論商品房預(yù)售資金信托制度的構(gòu)建

摘 要：商品房預(yù)售資金的監(jiān)管關(guān)系著商品房建設(shè)的成敗，但最近幾年大陸發(fā)生多起樓盤監(jiān)管資金流失事件，開發(fā)商跑路，最終導(dǎo)致樓盤爛尾。我國商品房預(yù)售款的監(jiān)管存在重大缺陷，主要是立法不完善，監(jiān)管主體混亂，監(jiān)管內(nèi)容不具體。本文通過學(xué)習(xí)臺灣地區(qū)預(yù)售屋價金制度，來完善商品房預(yù)售款監(jiān)管制度。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售款 監(jiān)管主體 價金信托 信托合同

商品房預(yù)售款是購房人依照合同的約定，預(yù)先支付給開發(fā)商的定金或者是房價款。購房人支付預(yù)售款后，開發(fā)商將此資金用作該商品房建設(shè)費用并將建設(shè)中的商品房預(yù)售給購房人。商品房預(yù)售資金一方面具有融資的功能，預(yù)售資金占開發(fā)商所有資金重要部分，降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，另一方面對購房者購買預(yù)售房屋也具有資產(chǎn)保值、增值的作用。

一、預(yù)售資金監(jiān)管問題的提出

預(yù)售資金的使用關(guān)系著商品房建設(shè)的成敗，但最近幾年大陸發(fā)生多起樓盤監(jiān)管資金流失事件，開發(fā)商跑路，最終導(dǎo)致樓盤爛尾，購房者走向維權(quán)道路，給社會造成不穩(wěn)定因素，可見對預(yù)售資金進行監(jiān)管是十分必要的。通過對爛尾現(xiàn)象進行分析，筆者認為原因主要來自下列方面：

1.商品房預(yù)售本身具有比現(xiàn)房銷售更大的風(fēng)險，如開發(fā)商經(jīng)營異常、法律政策變化等。

2.預(yù)售資金賬戶由房地產(chǎn)開發(fā)商控制。開發(fā)商容易接觸到預(yù)售款，在利益誘惑下，有的開發(fā)商會將預(yù)售款轉(zhuǎn)移到私人賬戶或關(guān)系人賬戶后跑路。

3.預(yù)售資金挪作他用，如抽逃建設(shè)資金，做其它項目，擴大投資項目，在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間任意調(diào)用等。

4.自有資金短缺，利用金融杠桿獲取暴利。有的開發(fā)商自有資金欠缺，主要靠銀行貸款、承建方墊資、預(yù)售回款等方式獲取暴利，在開發(fā)樓盤過程中負債過多，造成資金鏈斷裂。

對于預(yù)售資金的監(jiān)管，政府已經(jīng)注意到問題的嚴重，但我國目前相關(guān)立法存在不足。

第一，我國目前對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管無全國性統(tǒng)一立法。從法律層面，1995年施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第 45 條第 4 款只是原則性規(guī)定，沒有具體規(guī)定。

第二， 僅有的監(jiān)管法律條文不具有可操作性。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，規(guī)定了商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定，顯得籠統(tǒng)模糊，而各地監(jiān)管制度不統(tǒng)一，各地制定的監(jiān)管制度很多不具有操作性。

當前各地的商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式的種類主要有三種：以政府部門為主的監(jiān)管模式、以銀行為主的監(jiān)管模式、以中介機構(gòu)為主的監(jiān)管模式。這三種監(jiān)管模式都有缺點，政府部門監(jiān)管容易滋生腐??；貸款銀行和資金監(jiān)管者集于一身，由銀行監(jiān)管公正性會大大降低；中介機構(gòu)不能擔(dān)負巨大的賠償責(zé)任。

二、臺灣地區(qū)預(yù)售屋價金信托制度的借鑒

臺灣地區(qū)為防止爛尾樓現(xiàn)象出現(xiàn)，利用信托制度來確保預(yù)售資金?？顚Ｓ?，避免預(yù)售資金遭開放商挪用，起到了很好的效果，大陸可以借鑒。

臺灣地區(qū)銀行可以從事信托業(yè)務(wù)，在臺灣《預(yù)售屋買賣定型化契約應(yīng)記載事項履約保證機制補充規(guī)定》中將“預(yù)售屋價金信托”定義為“本預(yù)售屋將價金交付信托，由金融機構(gòu)負責(zé)承作，設(shè)立?？顚Ｓ觅~戶，并由受托機構(gòu)于信托存續(xù)期間，按信托契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。”第二項并規(guī)定“前項信托之受益人為賣方（即建方或合建雙方）而非買方，受托人系受托為賣方而非為買方管理信托財產(chǎn)，但賣方無法依約定完工或交屋者，受益權(quán)歸屬于買方?！?/p>

預(yù)售屋價金信托是臺灣特有的信托制度，通過預(yù)售屋價金信托的運作，可確保工程資金依工程進度?？顚Ｓ?，避免開放商挪用預(yù)售資金，防止開發(fā)商“跑路” ，以促進工程順利完工。即使出現(xiàn)爛尾樓顯現(xiàn)，只要信托賬戶上有剩余資金，信托銀行還可將爛尾樓交給其它公司完成。

三、商品房預(yù)售資金信托制度的構(gòu)想

（一） 由全國人大制定相關(guān)法律

我國應(yīng)該在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，或者修改《城市房地產(chǎn)管理法》，建立具體的監(jiān)管制度，或者完善《信托法》建立預(yù)售資金信托制度。

（二） 預(yù)售資金信托模式設(shè)計

購房人親自將購房款存入監(jiān)管賬戶。新取得預(yù)售許可證的商品房項目，開發(fā)商不能直接收取購房預(yù)售款，購房者將房款交給信托公司，存入信托公司賬戶，由信托公司作為委托人，對資金管理處分，開發(fā)商為受益人。

信托資金專款專用。在信托關(guān)系存續(xù)期間除有關(guān)工程款交付、繳納各項稅費等工程所需費用外，不得供作其它用途。

受益權(quán)歸屬買方的情況。開發(fā)商因解散、破產(chǎn)、重整、廢止許可、撤銷登記、連續(xù)停業(yè)達三個月以上或歇業(yè)而無法續(xù)建，致客觀上無法依約定完工或交屋之情形，信托受益權(quán)歸購房者。

（三） 信托公司作為受托人的義務(wù)

信托公司對預(yù)售款具有管理義務(wù)，開發(fā)商除可提取規(guī)定比例的備用金外，其它預(yù)售款必須用于工程建設(shè)，企業(yè)只能按工程進度，在取得預(yù)售許可、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、物業(yè)維修、完成房屋所有權(quán)初始登記等5個節(jié)點，按指定比例申請使用，開發(fā)商因工程建設(shè)需要用款應(yīng)由信托公司審核，銀行收到信托公司審批后將款轉(zhuǎn)入開發(fā)商銀行賬戶。

一旦發(fā)生開發(fā)商使用各種欺詐手段套取監(jiān)管賬戶資金的現(xiàn)象，或者銀行違反規(guī)定將預(yù)售資金轉(zhuǎn)入開發(fā)商單位帳戶的，要履行向監(jiān)察人報告的義務(wù)。如果沒有盡到監(jiān)管責(zé)任，信托公司應(yīng)對過錯后果承擔(dān)賠償責(zé)任。

（四） 房地產(chǎn)開發(fā)主管機關(guān)作為信托監(jiān)察人

房地產(chǎn)開發(fā)主管機關(guān)是信托監(jiān)察人，因此應(yīng)嚴格按照法定監(jiān)管流程執(zhí)法，核發(fā)的商品房預(yù)售許可證，應(yīng)載明信托公司的銀行賬號。購房合同也要注明信托賬戶和信托賬號信息，購房者付款時，將錢存入信托賬戶。預(yù)售資金信托制度實施后，房管部門定期或不定期的監(jiān)察，緊密跟蹤后續(xù)預(yù)售款的解繳情況，保障購房者權(quán)益。主管機關(guān)應(yīng)對監(jiān)管過錯承擔(dān)行政責(zé)任。

（五） 建立商品房信息信息公開制度

臺灣地區(qū)有專門的信托專戶網(wǎng)站供購房者查詢，以隨時掌握交付信托之價金明細及相關(guān)信息，維護自身的權(quán)益。大陸雖然已基本實現(xiàn)商品房預(yù)售合同網(wǎng)上聯(lián)機登記備案制度，但購房者從中獲取的信息十分有限，因此應(yīng)實完善商品房預(yù)售資金網(wǎng)上公示制度。

參考文獻

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作者簡介

田喜輝（1987），男，漢族，山東省濰坊諸城人，碩士研究生在讀，研究方向：商法，2016年春赴臺灣東吳大學(xué)交換，師從王志誠老師，學(xué)習(xí)信托法。