產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展之道

周凱

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為區(qū)域和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的承載主體，一直是推動(dòng)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，園區(qū)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增強(qiáng)，2015年國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)（包括高新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)）經(jīng)濟(jì)整體規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到17萬(wàn)億元，占全國(guó)GDP比重約25%。近年來(lái)，在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑背景下，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展同樣面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，尤其是對(duì)支撐縣域經(jīng)濟(jì)命脈的省市級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，更是雪上加霜，如臨寒冬，探求在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展，對(duì)于國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型極具價(jià)值。

傳統(tǒng)發(fā)展模式受困

我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展陷入的困境主要表現(xiàn)為存量過(guò)大、高空置率、同質(zhì)化。據(jù)前瞻研究院統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，我國(guó)省級(jí)以上產(chǎn)業(yè)園區(qū)1644家，市級(jí)園區(qū)更是數(shù)不勝數(shù)；招商通數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率高達(dá)43.2%；截至2013年4月，蘇州僅文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量就多達(dá)78家。

究其原因，主要有以下三個(gè)方面：一是過(guò)去各地政府出于政績(jī)考慮，盲目上馬各類園區(qū)項(xiàng)目，粗放式招商引資，從而使得政府主導(dǎo)型園區(qū)普遍存在產(chǎn)業(yè)定位不清、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低、產(chǎn)業(yè)鏈不完善、配套服務(wù)薄弱等問(wèn)題。二是在當(dāng)前不容樂(lè)觀的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)景氣度日趨式微，而作為制造業(yè)重要載體的園區(qū)發(fā)展更是如影隨形，園區(qū)招商十分艱難。三是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，樓市已進(jìn)入高庫(kù)存率、低利潤(rùn)率的“新常態(tài)”，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商開(kāi)始涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)，但由于缺乏核心企業(yè)、技術(shù)、人才等產(chǎn)業(yè)資源的支撐而使園區(qū)同樣面臨空心化。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的崛起

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)傳統(tǒng)發(fā)展模式受困的同時(shí)，近年來(lái)，圍繞著產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)而興起的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展卻熱情高漲。綠地、萬(wàn)科等房地產(chǎn)巨頭加快拓展，海爾、中興等實(shí)體企業(yè)也開(kāi)始多元化布局，華夏幸福、聯(lián)東U谷等園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)備受資本的青睞，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)繼住宅地產(chǎn)之后的又一個(gè)黃金時(shí)代。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的崛起源自三股力量的推動(dòng)。一是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的內(nèi)生動(dòng)力。發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和滯后地區(qū)對(duì)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)的承接，推動(dòng)存量園區(qū)相應(yīng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。政府為給本地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)騰挪發(fā)展空間，加緊老工業(yè)園區(qū)的“騰籠換鳥(niǎo)”工作，傳統(tǒng)園區(qū)迎來(lái)“二次開(kāi)發(fā)”機(jī)遇。二是新型城鎮(zhèn)化的有力推動(dòng)。以人為本的新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人口的持續(xù)導(dǎo)入，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為城市發(fā)展的重要功能平臺(tái)，將承載著該趨勢(shì)下的巨大市場(chǎng)需求。三是新政策新趨勢(shì)的市場(chǎng)導(dǎo)向。在“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、自貿(mào)區(qū)等一系列國(guó)家政策刺激之下，在工業(yè)4.0、“雙創(chuàng)”行動(dòng)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)誘導(dǎo)之下，一批新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)態(tài)應(yīng)運(yùn)而生，這些領(lǐng)域需要新的發(fā)展空間與之相適應(yīng)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式大體上可以分為政府主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)模式和社會(huì)化開(kāi)發(fā)模式。前者是過(guò)去最常見(jiàn)的園區(qū)開(kāi)發(fā)模式，它具有規(guī)劃性強(qiáng)、權(quán)威性高、政策支持力度大等優(yōu)勢(shì)，但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，中央土地和財(cái)稅政策收緊，地方政府簡(jiǎn)政放權(quán)改革要求，其靈活性差、創(chuàng)新能力弱、機(jī)構(gòu)臃腫、政企不分等缺陷嚴(yán)重制約了園區(qū)發(fā)展。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接推動(dòng)力量的社會(huì)資本和民營(yíng)企業(yè)，其積極參與園區(qū)投資開(kāi)發(fā)的社會(huì)化模式，因具有專業(yè)性強(qiáng)、靈活性高、融資渠道多、商業(yè)模式不斷創(chuàng)新等特點(diǎn)，正在成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的主流趨勢(shì)。

可以說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起是園區(qū)開(kāi)發(fā)由政府主導(dǎo)走向社會(huì)化的必然結(jié)果，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展是根治園區(qū)發(fā)展積弊的奇方良藥，是推動(dòng)傳統(tǒng)型園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的救命稻草。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新玩法

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，近年來(lái)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)新一輪發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式也亟待升級(jí)。結(jié)合新的發(fā)展形勢(shì)，大致可梳理出三種新模式。

園區(qū)開(kāi)發(fā)的PPP模式。為了激活社會(huì)資本，降低政府負(fù)債，以及提高公共產(chǎn)品的供給效率，近年來(lái)政府正在大規(guī)模推進(jìn)PPP模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有很強(qiáng)的公共產(chǎn)品和服務(wù)屬性，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，政府主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式遇到瓶頸，因此急需采用PPP模式引入高效的社會(huì)資本。園區(qū)PPP的基本模式可歸納為：政府部門以國(guó)有資產(chǎn)入股，引入社會(huì)部門組建合資公司，負(fù)責(zé)園區(qū)土地規(guī)劃整理、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)管理運(yùn)營(yíng)等，并在政府的監(jiān)督和監(jiān)審下，通過(guò)政府購(gòu)買、政策補(bǔ)助、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收益等途徑獲得投資回報(bào)。社會(huì)資本退出PPP的方式主要有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化及整體上市等。園區(qū)PPP模式對(duì)地方政府和社會(huì)資本都具有極強(qiáng)的吸引力。引入社會(huì)資本，減輕了政府財(cái)政壓力，利于政府職能轉(zhuǎn)變，使政府從產(chǎn)品提供者變成監(jiān)督者。政府和社會(huì)多元主體可以發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，提高園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)、管理運(yùn)營(yíng)效率。雙方形成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益共同體，既可保證社會(huì)資本獲得較為穩(wěn)定的投資收益，也能保障園區(qū)發(fā)展長(zhǎng)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但當(dāng)前在相關(guān)法律法規(guī)不完善，合作模式不規(guī)范，評(píng)估審核機(jī)制不健全，政策環(huán)境多變等背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商參與園區(qū)PPP的態(tài)度十分謹(jǐn)慎。因此要求地方政府要具備契約精神，提升政府公信力，重塑良好政商關(guān)系，最大程度地尊重社會(huì)資本，保持長(zhǎng)期共贏的心態(tài)，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體營(yíng)造良好的投資環(huán)境。

園區(qū)運(yùn)作的資本化。近年來(lái)，隨著中央收緊地方政府債務(wù)規(guī)模，地方財(cái)政無(wú)力支撐園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；商業(yè)銀行不良貸款率不斷攀升，而房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)率嚴(yán)重下滑，從銀行獲取信貸難度加大；土地、稅收等資金優(yōu)惠政策全面趨緊，傳統(tǒng)招商引資手段不再靈驗(yàn)。對(duì)于當(dāng)前已從單一功能的工業(yè)園蛻變?yōu)楫a(chǎn)城融合的城市綜合體的現(xiàn)代化園區(qū)來(lái)說(shuō)，園區(qū)的前期開(kāi)發(fā)投資規(guī)模一般都較大，后期的招商、運(yùn)營(yíng)也需要大量資金，而投資回報(bào)周期卻很長(zhǎng)，因此，如果沒(méi)有金融的支撐，園區(qū)運(yùn)作成功率將大打折扣。那么對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，如何獲得融資，又如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)呢？一是創(chuàng)新融資方式，解決經(jīng)營(yíng)資金來(lái)源問(wèn)題。號(hào)稱中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)龍頭的華夏幸?；鶚I(yè)給同行們上了生動(dòng)的一課，根據(jù)火花S-Park統(tǒng)計(jì)，從2012年至2016年4月，華夏幸福非銀行融資總額2974億元，涉及融資方式多達(dá)16種。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可與金融機(jī)構(gòu)合作，設(shè)計(jì)投融資架構(gòu)和產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)園區(qū)開(kāi)發(fā)的資金閉環(huán)，除了常規(guī)的銀行信貸、公司債券及住宅銷售融資方式外，還可以利用信托借款、夾層融資、融資租賃、戰(zhàn)略引資、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新性融資方式。二是強(qiáng)化金融服務(wù)，轉(zhuǎn)變招商引資方式。針對(duì)科技型中小企業(yè)發(fā)展面臨的融資難問(wèn)題，園區(qū)可聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)和風(fēng)投機(jī)構(gòu)提供便捷的投融資服務(wù)，吸引高科技企業(yè)入園，還可以拓展房屋租賃招商、租費(fèi)合作招商和房屋產(chǎn)權(quán)合作招商等渠道。三是加強(qiáng)資本運(yùn)作，優(yōu)化盈利模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可利用自有資金或以物業(yè)、租金入股等形式開(kāi)展股權(quán)投資，借助所投企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或上市退出獲取投資收益。

園區(qū)運(yùn)營(yíng)的輕量化。新形勢(shì)下，隨著政府逐漸退出園區(qū)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正在進(jìn)入“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的新局面。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，園區(qū)開(kāi)發(fā)走向規(guī)范化和公平化的趨勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將徹底告別單純依靠“土地溢價(jià)+物業(yè)銷售”的重資產(chǎn)投資而獲取短期投機(jī)暴利的野蠻生長(zhǎng)時(shí)代。產(chǎn)業(yè)園區(qū)要加快去地產(chǎn)化，通過(guò)提升自身的資源整合能力、平臺(tái)服務(wù)能力和品牌影響力等軟實(shí)力，構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)+服務(wù)+運(yùn)營(yíng)+資本運(yùn)作”的綜合盈利模式。一是整合資源，提升價(jià)值。通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、金融資本、公共服務(wù)等各種資源的整合，促使園區(qū)形成完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系、金融服務(wù)體系和城市運(yùn)營(yíng)體系，以提升園區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二是增值服務(wù)，多點(diǎn)盈利。當(dāng)前，園區(qū)基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)無(wú)法滿足企業(yè)的需求，而對(duì)資本、技術(shù)、人力、市場(chǎng)等發(fā)展性服務(wù)則提出更高要求，這些增值服務(wù)既是園區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力的具體表現(xiàn)，也是實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定多點(diǎn)盈利的有效途徑。三是打造品牌，服務(wù)輸出。產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌建設(shè)是破除同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，展現(xiàn)核心價(jià)值的有力手段；是對(duì)外拓展市場(chǎng)，輸出服務(wù)的前提條件。國(guó)內(nèi)知名產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在形成品牌影響力后便開(kāi)始全國(guó)布局，如聯(lián)東U谷在2005年成功開(kāi)發(fā)北京金橋產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目后，截至目前已在全國(guó)20多個(gè)城市復(fù)制打造了50多個(gè)園區(qū)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)還將是專業(yè)化、精致化、智慧化和生態(tài)化，而對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，未來(lái)的重任則是要完成從地產(chǎn)商向“科技企業(yè)孵化商”、“產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)商”、“城市運(yùn)營(yíng)商”等角色的華麗轉(zhuǎn)變。

（作者單位：投資北京發(fā)展研究院）