買房人與賣房人的“冰與火之歌”

胡曄

都說北上廣不相信眼淚，但是看看房價(jià)就讓買房人心灰意冷；都說開發(fā)商一本萬利，但是看著即將斷掉的現(xiàn)金流就有火燒眉毛之感。買房人與賣房人的“冰與火之歌”正在上演，未來還會(huì)持續(xù)。

都說北上廣不相信眼淚，但是看看房價(jià)就讓買房人心灰意冷。都說開發(fā)商一本萬利，但是看著即將斷掉的現(xiàn)金流就有火燒眉毛之感。買房人與賣房人的“冰與火之歌”正在上演，未來還會(huì)持續(xù)。

自2015年房價(jià)瘋狂上漲以來，深圳的房價(jià)已經(jīng)超越北京房價(jià)達(dá)到了九萬一平米的地步（當(dāng)然這不是指均價(jià)）。深圳瘋了，上海也正在瘋，然而很多二三線城市的房價(jià)卻出現(xiàn)了下降的趨勢。2016年的第一個(gè)季度已經(jīng)過半，然而北上深房價(jià)卻讓那些試圖在此扎根定居的“北漂”、“海漂”和“深漂”們更加絕望。二三線城市的人在觀望房價(jià)拐點(diǎn)何時(shí)到來，買房人依然在感嘆買不起“房”，覺得內(nèi)心異?！昂洹?。

瘋了的不只是買房人，更有賣房人。一線城市雖然房價(jià)依舊漲勢兇猛，但是總共不到40個(gè)城市，更多三四線城市的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)在都是“壓力山大”，當(dāng)?shù)厝巳鄙僮》啃枨?，然而沒有新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入新移民，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)庫存自然“水漲船高”。所以雖然有一批開發(fā)商在瘋狂數(shù)錢，但還有一批開發(fā)商和賣房人生怕賣不出去房，熱鍋上的螞蟻一般，仿佛被架在火上“烤”。

根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴在“中國經(jīng)濟(jì)50人論壇2016年年會(huì)”上披露的情況粗略估計(jì)一下，到去年12月底全國房產(chǎn)待售面積大約是7.18億平米。按去年全年銷售面積12.81億平米，加上在建面積是73.5億平米，加上中口徑，5年9個(gè)月，如果再加上待開發(fā)土地面積，按平均容積率2.37計(jì)算，大口徑要6年5個(gè)月，這是庫存的概念。截至今年1月，全國70個(gè)城市的房價(jià)中，環(huán)比上個(gè)月下降的城市為24個(gè)，同比去年同期下降的城市為46個(gè)。而且很多二線城市的房產(chǎn)交易甚至還呈現(xiàn)出了有價(jià)無市的局面。

一線城市房價(jià)瘋狂上漲的原因首先是大量的“北漂”、“海漂”和“深漂”等新移民在一線城市有剛性的購房需求，新移民們也想在即將要終身奮斗拼搏的地方擁有自己的小窩吧，所以肯定有買房的需要；要為小孩上好的學(xué)校買學(xué)區(qū)房吧，所以還是需要買房，諸如此類的原因是一線城市房價(jià)居高不下的“根本動(dòng)力”。

其次，政府允許各地建立自貿(mào)區(qū)，很多企業(yè)和商戶受政府減稅等政策的吸引，蜂擁而至，由此抬高了商業(yè)用地的價(jià)格，而自貿(mào)區(qū)的成立往往不僅僅帶動(dòng)本地房價(jià)也會(huì)帶動(dòng)周邊房價(jià)的上漲。而三四線城市的房價(jià)的下跌趨勢主要原因就是供過于求，很多地方?jīng)]有那么多本地人口，對(duì)住房需求不高，且由于地方經(jīng)濟(jì)的單一性，新產(chǎn)業(yè)暫時(shí)沒有強(qiáng)勁的發(fā)展趨勢，也由此沒能出現(xiàn)大量新移民涌入的情況。

如果我們刨除兩會(huì)將出臺(tái)一些關(guān)于房地產(chǎn)的政策，三四線城市房價(jià)很有可能會(huì)在今年下半年出現(xiàn)趨勢性下跌，因?yàn)楫吘勾蟮慕?jīng)濟(jì)周期和行業(yè)周期都決定了中央已經(jīng)出臺(tái)的“去庫存”等措施需要時(shí)間才能奏效，不過這里需要強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)應(yīng)該暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)全面崩盤的局面。所以，無論是買房人還是賣房人，最好都睜大眼睛，盯著兩會(huì)，也許您會(huì)從中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來有自己的心得。

依據(jù)現(xiàn)狀，無論是買房人還是賣房人，都在“冰與火之歌”中拼命掙扎。但是小編想說，歐美的房價(jià)也曾出現(xiàn)了超大城市房價(jià)暴漲的現(xiàn)象，只不過其他城市是處于相對(duì)低位的狀況。

中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀一方面是從溫家寶調(diào)控房地產(chǎn)以來一貫性的政策起了作用，另一方面這種房價(jià)因?yàn)楣┬桕P(guān)系自然回歸的現(xiàn)象本身就是市場自然調(diào)節(jié)的結(jié)果。這種趨勢也與歐美的房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律有所趨同。