城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查：逾六成認(rèn)為房?jī)r(jià)高

2017年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議舉行。會(huì)議提出：要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

近日，由中國特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)協(xié)同創(chuàng)新中心和南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院主辦了中國居民住房高層研討會(huì)暨中國城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查研究成果發(fā)布會(huì)，會(huì)上發(fā)布《中國城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查報(bào)告（2016）》。該報(bào)告基于對(duì)我國城市家庭住房消費(fèi)全面系統(tǒng)的入戶調(diào)查數(shù)據(jù)研究而成，包括“住房及基本消費(fèi)支出”、“住房消費(fèi)偏好與交易信息”、“未來家庭住房消費(fèi)選擇”、“住房調(diào)控政策影響”、“住房消費(fèi)景氣調(diào)查”等。今年報(bào)告還新增了專題分析，針對(duì)前中國城市住房消費(fèi)進(jìn)行了分析和預(yù)測(cè)。

南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授周京奎為該項(xiàng)研究主要牽頭人。周京奎就調(diào)查報(bào)告、中國住房消費(fèi)現(xiàn)狀、當(dāng)前發(fā)展趨勢(shì)以及中國住房消費(fèi)發(fā)展指數(shù)等進(jìn)行介紹。2016年樣本覆蓋全國32個(gè)城市，包括家庭戶樣本2635個(gè)、家庭成員樣本6651個(gè)，較2015年相比，家庭戶樣本增加了28.16%，家庭成員樣本增加了27.88%。

中國住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)

報(bào)告發(fā)布了中國住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。該指數(shù)對(duì)全國70個(gè)城市近五年的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估，根據(jù)指數(shù)顯示：2016年前3季度，住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)最大的十個(gè)城市分別為無錫、北京、鄭州、上海、合肥、廈門、青島、深圳、惠州、石家莊；2016年上半年住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)最大的十個(gè)城市分別為廈門、合肥、深圳、上海、北京、廣州、惠州、韶關(guān)、無錫、福州。該指數(shù)還進(jìn)一步反映出：2015年上半年及全年深圳的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)均為最大，經(jīng)過2016年的一系列調(diào)整，深圳的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)整體有所下降，但其二手住房仍存在較大風(fēng)險(xiǎn)；2016年上半年，70個(gè)大中城市的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)幾乎為近六年最大，這使得在2016年國慶前后，北京、天津、深圳、廣州、上海等五個(gè)一線、準(zhǔn)一線城市啟動(dòng)了更為嚴(yán)格的限購、限貸等調(diào)控政策；2016年住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了一定程度的結(jié)構(gòu)變動(dòng)，由一線、準(zhǔn)一線城市逐步向二線、三線城市擴(kuò)散，尤其是無錫、鄭州、廈門、惠州等城市。

中國城市家庭住房特征需求

報(bào)告顯示，被調(diào)查家庭第一套住房建筑面積在90平方米-120平方米的家庭占比最多，約占36.71%，且大多數(shù)家庭自有住房面積在60平方米120平方米，說明家庭居住環(huán)境有了進(jìn)一步改善。

該報(bào)告通過對(duì)自有住房套數(shù)，房屋結(jié)構(gòu)，住宅區(qū)位和對(duì)停車場(chǎng)需求，被調(diào)查家庭對(duì)住宅環(huán)境評(píng)價(jià)，對(duì)住宅小區(qū)娛樂設(shè)施、公園、重點(diǎn)中小學(xué)的偏好，交通便利性偏好，住房與工作單位距離等方面調(diào)查及數(shù)據(jù)分析，認(rèn)為城市家庭改善型住房以中等面積及大面積住房為主；隨著住房支付能力的增強(qiáng)，城市家庭更偏好多戶室的住房結(jié)構(gòu)，城市居民的改善型住房需求以多戶型為主；城市居民為改善住房條件，正向遠(yuǎn)離城市中心的區(qū)位轉(zhuǎn)移，而改善型住房所在小區(qū)配套設(shè)施的完善，也為城市家庭向城市邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件；改善型住宅環(huán)境質(zhì)量有了較大提高，城市居民在購買自有住房時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)物質(zhì)環(huán)境質(zhì)量、小區(qū)周邊的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、教育環(huán)境質(zhì)量有較高的需求；有較大比例的居民更愿意選擇在距離工作單位較近的區(qū)位居住。

未來家庭住房消費(fèi)選擇

在未來家庭住房消費(fèi)選擇中，報(bào)告指出，“超過六成的家庭認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)非常高或者較高，一線、準(zhǔn)一線城市家庭中有接近80%認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)非常高或者較高，而認(rèn)為房?jī)r(jià)低的占比較低，而東部地區(qū)和京津冀地區(qū)均約有七成的家庭認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高或較高”。

調(diào)查結(jié)果顯示，家庭戶主理想住房消費(fèi)面積不存在城市類型或者區(qū)域差異，而年輕的家庭戶主理想住房消費(fèi)面積要高于其他年齡段的戶主。相對(duì)于其他收入類型家庭，低收入家庭戶主有更大比例認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)非常高或較高，其理想住房消費(fèi)面積相對(duì)較小，該類型家庭未來一兩年買房更多是為了改善住房條件，而高收入家庭戶主相對(duì)更多是為了投資。

在公積金與購房需求方面，調(diào)查顯示，沒有公積金和公積金繳存額較低的被調(diào)查家庭更傾向認(rèn)為房?jī)r(jià)過高，有公積金和公積金繳存額較低的被調(diào)查家庭未來有賣房打算的比例更大。有無公積金的被調(diào)查家庭賣房原因、理想住房面積無顯著區(qū)別。

《報(bào)告》分析指出，在住房?jī)r(jià)格評(píng)價(jià)方面，各城市被調(diào)查家庭總體上傾向認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高，一線、準(zhǔn)一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺，三、四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力較大，房?jī)r(jià)會(huì)面臨加大的下行壓力。在家庭賣房原因方面，被調(diào)查家庭有近四分之一未來有賣房打算，且最主要的賣房原因是為了改善居住條件。在投資意愿方面，存在顯著的家庭類型差異。在未來一兩年有購房打算的家庭中，高學(xué)歷群體相對(duì)于其他類型家庭更多以首次置業(yè)為購房目的；高收入家庭戶主相對(duì)更多是為了投資；公積金繳存額較高的家庭未來住房投資意愿為很強(qiáng)烈或較強(qiáng)烈的比例更大。

住房新政的調(diào)研

報(bào)告特別對(duì)房地產(chǎn)稅收、限購限貸、房貸政策等近年住房消費(fèi)中出現(xiàn)的新情況進(jìn)行調(diào)研。在房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整時(shí)，調(diào)查報(bào)告顯示，“超過五成的城市居民認(rèn)為現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整不會(huì)對(duì)其購房行為產(chǎn)生影響，東部地區(qū)城市家庭對(duì)房產(chǎn)稅調(diào)整較中西更為敏感”?！爸械仁杖胄袠I(yè)家庭認(rèn)為該政策調(diào)整對(duì)其住房消費(fèi)行為沒有影響的比例最高，高收入行業(yè)家庭在房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整時(shí)選擇不購買住房比例最高。”上述結(jié)果表明，房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整的影響效應(yīng)差異與不同收入行業(yè)家庭的購房目的有關(guān)，高收入行業(yè)家庭購買住房大多以保值增值為目的，住房消費(fèi)的稅收調(diào)整彈性較大。

在家庭住房購買的影響因素中，限購、限貸政策是最為主要的政策因素。2016年10月之前，全國主要城市在寬松的房地產(chǎn)政策下呈現(xiàn)房?jī)r(jià)普漲局面，尤其是三線、四線城市以去庫存為目標(biāo)，出臺(tái)了“低首付、低利率”的刺激政策。取消限購、限貸政策對(duì)家庭購房行為沒有影響的比例為61.46%，提前購買的比例為18.15%。2016年國慶前后，部分城市重新實(shí)施了住房限購限貸政策，回訪數(shù)據(jù)顯示，48.34%的被調(diào)查家庭認(rèn)為重新實(shí)施住房限購、限貸政策將影響其購房行為。報(bào)告認(rèn)為，住房調(diào)控政策的不穩(wěn)定將對(duì)城市家庭住房消費(fèi)行為產(chǎn)生顯著影響，尤其在限制性政策持續(xù)調(diào)整階段，該限制性政策對(duì)城市家庭住房消費(fèi)的負(fù)向影響更大也更持久。同時(shí)也表明，限購、限貸政策對(duì)于抑制住房過度消費(fèi)有顯著效果。

周京奎表示，應(yīng)積極探索利用房產(chǎn)稅取代調(diào)控政策可能性，明確不同城市房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和政策選擇，保障調(diào)控政策的穩(wěn)定和持續(xù)性，調(diào)控應(yīng)當(dāng)以“保福利、穩(wěn)市場(chǎng)、促增長(zhǎng)”為目標(biāo)，防止住房?jī)r(jià)格大起大落。

天津家庭改善性住房需求較高

“天津家庭改善性住房需求較高，且住房市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的敏感程度較高?！备鶕?jù)該研究成果，周京奎指出，天津被調(diào)查家庭未來一兩年賣房原因?yàn)楦纳谱》織l件的比例是除深圳以外最高的，而未來一兩年購房意愿為非常不可能或較不可能的比例是除了深圳外最低的。這些可以部分解釋2016年1-9月間天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。但在調(diào)控政策出臺(tái)后，新建商品房交易價(jià)格環(huán)比增速由9月份的4.2%下降到10月份的1.3%，二手房交易價(jià)格環(huán)比增速由g月份的4.1%下降到10月份的1.2%，如果考慮到天津的調(diào)控強(qiáng)度較低，反應(yīng)出來的住房市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的敏感程度依然是較高的。

南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院有關(guān)負(fù)責(zé)人，國家統(tǒng)計(jì)局、中國社科院、國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院、南開大學(xué)、南京大學(xué)、山東大學(xué)、浙江工業(yè)大學(xué)、經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社、《世界經(jīng)濟(jì)》雜志社等單位的專家學(xué)者參加會(huì)議。與會(huì)人員對(duì)該成果進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，希望研究團(tuán)隊(duì)能夠長(zhǎng)期堅(jiān)持這一項(xiàng)目，做好調(diào)研指標(biāo)和人員培訓(xùn)，完善數(shù)據(jù)庫，保持前沿性、科學(xué)性、實(shí)用性，繁榮學(xué)術(shù)，服務(wù)社會(huì)。