利用好現(xiàn)有樓宇資源發(fā)展無錫現(xiàn)代服務業(yè)

尹志明

摘 要： 充分利用好樓宇資源是發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的一個新增長點，如何借鑒發(fā)達城市先進經(jīng)驗，解決自身存在的現(xiàn)實問題，形成現(xiàn)代服務業(yè)集聚的優(yōu)勢，是無錫當前經(jīng)濟負重爬坡亟待解決的現(xiàn)實問題。

關(guān)鍵詞：樓宇資源 發(fā)展 現(xiàn)代服務業(yè)

中圖分類號：F427 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2016）07-0091-02

樓宇經(jīng)濟是我市發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的重要載體，是帶動區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量，也是體現(xiàn)城市區(qū)域競爭力的重要標志。近年來，隨著無錫城市化水平不斷提升，全市樓宇經(jīng)濟得到快速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，全市目前已投運的商務功能建筑面積超過1萬平方米的商務樓宇約130多座，總建筑面積超500萬平方米，80%位于崇安、南長、錫山等地區(qū)；在建或已建未投運的約60座左右，70%位于錫山區(qū)和崇安區(qū)；已建樓宇中體量最大的是恒隆廣場和蘇寧廣場，單體建筑面積約40萬平方米左右。通過赴上海市學習考察，實地感受到了上海市，尤其是靜安區(qū)樓宇經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，深感學習上海市靜安區(qū)對我市樓宇經(jīng)濟發(fā)展有著較強的借鑒意義。

一、上海市靜安區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的總體情況和主要特點

靜安區(qū)是上海市中心城區(qū)面積最小的區(qū)，卻是上海市現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展最為集聚的高地，樓宇經(jīng)濟是靜安區(qū)經(jīng)濟的主要支柱，現(xiàn)代服務業(yè)占全區(qū)經(jīng)濟總量的98%，現(xiàn)代服務業(yè)稅收占全區(qū)稅收比重達到95%以上，涉外企業(yè)上繳稅收總量位列上海市中心城區(qū)第一。學習靜安區(qū)樓宇經(jīng)濟的成功經(jīng)驗對于無錫提升服務業(yè)發(fā)展能級，形成新的經(jīng)濟增長點具有較強的借鑒意義和較強的現(xiàn)實意義。靜安區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟主要有以下特點：

1.樓宇產(chǎn)出高。靜安區(qū)加強重點樓宇的跟蹤服務，探索推進“樓企聯(lián)動”，發(fā)揮樓宇業(yè)主、管理方在招商引資中的積極作用，促進樓宇企業(yè)稅收落地。全區(qū)百幢重點樓宇總建筑面積450多萬平方米，稅收過億的樓宇達到23幢，月億樓共3幢，樓均納稅6.6億元?！皟|元樓”占據(jù)全區(qū)百幢重點樓宇近一半的商業(yè)商務面積，且單幢體量較大。

2.入駐企業(yè)好。據(jù)統(tǒng)計，進入上海的90%以上的世界著名品牌、95%以上的世界頂級品牌都在靜安區(qū)。全區(qū)樓宇中共有3000多家知名外企入駐，23家其設立了地區(qū)總部和投資公司。靜安區(qū)樓宇堅持“保持存量增長，選擇優(yōu)勢增量”的發(fā)展策略，每年新增地方稅收超過22億，其中新引進企業(yè)納稅7-8億元，原有企業(yè)穩(wěn)定增長貢獻15億元稅收。

3.樓宇品質(zhì)佳。靜安區(qū)樓宇堅持以高取勝、錯位競爭的發(fā)展戰(zhàn)略，品質(zhì)提升到了現(xiàn)代化辦公樓的最前端，入駐企業(yè)能級有了很大提升。樓宇管理和運行充分發(fā)揮現(xiàn)代設計的后發(fā)效應，大量采用最新科技成果和信息技術(shù)，使樓宇的現(xiàn)代服務、硬件保障、光纖衛(wèi)星通訊、禮賓安保服務等都達到了前端水平，促使很多大型企業(yè)爭相入駐，在享受高檔精致服務的同時憑借樓宇的高品質(zhì)提升企業(yè)的自身形象。

4.招商兼穩(wěn)商。從2007年起，靜安區(qū)率先在上海市進行街道財力保障改革，招商引資由區(qū)里統(tǒng)一負責，街道把主要精力放在社會管理和公共服務上，從而避免區(qū)域內(nèi)招商競爭引起的資源消耗和浪費。2011年單獨設立投資服務辦公室，在樓宇即將竣工之前，就提前介入，形成源頭控制工作機制，與樓宇業(yè)主共同把握和選擇入駐企業(yè)定位，并促使入駐企業(yè)稅收落地。投服辦還積極關(guān)注重點樓宇企業(yè)變動情況和稅收波動情況，每月、每季度定期分析，主動上門走訪，深入了解企業(yè)需求，提供現(xiàn)場服務。設立樓宇首席聯(lián)絡員，以及時的聯(lián)絡溝通解決企業(yè)所遇到的困難與問題，對個別企業(yè)提出的政策疑難問題逐類細化梳理，上報區(qū)財經(jīng)領(lǐng)導小組，根據(jù)實際情況制訂新的政策措施，普惠轄區(qū)內(nèi)相關(guān)企業(yè)，做到“穩(wěn)心留根”，實現(xiàn)政企雙贏。

5.配套服務優(yōu)。政府想企業(yè)所想，積極為企業(yè)和企業(yè)員工解決實際問題。靜安區(qū)建立了綜合治理信息平臺，公安、司法、工商、安監(jiān)、城管等20多個職能部門、執(zhí)法部門的信息共享，平臺按照矛盾受理、問題發(fā)現(xiàn)、登記錄入、派發(fā)流轉(zhuǎn)、落實處理、協(xié)調(diào)協(xié)商、評估評價的流程運轉(zhuǎn)，都有記錄，形成相應的績效考核和問責機制。靜安區(qū)加強樓宇經(jīng)濟配套服務，將“商務樓宇員工午餐工程”納入政府實事工程，劃撥專項經(jīng)費，形成基本全覆蓋的 “白領(lǐng)午餐”網(wǎng)點，緩解白領(lǐng)的“就餐難”問題。建立建設流動健康驛站，為白領(lǐng)提供一站式的公共服務，全年組織開展交友、講座、運動以及各類公益活動100場次，滿足白領(lǐng)業(yè)余文化娛樂需求。

二、無錫發(fā)展樓宇經(jīng)濟亟待解決的幾個問題

在當前宏觀環(huán)境趨緊的經(jīng)濟形勢下，我市在樓宇總量迅速擴張的同時，也呈現(xiàn)出一些不容忽視的問題：

1.樓宇空置率逐年上升，影響區(qū)級財力可持續(xù)運行。無錫城區(qū)在完成工業(yè)布局調(diào)整，工業(yè)企業(yè)“退城進園”之后，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)是保持區(qū)級經(jīng)濟穩(wěn)定增長的重要支柱。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市已建成樓宇載體空置率高達58%，去化周期約為8.6年，樓宇經(jīng)濟的后期運行存在較大的不確定性。樓宇經(jīng)濟能否健康持續(xù)發(fā)展直接影響區(qū)級財力的收支平衡，直接影響無錫城區(qū)發(fā)展后勁。

2.樓宇特色化程度不高，影響樓宇經(jīng)濟形成集聚優(yōu)勢。我市樓宇中的企業(yè)類型較為龐雜，入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)性不大，沒有大量形成所謂的金融樓、中介樓、貿(mào)易樓、科技研發(fā)樓。根據(jù)對我市50家重點樓宇的分析，樓宇經(jīng)濟主要產(chǎn)業(yè)區(qū)位熵僅為1.1左右，即便是集聚度較高的金融產(chǎn)業(yè)也僅為2.2，遠低于特色專業(yè)商務樓宇的均值。這是因為商業(yè)樓宇業(yè)主大多為市場主體，政府對樓宇招商的引導能力較低，進而影響到入駐樓宇企業(yè)的產(chǎn)業(yè)導向以及經(jīng)濟業(yè)態(tài)。

3.樓宇規(guī)模相對較小，影響樓宇經(jīng)濟的總體產(chǎn)出效益。我市現(xiàn)有建筑面積超過1萬平方米的300多座樓宇中，有130多座商務面積超過1萬平方米，而商務面積超過5萬平方米的大體量樓宇僅20座左右，與上海、南京和杭州等城市相比差距明顯。2009-2013年，我市50家重點樓宇納稅規(guī)模年均增速6.78%，單位面積產(chǎn)出稅收年均增長僅為2.2%，2013年50家重點樓宇對全市稅收增長的貢獻率為3.1%，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的帶動效應還不顯著。

三、無錫發(fā)展樓宇經(jīng)濟形成現(xiàn)代服務業(yè)集聚優(yōu)勢的對策建議

為進一步發(fā)揮樓宇經(jīng)濟的集聚和輻射帶動作用，使樓宇經(jīng)濟成為無錫經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的有效載體和特色品牌，現(xiàn)提出如下對策建議：

1.形成樓宇經(jīng)濟發(fā)展共識，加強市域內(nèi)統(tǒng)籌領(lǐng)導。在當前國家嚴格控制土地政策的情況下，我市的發(fā)展空間明顯不足，必須合理利用，有效開發(fā)，釋放每一寸土地的最大效能。要進一步堅定“區(qū)域有限，發(fā)展無限，土地有限，發(fā)展無限”的理念，向空中求發(fā)展，向空間要效益，把發(fā)展樓宇經(jīng)濟作為我市現(xiàn)代服務業(yè)的一項重要戰(zhàn)略舉措來抓。建議由市發(fā)改委牽頭負責，會同財政局、商務局、行政服務中心和各區(qū)政府專題研究、分析、解決樓宇經(jīng)濟發(fā)展中需要協(xié)調(diào)的問題。各級行政部門應積極協(xié)調(diào)，配合工作，對入駐企業(yè)的各項手續(xù)，實現(xiàn)“一門受理，內(nèi)部運作，限期辦結(jié)”，避免企業(yè)在經(jīng)營以外的方面浪費太大精力。

2.科學規(guī)劃樓宇建設，鼓勵錯位發(fā)展。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，研究制定全市樓宇經(jīng)濟發(fā)展整體規(guī)劃，要根據(jù)全市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，科學合理的設置樓宇新建面積、租售率、單位產(chǎn)出效益等定性定量指標，統(tǒng)籌全市樓宇資源的建設和管理。按照各板塊的產(chǎn)業(yè)功能定位，進一步明確我市各區(qū)域樓宇經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)重點、功能定位、空間布局，推進金融服務業(yè)、總部經(jīng)濟、商務經(jīng)濟的合理集聚，推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模集聚效應。

3.鼓勵規(guī)劃布局相對集中，注重功能特色。整合優(yōu)化全市樓宇經(jīng)濟的空間布局，加快各種功能樓宇集聚的規(guī)劃建設，通過規(guī)劃政策和扶持政策的引導避免區(qū)域功能雷同、過度惡性競爭。大力發(fā)展特色樓宇，結(jié)合不同樓宇商圈主導產(chǎn)業(yè)的分布特點和發(fā)展趨勢，精挑細選了一批兼具發(fā)展空間和輻射效應的重點招商樓宇作為特色樓宇的培育目標，形成較強的行業(yè)集聚效應和產(chǎn)業(yè)帶動作用。積極盤活現(xiàn)有存量資源，科學制定整合、改造和提升方案，提高商務樓宇檔次，實現(xiàn)樓宇資源的經(jīng)濟效益最優(yōu)化。當前，要重點完善解放環(huán)路、太湖廣場、新區(qū)長江路等重點商務區(qū)的樓宇功能，提高樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務配套設施。加快推動太湖新城、錫東新城、惠山新城建設，集中建設高端商務樓，超前規(guī)劃樓宇的設施規(guī)模和定位，提高甲級寫字樓比重，高起點打造中央商務區(qū)。

4.給予必要政策傾斜扶持，加大產(chǎn)出效益。盡管我市現(xiàn)有的部分產(chǎn)業(yè)政策已涉及樓宇經(jīng)濟，但政策的系統(tǒng)性和針對性還不夠強，對引導樓宇經(jīng)濟有序集聚、推進樓宇招商、調(diào)動各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟積極性等方面的政策尚屬空白。建議對現(xiàn)有政策進行梳理，針對各地區(qū)發(fā)展的特點，制訂一些卓有成效的扶持政策，按照市區(qū)分擔的原則給予差異化扶持。各地區(qū)可根據(jù)樓宇集群的功能定位，采用 “一園一策”、“一樓一策”、“一企一策”打造專業(yè)化樓宇，對特色樓宇開發(fā)建設、重點企業(yè)引進和培育、樓宇管理水平提升等給予一定的政策扶持。重點培育一批金融樓、外貿(mào)樓、商務樓、科研樓、中介服務樓、現(xiàn)代物流樓等，實現(xiàn)高端服務業(yè)態(tài)集聚。對本市跨區(qū)間樓宇企業(yè)的轉(zhuǎn)移作出相應規(guī)范，建議將遷出地企業(yè)稅收保留原地區(qū)若干年作為過渡期，避免地區(qū)間的惡性競爭。密切關(guān)注樓宇二次招商中的租戶調(diào)整，根據(jù)各自樓宇特色定位，穩(wěn)妥推進“騰樓換企”工作。對新建樓宇，政府服務要關(guān)口前移，提前介入，以增強樓宇配套功能為切入點，助推樓宇招商選商工作。

5.充分調(diào)動各方積極性，開展有效招商。要對全市樓宇的招商落戶、企業(yè)外遷、樓宇資源使用、空置情況等基本信息進行摸底調(diào)查，做到“一幢樓宇一個信息庫”，統(tǒng)籌管理全市樓宇資源。采用市場化、專業(yè)化和社會化運作方式，全面掌握樓宇銷售、企業(yè)入駐情況，根據(jù)樓宇特色，采取定向式、個性化招商，重點對招租率低于50%的樓宇載體，分析原因，加大推介力度。加強宣傳推介，加強整體包裝策劃，利用報紙、電視、網(wǎng)絡等多種媒體及時發(fā)布信息，提高重點商務樓宇知名度和影響力。完善行政服務環(huán)境，對樓宇入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)、快捷服務，加強執(zhí)法檢查，對注冊地和實際經(jīng)營地不一致的企業(yè)，督促企業(yè)按實際經(jīng)營地辦理工商登記變更和稅務登記手續(xù)。