國內(nèi)外公共租賃房租金定價現(xiàn)狀及啟示

一、研究背景

公共租賃住房是指由政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價的、承租者能夠承受起的價格向承租者出租，面向的對象包括城鎮(zhèn)中低收入居民、新就業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員。各地的公共租賃住房制度由于剛剛起步，在建設(shè)運營過程中暴露出不少問題，這些問題尤為集中地體現(xiàn)在租金定價這一核心環(huán)節(jié)上。

二、國外公共租賃房租金現(xiàn)狀及啟示

1.國外公共租賃房租金現(xiàn)狀

（一）日本公共租賃房租金現(xiàn)狀

日本公營住房的房租因承租家庭收入水平的不同而有所差異。其計算公式為：房租=房租基準(zhǔn)價×房租調(diào)整系數(shù)，房租調(diào)整系數(shù)=城市區(qū)位系數(shù)房屋面積系數(shù)×房屋使用年限系數(shù)×居住方便性系數(shù)。

房租基準(zhǔn)價根據(jù)家庭收入狀況確定，原則上為家庭納稅收入的8%。具體操作時，可對應(yīng)家庭收入分類表確定房租基準(zhǔn)價。除了房屋特性和家庭收入，日本還將家庭人口數(shù)列為考慮因子。

（二）新加坡公共租賃房租金現(xiàn)狀

新加坡的公共組屋計劃始于建屋發(fā)展局（HDB）的“五年建屋計劃”和“居者有其屋”計劃，其發(fā)展經(jīng)歷了四個階段。在新加坡，通過政府租賃公共組屋的租金遠(yuǎn)低于在公開市場的租金。以一房的組屋租金為例，其在公開市場平均租金為788美元/月，而政府的租金水平在26-205美元/月之間，最高租金為公開市場租金的26%，最低僅為3.3%。

（三）德國公共租賃房租金現(xiàn)狀

德國公共租賃住房在住房市場中的比重居歐盟之首，截至2003年底，約有57%的家庭通過租賃市場解決住房，在一些大城市甚至高達(dá)90%。公共租賃住房體系在整個住房市場扮演著極為重要的角色。

（四）美國公共租賃房租金現(xiàn)狀

美國低收入者支付房租是從下面的規(guī)定中取最高值支付房租：家庭調(diào)整月收入的30%（指扣除生活基本保證金和其他社會保障金后的收入）；家庭每月毛收入的10%；福利租金（針對具有申請資格的低收入家庭）；房屋管理局設(shè)定的25～50美元的租金。

2.國外公共租賃房租金現(xiàn)狀的啟示

從以上各國及城市現(xiàn)行保障性住房租金定價的經(jīng)驗，可以看出：日本的做法是綜合考慮低收入家庭的可支付能力、家庭結(jié)構(gòu)，以及房地產(chǎn)市場價格定價；新加坡和美國的做法是依據(jù)低收入家庭的可支付能力定價；德國的做法是依據(jù)房地產(chǎn)價格和管理成本定價。借鑒以上各國經(jīng)驗，對公共租賃住房租金定價提出以下建議：

（一）租金與收入相掛鉤，對不同收入群體實行差別化租金對于低收入住房困難家庭應(yīng)該做到應(yīng)保盡保，需要政府運用行政手段在定價方面予以補助?？梢圆捎每芍Ц赌芰Χ▋r的方法確定其租金水平。

（二）租金要體現(xiàn)房屋的差異性

對于不同的公租房項目而言，由于區(qū)位、質(zhì)量、配套設(shè)施等因素的差異，其租金水平應(yīng)是不同的。同時，考慮到相同項目內(nèi)的公租房朝向、樓層之間也有差異，各戶的租金標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該是不同的。

（三）租金應(yīng)動態(tài)調(diào)整

公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是動態(tài)變化的，由于住房困難家庭的收入、市場租金是不斷變化著的，應(yīng)該根據(jù)實際情況變化，動態(tài)調(diào)整租金，有利于體現(xiàn)住房保障的公平性。

三、國內(nèi)公共租賃房租金現(xiàn)狀及啟示

1.國內(nèi)公共租賃房租金現(xiàn)狀

公共租賃房的租金標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)單位根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、保障對象的承受能力以及市場租金水平等因素綜合考慮，按照低于市場租金水平的原則確定，并進(jìn)行定期調(diào)整。

北京市按照保本微利的原則并結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力和同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮確定租金，約為同地區(qū)市場租金價格的70-80%；深圳公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)以保本微利為原則，按同區(qū)域同類住房市場指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)的一定比例下浮，現(xiàn)行深圳公共租賃住房租金約為同區(qū)域同類住房市場指導(dǎo)租金的60-70%左右；廈門保障性租賃住房租戶需承擔(dān)的租金約為同區(qū)域同類住房市場指導(dǎo)租金的10-30%左右；常州市的特點是租金低，租金僅為市場租金價格的30%左右，低收入家庭每月為3.5元/平方米，新就業(yè)人員為每月4.5元/平方米，即使以后上調(diào)租金標(biāo)準(zhǔn)，也不會超過市場租金的50%；天津市濱海新區(qū)的租金約為市場租金價格的80%左右。

2.國內(nèi)公共租賃住房租金定價的啟示

（一）以“保本”作為租金定價的基本原則，有利于公共租賃住房的長遠(yuǎn)發(fā)展公共租賃住房租金的確定以其投入成本作為主要依據(jù)，能夠確保公共租賃住房的建設(shè)成本、貸款利息及運營成本的回收，減輕了政府負(fù)擔(dān)，為公共租賃住房的長遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。

（二）根據(jù)租戶收入的不同分檔制定差別化的租金。目前，全國只有較少的幾個城市采用這種方式制定公共租賃住房租金。如廣州市，根據(jù)申請人可支配收入的不同劃分為三檔，分檔制定相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)，使得不同收入水平的租戶承擔(dān)不同的租金，體現(xiàn)了公平性。

【參考文獻(xiàn)】

[1]盛和太，臧崇曉，王守清.基于BOT模式的公共租賃房定價研究[J].工程管理學(xué)報，2013（1）：64-68

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作者簡介；景楊洋（1991-）女，漢，山西財經(jīng)大學(xué)，研究方向：住房制度。