梁竟成 智析地產(chǎn) 赤心為澳

石依 鄧麗云 楊舒霞

【人物簡(jiǎn)介】

梁竟成先生，現(xiàn)任澳門房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)協(xié)會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、澳門特區(qū)政府城市規(guī)劃委員會(huì)副主席、新橋街坊會(huì)理事長(zhǎng)、澳門體育總會(huì)監(jiān)事、澳門不動(dòng)產(chǎn)委員會(huì)委員等。曾在中國(guó)銀行澳門分行工作，1997年被借調(diào)至中葡土地小組，為中方代表，參與澳門回歸前後土地問題的處理。

看過往，論當(dāng)下，測(cè)未來，說青年，促舊改，談規(guī)劃……梁竟成先生與澳門的土地評(píng)估、樓價(jià)評(píng)估打交道數(shù)十年，深耕細(xì)作，苦心孤詣，用心了解，細(xì)細(xì)研究。

立足於整個(gè)澳門視覺，他是澳門房地產(chǎn)業(yè)的清明者，眼光獨(dú)到而精凖，理智、從容、清晰、透徹而具有大局觀，他是澳門房地產(chǎn)業(yè)的赤子，懷著赤子情懷和希冀，為澳門的發(fā)展建言獻(xiàn)策。

在澳門城市未來這個(gè)大課題上，他不求聞達(dá)於世，卻終究希望能夠以民間的力量，做一些嘗試，給澳門特區(qū)政府一些參照，由點(diǎn)及面，步步推進(jìn)，為澳門這個(gè)城市的明天做一些力所能及的貢獻(xiàn)。

論當(dāng)下：樓市微調(diào)供求失衡

衣食住行，中國(guó)人對(duì)“住”的熱情千百年來從未減退，“居者有其屋”折射出中國(guó)人對(duì)家的熱忱，對(duì)安居的渴望。無數(shù)人不惜集合幾代人的力量亦要購(gòu)得一處安身之所，這在助長(zhǎng)高房?jī)r(jià)的同時(shí)，個(gè)人也背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，因此各種與“房屋”有關(guān)的字眼，如“高房?jī)r(jià)”出現(xiàn)在媒體之中，成為人們?nèi)粘Ｉ钪凶铌P(guān)注，亦是最主要的部分。

澳門是一個(gè)寸土寸金的地方，自2003年澳門賭場(chǎng)開放，不少大型外資機(jī)構(gòu)進(jìn)駐澳門，一些知名企業(yè)來澳發(fā)展，大大提高了對(duì)澳門房產(chǎn)的需求，2004年，澳門房地產(chǎn)市場(chǎng)開始快速發(fā)展，樓價(jià)上升，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里，無論是價(jià)格、造樓數(shù)量還是市場(chǎng)需求都處?kù)冻掷m(xù)上漲趨勢(shì)中。

“尤其是2014年，是澳門房?jī)r(jià)升幅度較大的一年，這個(gè)升幅是從2013年陸續(xù)遞增的，到2014年達(dá)到了高峰。2015年整個(gè)房?jī)r(jià)開始回落，且幅度較大。”梁竟成先生說，“究其原因是澳門在長(zhǎng)達(dá)二三十個(gè)月來，賭稅減少，澳門的整體經(jīng)濟(jì)處?kù)墩{(diào)整中，而房?jī)r(jià)與澳門整體經(jīng)濟(jì)有著密切關(guān)係，由此看來，房?jī)r(jià)的升跌亦屬於正常的市場(chǎng)反應(yīng)。”依著這樣的態(tài)勢(shì)，他推測(cè)澳門住宅將會(huì)回落至與2013年相當(dāng)?shù)乃健?img src="https://cimg.fx361.com/images/2021/08/24/qkimagesjcrwjcrw201606jcrw20160613-3-l.jpg"/>

然而儘管如此，澳門居民買房的壓力仍然很大。梁竟成先生等人曾計(jì)算過供樓與家庭收入的比重，得出結(jié)論——當(dāng)供樓佔(zhàn)據(jù)或超出家庭收入的50%，將是一種十分危險(xiǎn)的狀態(tài)，然而現(xiàn)實(shí)卻是一般家庭仍需要拿出50%或以上用來供樓。在澳門，剛畢業(yè)兩三年、二十多歲年輕人單依靠自己的力量買房的人實(shí)屬鳳毛麟角，大多年輕人要買房，需要借助父輩的幫助才買得起房，而政府能夠提供給年輕人的公共房屋數(shù)量並不多，也很少針對(duì)年輕人出臺(tái)政策，推出公共房屋給年輕人一個(gè)買房的機(jī)會(huì)和希望。依此，澳門房?jī)r(jià)有回落的必要，“不是說合理，至少要是一個(gè)正常的水平。”梁竟成先生說。

2015年下半年，住宅、商鋪、豪宅等均有較大幅度的下跌，2016年跌幅逐漸回穩(wěn)，四五月份、價(jià)值在三百萬至五百萬之間的樓宇市場(chǎng)交易量開始增加，與2015年同期相比增長(zhǎng)不少，而一千萬左右豪宅的交易量仍處?kù)断碌鵂顟B(tài)，但下跌幅度較之去年略有好轉(zhuǎn)，而建成五年之內(nèi)的新房交易量與2014年相比亦有所較大下降。

梁竟成先生分析，除去澳門經(jīng)濟(jì)的調(diào)整原因，還有一個(gè)很大的原因則是外來人來澳購(gòu)房的人數(shù)大大較少，澳門本地人成為了購(gòu)房的主體，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，這一部分人中80%左右已經(jīng)購(gòu)買了樓房，需求量少，“需求最大的群體是從家庭分支出來的人，如新婚夫妻，然而這部分人的比例並不大，如此看來澳門房地產(chǎn)市場(chǎng)空間較小，發(fā)展困難?！绷壕钩上壬f。供求失衡，呈現(xiàn)出不理想的狀況。

2006年，梁竟成先生組織創(chuàng)立了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)協(xié)會(huì)，凝集一批在銀行從業(yè)員、房地產(chǎn)從業(yè)者、物業(yè)管理人員等，為澳門的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行估價(jià)，均衡估值，來定下房屋稅，維護(hù)澳門市場(chǎng)的穩(wěn)定。並作為一個(gè)平臺(tái)，讓行業(yè)人士進(jìn)行溝通和交流，傳遞澳門特區(qū)政府頒發(fā)的一些政策和資訊。不少國(guó)際性的協(xié)會(huì)來澳門招收會(huì)員，這在梁竟成先生看來是一個(gè)不錯(cuò)的開始，能夠提升整個(gè)澳門的評(píng)估水平，讓澳門更加接近國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)。

促舊改：民間嘗試由點(diǎn)及面

梁竟成先生對(duì)澳門土地有一份與眾不同的感情，他與澳門的土地評(píng)估、樓價(jià)評(píng)估打交道數(shù)十年，深耕細(xì)作，苦心孤詣，他是澳門房地產(chǎn)業(yè)的赤子，懷著赤子情懷和希冀，立足基層，由點(diǎn)及面，為澳門的發(fā)展建言獻(xiàn)策。

他是澳門新橋街坊會(huì)理事長(zhǎng)，他成功地以民間社團(tuán)的力量推動(dòng)居民自行推行舊樓重建。他組織一棟大廈的三十戶居民，依據(jù)澳門規(guī)定一棟樓為一個(gè)單位、一個(gè)法人的要求，推選一位法人代表，進(jìn)行舊樓改造。梁竟成先生等人為他們尋找建筑商，並出具舊樓重建方案，告知住戶，在舊樓改造前後，住戶房屋所佔(zhàn)面積分毫不少，在舊樓改造期間，由建筑商支付住戶租房費(fèi)用，“以一棟三層樓的房屋為例，原本的三層樓，建成五層樓，多出的兩層，有兩個(gè)方案，一是住戶將這兩層樓售賣，售房所得屬於住戶自己，來支付建筑費(fèi)；其二是將這兩層交給建筑商，用來抵扣建筑費(fèi)。兩個(gè)方案的共同特點(diǎn)是住戶無需額外花費(fèi)一分錢，就能夠?qū)⑷氖甑呐f樓變成新樓，裝上電梯、空調(diào)等?！绷壕钩上壬f。作為協(xié)調(diào)的中間人，新橋街坊會(huì)在舊樓改造期間進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，同時(shí)為住戶解決法律問題，監(jiān)督建筑商開具銀行擔(dān)保書，預(yù)防在建筑商破產(chǎn)之後，住戶的權(quán)益能夠保障。

他們面面俱到，自然皆大歡喜，十分配合地完成了舊樓改造。此類成功案例已有兩三例?！鞍拈T特區(qū)政府現(xiàn)還未正式開啟舊樓重建的項(xiàng)目，我們?cè)诿耖g嘗試著進(jìn)行，希望能夠以成功的經(jīng)驗(yàn)給政府一個(gè)好的借鑒，在確定可行之後，幫助政府進(jìn)一步推廣舊樓重建。這於整個(gè)澳門城市形象與百姓都有益。”梁竟成先生說。

談規(guī)劃：張弛有度眼觀未來

梁竟成先生一直在與澳門的房地產(chǎn)市場(chǎng)打交道，自六十年代起，他於銀行工作，後轉(zhuǎn)入銀行全資的附屬公司，一邊繼續(xù)銀行工作，一邊在附屬公司經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的開發(fā)、投資、物業(yè)管理等工作，承接銀行房地產(chǎn)抵押的估價(jià)工作等。

1988年中葡土地小組成立，主要為處理澳門回歸前後的土地審批、土地分配等問題，1998年，澳門資深房地產(chǎn)評(píng)估專家梁竟成先生被借調(diào)至中葡土地小組，作為中方代表參與、助力澳門土地問題的處理。

“回歸前，澳門每年批出多少塊土地？面積多少？都要經(jīng)過研究，權(quán)衡之下，才能做出決定，因?yàn)橐坏┩恋嘏鲞^多，待澳門回歸之後，澳門政府將無土地可用，因此批地額度的把握則顯得特別重要。”

批地收益存放在土地基金並進(jìn)行穩(wěn)健投資，待澳門回歸之時(shí)，交付於澳門特區(qū)政府。從1988年至1999年澳門回歸，澳門土地收入總值為70億，到回歸之時(shí)他們交付給澳門特區(qū)政府101億，增值31億元。這筆錢在如今看來並不算龐大，但當(dāng)時(shí)葡萄牙政府撤離澳門時(shí)留下的財(cái)政儲(chǔ)備不多，所以這筆錢可解決澳門新政府的燃眉之急，幫了其大忙，給了其底氣，安了其心。

梁竟成先生在中葡土地小組工作的那些年，一心為澳門，張弛有度，為澳門的回歸和平穩(wěn)過度做出了貢獻(xiàn)，而他亦於這個(gè)復(fù)雜的環(huán)境中學(xué)到了許多。讓他在接觸自己未知的領(lǐng)域時(shí)，虛心學(xué)習(xí)，提升了自己，對(duì)於此，他滿懷感激。

2010年，梁竟成先生從工作中退休，而他與澳門房地產(chǎn)市場(chǎng)的觸碰並未結(jié)束。他仍舊擔(dān)任著許多職務(wù)，在自己最熟悉的領(lǐng)域，為澳門未來的發(fā)展獻(xiàn)智獻(xiàn)力。他是澳門特區(qū)政府城市規(guī)劃委員會(huì)副主席，奉澳門特區(qū)政府之命對(duì)澳門進(jìn)行重新規(guī)劃，包括對(duì)澳門整個(gè)地區(qū)以及分區(qū)的規(guī)劃，並確定下方案，公佈於眾?！斑@項(xiàng)工作剛剛開始，需要較長(zhǎng)的時(shí)間來輔助，而我在之後也會(huì)將主要精力之一投入其中，借鑒香港成熟的經(jīng)驗(yàn)，一步步學(xué)習(xí)，一步步行走?！绷壕钩上壬f。

心繫整個(gè)澳門的未來，他不求名利，卻依然希望盡己之力，為澳門這個(gè)城市的明天做一些力所能及的貢獻(xiàn)。