房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理研究—以中糧萬科翡翠別墅項(xiàng)目為例

[摘要]本文以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為背景，選擇項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)中的設(shè)計(jì)變更管理作為主要研究對象，在分析實(shí)際項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的基礎(chǔ)上，通過分析設(shè)計(jì)變更簽發(fā)的程序，總結(jié)設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因和管理存在的問題。研究認(rèn)為，設(shè)計(jì)變更能夠在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備充分下、專業(yè)技術(shù)管理管理下、項(xiàng)目流程信息化等多種情況下減少，有利于減少無效成本、減少施工返工時(shí)間及減少房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)變更；設(shè)計(jì)管理；成本控制

1、研究背景及意義

我國房地產(chǎn)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已逐步走向成熟階段。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)起著承上啟下的重要作用，任何一個(gè)階段的設(shè)計(jì)變更都將對后續(xù)工作產(chǎn)生重要影響。

研究發(fā)現(xiàn)，對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對于項(xiàng)目成本控制有著較大的影響。設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目全生命周期中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。頻繁的設(shè)計(jì)變更，不僅會(huì)引起承包商向業(yè)主提出大量的索賠，而且還會(huì)影響到工程進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作至關(guān)重要，而設(shè)計(jì)變更是設(shè)計(jì)管理重要內(nèi)容。

2、實(shí)際項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理分析

本章以中糧萬科翡翠別墅項(xiàng)目為例，對該項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理進(jìn)行分析，并總結(jié)設(shè)計(jì)變更管理存在的問題。

2.1嚴(yán)格簽發(fā)設(shè)計(jì)變更的程序

在翡翠別墅項(xiàng)目開發(fā)過程中，由工程總承包方對于施工現(xiàn)場出現(xiàn)的問題反饋至建設(shè)方，然后由設(shè)計(jì)方提出技術(shù)方案，項(xiàng)目管理者進(jìn)行技術(shù)評(píng)估，衡量設(shè)計(jì)變更的成本和進(jìn)度，確定設(shè)計(jì)變更方案后，由公司的主要技術(shù)主管進(jìn)行決策。設(shè)計(jì)變更審批流程，由設(shè)計(jì)管理人員發(fā)起設(shè)計(jì)變更，包含可行的技術(shù)方案，由項(xiàng)目工程師、造價(jià)咨詢師、成本對接人、客服對接人、營銷經(jīng)理、項(xiàng)目責(zé)任人、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、營銷負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理、項(xiàng)目秘書審批通過之后才能下發(fā)設(shè)計(jì)變更至現(xiàn)場施工。

2.2總結(jié)設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因

通過對該項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更分析，主要由以下幾個(gè)原因：設(shè)計(jì)缺陷或遺漏；政府施政配套要求；項(xiàng)目決策調(diào)整；現(xiàn)場施工要求。通過對設(shè)計(jì)變更涉及專業(yè)的分析，得出主要集中在建筑和結(jié)構(gòu)，這是由于建筑和結(jié)構(gòu)專業(yè)技術(shù)特性使然。通過對設(shè)計(jì)變更對設(shè)計(jì)進(jìn)度影響的分析，得出對設(shè)計(jì)進(jìn)度的影響較大，并且說明了設(shè)計(jì)變更管理的主要目標(biāo)是進(jìn)度管理，需要加強(qiáng)設(shè)計(jì)前期研究，控制在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)后期的設(shè)計(jì)變更。

2.3總結(jié)設(shè)計(jì)變更管理存在的問題

通過對該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更資料對比分析發(fā)現(xiàn)，主要問題如下：設(shè)計(jì)院的選擇缺乏深入的察檢驗(yàn)。項(xiàng)目前期政府審批和市政配套研究過于緊湊，未能細(xì)致深化審批意見和要求，過快的進(jìn)行了設(shè)計(jì)工作，造成后期設(shè)計(jì)變更工作量較多?？刂圃O(shè)計(jì)質(zhì)量方面，設(shè)計(jì)成本和設(shè)計(jì)進(jìn)度方法缺乏總體計(jì)劃和控制目標(biāo)，對于其影響的廣度和深度缺乏認(rèn)識(shí)，隨意性較強(qiáng)。

3、設(shè)計(jì)變更的管理對策與方法

3.1專業(yè)技術(shù)管理方法

重視前期產(chǎn)品定位階段，深入做好市場調(diào)研分析和技術(shù)準(zhǔn)備。設(shè)計(jì)前期資料提前準(zhǔn)備，包括地質(zhì)勘察、資料數(shù)據(jù)的搜集整理等等，擬好經(jīng)公司各部門決策的設(shè)計(jì)任務(wù)書，在設(shè)計(jì)人員開始工作之前，要把完整、詳細(xì)、準(zhǔn)確的資料提供給設(shè)計(jì)院，在過程中不要頻繁改動(dòng)條件要求。

慎重選擇設(shè)計(jì)單位。根據(jù)每個(gè)設(shè)計(jì)單位的基本情況，需要按照服務(wù)內(nèi)容，技術(shù)能力，限時(shí)服務(wù)等來考核設(shè)計(jì)單位。

建設(shè)高效專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。具備專業(yè)技術(shù)背景的管理人員往往能在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段提早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)缺陷和遺漏，減少后期的設(shè)計(jì)變更數(shù)量，將會(huì)節(jié)約項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本，加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。

與政府部門提前征詢，做好設(shè)計(jì)與市政配套的技術(shù)協(xié)調(diào)。應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期，詢問當(dāng)前的配套技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，減少設(shè)計(jì)后期或者現(xiàn)場施工時(shí)市政配套管理部門提出新的要求和目標(biāo)。

重視設(shè)計(jì)方案和初步設(shè)計(jì)平衡。項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)不僅僅需要考慮宏觀技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，還要重視技術(shù)的可實(shí)現(xiàn)性和實(shí)現(xiàn)成本的多少，所以在設(shè)計(jì)方案階段需要平衡項(xiàng)目后期技術(shù)深化的要求。

3.2信息管理方法

建立電子商務(wù)信息平臺(tái)，加強(qiáng)內(nèi)部信息溝通。公司各個(gè)職能部門需要就項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度建立信息溝通機(jī)制，及時(shí)將各個(gè)部門的項(xiàng)目信息進(jìn)行通報(bào)和協(xié)商。設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)出越早，對工程項(xiàng)目的投資和工期的影響也越小。

制定和完善專業(yè)設(shè)計(jì)溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程中的溝通。設(shè)計(jì)管理者需要定期對設(shè)計(jì)方的工作內(nèi)容，工作進(jìn)度和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查和分析，及時(shí)將問題提交公司進(jìn)行決策，便于設(shè)計(jì)方順利開展工作，按時(shí)按質(zhì)量完成設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容應(yīng)全面考慮。

建立設(shè)計(jì)信息檔案庫。設(shè)計(jì)管理者應(yīng)當(dāng)及時(shí)將項(xiàng)目設(shè)計(jì)的相關(guān)信息進(jìn)行整理保存和分析，提供公司各個(gè)職能部門進(jìn)行對比研究使用。工程簽證、設(shè)計(jì)變更在工程建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)，涉及很多工序和專業(yè)的圖紙，繁雜零散，管理難度大。管理好工程設(shè)計(jì)變更檔案對建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位都十分重要。

3.3合同管理方法

完善設(shè)計(jì)合同內(nèi)容，事先約定設(shè)計(jì)變更的處理方法。加強(qiáng)設(shè)計(jì)合同的起草和制定工作，由設(shè)計(jì)、成本和采購部共同協(xié)商合同的具體條款，降低設(shè)計(jì)變更的成本，加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，設(shè)立設(shè)計(jì)缺陷或遺漏的賠償條款，督促設(shè)計(jì)方積極進(jìn)行設(shè)計(jì)工作。

推行限額設(shè)計(jì)。通過對多年項(xiàng)目開發(fā)成本的研究總結(jié)，對于今后項(xiàng)目的目標(biāo)成本提出計(jì)劃，避免項(xiàng)目成本的過度支出，無法控制。對其中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)。

4、結(jié)論與展望

本文結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目案例，分析了現(xiàn)有設(shè)計(jì)變更管理存在的問題及改進(jìn)的策略。研究認(rèn)為，設(shè)計(jì)變更能夠通過強(qiáng)化設(shè)計(jì)變更管理流程、加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)管理、增進(jìn)內(nèi)部公司電子平臺(tái)信息交流溝通、完善項(xiàng)目合同管理制度等管理策略下控制數(shù)量，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備充分下、專業(yè)技術(shù)管理管理下、項(xiàng)目流程信息化等多種情況下減少，有利于減少無效成本、減少施工返工時(shí)間及減少房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間。