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    中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迷思

    2016-05-14 06:34:42孫軼
    中國房地產(chǎn)·市場版 2016年5期
    關鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型客戶

    孫軼

    在黃金時代,品質(zhì)溢價還趕不上持續(xù)上漲的房價,企業(yè)利潤主要來自土地升值,瘋狂囤地,延遲開發(fā),反而賺得盆滿缽滿,追求品質(zhì)回報太慢更是無人顧及。直到大潮退去,市場開始進入洗牌和微利時代,大家才發(fā)現(xiàn)自己產(chǎn)品品質(zhì)低下、開發(fā)節(jié)奏慢,成本高企。不轉(zhuǎn)型升級,生存下來都是問題。

    關于轉(zhuǎn)型的方式,媒體、培訓機構(gòu)、各路大咖等都提了很多,其中炒的最熱的就是金融創(chuàng)新、輕資產(chǎn)和多元化。

    金融創(chuàng)新的目的是解決房地產(chǎn)資金長借短融的矛盾,為企業(yè)取得長期、低價的資金,但無論是哪一種創(chuàng)新,其融資成本實質(zhì)上取決于企業(yè)的償債風險控制能力。

    萬科的小股操盤和綠城的代建模式是最近被熱炒的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型案例,利用合作伙伴的資金可以迅速擴大開發(fā)規(guī)模,管理費用的收入還可以作為新的利潤增長點,如綠城的管理費可以收到銷售額的5%-7%。但他們一個是規(guī)模老大,一個是品質(zhì)塔尖。

    對中小企業(yè)而言,盈利能力的低下使得融資成本往往要超過開發(fā)利潤,金融創(chuàng)新無異于飲鳩止渴。如果沒有合作伙伴不具有的核心競爭力,小股的結(jié)果反而將操盤權(quán)拱手讓出,無品牌支撐的代建不僅競爭激烈,收入也只能維持項目管理團隊的工資,企業(yè)沒做強之前,金融創(chuàng)新和輕資產(chǎn)都是一句空話。

    轉(zhuǎn)型升級首先要提升自己的能力短板,全面追趕行業(yè)大鱷,中小企業(yè)缺少足夠的規(guī)模去分攤研發(fā)和后臺支持機構(gòu)運營的成本,是不可能也沒必要的。但在產(chǎn)品、開發(fā)節(jié)奏、品質(zhì)管理幾個關鍵點上的升級,拉近與標桿企業(yè)的距離,可以取得事半功倍的效果

    幸運的是,中國房地產(chǎn)的大規(guī)模擴張只有20多年的歷史,地產(chǎn)大鱷們無論產(chǎn)品還是管理的精細化程度都沒有達到高不可攀的地步,房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)競爭的特點也使得跨區(qū)域模仿和跟蹤不再受時效的制約,對成熟產(chǎn)品的模仿與微創(chuàng)新就成為提升產(chǎn)品力的最便捷方法。

    無論什么類型的產(chǎn)品,模仿都無處不在,谷歌的安卓操作系統(tǒng),界面就模仿自蘋果,模仿能夠減少很多盲目性,少走很多彎路,縮小與標桿企業(yè)在項目形象和品質(zhì)感的差距,提高客戶接受度,況且作為公共工程的地產(chǎn)開發(fā),從報批報建到銷售推廣,中間有大量技術資料外流的機會,抄襲并不困難。但每個項目的客戶和資源優(yōu)勢有一定的差異,為適應這一差異就要在模仿的同時有一定的創(chuàng)新。

    微創(chuàng)新首先要對模仿的產(chǎn)品進行深入的剖析,每一個成熟產(chǎn)品都有自己特有的設計邏輯,產(chǎn)品經(jīng)過無數(shù)次磨合后,各專業(yè)的平衡與妥協(xié)已經(jīng)做到極致,牽一發(fā)而動全身;同時對自己的客戶也要有充分的認識,在繼承產(chǎn)品邏輯的同時,又能擬合客戶的需求,才是最好的微創(chuàng)新。

    產(chǎn)品研發(fā)的轉(zhuǎn)型升級僅僅是產(chǎn)品升級的起點,劇烈的市場變化、越來越成熟的客戶、日漸微薄的利潤,都要求房地產(chǎn)企業(yè)加快開發(fā)節(jié)奏、提升施工品質(zhì)、壓縮成本。

    一個項目從策劃到交付,都必須有個合理的工期,傳統(tǒng)“三邊”(邊勘測、邊設計、邊施工)工程抓進度,不僅會造成大量的返工浪費,搞不好還要拖延。策劃設計階段決定了項目產(chǎn)品是否適銷對路、品質(zhì)成本是否均衡,雖然期間成本投入不多,周期占用卻很長(壓縮時間一定犧牲質(zhì)量),如果這個階段前置到取得土地前,開發(fā)節(jié)奏就能大大加快,利息和風險就會相應縮小。

    品質(zhì)管理是個老生常談的問題,中小企業(yè)需要解決的是管理團隊品致觀與客戶不一致的問題,傳統(tǒng)的品質(zhì)管理更關注于可測量、可檢測的實體質(zhì)量,而客戶更關注是視覺、舒適度等可以體驗到的質(zhì)量。

    此外,中小房企轉(zhuǎn)型還要采取與行業(yè)大鱷差異化的開發(fā)策略,即使在大鱷的“搶逼圍”之下,也很少有項目的土地出讓金超過中小企業(yè)的融資能力,被邊緣化更多是因為無力承受失敗的風險。當產(chǎn)品、開發(fā)節(jié)奏和品質(zhì)能與標桿企業(yè)比肩之后,中小企業(yè)一方面可以專注于城市成熟地域被大鱷們冷落的邊角地塊,做“短平快”項目,通過多項目分散開發(fā)風險;或者直接參與一級開發(fā),通過一、二級聯(lián)動開發(fā)的模式,提升利潤空間;另外養(yǎng)老、文化旅游、教育、母嬰、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等新的開發(fā)領域大家都處在市場探索階段,盈利模式不成熟,競爭尚未白熱化,中小企業(yè)可以在這里去尋找新市場空間。

    新的開發(fā)主題,就需要有更大膽的產(chǎn)品創(chuàng)新,如高層汽車直接入戶概念或者綠色生態(tài)可持續(xù)建筑概念。

    自從堅持專業(yè)化的萬科也開始多元化后,多元化就成了各路高人們的必講話題,然而多元化有成功的,如萬達依托商業(yè)地產(chǎn)向文旅地產(chǎn)擴張,萬科從住宅地產(chǎn)向住宅商業(yè)配套商轉(zhuǎn)型;也有失敗的,如恒大的冰泉、糧油、乳業(yè)、新能源、文化、健康等。中小企業(yè)的盤子小,能不能經(jīng)得起折騰,值得懷疑。

    從轉(zhuǎn)型成功和失敗的案例看,了解自身的特殊優(yōu)勢,在自己熟悉的產(chǎn)業(yè)鏈中尋找新的商業(yè)機會,成功的概率就要搞許多;反之,轉(zhuǎn)型的跨度過大,在不熟悉的行業(yè)中摸索,失敗的可能性就更高,中小地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型,仍舊要依托自身優(yōu)勢,在地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈中拓展。

    早期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)者一方面無力運營,一方面能夠預支成熟之后的價格,再加上貸款周期的限制,直接銷售的居多。然而,眾多失敗的案例使得投資者開始成熟起來,都需要開發(fā)商運營來證明商業(yè)的價值,雖然各大商業(yè)巨頭在大型城市綜合體已經(jīng)把門檻做得很高,但如眾創(chuàng)空間、主題公寓、教育城、影視、餐飲娛樂等主題地產(chǎn)一些規(guī)模小、布局分散的商業(yè)地產(chǎn)大家都是零起點,中小開發(fā)商還是有機會再這方面的運營做出突破。

    歷經(jīng)過度開發(fā)和電商沖擊,商業(yè)地產(chǎn)過剩的程度遠超住宅,就會有大量運營管理的需求。一個擁有商業(yè)地產(chǎn)運營能力的成熟團隊,對過剩的商業(yè)地產(chǎn)就會是一個“香餑餑”,到時候無論是小股操盤,還是代建,或者是完全輕資產(chǎn)的“二房東”,都是水到渠成的事。

    白銀時代,中小房企壓力劇增,但夾縫之下,還有很多機會,就看我們怎么把握了。

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