我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)研究

[摘要]中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年住房體制進(jìn)行革新之后，發(fā)展迅猛，在一段時(shí)期內(nèi)作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)上升的速度已明顯超出了一般居民的收入水平，也造成了大量的社會(huì)問(wèn)題。政府不斷出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，但是房?jī)r(jià)卻居高不下，甚至越調(diào)越高。對(duì)此，文章對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫產(chǎn)生原因進(jìn)行分析研究，對(duì)我國(guó)近幾年實(shí)施的調(diào)控政策與效果進(jìn)行解析，給出針對(duì)性的建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；泡沫；調(diào)控政策；研究

1、房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)述

自我國(guó)開(kāi)始改革開(kāi)放進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之后，房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由沉寂轉(zhuǎn)向繁榮，03年之后房?jī)r(jià)不斷飆升，尤其在近十年的時(shí)候還曾經(jīng)經(jīng)歷了一年中房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，這樣的環(huán)境恰恰是滋生泡沫的最好的溫床。房地產(chǎn)泡沫從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定義就是房屋的售賣(mài)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其原有的使用價(jià)值，并且長(zhǎng)期的不合理的向上發(fā)展，從而使房市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不健康發(fā)展的一種現(xiàn)象。而市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)高于均衡價(jià)格，則會(huì)導(dǎo)致供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，就如同海市蜃樓一般。在漢語(yǔ)字典的字面含義則是市場(chǎng)中的購(gòu)房投機(jī)者在購(gòu)房時(shí)進(jìn)行的炒作使房?jī)r(jià)與其真實(shí)價(jià)值發(fā)生大的差別，房?jī)r(jià)不斷升高，造成虛假的房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。而房?jī)r(jià)中那超過(guò)了正常價(jià)格的部分即為泡沫。

當(dāng)然，形成泡沫一定要有載體的存在，預(yù)期的虛擬市場(chǎng)與相對(duì)稀缺的土地資源便是房?jī)r(jià)泡沫的最好載體。正是土地有著稀缺與不可流動(dòng)的特點(diǎn)，才使泡沫很容易發(fā)生在房產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)。

2、房地產(chǎn)泡沫的原因解析

2.1制度原因

2.1.1國(guó)家保障性住房制度不夠完善

我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)化之前，國(guó)家進(jìn)行的是分配住房制度。從98年住房市場(chǎng)化改革后，商品房才開(kāi)始出現(xiàn)，但購(gòu)房需求作為居民生活需求的剛需部分在生活中是必不可少的。正是由于這種特性，導(dǎo)致了的大量投機(jī)者的出現(xiàn)，資金的炒作，更是放大了房?jī)r(jià)泡沫的程度。造成普通老百姓購(gòu)房難，房?jī)r(jià)普遍過(guò)高，也更會(huì)引發(fā)其他的一連串的社會(huì)問(wèn)題，因此創(chuàng)立完備的保障性住房是一個(gè)很好的應(yīng)對(duì)方法。

我國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有一套完備的保障性住房制度，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房的建設(shè)十分落后。雖然現(xiàn)在有不少城市已經(jīng)建了一些廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房等，但是由于標(biāo)準(zhǔn)不明確.保障性住房的覆蓋范圍很窄。低保對(duì)象的選擇也很模糊，實(shí)施過(guò)程不公開(kāi)化，產(chǎn)生了許多暗箱操作與權(quán)利控房，低收入百姓的居住問(wèn)題仍然很多沒(méi)有解決。

2.1.2地方政府分稅制度

自94年中央制定分稅制后，地方稅源很多被收歸中央。地方政府要快速大量的增加稅收最有效的辦法就是賣(mài)地。這導(dǎo)致了地方財(cái)政收入嚴(yán)重依賴(lài)于房產(chǎn)市場(chǎng)與土地交易市場(chǎng)，而政府的炒高地價(jià)行為就導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商成本上升，這些成本反映到房?jī)r(jià)上最后還是由購(gòu)房消費(fèi)者買(mǎi)單。

2.1.3政府的考核機(jī)制

以往中央一直將GDP.財(cái)政稅收增長(zhǎng)作為判斷地方政府業(yè)績(jī)的重要一環(huán)。而地方官員為了提高業(yè)績(jī)與得到位置提拔，往往會(huì)沖動(dòng)的大量建設(shè)大型工程與大型市政建設(shè)，這種不切實(shí)際的做法必然引發(fā)市場(chǎng)的失衡。尤其是地方官員將土地出讓收入投入市政后可以創(chuàng)造業(yè)績(jī)，所以他們想方設(shè)法提高低價(jià)，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，而最終這些都造而最終這些都造成房?jī)r(jià)的飆升。

2.2社會(huì)人文原因

2.2.1非剛需的炒房行為

房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展與市場(chǎng)中的投機(jī)人士有很大的關(guān)聯(lián)。甚至有人為了炒房，向銀行抵押自己已買(mǎi)好的房子，得到貸款后轉(zhuǎn)向新的熱點(diǎn)房，期望房?jī)r(jià)大幅升高然后迅速出手賺取差價(jià)和高額利潤(rùn)。這些人與以炒股為生的股蟲(chóng)一樣，不愿意靠自己踏實(shí)勞動(dòng)與實(shí)業(yè)發(fā)展賺錢(qián)致富，一天琢磨找哪個(gè)行業(yè)的漏洞或鉆市場(chǎng)的空子突然暴富，于是一來(lái)二往大量資金涌向房產(chǎn)市場(chǎng)，大量積聚迅速增多，最后導(dǎo)致泡沫不斷變大。

2.2.2傳統(tǒng)文化造成的盲目跟風(fēng)

我國(guó)有著2000多年的家庭情結(jié)，房子作為家的載體可謂是主要矛盾的最主要構(gòu)成，其地位不可替代。在最近十年間，幾乎95%以上的婚姻都建立在房子的基礎(chǔ)上，有房結(jié)婚，無(wú)房無(wú)婚，這與國(guó)外有著很大區(qū)別。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，美國(guó)90后里有41%的人選擇租房居住，80后里有29%的人選擇租房居住，在中國(guó)這一比例遠(yuǎn)小于歐美國(guó)家。中國(guó)人都覺(jué)得擁有屬于自己的房子，才有幸福和安全感，這樣無(wú)疑成為房?jī)r(jià)泡沫孕育成長(zhǎng)的根源。

2.3市場(chǎng)供求的促成原因

2.3.1消費(fèi)者的誤判

消費(fèi)者的預(yù)期判斷是指購(gòu)房消費(fèi)者以自己了解的房?jī)r(jià)信息為基礎(chǔ)，結(jié)合自己的知識(shí)水平和生活經(jīng)驗(yàn)，在思考后判斷房?jī)r(jià)未來(lái)的變化。往往這個(gè)判斷決定最后是否購(gòu)房。

由于近十年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)一直處于上升的態(tài)勢(shì)，從社會(huì)輿論口口相傳的信息中，房?jī)r(jià)從沒(méi)有下跌過(guò)。這就導(dǎo)致了消費(fèi)者認(rèn)為越早買(mǎi)房越好，形成了一個(gè)較高的預(yù)期，促進(jìn)了房?jī)r(jià)泡沫的增長(zhǎng)。

2.3.2貨幣金融環(huán)境的寬松

任何行業(yè)泡沫存在的背后，往往都有著寬松的貨幣經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在08年與12年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下，各國(guó)政府都制定了寬松的貨幣政策。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系愈發(fā)緊密。我國(guó)也投入了大量資金刺激消費(fèi)，出臺(tái)了很多寬松政策。

投機(jī)行為需要資金支持，炒房更是如此。近幾年來(lái)，我國(guó)廣義貨幣量年均保持17.9%的增長(zhǎng)率，信貸程度及比重不斷增加。雖然促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但也為房?jī)r(jià)泡沫埋下了隱患。

2.3.3土地成本價(jià)格的提升

茌1992年之前，我國(guó)土地出讓金在減掉業(yè)務(wù)費(fèi)后全部要上繳國(guó)家財(cái)政，92年財(cái)政部對(duì)此進(jìn)行了改革，規(guī)定5%上繳財(cái)政，其余的地方政府有權(quán)處理。這種變化大大刺激了地方管理者對(duì)出讓金的提升做法。01年時(shí)，土地出讓金約占地方中財(cái)政的16%，到06年時(shí)已占到41.9%。2010年我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了兩次大的政策控制，這一比例竟上升到76.6%。這反映出土地財(cái)政幾乎占據(jù)了地方財(cái)政的稅源與收入的主要部分。這種土地專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)化使得土地成本急速上升，也就使得房?jī)r(jià)快速升高。

3、我國(guó)實(shí)施的調(diào)控政策及效果解析

本章著重分析2012-2016年這幾年來(lái)我國(guó)調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策。

從表1中看到2012年是調(diào)控與政策放松并行的一年，在房產(chǎn)市場(chǎng)低迷的城市進(jìn)行政策刺激，在上海，珠海等樓市火爆的城市進(jìn)行調(diào)控。

根據(jù)表2可以分析出2013政策里“調(diào)控”字眼消失，行業(yè)政策面走向平緩，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模不斷增高，成交突破千萬(wàn)平米，全國(guó)一手房?jī)r(jià)格較前期點(diǎn)上漲10%，很多城市房?jī)r(jià)漲幅已超控制目標(biāo)。

根據(jù)表3可以分析出2013年高庫(kù)存壓力下各地陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)，差別化信貸適時(shí)微調(diào)應(yīng)對(duì)需求變化，各地加大公積金、財(cái)稅支持力度，綱領(lǐng)性規(guī)劃文件出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)登記加快筑底。這些都反應(yīng)了過(guò)去十多年，全國(guó)抑制需求為首，增加供應(yīng)為輔的政策正在變化。

根據(jù)表4可以分析出2015影響：房地產(chǎn)寬松政策頻頻出臺(tái)，“二套房首付降至4成”，“營(yíng)業(yè)稅免征期限5年改2年”，“公積金新政”。這些新政都明顯看出房地產(chǎn)的小陽(yáng)春到來(lái)了。房地產(chǎn)政策的不斷出臺(tái)刺激，顯示中國(guó)政府對(duì)樓市調(diào)控由限購(gòu)從嚴(yán)，到政策支持的轉(zhuǎn)變。

2016年實(shí)行的樓市新政：陸續(xù)出臺(tái)了降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)政策。因?yàn)檎叩拇碳ぃ康禺a(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)火熱勢(shì)頭。制定購(gòu)房補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)進(jìn)城上學(xué)、結(jié)婚、養(yǎng)老的農(nóng)民工在城市購(gòu)房；鼓勵(lì)個(gè)人出租房，允許商業(yè)房改租賃住房：部分城市相繼出臺(tái)限購(gòu)政策穩(wěn)定樓市。

分析可知，2016年房地產(chǎn)的最新政策是親民化的，對(duì)去庫(kù)存應(yīng)該會(huì)有很好的推動(dòng)作用。但最終效果如何，還有待觀(guān)察市場(chǎng)氛圍和政策的落實(shí)程度，但不太可能出現(xiàn)強(qiáng)烈的市場(chǎng)反轉(zhuǎn)。

4、針對(duì)性建議

4.1繼續(xù)施行16年的限購(gòu)和促銷(xiāo)共舉政策

從16年的調(diào)控效果看，目前的政策是比較符合我國(guó)國(guó)情的。對(duì)于全國(guó)整體上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)剩，具體說(shuō)來(lái)還是有著很大的去庫(kù)存壓力。但個(gè)別城市在實(shí)施寬松政策時(shí)，極易引發(fā)非理性房?jī)r(jià)上漲，所以比較合理的措施是限購(gòu)促銷(xiāo)并存。

4.2取消GDP與房產(chǎn)業(yè)收入掛鉤

從90年代商品房正式出現(xiàn)以來(lái)，在這方面的稅收一直是地方當(dāng)局GDP業(yè)績(jī)重要的構(gòu)成部分。在這種GDP至上的利害驅(qū)使下，地方當(dāng)局與開(kāi)發(fā)商都會(huì)想要從中得到收益，發(fā)展自己。因此，要想抑制房?jī)r(jià)泡沫的繼續(xù)發(fā)展，就必須消除房產(chǎn)業(yè)與地方當(dāng)局業(yè)績(jī)的捆綁。解決了GDP業(yè)績(jī)主義，政府可以更加放開(kāi)制定適合當(dāng)?shù)氐暮侠砘摺?/p>

4.3學(xué)習(xí)其他發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，完備保障型建房制度

以新加坡為例，人多地少經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)是它的城市特征。然而它的房產(chǎn)市場(chǎng)確是亞洲發(fā)展最健康的市場(chǎng)，因?yàn)樗讋?chuàng)了與其他國(guó)家迥然相異的公共住房制度，80%的新加坡居民居住在公共住房里，這點(diǎn)值得我們學(xué)習(xí)，所以增加保障性住房供給是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

4.4繼續(xù)深化房產(chǎn)稅制改革

在我國(guó)當(dāng)今的大環(huán)境下，房產(chǎn)稅的深化改革是對(duì)減小貧富差距的不公平狀況有很大的益處的。建立有遞進(jìn)性的房產(chǎn)稅制，可以加大投機(jī)者的炒作成本，同時(shí)對(duì)中低收入人群是一種有利的政策保護(hù)。而且房產(chǎn)稅的收入又能夠用來(lái)建設(shè)保障性住房，這樣可以實(shí)現(xiàn)讓大部分普通百姓有房可住，同時(shí)對(duì)完善我國(guó)稅收體系也有重大意義。

5、結(jié)論與展望

對(duì)于解決房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是市場(chǎng)問(wèn)題，更是宏觀(guān)社會(huì)政策的問(wèn)題。面對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的市場(chǎng)失靈，只有依靠社會(huì)政策不斷完善，在制度設(shè)計(jì)上注意產(chǎn)城融合，讓公共服務(wù)空間布局進(jìn)一步均等化和合理化，平衡好不同地域的不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，盡量做到讓人口在各地區(qū)之間均衡分布，從而統(tǒng)籌各地之間房產(chǎn)業(yè)的需求以做到平衡，才能從根本上矯正房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈。