(xù)開業(yè)的虹橋天地所帶來的新增收入貢獻(xiàn)，以及瑞安房地產(chǎn)集團(tuán)現(xiàn)有物業(yè)組合的出租率和租金收入增長所致。

目前，瑞安房地產(chǎn)在上海、重慶、武漢、大連和佛山中心地段有八個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備達(dá)1180萬平方米（940萬平方米發(fā)展為可供出租及可供銷售面積，240萬平方米為會(huì)所、停車位和其他設(shè)施）。

2016年集團(tuán)預(yù)期有更多零售物業(yè)將完成，包括位于上海太平橋的新里、上海瑞虹天地的月亮灣、武漢天地的壹方購物中心，以及佛山嶺南天地的嶺南站購物中心。

12、寶龍地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)穩(wěn)中推進(jìn)

2015年，寶龍地產(chǎn)租金及物業(yè)管理服務(wù)收入約人民幣11.01億元，較2014年增加約20.7%；凈利潤約人民幣23.35億元，較2014年上升約54.9%。

2015年，上海的奉賢寶龍廣場、寶山寶龍廣場、臨港寶龍廣場，浙江杭州的蕭山寶龍廣場、富陽寶龍廣場，江蘇的鎮(zhèn)江寶龍廣場以及青島的膠州寶 龍廣場均先后成功開業(yè)。其中，上海臨港寶龍廣場的開業(yè)率達(dá)90%以上，上海奉賢寶龍廣場開業(yè)三天客流創(chuàng)下50萬人次的紀(jì)錄。至此，寶龍地產(chǎn)在全國開業(yè)運(yùn)營 的商場達(dá)到25個(gè)，在營面積約211萬平方米。

2016年，寶龍地產(chǎn)將進(jìn)一步提高銷售目標(biāo)至人民幣150億元。在新開項(xiàng)目方面，2016年寶龍將新開5個(gè)商場，其中包括位于上海的七寶寶龍城總部項(xiàng)目，全年可租賃面積將進(jìn)一步上升至260萬平方米。

13、銀泰商業(yè)未來以輕資產(chǎn)模式擴(kuò)張

2015年，銀泰商業(yè)租金收入增加67.8%至人民幣9.12億元。2016年，集團(tuán)計(jì)劃與更多淘品牌合作，以在實(shí)體店內(nèi)出售其商品，目前已 有約580個(gè)銀泰線下品牌在線上銷售。2016年還將對(duì)2-3個(gè)門店進(jìn)行資產(chǎn)證券化。公司未來希望輕資產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，可以改善公司現(xiàn)金流。比如公司 2016年計(jì)劃新開5個(gè)門店都為租賃門店形式。

14、新城控股加速謀劃發(fā)展新版圖

2015年，新城控股實(shí)現(xiàn)租金收入約1.54億元，其中上海青浦吾悅廣場租金收入3931.2萬元，蘇州吳江吾悅廣場租金收入476萬元，張家港吾悅廣場租金收入750萬元，鎮(zhèn)江丹陽吾悅廣場租金收入73.6萬元，常州武進(jìn)吾悅廣場租金收入5270.2萬元，常州吾悅國際廣場租金收入4789 萬元。

2016年，新城控股計(jì)劃開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目累計(jì)達(dá)11個(gè)。并計(jì)劃在2017年擁有40個(gè)新城的商業(yè)綜合體，2020年將這個(gè)數(shù)字?jǐn)U大到80個(gè)。