耕地指標(biāo)調(diào)減 房價真的會降嗎？

近日，國土資源部對國家耕地面積做出調(diào)整，不僅為倒欠國家土地的地區(qū)松綁，也為許多關(guān)注地價房價的商家?guī)礤谙肟臻g。

6月22日，經(jīng)國務(wù)院同意，國土資源部會同有關(guān)部門組織編制的《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006～2020年）調(diào)整方案》（以下簡稱《調(diào)整方案》）印發(fā)實施，對全國及各省耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積、建設(shè)用地總規(guī)模等指標(biāo)進行調(diào)整。其中北京、天津、上海、廣州等發(fā)達城市，2020年耕地保有量被大幅調(diào)減，這不禁使人們把其和相應(yīng)的高房價聯(lián)系起來，樓市的重大利空的傳言應(yīng)聲而來，然而發(fā)達地區(qū)耕地調(diào)減真的會帶來房價下降嗎？

統(tǒng)籌規(guī)劃 區(qū)域協(xié)調(diào)

《調(diào)整方案》顯示，到2020年全國耕地保有量約為18.65億畝，基本農(nóng)田保護面積約為15.46億畝，建設(shè)用地總規(guī)模約為4071.93萬公傾（61079萬畝）?！吨袊?jīng)濟信息》記者發(fā)現(xiàn)，相較原有規(guī)模，耕地保有量增長了1.84%、基本農(nóng)田下降了0.9%、建設(shè)用地總規(guī)模增長了9.34%。

《中國經(jīng)濟信息》記者還發(fā)現(xiàn)，從對各個省份耕地、基本農(nóng)田保護面積指標(biāo)分配結(jié)果來看，此次土地利用規(guī)劃的調(diào)整具有區(qū)域性特征，有的地方耕地保有量增加，有的地方則減少，但各地區(qū)基本農(nóng)田保護面積的增減情況與耕地保有量的增減情況基本保持一致，仍堅守著18億畝耕地紅線。

從《調(diào)整方案》來看，經(jīng)過本次調(diào)整，至2020年，耕地保有量大幅下調(diào)指標(biāo)的省市主要集中在北京、天津、上海、廣東等發(fā)達地區(qū)。其中，北京的耕地保有量降幅高達48.44%，天津降幅為23.62%，上海降幅達24.59%，廣東降幅達14.76%。

“對于北京、天津、上海、廣東等發(fā)達城市，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)用地的需求在下降，如果一味守住紅線，其實不科學(xué)，反而會使得城市建設(shè)用地需求難以得到滿足。所以此類政策積極有效，符合土地開發(fā)和保護的原則?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時說道，“為了應(yīng)對目前大城市庫存規(guī)模不足的風(fēng)險，從實際情況看，對于此類用地來說，也和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求有關(guān)系。區(qū)域協(xié)調(diào)使得一個市場觀念會更加強化，即后續(xù)大城市人口導(dǎo)入的規(guī)?？赡軙?，與其盲目設(shè)卡，不如主動應(yīng)對，比如提高土地上的建筑容積率等內(nèi)容。這也是對此類土地資源最大利用的一個保障?！?/p>

雖然大部分?。▍^(qū)、市）的建設(shè)用地指標(biāo)有所增加，但耕地保有量有較大幅提高的?。▍^(qū)、市）主要還是集中在東北地區(qū)及中西部地區(qū)。例如，對于此次《調(diào)整方案》中調(diào)整幅度較大的黑龍江來說，耕地保有量指標(biāo)由1163.20萬公頃增加到1387.13萬公頃；基本農(nóng)田保護面積從1017.60萬公頃增加到1109.73萬公頃。

北京上海各自僅擁有20多萬公頃耕地，為在城市擴張的同時少占耕地，多年來詳細規(guī)劃。而對于擁有1000多萬公頃耕地的黑龍江，稍作調(diào)節(jié)就可以增加200多萬公頃耕地，還多出90多萬公頃的基本農(nóng)田。原中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁孟曉蘇在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時也曾表示，北京的很多耕地，實際上已經(jīng)沒有在種糧，而是在種樹。這也是北京耕地保有量指標(biāo)大幅調(diào)減的一個重要原因。在享受著交通的便利和產(chǎn)業(yè)、設(shè)施、服務(wù)的外溢的一畝耕地所付出的機會成本，是遠高于偏遠地區(qū)保留一畝農(nóng)田的機會成本的，而它們所提供的耕地指標(biāo)卻基本相同。

其實，耕地指標(biāo)全國統(tǒng)籌，重要的是保證總量不減以確保糧食安全，具體到這些耕地如何布局本來就有調(diào)整的余地。從全國來看，讓農(nóng)業(yè)地區(qū)來分擔(dān)大城市地區(qū)的耕地指標(biāo)比較好。與此同時，可以讓更多農(nóng)業(yè)地區(qū)進行更廣泛的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，進而利好后續(xù)農(nóng)業(yè)機器設(shè)備進入和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式，這都是提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的必要手段。

嚴(yán)躍進對此《調(diào)整方案》總結(jié)到：“在一定程度上，這說明在土地和耕地相關(guān)政策方面國家更趨于務(wù)實和科學(xué)?？偭坎蛔儯€能夠保證后續(xù)基本的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和耕地資源的保護，通過對城市結(jié)構(gòu)做調(diào)整，也符合目前各地用地需求等特點?！?/p>

耕地調(diào)減 房價影響幾何？

在此次《調(diào)整方案》中，調(diào)減京津滬廣耕地保有指標(biāo)，引發(fā)多方面討論。譬如，在一二線城市樓市價格猛漲的背景下，對于城市耕地保護必要性的討論再度泛起。在土地利用總體規(guī)劃中，耕地保護指標(biāo)是一項約束性指標(biāo)，18億畝的紅線不能碰觸。而這一紅線的存在，卻導(dǎo)致大城市建設(shè)用地的供應(yīng)量始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。土地資源的稀缺也被認為是推高房價的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

6月23日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，國土資源部副部長、黨組副書記、國家土地副總督察鹿心社在答記者問時表示，地價是影響房價的重要因素之一，但不是決定因素，決定房價的關(guān)鍵因素或者根本因素是供求關(guān)系。

對此，鹿心社透露，國土資源部曾做了系統(tǒng)調(diào)查。在調(diào)查了東部、中部、西部不同類型的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目后，其結(jié)果表明，目前在中國，地價占房價15%-30%，平均是23.2%。我們與國際水平做了大致的比較，美國是28%，加拿大是24%，英國是25%-38%，韓國是50%-65%，日本是60-75%，新加坡是55%-60%，我國比例遠低于我們的鄰國。一般說來，一個國家或者一個地區(qū)的土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高。從中國的地價水平看，說保18億畝耕地紅線推漲了房價，沒有根據(jù)，也沒有道理。

同時，耕地指標(biāo)調(diào)減和樓市價格下調(diào)甚至大跌，這中間并不是一種直接的正相關(guān)關(guān)系。各地對耕地保有量要求的調(diào)減和城市建設(shè)用地指標(biāo)的增加與否，沒有必然關(guān)系。“減少的耕地指標(biāo)，不一定都轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地指標(biāo)?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，“新釋放的土地指標(biāo)，并不是全部用作住宅建設(shè)，還有公共設(shè)施、道路、還有占地較多的橋梁隧道等很多用途?！?/p>

據(jù)《調(diào)整方案》來看，京津滬三地的總建設(shè)用地指標(biāo)并未因此就大幅增加，甚至北京還有所減少，從38.17萬公頃調(diào)減到37.20萬公頃。天津、上海的用地空間也僅是稍有增加：天津從40.34萬公頃增加到44.07萬公頃，上海從29.81萬公頃增加到32.00萬公頃。這一數(shù)據(jù)的存在，可能會讓很多人大失所望，但耕地減少和住房用地增加兩者之間的關(guān)系正是如此。

限制北京上海這樣的超級大城市增加住房土地供應(yīng)的因素，并不只有耕地指標(biāo)的紅線。相反，對于城市住房土地供應(yīng)和人口準(zhǔn)入更大的政策因素是整體性的城市規(guī)劃。例如，北京市到2020年的人口規(guī)劃是2300萬，上海只有2500萬。嚴(yán)厲的戶籍政策將讓購房資格成為一道難以逾越的障礙，也讓非戶籍人口的子女入學(xué)成為一道難題，這些都在反向制造市場需求。

與人口政策對應(yīng)的還有更重要的建設(shè)用地規(guī)模的規(guī)劃。2015年，上海市政府提出，要實現(xiàn)全市規(guī)劃建設(shè)用地的“負增長”，將規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模從原來的32.26萬公頃調(diào)減到31.85萬公頃，這一數(shù)據(jù)和此次《調(diào)整方案》里定的規(guī)?；疽恢隆Ｋ?，北京的建設(shè)用地有微減，上海的建設(shè)用地略有增加，僅此而已。再者，即使增加了一定比例的建設(shè)用地，但這些用地也普遍落于城市遠郊，這些數(shù)量不多的新增用地到底能否真正影響龐大的樓市，無疑也要打上一個大大的問號。

“如果嚴(yán)格城市邊界及土地出讓等措施，包括土地供應(yīng)新增建設(shè)用地零增長這個嚴(yán)格控制特大型城市的措施不變，房價地價還是短期內(nèi)很難下降。但是對除此之外的其他一線城市增加一些建設(shè)用地指標(biāo)可能有幫助，比如，對天津就可能起到一定的作用?！标愱芍赋?，“這的確給特大型城市增加土地供給提供了想象，對于熱門城市的地王現(xiàn)象，有間接的緩解作用。不過目前相較于增加建設(shè)用地，盤活存量土地是緩解高房價相對更主要的措施?！?/p>