買房貴？上海房租漲幅不輸房價

勞佳迪

廣延路417號，原本“閘北網(wǎng)球館”的銘牌悄悄摘下，正在褪色的斑斑字跡成為往事，替之以“靜安網(wǎng)球館”五個鮮紅的正楷大字。

閘北變靜安，對許多躊躇不決的買房者來說，完全是一場成交價格日夜狂飆的心跳冒險。今年年初上海樓市普漲的大基調(diào)加上“屌絲變白富美”的利好發(fā)酵，這里已然成了最能體現(xiàn)“魔都”近乎戲劇般狂歡的樓市象征。

五六個月前還只有400萬的房價，瞬間飆過了700萬，“3·25”樓市新政加碼限購，被調(diào)侃解決了“買不買房”的終極疑問。買不起房、買不了房的人們終于別無選擇地加入了租房一族。

然而，租房的現(xiàn)實恐怕同樣“骨感”?！吨袊?jīng)濟周刊》記者走訪了包括“新靜安”板塊在內(nèi)的多梯隊樓盤租賃市場，發(fā)現(xiàn)樓市預(yù)期疊加政策因素，使得樓市硝煙彌漫。有中介機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在房價暴漲的2月，上海純商品住宅銷售均價和租金的同比漲幅幾乎持平。

老外吐槽上海房租越來越高

“我從業(yè)以來涉及的外籍租賃比較多，今年最明顯的感受是老外租客變少了。”已在租賃圈9年的資深經(jīng)紀(jì)人，嚴(yán)妍（化名）曾和友人創(chuàng)辦涉外租賃中介公司，對滬上高端樓盤了如指掌。

嚴(yán)妍告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，以浦東聯(lián)洋板塊的仁恒河濱城為例，經(jīng)過一輪又一輪的上漲，目前租金已經(jīng)達到許多外籍租戶無力負荷的程度，“有一對加拿大夫妻租戶，在這個小區(qū)已經(jīng)住了多年，兩個人的月租預(yù)算是1.3萬元，去年初我給他們找到的戶型是161平米的3房，但是現(xiàn)在1.3萬元只能租到88平米的2房，所以他們最后決定搬到浦西人民廣場附近的老房子居住?！?/p>

據(jù)嚴(yán)妍介紹，該小區(qū)本身的戶型選項非常全面，從80多平米的2房到500多平米的豪宅都有，而此前兩三百平米的大戶型租戶主力軍是外籍人士，“因為多數(shù)情況下，外企給他們的月租預(yù)算比較高，如果是高管級別，一般能達到3萬元左右，這個價格現(xiàn)在要在小區(qū)內(nèi)尋找房源卻變得非常尷尬?！?/p>

“老外對空間要求普遍比較高，一家三口一般都喜歡居住4房，但目前即便是樓層、房型要求放低的4房，每月租金也要達到3.3萬元以上，有些老外只能忍痛‘割愛?！眹?yán)妍對記者表示，不少外籍租戶都曾向她吐槽高租金不可承受之重，“最常聽到的意見是他們在上海已經(jīng)工作六七年了，公司的房租津貼預(yù)算沒漲一分錢，住房標(biāo)準(zhǔn)只能越來越差，和老外本身追求生活品質(zhì)的理念越來越背離?！?/p>

Stuttgart是一名德國醫(yī)生，她在浦東南路附近的國際醫(yī)院上班，已在仁恒河濱城租房長達9年。但今年7月，她決定過完暑假帶著孩子回國?！拔覀?nèi)ツ暾业?房月租金還是2.5萬元，現(xiàn)在竟然漲到了3.4萬元，這還不是帶發(fā)票的價格，同時還是老租客續(xù)租的價格，這已經(jīng)大大超出了我們能夠接受的生活成本?！彼龑Α吨袊?jīng)濟周刊》記者大吐苦水。

“經(jīng)過去年一波行情，其實許多原本待租的房子已經(jīng)出售，房源越來越稀缺，議價空間也開始收窄，整個小區(qū)本身體量比較大，大約有4200多戶，原本整體出租率在25%～30%之間，目前可能只有10%的出租率?！眹?yán)妍對記者說。

而房東心態(tài)也在發(fā)生微妙變化?！耙郧胺繓|放出房源來，兩周之內(nèi)就消化掉了，現(xiàn)在隨著小區(qū)整體房價的抬高，房東情愿等三個星期甚至一個月再把房子租掉。由于租賃周期變長，近期租房客戶明顯減少，以前每天的接待量可以達到2到3戶，現(xiàn)在大概兩三天才接待2到3戶，外籍客戶的流失是一個重要原因。”

一個有力的佐證是，去年11月、12月的樓市“淡季不淡”，側(cè)面證明了外籍人士可能不再是高端樓盤的支柱?！鞍凑找酝?jīng)驗，老外外派是有固定時間的，一般每年過完年和七八月暑期會有一波上漲空間，租賃行業(yè)一般的旺季應(yīng)該是3～ 10月，但去年卻是11月、12月比較忙，許多客戶其實是打算購房或者正在裝修的中國人短租?！眹?yán)妍對記者解釋道。

租房購房哪個成本更高？

上海中端檔次板塊的出租屋或許也在逐漸失去吸引力。上?！?·25”房產(chǎn)調(diào)控新政出臺后，對非滬籍人士的購房門檻大大提高，這令原本被年后房價“砸暈”的史云夫婦開始糾結(jié)是否要趁量價調(diào)整買下出租房。目前他們租住于一套普陀區(qū)中環(huán)板塊小兩房，身為資深程序員的史云甚至還專門編寫程序，以便于計算買房與租房的真實成本。

“按照我們的月收入，銀行可以批下來的純商貸在200萬元左右，加上雙方家庭的支援和我們自己的積蓄，勉強可以買下普陀中環(huán)區(qū)域一套總價450萬元左右的二手小兩房，月供大約是1萬元，現(xiàn)在我們住的公寓月租是6500元?！笔吩聘嬖V《中國經(jīng)濟周刊》記者，當(dāng)前兩人月均收入總和是2.5萬元，年薪漲幅約為6%，月開銷為1萬元，口袋里的現(xiàn)金回報率則按照主流理財產(chǎn)品6%的年化利率計。

“我們查看了國家統(tǒng)計局官方公布的過去5年上海的房價漲幅，年均漲幅是6%左右?！笔吩茖τ浾呓忉專绻^續(xù)選擇租房，參考歷史數(shù)據(jù)，假設(shè)房租在5年內(nèi)的漲幅追平房價漲幅，5年后大約要支付44萬元房租，小家庭沉淀下來的資產(chǎn)是402.5萬元現(xiàn)金，沒有負債。

上港球星孔卡的家安在了陸家嘴金融中心最著名的高檔社區(qū)，月租金近7萬元。但更多外國人抱怨在上海越來越租不起房了。

“如果我們現(xiàn)在就買下這套房子，額外支出10萬元用于裝修，5年后房子升值到602萬元，我們能夠沉淀下來的現(xiàn)金部分算上投資回報大約是52萬元。這時選擇一次性償清銀行貸款并賣掉這套房子套現(xiàn)，銀行剩余貸款需要支付184萬元，房子售價602萬元，那么到手現(xiàn)金大約是418萬元，加上之前結(jié)余的52萬元現(xiàn)金，總資產(chǎn)變成了470萬元現(xiàn)金，同樣沒有負債?！备鶕?jù)史云的計算，即使按照利率最高的純商貸貸款，在排除5年內(nèi)房價崩盤的極端條件前提之下，只要房子升值率略高于銀行貸款利率，租房的真實成本就超過了買房。

而畢業(yè)于帝國理工學(xué)院金融系的羅朗（化名）則從更長線的角度考量租房的真實成本?！耙再I一套190萬元的房子為例，假設(shè)首付三成，月供大約7000元，月租以月供的一半計，約3500元，房租跟著年通脹2%上漲，算上這筆租金若全部拿來買4%年化收益率的貨幣基金所產(chǎn)生的機會成本，未來50年的租房實際成本是131萬元，看起來是租房便宜，但如果買房，此時手里還有一套可以變現(xiàn)的房子?！?/p>

羅朗對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析：“即使是自住性質(zhì)的房地產(chǎn)，也有一半屬性是保值投資的資產(chǎn)配置，房子住了50年可以賣掉，租房住50年純粹是消費。買房相對租房溢價的部分至少可以解決就學(xué)問題和免于搬家的麻煩，況且這還沒有計算房子售出時真實的增值部分。”

上海房租漲幅持平房價漲幅

“買房貴”已然成為這座大都會繁榮下的一片蔭翳，而事實上，上海房租的上漲勢頭絲毫不輸房價。根據(jù)2016年2月中原 （上海）租金指數(shù)月報，全市租金均價達到了78.5元/平方米/月，同比上漲24.33%?？硕鹱稍兒鸵拙友芯吭郝?lián)合出臺的2月報也顯示，上海純商品住宅銷售均價36381元/平方米，同比漲幅24.2%，與房租漲幅幾乎持平。

位于上海內(nèi)中環(huán)區(qū)域板塊的中原地產(chǎn)房產(chǎn)中介劉正嚴(yán)告訴記者，隨著房價翻番，租房價格也逼近翻番?！敖衲旰腿ツ隂]得比，比較便宜的1房剛出來就被搶光了，現(xiàn)在80、90平米的2房都要價8000元。”。

閘北變靜安，加上今年年初上海樓市普漲的大基調(diào)，老閘北區(qū)最能體現(xiàn)“魔都”的樓市狂歡。

嚴(yán)妍也對記者表示，房租和房價的漲幅大體是同步的，“以151平米商品房來說，去年過年的時候售價750萬元，年后慢慢漲到800萬元，大概在5月的時候叫價850萬元～880萬元，而今年過完年價格都在1300萬元左右。最近聽到的一單成交價高達1310萬元，我認為比較普遍的價格應(yīng)該是1250～1280萬元之間，也就是年后大概上漲了30%左右。租房如果是帶發(fā)票的價格，業(yè)主需要繳5%的稅，去年151平米的價格是1.4萬元、1.5萬元，現(xiàn)在價格差不多是1.8萬元、1.9萬元，和房價的漲幅基本是一樣的，而這個價格還是續(xù)租價，如果是新租租金漲幅甚至還要高一些?！?/p>

對此，中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦則對《中國經(jīng)濟周刊》分析稱，從現(xiàn)在來看，租金和房價確實存在一個比值關(guān)系，“去年11月、12月的租金指數(shù)差不多是一個月漲3個點，今年1月到2月漲了6個點，3月到4月漲了8個點，這種加速上行和房價是掛鉤的。另一方面，今年年初的猛漲恰好還疊加了季節(jié)性因素，每年年初都有一個租賃潮，也就順勢推動了租金的上行?！?