“掘金”老撾，房地產(chǎn)成“富礦”

王功清

老撾，這個(gè)北鄰中國(guó)、南接柬埔寨、東臨越南、西北達(dá)緬甸、西南毗鄰泰國(guó)的東南亞內(nèi)陸國(guó)家，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)被投資者所忽視。然而近年來(lái)，這塊投資高地漸漸被挖掘，一時(shí)之間吸引了不少外資企業(yè)在此落腳。中國(guó)作為老撾主要的投資來(lái)源之一，一些中國(guó)企業(yè)在老撾居民收入水平和消費(fèi)水平不斷提升的背景之下，將投資領(lǐng)域由開(kāi)發(fā)老撾自然資源和建設(shè)老撾基礎(chǔ)設(shè)施，拓展到了老撾房地產(chǎn)。

老撾歐亞峰會(huì)會(huì)所

央企民企同出海， “樹(shù)品牌， 遞名片”

2012年， 第九屆亞歐峰會(huì)在老撾萬(wàn)象舉辦。 提到這屆峰會(huì)， 讓人印象最深的除了峰會(huì)本身 ， 還有這次盛會(huì)富麗堂皇的會(huì)所和別具一格的元首官邸別墅。應(yīng)老撾政府的要求，中工國(guó)際工程有限公司為接待亞歐峰會(huì)與會(huì)各國(guó)元首 ， 專(zhuān)門(mén)投資興建了50 棟官邸別墅作為 “國(guó)家迎賓館” 。 能工巧匠打造的 “國(guó)家迎賓館” 成為了湄公河上靚麗的風(fēng)景， 和亞歐峰會(huì)期間全球媒體和公眾關(guān)注的一大焦點(diǎn)。

其實(shí)， 在老撾房地產(chǎn)市場(chǎng)， 除像中工國(guó)際這樣的中國(guó)央企國(guó)企能夠一展雄風(fēng)之外， 以 “渝企” 為代表的中國(guó)民企在此也頗有聲譽(yù) ， 深受老撾政府與人民的喜愛(ài)。 2010 年老撾政府表示打算在萬(wàn)象修建一座大型城市綜合體。 2013年12月 ，由長(zhǎng)壽民企——中國(guó)重慶方德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司牽頭， 組織長(zhǎng)壽本土10 余家民營(yíng)企業(yè)， 與老撾人民民主共和國(guó)國(guó)防部達(dá)成合作協(xié)議， 共同組建拉薩翁開(kāi)發(fā)有限公司， 合作開(kāi)發(fā)萬(wàn)象市重大城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目——拉薩翁廣場(chǎng)。 該項(xiàng)目集酒店、寫(xiě)字樓、 大型現(xiàn)代購(gòu)物中心等功能于一體， 五星級(jí)大酒店被確定為2016年?yáng)|盟峰會(huì)的指定接待酒店 ， 建成之后也將成為萬(wàn)象最高的地標(biāo)建筑。

不管是中國(guó)央企、 國(guó)企還是民營(yíng)私企， 都以高效率的合作方式與真誠(chéng)的合作態(tài)度， 得到老撾政府與人民的贊賞 ， 為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)踏足老撾遞送出 了 一張精美的名片 。

“投資洼地” 好政策

老撾歐亞首腦峰會(huì)接待大酒店

說(shuō)到老撾的房產(chǎn)投資 ， 首先要了解老撾的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策與開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀。 中國(guó)企業(yè)中的央企、 國(guó)企也好 ， 民營(yíng)、 私企也罷， 必須充分了解老撾的土地政策， 才能在老撾房產(chǎn)市場(chǎng)中謀得紅利。

老撾土地分為國(guó)有和私有兩種。 其中 ， 國(guó)有土地不能買(mǎi)賣(mài)，只能租用;私人土地由政府發(fā)放土地地契， 可以買(mǎi)賣(mài)、 租用。而且私有土地?fù)碛杏谰檬褂脵?quán)。 對(duì)于外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人來(lái)說(shuō)， 若要購(gòu)買(mǎi)老撾的土地， 只能購(gòu)買(mǎi)私有土地，但前提是外國(guó)企業(yè)必須投資成立老撾落地公司， 成為本地公司后才可以購(gòu)買(mǎi)土地， 進(jìn)行地產(chǎn)投資。 而租用土地可與土地所有者協(xié)商租賃期限和租金。

老撾房產(chǎn)擁有極大的開(kāi)發(fā)空間。 首先， 隨著昆曼公路的修建開(kāi)通， 亞歐峰會(huì)在萬(wàn)象的召開(kāi) ， 老撾的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和萬(wàn)象的城市建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入快車(chē)道。 近年來(lái)連續(xù)保持8%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率， 人們購(gòu)買(mǎi)與租賃能力提升。 其次， 老撾商業(yè)地產(chǎn)的需求量增大。 據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì) ， 包括商業(yè)地產(chǎn)、 寫(xiě)字樓、 住宅公寓等在內(nèi)的老撾房地產(chǎn)近年來(lái)增長(zhǎng)較快， 其中2011年零售地產(chǎn)新增面積為3.4萬(wàn)平方米，2010～2012年寫(xiě)字樓新增5200平米， 2009～2013年新增公寓數(shù)量年均超過(guò)150套。再次， 目前老撾的建筑多以低樓層為主， 包括首都萬(wàn)象在內(nèi)。居民樓一般不超過(guò)五層， 酒店的層數(shù)也不高， 一般不超過(guò)14層，這就帶來(lái)巨大的開(kāi)發(fā)潛力。 最后， 老撾近年來(lái)大力推動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展， 包括酒店和商場(chǎng)在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)。 隨著東盟經(jīng)濟(jì)共同體正式建成， 未來(lái)老撾也將開(kāi)放更多服務(wù)業(yè)自由化領(lǐng)域， 中國(guó)投資者也將挖掘到更多的商機(jī)。

中工國(guó)際老撾萬(wàn)象新世界購(gòu)物廣場(chǎng)效果圖

為吸引更多的中國(guó)投資者進(jìn)入服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域， 老撾政府特意提供免稅政策、 低廉的土地租賃費(fèi)用、 低價(jià)的人力成本， 以及其他相關(guān)貿(mào)易便利化措施。據(jù)重慶方德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)樊彥介紹， 以拉薩翁廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，中國(guó)企業(yè)除可享受100 年土地使用權(quán)外， 目前建設(shè)期的進(jìn)口材料均享受免稅政策， 至少節(jié)約成本1000萬(wàn)美元以上。

“功課” 還需做足

房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)， 與當(dāng)?shù)厝说纳睢?當(dāng)?shù)氐恼呦⑾⑾嚓P(guān)。 如何減少紛爭(zhēng) ， 安全有序無(wú)異議地開(kāi)發(fā)， 如何真正實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目盈利， 是每一個(gè)投資者在投資過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題。

除了上述老撾土地政策， 老撾政府對(duì)土地也有嚴(yán)格的管理。 開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓層一般不能超過(guò)26米， 但是酒店的建設(shè)規(guī)模可跟政府另外洽談。 中國(guó)投資者在準(zhǔn)備 “涉足” 老撾房產(chǎn)之前還需對(duì)這些政策研究透， 謹(jǐn)慎對(duì)待， 避免將地價(jià)炒高引起當(dāng)?shù)鼐用竦牟粷M(mǎn)。

第二， 目前老撾房產(chǎn)雖有極大的建設(shè)空間， 但是還需考慮到老撾人民的居住習(xí)慣與購(gòu)買(mǎi)需求。 據(jù)相關(guān)了解， 老撾人的購(gòu)房意向還不是很強(qiáng)， 并且大多數(shù)樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)老撾風(fēng)格的獨(dú)立住宅。 目前在老撾投資開(kāi)發(fā)的酒店式公寓， 大都只賣(mài)給習(xí)慣了住洋房的外籍老撾人， 很少有本地人購(gòu)買(mǎi)。 因此， 如何引導(dǎo)、 轉(zhuǎn)變當(dāng)?shù)厝说淖》苛?xí)慣， 將房子賣(mài)出去也是投資者的一門(mén) “必修課” 。

第三， 投資地的選擇至關(guān)重要， 它影響到投資成本與市場(chǎng)需求。 目前中資企業(yè)在老撾的房產(chǎn)大都集中于首都萬(wàn)象， 后續(xù)投資者或許應(yīng)將眼光更多地投向老撾其他地區(qū)。另外， 老撾目前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待提升， 開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中因基礎(chǔ)設(shè)施帶來(lái)的不便也是投資的阻力之一。在投資過(guò)程中，還需注重投資質(zhì)量與當(dāng)?shù)丨h(huán)境的保護(hù)。

（摘自《中國(guó)-東盟博覽》 ）（編輯/王志凌）