徐微 海南首立房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
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結(jié)合案例簡(jiǎn)析國(guó)有土地房屋征收評(píng)估中存在的問(wèn)題及對(duì)策
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摘 要:隨著我國(guó)城市建設(shè)步伐的加快,房屋征收改造成為促進(jìn)舊城改造、改善城市環(huán)境和提高人民群眾居住條件的重要手段,也造成房屋征收補(bǔ)償成為當(dāng)代中國(guó)的焦點(diǎn)問(wèn)題之一,盡管?chē)?guó)家先后制定了一系列措施,但一直未能有效解決被征收人的利益分配問(wèn)題.因征收而發(fā)生的惡性事件一再發(fā)生。文章通過(guò)一個(gè)征收案例分析目前征收補(bǔ)償估價(jià)中存在的問(wèn)題,并針對(duì)存在問(wèn)題提出幾點(diǎn)建議。
關(guān)鍵詞:成本法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 參數(shù)
近年來(lái)因國(guó)有土地房屋征收引發(fā)的各類矛盾、沖突時(shí)有發(fā)生,在一些地方還發(fā)生了被征收人用極端手段對(duì)峙征收的惡性事件,國(guó)有土地房屋征收評(píng)估已成為當(dāng)前征收糾紛的焦點(diǎn)。國(guó)家針對(duì)如何消除國(guó)有土地房屋征收引發(fā)的矛盾,保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益;如何解決好房屋征收、補(bǔ)償與拆遷的正當(dāng)程序問(wèn)題,對(duì)被征收人進(jìn)行公平合理的補(bǔ)償,并且規(guī)范房屋征收估價(jià)工作。針對(duì)這些存在的問(wèn)題,國(guó)務(wù)院已在2011年通過(guò)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》,作為指導(dǎo)國(guó)有土地房屋征收的政策法規(guī),為更好理解國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估,現(xiàn)結(jié)合近年的征收項(xiàng)目對(duì)國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估中存在的問(wèn)題及對(duì)策提出一點(diǎn)見(jiàn)解。
本案例是??谑?**舊城改造項(xiàng)目,項(xiàng)目情況復(fù)雜,首先是土地使用權(quán)主要有兩種,一種是宅基地,一種是村集體建設(shè)用地;其次是房屋結(jié)構(gòu)多樣,有框架結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木一等結(jié)構(gòu)、磚木二等結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、磚鐵結(jié)構(gòu)、磚簡(jiǎn)結(jié)構(gòu);同時(shí)用途多樣,有住宅、商業(yè)、工業(yè)、還有醫(yī)院等。
本項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果及相關(guān)單位提供資料,確定采用房地分離評(píng)估方法,即將被征收房地產(chǎn)分離成單純的房屋、單純的土地及地上附著物、裝修。
房屋、地上附著物及裝修均采用成本法評(píng)估,成本法是根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,具體地說(shuō),成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊,然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
(一)土地評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的公式
評(píng)估宗地樓面(地面)地價(jià)=(待估宗地樓面(地面)地價(jià)×土地用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×分類用途修正系數(shù)(僅在評(píng)定商服、住宅某一樓層分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)價(jià)格時(shí)使用)+基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度差異)×(1+待估宗地區(qū)域影響因素總修正值)×待估宗地個(gè)別因素修正系數(shù)乘積×(樓層修正系數(shù)(僅在評(píng)定商服、住宅某一樓層分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)價(jià)格時(shí)使用))
(二)房屋價(jià)格評(píng)估采用成本法公式
估價(jià)對(duì)象房屋價(jià)格=(開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊)×建筑面積
房屋建筑面積包括自用面積和公共部位的分?jǐn)偯娣e。
(三)地上附著物評(píng)估采用成本法公式
地上附著物包括水電氣等設(shè)施。一般采用成本法.按照評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算。水電氣等設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量×重置價(jià)格。
(四)城市房屋裝修費(fèi)評(píng)估采用成本法公式
該部分的補(bǔ)償計(jì)算方法與上述評(píng)估房屋及地上附著物的補(bǔ)償方法一致,不再重復(fù)。具體的評(píng)估結(jié)果見(jiàn)表1-1,2-2。
土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算表1-1
基準(zhǔn)價(jià)(元/㎡)土地其中:宅基地項(xiàng)目 平均單價(jià)(元/㎡)2200村集體建設(shè)用地2200(146.67萬(wàn)元/畝)1320(88.00萬(wàn)元/畝) 1320
(一)國(guó)有土地房征收估價(jià)技術(shù)的創(chuàng)新
2011年6月3日頒布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定:在做征收房屋估價(jià)中,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況,對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。如果被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的,應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的,應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。不同的房地產(chǎn)估價(jià)方法在不同的角度上都提示了待估房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值,在評(píng)估中都有一定的適用性。在征收評(píng)估中不只是單純對(duì)被征收房地價(jià)值及地上附著物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,還要考慮被征收人參與分配部分開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的合理要求,所以在房地產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用中要為體現(xiàn)部分開(kāi)發(fā)利潤(rùn)提供技術(shù)上的支持。但是現(xiàn)在評(píng)估中常用的方法是土地用基準(zhǔn)地價(jià)修正法,房屋用成本法來(lái)評(píng)估,而這些方法在技術(shù)上很難體現(xiàn)被征收人參與分配開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的要求,僅是被征收房地價(jià)值及地上附著物的價(jià)值。應(yīng)通過(guò)這公式,即征收房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=原房地產(chǎn)的客觀交換價(jià)值+土地升級(jí)后地價(jià)與規(guī)劃變更收益的分享部分+原產(chǎn)權(quán)主體預(yù)期收益,原房地產(chǎn)的客觀交換價(jià)值可以根據(jù)情況,采用市場(chǎng)比較法、成本法、收益法或者假設(shè)開(kāi)發(fā)法確定。因此要建立科學(xué)的估價(jià)方法體系,從多角度反映估價(jià)房地產(chǎn)的合理價(jià)值,減少征收當(dāng)事人之間的矛盾與沖突,推動(dòng)城市房屋征收工作。
(二)估價(jià)方法使用參數(shù)制訂不科學(xué)的改良建議
在估價(jià)方法的運(yùn)用中,每一種方法都要參數(shù)的選擇,而這些參數(shù)多數(shù)年都有憑借估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn),雖然有些地方技術(shù)規(guī)范規(guī)定了某些估價(jià)方法參數(shù)的范圍.如資本化率、報(bào)酬率、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)等。但規(guī)定的不具體、不科學(xué),有些估價(jià)機(jī)構(gòu)采用時(shí)沒(méi)有科學(xué)的判斷直接采用造成對(duì)結(jié)果的誤差較大?;鶞?zhǔn)價(jià)是在一定區(qū)域路線內(nèi)同類房屋的均價(jià),通常同一檔次的基準(zhǔn)價(jià)覆蓋的區(qū)域是相當(dāng)大的,而有些基準(zhǔn)價(jià)是由政府主管部門(mén)制定的,雖然制定的理論依據(jù)滿足市場(chǎng)原則,但始終是政府直接干預(yù)了征收估價(jià)價(jià)格,影響著征收補(bǔ)償金額。有些地區(qū)基準(zhǔn)價(jià)的制定周期長(zhǎng),修正系數(shù)的設(shè)計(jì)不足于體現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn),征收估價(jià)技術(shù)規(guī)范有些地區(qū)采用地區(qū)基準(zhǔn)價(jià)修正的技術(shù)路線,雖然相關(guān)部門(mén)確定了定期調(diào)整路線基準(zhǔn)價(jià)的原則.但這項(xiàng)工作量大面廣,如果不及時(shí)
調(diào)整,在市場(chǎng)變化時(shí)就導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果誤差很大,影響征收進(jìn)度。
針對(duì)這個(gè)問(wèn)題,相關(guān)行政機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)專題研究各種方法中各級(jí)參數(shù)客觀標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系,并編制成估價(jià)參數(shù)表,只要估價(jià)人員不是理論、估價(jià)操作水平達(dá)不到要求?;蚬室馄徊疬w當(dāng)事人一方.估價(jià)人員一般都能夠針對(duì)估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格形成具體影響因素的具體情況,利用參數(shù)表.找出參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)值及其修正值.求出各級(jí)參數(shù)客觀值.進(jìn)而求出估價(jià)對(duì)象的客觀估價(jià)值。
(三)被征收房地產(chǎn)的鑒定依據(jù)
1.被征收房屋的用途的鑒定
被征收房屋用途常見(jiàn)的有住宅、商業(yè)。除此之外,還可能有工業(yè)廠房、娛樂(lè)用房、學(xué)校用房、醫(yī)院用房等等,用途多樣,且被征收房屋的建筑年代、結(jié)構(gòu)等級(jí)、維修保養(yǎng)情況等紛繁多樣,在評(píng)估過(guò)程中,被征收房屋的特性會(huì)影響到房屋的價(jià)值,而在實(shí)際的鑒定中,這些需要大量的鑒定工作,而這些工作很多被征收人并不配合,為征收評(píng)估帶來(lái)了一定的難度。
2.被征收房屋的地域范圍大
舊城改造工作常作為地方政府為民辦事工程,往往是成片征收,開(kāi)發(fā)劃定地域的范圍廣,動(dòng)輒達(dá)幾百戶、幾萬(wàn)平方米的征收任務(wù)。同時(shí)涉及被征收房屋的來(lái)源不一,有集體企業(yè)(單位)所有的房屋、有學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位所有的房屋、有個(gè)人所人的房屋、有合法建筑、有臨時(shí)建筑、違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,都為征收評(píng)估工作帶來(lái)了一定的難度。
(四)其他地上附著物的估價(jià)技術(shù)建議
房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估時(shí)有關(guān)房屋附屬物、設(shè)施部分的價(jià)值計(jì)算。房屋的附屬物、設(shè)施部分的價(jià)值對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值來(lái)說(shuō)并不大,但也不可忽視,如自行車(chē)棚(房)、廚房、柴房等附屬用房,供暖設(shè)施、有線電視接受系統(tǒng)、寬帶Internet網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。這些房屋附屬物或設(shè)施都應(yīng)作為不動(dòng)產(chǎn)的一部分在房地產(chǎn)的價(jià)值中包含進(jìn)去,作為房屋征收補(bǔ)償價(jià)格的一部分。所以。能否計(jì)入房屋的征收補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以其是否為不動(dòng)產(chǎn)來(lái)確定,是不動(dòng)產(chǎn)的都應(yīng)作為房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的范圍,具體評(píng)估時(shí)對(duì)主體房屋可用市場(chǎng)比較法、成本法、收益法等進(jìn)行評(píng)估,而對(duì)上述的設(shè)備、設(shè)施、裝修、裝飾的價(jià)值可用成本法、工程造價(jià)概算法、工料測(cè)量法進(jìn)行評(píng)估.在用成本法評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)他們各自的耐用年限來(lái)確定其折舊.然后用重置價(jià)格減去折舊。在用收益法評(píng)估時(shí),要注意上述設(shè)備、設(shè)施、裝修、裝飾對(duì)房屋純收益的影響。
在倡導(dǎo)平等、和諧征收的大社會(huì)背景下,廣大老百姓的維權(quán)意識(shí)日益增強(qiáng)、談判能力不斷提高,被征收人參與征收活動(dòng)是實(shí)際征收行為中的客觀要求,而從估價(jià)源頭上完善估價(jià)方法體系,滿足被征收人參與征收開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的合理要求提供技術(shù)上的支持。因此,要建立科學(xué)的估價(jià)方法體系,從多角度反映估價(jià)房地產(chǎn)的合理價(jià)值,減少征收當(dāng)事人之間的矛盾與沖突,推動(dòng)城市房屋征收工作。
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