夫妻關(guān)系中房產(chǎn)所有權(quán)分析

2015年6月10日，國(guó)家民政部發(fā)布《2014年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，公報(bào)顯示，2014年依法辦理離婚363.7萬(wàn)對(duì)，比上年增長(zhǎng)3.9%，初離婚率為2.7‰，比上年增加0.1個(gè)千分點(diǎn)。其中：民政部門(mén)登記離婚295.7萬(wàn)對(duì)，法院辦理離婚67.9萬(wàn)對(duì)。我們注意到，離婚率正在上升，而通過(guò)法院辦理離婚的數(shù)量也在增加，究其原因，無(wú)外乎無(wú)法對(duì)財(cái)產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)等問(wèn)題達(dá)成一致。

離婚時(shí)，財(cái)產(chǎn)包括夫妻關(guān)系存續(xù)期間形成的共同財(cái)產(chǎn)，夫妻關(guān)系存續(xù)期間的一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)三種形式，財(cái)產(chǎn)屬于何種形式直接影響到是否會(huì)進(jìn)行分割、如何分割的問(wèn)題。因我國(guó)風(fēng)俗，結(jié)婚時(shí)大多購(gòu)置有房產(chǎn)，而且購(gòu)置方式多種多樣，付款方、是否全款、登記于何人名下均千差萬(wàn)別，而這些條件的不同，實(shí)際直接影響到房產(chǎn)屬何種財(cái)產(chǎn)形式。而房產(chǎn)作為絕大多數(shù)家庭的主要財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)關(guān)注度最高，也最易發(fā)生糾紛。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《婚姻法》）第十九條：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定”之規(guī)定，若夫妻雙方對(duì)于財(cái)產(chǎn)有明確約定，則從約定，此種情形也不在本文討論范圍以?xún)?nèi)。本文僅對(duì)夫妻雙方無(wú)明確約定，付款方、是否全款、登記于何人名下等條件不同時(shí)，房屋屬于何種性質(zhì)財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)是否應(yīng)當(dāng)分割的問(wèn)題進(jìn)行討論，筆者結(jié)合我國(guó)風(fēng)俗，列舉其中較為常見(jiàn)的幾種情形，闡明觀點(diǎn)，以期能對(duì)夫妻離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)分割有所裨益。

一、 婚內(nèi)購(gòu)買(mǎi)，登記于一方或雙方名下

根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)大多屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，若在此期間購(gòu)買(mǎi)，若無(wú)其他約定或例外情況，應(yīng)認(rèn)定由夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，登記于一人或雙方名下均無(wú)影響?，F(xiàn)實(shí)中，往往存在著夫妻雙方收入不均，一方認(rèn)為自己對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)更大，尤其是在房屋尚存銀行貸款，由一方從個(gè)人收入中支出還貸的情況下，收入高的一方就會(huì)認(rèn)為自己應(yīng)在分割時(shí)獲得更大的比例。這種觀點(diǎn)與我國(guó)《婚姻法》的男女平等原則相違背，為維護(hù)家庭和睦，夫妻雙方均應(yīng)對(duì)家庭有所付出，無(wú)論是金錢(qián)還是精力，不能因一方收入偏低便減少其家庭財(cái)產(chǎn)份額。因此，若在婚內(nèi)購(gòu)買(mǎi)，無(wú)論形式上是一方出資還是雙方出資，無(wú)論登記于一方名下還是雙方名下，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，若發(fā)生離婚，均應(yīng)按照《婚姻法》第三十九條確定的原則依法進(jìn)行分割。

二、由一方婚前購(gòu)買(mǎi)，全額付款，登記于單方名下

在我國(guó)傳統(tǒng)觀念中，若無(wú)房屋，則居無(wú)定所，更談不上安定。因此，婚前要求一方必須有房屋的請(qǐng)求并不鮮見(jiàn)，尤其是在女方對(duì)男方的要求中更為常見(jiàn)。在此種情形下，購(gòu)房行為開(kāi)始及結(jié)束均在婚前，結(jié)婚時(shí)，買(mǎi)房一方已完全獲得了房屋的所有權(quán)，因此認(rèn)定為一方的婚前財(cái)產(chǎn)并無(wú)異議，根據(jù)《婚姻法》第十八條第一項(xiàng)的規(guī)定，若離婚，該房屋不參與分割。此種情形下，爭(zhēng)議往往出現(xiàn)在婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋婚內(nèi)進(jìn)行交易，那交易所得價(jià)款是否應(yīng)算作是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。筆者認(rèn)為，根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第五條的規(guī)定：“夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”，婚前購(gòu)買(mǎi)房屋在婚內(nèi)進(jìn)行交易，不應(yīng)認(rèn)定為產(chǎn)生收益，僅應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)的形式變化，因此，應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但若用出售房屋所得價(jià)款進(jìn)行再投資，那所得收益就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《婚姻法司法解釋三》第五條的規(guī)定，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

在此情形下，筆者曾經(jīng)處理過(guò)一種極為特殊的情況，即由夫妻一方在婚前全額購(gòu)買(mǎi)房屋，簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但因我國(guó)期房制度，買(mǎi)房與辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)之間間隔較長(zhǎng)時(shí)間，后夫妻雙方登記結(jié)婚，產(chǎn)權(quán)證書(shū)在夫妻關(guān)系存續(xù)期間辦理，產(chǎn)權(quán)證書(shū)上登記日期也為夫妻關(guān)系存續(xù)期間。離婚時(shí)，另一方根據(jù)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的日期，要求將該房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)并進(jìn)行分割。筆者認(rèn)為，夫妻一方在婚前全額購(gòu)買(mǎi)了房屋，即獲得了房地產(chǎn)商對(duì)其的債權(quán)，之后通過(guò)房屋交付、登記等程序，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)，這個(gè)過(guò)程中，雖財(cái)產(chǎn)形式發(fā)生變化，但財(cái)產(chǎn)所有者并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，登記程序僅為物權(quán)確認(rèn)公示程序，并不導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)從婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，筆者認(rèn)為此種情形下，房屋應(yīng)認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，若離婚，不予以分割。

三、由一方婚前購(gòu)買(mǎi)，全額付款，登記于雙方名下

因我國(guó)風(fēng)俗，這種情況在目前并不少見(jiàn)，多見(jiàn)于由男方購(gòu)買(mǎi)，登記于男女雙方名下的情形。2011年，《婚姻法司法解釋三》出臺(tái)后引起了社會(huì)的廣泛討論，因?yàn)閷?duì)比《婚姻法司法解釋一》與《婚姻法司法解釋二》，《婚姻法司法解釋三》明顯加強(qiáng)了產(chǎn)權(quán)登記在區(qū)分房產(chǎn)是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)的作用。《婚姻法司法解釋三》第六條規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷(xiāo)贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理”，也就是將婚前一方所有房屋登記于兩人名下的行為定性為贈(zèng)與行為，根據(jù)《合同法》規(guī)定，進(jìn)行變更登記后，贈(zèng)與行為已生效且履行完畢。因此，此種情形下應(yīng)將房屋認(rèn)定為雙方的婚前共同財(cái)產(chǎn)，若發(fā)生離婚，不適用《婚姻法》的相關(guān)原則進(jìn)行分割，應(yīng)使用《合同法》《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)原則進(jìn)行分配。

四、 由一方婚前付首付，按揭購(gòu)房，登記于一方名下

現(xiàn)實(shí)中，因房屋價(jià)格昂貴，大多數(shù)適婚青年并無(wú)足夠財(cái)力可一次性全額付款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，大多采用首付+按揭的方式購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，在此情形下，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的資金從時(shí)間上跨越了婚前婚后，財(cái)產(chǎn)性質(zhì)也包含了婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)和婚后共同財(cái)產(chǎn)，因此需細(xì)細(xì)理清。根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償”的規(guī)定，模糊了該房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)界定，但尊重了一方付首付的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)和夫妻關(guān)系存續(xù)期間用于歸還貸款的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，采用判令房產(chǎn)及尚未歸還的貸款貴一方所有，就共同還貸款項(xiàng)及增值部分進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞?，更有利于從根本上化解矛盾，案結(jié)事了。

五、由雙方父母付全款購(gòu)買(mǎi)

因房?jī)r(jià)高昂，適婚青年大多并無(wú)多少積蓄等實(shí)際情況，由父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)房屋的情形十分常見(jiàn)，在《婚姻法司法解釋三》出臺(tái)前，《婚姻法司法解釋二》對(duì)父母婚前為子女購(gòu)買(mǎi)房屋有明確規(guī)定，其第二十二條第一款明確規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外”，根據(jù)該條規(guī)定，父母雙方在婚前為子女購(gòu)置房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定夫妻雙方對(duì)房屋按照各方父母的出資比例按份共有。

對(duì)于婚后父母為子女出資買(mǎi)房的情形，《婚姻法司法解釋三》第七條明確規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外”?！痘橐龇ㄋ痉ń忉屓氛髑笠庖?jiàn)時(shí)，對(duì)該條的反饋數(shù)量巨大，因作為出資人的父母均表示，不希望因子女離婚導(dǎo)致家庭財(cái)產(chǎn)的流失。因此，《婚姻法司法解釋三》的規(guī)定，登記于出資人子女一方名下，認(rèn)定為對(duì)子女一方的贈(zèng)與合情合理，兼顧了我國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)俗和社會(huì)常理，有利于平息糾紛。對(duì)于由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)房屋的，即使登記于一方子女名下，也認(rèn)定為雙方按份共有，與《婚姻法司法解釋二》第二十二條第二款的規(guī)定略有差異，但更有利于均衡保護(hù)夫妻雙方及父母的利益。

除筆者列舉的上述四種情形之外，還有多種情形，如雙方父母婚前購(gòu)買(mǎi)，登記于一方或雙方名下等情形，這些情形都可相對(duì)應(yīng)的在本文已列舉的四種情形中找到答案，就不再一一贅述。

個(gè)人簡(jiǎn)介：

吳勃，男，中共黨員，畢業(yè)于西南政法大學(xué)行政法學(xué)院，四川仁競(jìng)律師事務(wù)所律師。德陽(yáng)律師協(xié)會(huì)勞動(dòng)法委員會(huì)委員，刑事辯護(hù)委員會(huì)委員。擅長(zhǎng)政府行為合法性審查，合同起草、審查，公司設(shè)立、經(jīng)營(yíng)與管理，勞動(dòng)關(guān)系人力資源優(yōu)化等。擔(dān)任德陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、德陽(yáng)市民政局、德陽(yáng)市科學(xué)技術(shù)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)局、旌陽(yáng)區(qū)政府、旌陽(yáng)區(qū)教育局、德陽(yáng)建業(yè)建筑工程有限公司、中江縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社等多家法人的常年法律顧問(wèn)。