成品油銷售企業(yè)土地管理及風險防控

呂緒濱

作為成品油銷售企業(yè)來講，加油站零售是最主要的利潤來源，而決定加油站零售量的往往是加油站的位置，也就是土地的地理位置是決定加油站銷售業(yè)績的核心因素，土地是加油站的基礎和根本。近年來，各大石油公司搶攤布局，開展加油站網點之爭，最根本的就是土地位置之爭。作為石油老企業(yè)，存量用地存在較多的管理問題亟待理順和規(guī)范，必須確保新增用地和存量管理做到合法合規(guī)、權屬清晰、手續(xù)完備、管理規(guī)范。

一、加油站用地的特殊性和用地現狀

加油站用地屬于《土地利用現狀分類》中商服用地類的批發(fā)零售用地，加油站本身的特殊性，其用地也受到較多的政策限制。根據國家規(guī)定，加油站用地為限制供地類項目，實行有償使用，并按規(guī)定實行招標、拍賣，加油站用地通過行政劃撥、協議出讓方式取得已成為歷史，加油站用地的門檻越來越高。而在國有大石油公司內部，由于歷史原因，加油站用地性質存在多種形式，除了國有出讓地外，還有原來的國有劃撥地、授權經營地，集體建設用地等，存在諸多法律風險。

二、加油站用地存在的主要風險

1、加油站用地手續(xù)不完備。石油產品銷售企業(yè)未經批準，未履行全部手續(xù)或者辦理明顯有瑕疵的手續(xù)即占用土地建造加油站，未按照約定履行土地出讓合同。

2、加油站用地性質違規(guī)。因無法取得商服用地，石油銷售企業(yè)可能會占用工業(yè)、教育科技文化用地建造加油站，對于城鄉(xiāng)結合部、城郊和農村地區(qū)，為了搶占市場，企業(yè)也可能會違規(guī)租用農村集體土地建造加油站，以上不當行為可能帶來行政處罰、停業(yè)整頓、收回土地、甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照等嚴重的法律后果。

3、土地權屬登記不規(guī)范。存量用地權屬登記不規(guī)范帶來內部管理風險，加油站土地無證問題，加油站收購后土地權證未及時進行變更等。

4、加油站承租用地管理不到位。因他人土地無證，劃撥地出租未經批準，農用地、集體建設用地出租，出租人違規(guī)用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產租賃他項權證、租賃合同約定不明等問題帶來營業(yè)執(zhí)照到期后無法延期、新辦證照或行政許可事項受阻等失去經營網點、引起糾紛訴訟、造成經濟損失等風險。

5、閑置土地存在政府收回的風險。根據《土地管理法》的有關規(guī)定，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪土地，連續(xù)多年未使用的，經原批準機關批準，可由縣級以上人民政府收回用地單位的土地使用權。

三、加油站用地規(guī)范管理與風險防控

1、新增用地管理。新增用地管理的原則是手續(xù)齊全規(guī)范、避免違法用地。加油站新增用地主要有兩種方式：通過招拍掛和通過加油站資產收購。

（1）招拍掛方式。以這種方式取得加油站建設用地，企業(yè)一般可以從當地土地管理部門公開信息渠道獲取土地招拍掛信息，向當地土地管理交易中心提出書面申請，參與土地的招拍掛活動，競買成功后，簽訂成交確認書，交款、土地預審、規(guī)劃審查、項目立案審查、環(huán)評、簽訂出讓合同，最后進行土地使用權初始登記。

（2）資產收購。加油站所有資產含土地和房產一同收購，使加油站土地使用權收歸己有。該種方式會遇到轉讓方主體不合格、未經共有人同意、加油站房地產已抵押、無產權證，等?？刹扇∪缦麓胧?/p>

一是在收購前進行全面的盡職調查，發(fā)現以上問題及時采取應對辦法。比如發(fā)現關于抵押問題，可視具體情況要求先期解除抵押，或在合同中具體約定解除抵押的方式、步驟。又如加油站違規(guī)用地，轉讓方采用簽訂土地租賃合同形式占用集體土地的，應在收購合同中，明確約定由轉讓方負責將該加油站的土地辦理為國有出讓性質和商業(yè)用途，并過戶到合同約定的使用人名下。

二是盡快辦理土地房產過戶手續(xù)。加油站股權收購，價值比重最大的實際上就是土地和房產，收購后，若土地不是登記在加油站名下的，企業(yè)盡快到房地產交易中心辦理房地產過戶手續(xù)，并移交涉及土地房產的各類檔案資料。

2、存量用地管理。

（1）自有土地。自有土地有劃撥、授權經營、出讓三種。劃撥土地按照法律規(guī)定未經批準不得出租、抵押、轉讓，企業(yè)應注意因加油站歇業(yè)或關閉后，若加油站土地是劃撥地的，未經土地管理部門批準不得隨意處置，否則違法。授權經營地是國家將原劃撥地經評估按評估價轉增國家資本金后授權給國有控股公司使用的土地，企業(yè)無處置權，經批準同意轉讓的需補交出讓金。

（2）聯營。聯營方以土地房產作價入股與石油公司成立加油站，按照《公司法》規(guī)定，該土地房產屬于聯營企業(yè)資產，應當將該土地房產過戶到聯營體名下，但現有聯營加油站中，存在較多未過戶的情況，可能帶來權益不清，出資不實，土地方擅自處分該土地房產等風險，建議協商聯營對方補辦過戶手續(xù)。

（3）承租。加油站承租土地對于石油企業(yè)來說既無奈、又有不確定性和一定的風險。租賃土地的主動權在出租人手里，對于加油站承租地管理，建議一是對出租人開展盡職調查，確定出租人主體合格，租賃標的合法合規(guī)。加強租賃合同管理，將可能遇到的風險通過合同約定來化解。二是完善租賃手續(xù)和相關文件，加油站應當向出租人索取土地權屬證明復印留存，或到土地房產交易中心調閱權屬信息。租賃事項應當備案，并辦理土地使用權出租他項權利登記，取得租賃他項權利證書，維護承租人權益。

還有一種特殊情況，租賃集體土地經營加油站。土地管理法規(guī)定“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外?！比魏螁挝换騻€人進行建設，如果不符合上述規(guī)定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地，油品銷售企業(yè)建設加油站也必須使用國有土地。過去一段時間，加油（氣）站的建設大規(guī)模的展開，很多經營者就是通過租用集體土地的形式建設了大批加油（氣）站的。此行為違反我國現行法律法規(guī)的強制性規(guī)定，租地建站合同終將歸于無效。

（作者單位：中國石油內蒙古銷售公司，內蒙古 呼和浩特 010000）