中小城市住宅專項維修資金財務(wù)管理方法初探

馬麗敏

摘 要 住宅專項維修資金是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為了解決開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三方的矛盾而產(chǎn)生的，俗稱中國房產(chǎn)的“養(yǎng)老金”。

關(guān)鍵詞 建設(shè)部 財政部 住宅

《住宅專項維修資金管理辦法》[建設(shè)部、財政部令165號]中提到住宅專項維修資金是為了保障住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備在維修和正常使用，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。由業(yè)主繳納歸集。自1998年建設(shè)部、財政部聯(lián)合下發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》到2008年2月1日起執(zhí)行的由兩部聯(lián)合下發(fā)的《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金管理逐步完善、規(guī)范，但對于住宅專項維修資金具體的會計核算辦法一直沒有出臺，特別是梅河口市這樣縣級市，在實際工作中遇到不少問題，現(xiàn)在結(jié)合筆者在實際財會工作中遇到的問題談一談還不成熟的看法及做法，請大家指正。

一、住宅專項維修資金沒有明確的會計核算制度

住宅專項維修資金的管理核算沒有明確規(guī)定是使用企業(yè)會計核算制度還是事業(yè)單位會計核算制度。事實上，維修資金核算是介于這兩種會計制度之間，它較于事業(yè)單位會計核算復(fù)雜，比企業(yè)會計核算簡單。簡單的事業(yè)單位會計核算科目已經(jīng)無法滿足住宅專項維修資金核算的需要。業(yè)務(wù)系統(tǒng)中每個季度都會核算維修資金的收益，確保資金的保值增值，這是業(yè)務(wù)系統(tǒng)常規(guī)性的工作，而財務(wù)核算系統(tǒng)中維修資金的計息只能在實際收到時確認。而實際上，2013年新實施的事業(yè)單位會計制度中也沒有出現(xiàn)應(yīng)收利息科目。就是事業(yè)單位會計制度中的事業(yè)收入、事業(yè)支出、事業(yè)結(jié)余、結(jié)余分配等，也不適合維修資金的核算。企業(yè)會計制度在核算時有明確的所有者權(quán)益、有未分配利潤，這些對于維修資金核算來說也是不合適的。最終的結(jié)果就是兩種會計核算中都無法全面、真實地反映這一會計事實。

二、住宅專項維修資金財務(wù)管理的一些想法及建議

（一）住宅專項維修資金應(yīng)采用適用的會計制度和先進的會計電算化系統(tǒng)

為了更好地管理住宅專項維修資金，可以采用先進的財務(wù)軟件系統(tǒng)，此系統(tǒng)應(yīng)全面支持2013年新事業(yè)單位會計制度，內(nèi)置最新事業(yè)單位會計制度中的會計科目體系以及相關(guān)報表，同時支持科目體系的自定義，解決了事業(yè)單位會計制度中會計科目運用的問題。根據(jù)住房專項維修資金管理的需要，可以自定義科目或者創(chuàng)新一些科目。它的二級科目到樓，三級到戶。這里更容易分攤住宅專項維修資金的增值收益部分，同時在使用時，也能清晰地看到支出分攤的比例。

（二）資產(chǎn)的會計科目設(shè)置及核算

由于住宅專項維修資金會計核算業(yè)務(wù)的特殊性，建議新設(shè)兩個資產(chǎn)類會計科目：住宅專項維修資金存款、增值收益存款，另外還應(yīng)包括應(yīng)收利息、國家債券。

1.住宅專項維修資金存款。新設(shè)一個會計科目“住宅專項維修資金存款”，用于核算按規(guī)定存入受委托銀行住宅專項維修資金專戶的款項。該科目應(yīng)設(shè)置“住宅專項維修資金存款日記賬”，應(yīng)定期與“銀行對賬單”核對，并應(yīng)按月編制“住宅專項維修資金存款余額調(diào)節(jié)表”，調(diào)節(jié)相符。該科目期末借方余額，反映實際存在受委托銀行住宅專項維修資金專戶的款項。

2.增值收益存款。新設(shè)一個會計科目“增值收益存款”，用于核算按規(guī)定存入受委托銀行增值收益專戶的款項。收到銀行轉(zhuǎn)來的住宅專項維修資金增值收益專戶利息收入，借記本科目，貸記“業(yè)務(wù)收入——增值收益利息收入”科目。按照有關(guān)規(guī)定用于住宅專項維修資金管理單位的管理費用，借記“專項應(yīng)付款”，貸記本科目。期末，按規(guī)定將扣除住宅專項維修資金增值收益專戶利息收入之外的各項業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出的差額，自銀行住宅專項維修資金專戶轉(zhuǎn)入增值收益專戶，借記本科目，貸記“住宅專項維修資金存款”科目。該科目應(yīng)設(shè)置“增值收益存款日記賬”，應(yīng)定期與“銀行對賬單”核對，并應(yīng)按月編制“住宅專項維修資金存款余額調(diào)節(jié)表”，調(diào)節(jié)相符。該科目期末借方余額，反映實際存在受委托銀行增值收益專戶的款項。

3.應(yīng)收利息。該科目用于核算住宅專項維修資金運作過程中發(fā)生的應(yīng)收未收到的利息。期末，計算當(dāng)前尚未收到的利息，借記本科目，貸記“業(yè)務(wù)收入——增值收益利息收入”科目；實際收回利息時，借記“增值收益存款”科目，貸記本科目。該科目期末借方余額，反映應(yīng)收未收到的利息。

4.國家債券。設(shè)立“國家債券”科目，用于核算按相關(guān)規(guī)定用住宅專項維修資金購買的國家債券。按規(guī)定用住宅專項維修資金購買國家債券，按實際支付的價款，借記本科目，貸記“住宅專項維修資金存款”科目。國家債券到期收回本息或按規(guī)定轉(zhuǎn)讓時，按實際收到的金額，借記“住宅專項維修資金存款”科目，按債券賬面價值，貸記本科目，按其差額，貸記“業(yè)務(wù)收入——國家債券利息收入”科目。該科目應(yīng)按所購買國家債券的品種設(shè)置明細賬。該科目期末借方余額，反映持有的國家債券價值。

（三）負債的會計科目設(shè)置及核算

建議新設(shè)一個會計科目“住宅專項維修資金”，另外負債類會計科目還包括專項應(yīng)付款。

1.住宅專項維修資金。該科目用于核算住宅專項維修資金的歸集、結(jié)息和支付等情況。該科目貸方核算住宅專項維修資金的歸集和結(jié)息情況，其核算內(nèi)容如下： （1）收取房屋產(chǎn)權(quán)人繳存的住宅專項維修資金，借記“住宅專項維修資金存款”科目，貸記本科目。（2）按規(guī)定給房屋產(chǎn)權(quán)人住宅專項維修資金賬戶進行年度結(jié)息，按應(yīng)計利息，借記“業(yè)務(wù)支出——住宅專項維修資金利息支出”科目，貸記本科目。該科目的借方核算房屋產(chǎn)權(quán)人住宅專項維修資金賬戶內(nèi)存儲余額的支取情況，其核算內(nèi)容如下： （1）產(chǎn)權(quán)人因住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造而提取住宅專項維修資金賬戶內(nèi)的存儲余額，借記本科目，貸記“住宅專項維修資金存款”科目。（2）因房屋滅失等原因返還住宅專項維修資金，按產(chǎn)權(quán)人賬戶存儲余額，借記本科目，按當(dāng)期應(yīng)計利息，借記“業(yè)務(wù)支出——住宅專項維修資金利息支出”科目，按實際支付金額，貸記“住宅專項維修資金存款”科目。（3）按照相關(guān)規(guī)定已辦理住宅專項維修資金產(chǎn)權(quán)人賬戶銷戶（如房屋已滅失），但產(chǎn)權(quán)人因特定原因（如死亡且無繼承人也無受遺贈人）無法辦理住宅專項維修資金銷戶，應(yīng)將產(chǎn)權(quán)人住宅專項維修資金賬戶內(nèi)的存儲余額轉(zhuǎn)入業(yè)務(wù)收入，借記本科目，貸記“業(yè)務(wù)收入——其他收入”科目。該科目期末貸方余額，反映產(chǎn)權(quán)人住宅專項維修資金賬戶存儲余額。

2.專項應(yīng)付款。該科目用于核算住宅專項維修資金管理單位的管理費用。按規(guī)定從住宅專項維修資金增值收益中提取的住宅專項維修資金管理單位的管理費用，借記“增值收益分配”科目，貸記本科目。將管理費用劃轉(zhuǎn)到住宅專項維修資金管理單位，借記本科目，貸記“增值收益存款”科目。

（四）業(yè)務(wù)收支和凈資產(chǎn)的核算

業(yè)務(wù)收支和凈資產(chǎn)類會計科目包括：業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、增值收益、增值收益分配。

1.業(yè)務(wù)收入。該科目用于核算住宅專項維修資金的各項業(yè)務(wù)收入。該科目應(yīng)設(shè)置以下四個明細科目： （1）住宅專項維修資金利息收入。（2）增值收益利息收入。（3）國家債券利息收入。（4）其他收入。住宅專項維修資金運作過程中實現(xiàn)的各項業(yè)務(wù)收入，做如下賬務(wù)處理： （1）收到銀行轉(zhuǎn)來的住宅專項維修資金專戶存款利息收入，借記“住宅專項維修資金存款”科目，貸記本科目（住宅專項維修資金利息收入）。（2）收到銀行轉(zhuǎn)來的住宅專項維修資金增值收益專戶存款利息收入，借記“增值收益存款”科目，貸記本科目（增值收益利息收入）。（3）國家債券到期收回或按規(guī)定轉(zhuǎn)讓時，按實際收到的金額，借記“住宅專項維修資金存款”科目，按債券賬面價值，貸記“國家債券”科目，按其差額，貸記本科目（國家債券利息收入）。（4）按照相關(guān)規(guī)定已辦理住宅專項維修資金產(chǎn)權(quán)人賬戶銷戶（如房屋已滅失），但產(chǎn)權(quán)人因特定原因（如死亡且無繼承人也無受遺贈人）無法辦理住宅專項維修資金銷戶，按產(chǎn)權(quán)人住宅專項維修資金賬戶內(nèi)的存儲余額，借記“住宅專項維修資金”科目，貸記本科目（其他收入）。期末，應(yīng)將本科目余額全部轉(zhuǎn)入“增值收益”科目，借記本科目，貸記“增值收益”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

2.業(yè)務(wù)支出。該科目用于核算住宅專項維修資金的業(yè)務(wù)支出，包括按規(guī)定給產(chǎn)權(quán)人住宅專項維修資金賬戶計算的利息、日常工作中支付銀行的手續(xù)費等費用。該科目應(yīng)設(shè)置以下二個明細科目：（1）住宅專項維修資金利息支出。（2）辦公費。住宅專項維修資金運作過程中發(fā)生的各項業(yè)務(wù)支出，做如下賬務(wù)處理： （1）按規(guī)定給房屋產(chǎn)權(quán)人住宅專項維修資金賬戶進行年度結(jié)息，借記本科目（住宅專項維修資金利息支出），貸記“住宅專項維修資金”科目。（2）日常工作支付銀行手續(xù)費等相關(guān)費用，借記本科目（辦公費），貸記“住宅專項維修資金存款”科目。期末，應(yīng)將本科目的借方余額全部轉(zhuǎn)入“增值收益”科目，借記“增值收益”科目，貸記本科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

3.增值收益。該科目用于核算住宅專項維修資金的增值收益。期末，結(jié)轉(zhuǎn)下列業(yè)務(wù)收支科目： （1）將“業(yè)務(wù)收入”科目貸方余額轉(zhuǎn)入本科目，借記“業(yè)務(wù)收入”科目，貸記本科目。（2）將“業(yè)務(wù)支出”科目借方余額轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“業(yè)務(wù)支出”科目。（3）同時，將各項業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出的差額扣除增值收益存款利息收入后，自銀行住宅專項維修資金專戶轉(zhuǎn)入增值收益專戶，借記“增值收益存款”科目，貸記“住宅專項維修資金存款”科目。年度終了，應(yīng)將本科目貸方余額轉(zhuǎn)入“增值收益分配”科目，借記本科目，貸記“增值收益分配”科目，如為借方余額，做相反會計分錄。結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

4.增值收益分配。該科目用于核算住宅專項維修資金增值收益的分配情況。年度終了，賬務(wù)處理如下： （1）將“增值收益”科目貸方余額轉(zhuǎn)入本科目，借記“增值收益”科目，貸記本科目，“增值收益”科目，如為借方余額，做相反會計分錄。（2）按規(guī)定從增值收益中提取住宅專項維修資金管理單位的管理費用，借記本科目，貸記“專項應(yīng)付款”科目。該科目期末貸方余額，反映未分配增值收益。

以上是筆者的一些粗淺想法。對于住宅專項維修資金的財務(wù)管理，它是一個全新的課題，其本身也是一項涉及民生的重大事情。由于我國在這方面起步晚，所以只能在探索中前行，盡可能地設(shè)計一套科學(xué)合理的管理模式，解決維修資金在財務(wù)管理中存在的問題，使得該項資金能更好地運作，最終擔(dān)負起為業(yè)主服務(wù)的職責(zé)。

（作者單位為梅河口市物業(yè)管理中心）

參考文獻

[1] 住宅專項維修基金管理辦法[建設(shè)部、財政部門令165號][S].

[2] 事業(yè)單位會計準(zhǔn)則[中華人民共和國財政部令72號][S].

[3] 高銘.淺談住宅專項維修資金的會計核算[J].中國管理信息化.