淺議“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策

【摘 要】隨著“營(yíng)改增”的不斷深化發(fā)展，各行各業(yè)均受到了營(yíng)業(yè)稅改增值稅制度的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。本文就“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收各方面的影響進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，并房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何籌劃對(duì)策提出了若干意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；影響和對(duì)策

一、引言

“營(yíng)改增”指的是將傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，近幾年我國(guó)“營(yíng)改增”已經(jīng)取得了一定的發(fā)展，對(duì)我國(guó)各行各業(yè)的稅收均產(chǎn)生了不同程度的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是近年來(lái)的熱門(mén)行業(yè)，“營(yíng)改增”的稅收制度改革必然也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來(lái)一定的影響，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)本企業(yè)帶來(lái)的有利和不利影響是房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

二、“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)帶來(lái)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去實(shí)行的征稅制度是營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的結(jié)合制度。由于營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅均屬于價(jià)內(nèi)稅，因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，也就是我們說(shuō)的“復(fù)征”現(xiàn)象。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，復(fù)征現(xiàn)象的出現(xiàn)會(huì)隨著項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而逐漸加重，最終會(huì)造成稅負(fù)率的增加，增加了企業(yè)的生產(chǎn)成本，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展十分不利?！盃I(yíng)改增”的出現(xiàn)將傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅改為統(tǒng)一的增值稅，免去了房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)征稅的情況，降低了企業(yè)的稅負(fù)率，在一定程度上可以降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本壓力，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。

根據(jù)北京市地稅局的數(shù)據(jù)顯示，北京市在5月1日“營(yíng)改增”落地的首日，全市范圍內(nèi)有 18個(gè)區(qū)（分）局試運(yùn)行二手房交易稅收征管工作，總共開(kāi)具房產(chǎn)交易85張?jiān)鲋刀惏l(fā)票，638.55萬(wàn)元征收稅款，稅負(fù)比“營(yíng)改增”前降低16.03萬(wàn)元，降幅為2.45%，平均單筆業(yè)務(wù)稅負(fù)下降1885.88元。

三、“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本帶來(lái)的影響

“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本帶來(lái)的影響需要從兩方面進(jìn)行分析：首先，從房地產(chǎn)行業(yè)的建筑施工成本來(lái)看。房地產(chǎn)建筑施工的材料種類(lèi)較為豐富，需要根據(jù)產(chǎn)品的定位、戶(hù)型、配建標(biāo)準(zhǔn)和客戶(hù)的不同需求等因素進(jìn)行相應(yīng)的采購(gòu)，這些建筑材料的供應(yīng)商很大比例是小規(guī)模的納稅人，即使對(duì)方能夠開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，其可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額也相對(duì)較少，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有充足的進(jìn)項(xiàng)稅額可以扣除，從而直接增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)成本；其次，從企業(yè)的性質(zhì)方面看。房地產(chǎn)行業(yè)中的建筑行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，工作人員大部分為農(nóng)民工，流動(dòng)性較強(qiáng)，人力成本同樣也無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣。雖然房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)勞務(wù)公司解決這些問(wèn)題，但是在“營(yíng)改增”制度下，勞務(wù)公司為了降低自己的稅負(fù)率，會(huì)將其轉(zhuǎn)移到建筑公司的身上，同樣會(huì)間接增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)面臨“營(yíng)改增”的稅收籌劃對(duì)策

1.加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的認(rèn)識(shí)和學(xué)習(xí)

要正確應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”給企業(yè)帶來(lái)的有利和不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和管理人眼必須要加強(qiáng)對(duì)人員素質(zhì)的重視，要求相關(guān)工作人員要加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”政策和制度的了解和正確認(rèn)識(shí)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)的工作人員進(jìn)行有針對(duì)性的培訓(xùn)，提高工作人眼對(duì)“營(yíng)改增”相關(guān)政策的掌握程度，并要求工作人員根據(jù)稅收制度的變化轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)核算方式，提高核算的質(zhì)量。此外，企業(yè)還需要加強(qiáng)工作人員的納稅意識(shí)，要求及時(shí)向相關(guān)負(fù)責(zé)人索要增值稅發(fā)票。同時(shí)，企業(yè)還需要建立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)管理部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)稅收的統(tǒng)籌和管理。

2.實(shí)施全面稅收籌劃管理

第一，對(duì)于開(kāi)發(fā)成本來(lái)說(shuō)。即使企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初就竭力控制開(kāi)發(fā)成本，但是由于“營(yíng)改增”的制度特色，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本必然會(huì)呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)。因此，企業(yè)要切實(shí)降低開(kāi)發(fā)成本還是需要從建筑材料方面進(jìn)行控制和籌劃；第二，對(duì)于堅(jiān)持材料的稅收籌劃。建筑材料的供應(yīng)商選擇是關(guān)鍵，由于企業(yè)無(wú)法在開(kāi)發(fā)成本上經(jīng)常有效的稅收籌劃，那么企業(yè)就應(yīng)該要重視供應(yīng)商的選擇。在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，企業(yè)將是否能夠獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票及其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額度作為重要的選擇依據(jù)可以有效的利用“營(yíng)改增”的稅收特征降低生產(chǎn)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然，在選擇供應(yīng)商的同時(shí)企業(yè)還需要綜合材料的價(jià)格、質(zhì)量等因素進(jìn)行綜合考慮。此外，在勞動(dòng)力的選擇方面，企業(yè)也應(yīng)該盡量避免選用分散的勞動(dòng)力，以獲得增值稅發(fā)票為重要的考慮依據(jù)；第三，在銷(xiāo)售方面的稅收籌劃。房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅收主要包括兩個(gè)方面，即營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。就土地增值稅來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的稅率和增值率成正比關(guān)系。因此，要增加企業(yè)的增值率，降低企業(yè)的土地增值稅就必須要將企業(yè)銷(xiāo)售額劃分為房產(chǎn)裝修額和房產(chǎn)售價(jià)額兩部分費(fèi)用。假設(shè)某房地產(chǎn)樓旁售價(jià)為1000萬(wàn)元，增值稅為600萬(wàn)元，那么企業(yè)最終能夠獲得的利潤(rùn)為305萬(wàn)元。但是如果將銷(xiāo)售費(fèi)用分離，房屋的售價(jià)為700萬(wàn)元，裝修300萬(wàn)元，那么企業(yè)最終能夠獲得的利益可以達(dá)到396萬(wàn)元，明顯優(yōu)于原來(lái)銷(xiāo)售方式的利潤(rùn)。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和稅負(fù)均帶來(lái)了一定的影響，其中包括有利影響和不利影響。要最大限度的利用“營(yíng)改增”的優(yōu)勢(shì)，避免“營(yíng)改增”給企業(yè)帶來(lái)的負(fù)影響，企業(yè)應(yīng)該要加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的認(rèn)識(shí)和學(xué)習(xí)，并且實(shí)施全面稅收籌劃管理。

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作者簡(jiǎn)介：

于曉莉（1974—），女，山東省煙臺(tái)市人，煙臺(tái)保利置業(yè)有限公司，財(cái)務(wù)總監(jiān)，研究方向：財(cái)務(wù)管理。