高校物業(yè)管理成本控制方法初探

成本控制的過(guò)程是運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理對(duì)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)進(jìn)行計(jì)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的過(guò)程，同時(shí)也是一個(gè)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內(nèi)部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過(guò)程。對(duì)于高校物業(yè)管理成本控制來(lái)說(shuō)，應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)來(lái)對(duì)高校物業(yè)管理成本進(jìn)行有效控制，掌握一般的理論知識(shí)來(lái)進(jìn)行有效研究，從而減少成本支出，并善于以成本為核心來(lái)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的拓展，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的巨大提升。本文將重點(diǎn)來(lái)對(duì)高校物業(yè)管理成本控制為例來(lái)進(jìn)行深入討論，結(jié)合目前高校物業(yè)管理成本控制中存在的問(wèn)題為之提供有效的解決思路和對(duì)策。

一、高校物業(yè)管理成本控制的基本原則分析

1全面控制原則

全面控制是全員和全過(guò)程成本控制的結(jié)合。對(duì)于高校物業(yè)管理成本控制來(lái)說(shuō)，必須要對(duì)整個(gè)資金流進(jìn)行有效的跟蹤，將每一個(gè)涉及到資本流通的環(huán)節(jié)都認(rèn)識(shí)到位并對(duì)資金的流動(dòng)和成本進(jìn)行有效的管理和控制，從而來(lái)形成一個(gè)完整的成本挖制體系。這種較為全面化的管理原則是管理成本控制的核心和基礎(chǔ)，對(duì)于整個(gè)資金分析過(guò)程有重要的促進(jìn)意義。

2講求經(jīng)濟(jì)效益原則

在進(jìn)行高校物業(yè)管理成本控制的時(shí)候，必須要講求經(jīng)濟(jì)效益原則。成本控制應(yīng)以相同服務(wù)數(shù)量與水平下成本最小化，或相同成本水平下服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量最大化為目標(biāo)。任何一個(gè)企業(yè)組織，必須要強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)效益觀念，不斷地來(lái)對(duì)服務(wù)、工作、成本進(jìn)行有效衡量，從而來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，只有這樣才能夠促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)得到更加有效的運(yùn)營(yíng)，從而創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

明確的職責(zé)、適宜的權(quán)限和相應(yīng)的利益，是任何管理工作取得成功的基礎(chǔ)。這三者是不可分割的重要層面，也是整個(gè)企業(yè)運(yùn)行的有效關(guān)聯(lián)要素。對(duì)于顧客來(lái)說(shuō)，他們購(gòu)買的是服務(wù)，因此物業(yè)管理企業(yè)有必要對(duì)自己的職責(zé)進(jìn)行深入認(rèn)知，從而來(lái)實(shí)現(xiàn)等價(jià)交換，以此來(lái)帶動(dòng)較高的經(jīng)濟(jì)收益，讓企業(yè)更加長(zhǎng)久地運(yùn)行下去。實(shí)現(xiàn)責(zé)權(quán)利地有效結(jié)合，是物業(yè)管理成本控制的重要環(huán)節(jié)，也是必需的環(huán)節(jié)。

4例外管理原則

例外管理原則是指物業(yè)管理企業(yè)在全面控制的基礎(chǔ)上，對(duì)那些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本差異集中精力重點(diǎn)處理，深入分析、追根究底、查明原因，并及時(shí)采取措施進(jìn)行控制解決。特別是對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，每個(gè)客戶的要求可能都不同，只有通過(guò)例外管理原則來(lái)對(duì)之進(jìn)行有效的管理和控制，才能夠保證服務(wù)的差異化，從而提升工作的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這樣能夠從根本上來(lái)為企業(yè)贏得更多的經(jīng)濟(jì)效益和價(jià)值。

二、高校物業(yè)管理成本控制中存在的問(wèn)題分析

1 高校物業(yè)管理成本較高

從目前的高校物業(yè)管理成本控制來(lái)說(shuō)，高校物業(yè)管理成本較高，是其中存在的主要問(wèn)題。高校物業(yè)管理創(chuàng)新性不夠，依然按照傳統(tǒng)的成本控制和管理方法來(lái)進(jìn)行，同時(shí)加上整個(gè)行業(yè)本身的滯后性，在一定程度上導(dǎo)致了成本較高局面的產(chǎn)生。第一，不少物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)不完善，組織形式過(guò)于金字塔化，從而導(dǎo)致管理階層冗長(zhǎng)復(fù)雜，管理層次不夠分明，從而在一定程度上造成了工作效率較低等問(wèn)題，導(dǎo)致物業(yè)管理階層與被管理階層結(jié)構(gòu)的不對(duì)等性。第二，高校物業(yè)管理中人員的素質(zhì)參差不齊，由于個(gè)性特征、服務(wù)水平和綜合素質(zhì)不同，因此必須要對(duì)他們進(jìn)行有效的培訓(xùn)，這就在很大程度上加大了高校物業(yè)管理成本的投入。這些問(wèn)題的存在在很大程度上導(dǎo)致高校物業(yè)管理成本控制問(wèn)題重重，不利于實(shí)現(xiàn)行業(yè)拓展。

2 高校物業(yè)管理方式單一化、簡(jiǎn)單化

不少高校物業(yè)管理方式單一化、簡(jiǎn)單化，在很大程度上導(dǎo)致成本的盲目擴(kuò)大，不利于從根本上提升物業(yè)管理效果。目前不少高校物業(yè)管理方式依然很落后，智能化水平低下、科技含量低、手工操作為主。但是隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們的生活質(zhì)量和生存理念越來(lái)越強(qiáng)，包括在校的大學(xué)生在內(nèi)，他們對(duì)于服務(wù)有著更高的要求。但是目前不少的高校物業(yè)管理部門技術(shù)水平和工作理念尚且達(dá)不到應(yīng)有的要求，過(guò)于單一化和簡(jiǎn)單化的管理操作模式，在很大程度上降低了用戶的滿意度，無(wú)法真正地提升其工作效果，這對(duì)于高校物業(yè)管理水平的提升產(chǎn)生了較為不利的影響，直接關(guān)系到其經(jīng)濟(jì)效益的進(jìn)步。

3 高校物業(yè)設(shè)套設(shè)備不完善，提升管理難度

高校物業(yè)設(shè)備設(shè)施不完善，在一定程度上提升了管理的難度。從根本上來(lái)說(shuō)，目前的物業(yè)管理部門的工作面向?qū)ο笾饕蠖嘁孕^(qū)為主，認(rèn)為大學(xué)中師生要求較低，而放松了工作質(zhì)量的監(jiān)督和提升，這種錯(cuò)誤的認(rèn)知在很大程度上降低了其工作服務(wù)質(zhì)量。與此同時(shí)，由于高校群體的特殊性及需求的不同，他們與小區(qū)居民的服務(wù)需要有較大的差別，很多物業(yè)公司認(rèn)為沒(méi)有必要為高校專門開發(fā)成套的設(shè)施和設(shè)備，加上高校資金成本達(dá)不到要求，于是在很大程度上造成設(shè)套設(shè)備的不夠完善，這就在一定程度上造成高校物業(yè)企業(yè)本身與受眾所需要服務(wù)之間的代購(gòu)，這就是工作難度的最大體現(xiàn)，直接影響到后續(xù)工作的開展，不利于從根本上提升用戶滿意度，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)較多的經(jīng)濟(jì)收益。

4 缺乏科學(xué)多元的高校物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式

缺乏科學(xué)多元的高校物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式，在很多高校企業(yè)管理成本控制中都出現(xiàn)的問(wèn)題。由于經(jīng)營(yíng)模式的不合理性，在很大程度上導(dǎo)致資本的不可控性，一方面造成資源的過(guò)渡浪費(fèi)，另一個(gè)方面也無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金的再生，降低了經(jīng)濟(jì)效益的生動(dòng)呈現(xiàn)。從目前的高校物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，很多物業(yè)企業(yè)過(guò)多地關(guān)注日常運(yùn)行，忽視了創(chuàng)新性，并且也浪費(fèi)了不必要的資源。很少與學(xué)校的領(lǐng)導(dǎo)、輔導(dǎo)員、樓管和學(xué)生展開座談和交流，根本不了解師生的根本需要，這樣就導(dǎo)致兩者之間的斷層和割裂，根本無(wú)法有效的來(lái)保證整個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)的有效循環(huán)?？偠灾?，要想從根本上提升高校物業(yè)管理成本控制，就必須要改變現(xiàn)存的單一化經(jīng)營(yíng)模式，構(gòu)建科學(xué)多元的高校物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)服務(wù)升級(jí)。

三、高校物業(yè)管理成本控制方法探析

1 優(yōu)化高校組織形式，降低組織成本

優(yōu)化高校物業(yè)組織形式和管理方式，從而來(lái)降低組織成本，更好促進(jìn)管理成本制度的完善，這對(duì)于不斷提升組織的凝聚力和競(jìng)爭(zhēng)力有著無(wú)比重要的促進(jìn)意義。第一，科學(xué)分析組織的基本職能，對(duì)于其管理部門進(jìn)行有效任務(wù)的分配，提升整個(gè)系統(tǒng)管理體系的完善度和全方位性。積極實(shí)現(xiàn)組織管理層次的簡(jiǎn)化和透明化，不斷優(yōu)化整個(gè)組織結(jié)構(gòu)，從而將具體的工作職責(zé)具體到個(gè)人，這樣能夠從根本上提升高校物業(yè)管理成本控制，提升管理成本的有效性。第二，減少管理層次、壓縮職能部門和機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)扁平化管理，從而來(lái)促進(jìn)管理者對(duì)于下屬的有效管理，提升物業(yè)管理成本控制的效能，這樣從根本上提升了高校物業(yè)管理的效率。

2 構(gòu)建富有特色、人性化的物業(yè)組織環(huán)境

構(gòu)建富有特色、人性化的物業(yè)組織環(huán)境，是不斷提升高校物業(yè)管理成本控制的關(guān)鍵所在，同時(shí)也是構(gòu)建高效物業(yè)管理秩序的核心保證。不斷豐富企業(yè)文化組織形式，構(gòu)建核心理論文化內(nèi)涵，來(lái)更加全面、立體化實(shí)現(xiàn)高效物業(yè)管理模式的塑造和構(gòu)建，以此來(lái)不斷提升工作質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。第一，構(gòu)建新型的思想觀念和價(jià)值理念，培育和諧、團(tuán)結(jié)、服務(wù)、集體價(jià)值觀念，從而不斷強(qiáng)化工作人員的綜合素質(zhì)和品德修養(yǎng)，以此來(lái)不斷提升工作觀念和工作意識(shí)，提升個(gè)人的工作質(zhì)量和效果。第二，構(gòu)建文化軟環(huán)境和平等、信任、互助的企業(yè)文化氛圍，將物業(yè)管理成本控制這一大目標(biāo)轉(zhuǎn)化成為個(gè)人內(nèi)在的自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)，從而讓每個(gè)工作人員都能夠自覺(jué)地進(jìn)行高質(zhì)量工作，最大化地發(fā)揮自己的價(jià)值，以此來(lái)不斷的提升高校去也管理成本控制的有效性。

3 強(qiáng)化管理技術(shù)，降低高校物業(yè)管理成本

強(qiáng)化管理技術(shù)，降低高校物業(yè)管理成本，不斷用科學(xué)化的理論來(lái)對(duì)高校物業(yè)管理成本控制進(jìn)行有效研究和探討，從而來(lái)更好的促進(jìn)高校秩序的穩(wěn)定。首先，物業(yè)管理中的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該積極仔細(xì)地對(duì)成本會(huì)計(jì)進(jìn)行有效研讀，對(duì)于原料、動(dòng)力、工資、租金、廣告、利息；管理人員工資、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、勞保費(fèi)等多方面的要素進(jìn)行有效地管理和控制，分清每一筆的有效來(lái)源，從而來(lái)更好地對(duì)成本進(jìn)行有效的控制和考核，這樣能夠提升高校物業(yè)管理有效性。其次，可以積極的引入收費(fèi)智能管理辦法，不斷地來(lái)提升工作的時(shí)效性和有效性?？梢酝ㄟ^(guò)開發(fā)一卡通的方式，來(lái)對(duì)水費(fèi)、電費(fèi)等多方面的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理和收取，從而來(lái)不斷地實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)管理成本合理控制，為高校各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。還可以廣泛地引入VE價(jià)值工程、IE工業(yè)工程、ABC作業(yè)成本法、ABM作業(yè)成本管理、SC標(biāo)準(zhǔn)成本法、目標(biāo)成本法、CD降低成本法、CVP本-量-利分析、SCM戰(zhàn)略成本管理、質(zhì)量成本管理、環(huán)境成本管理、存貨管理、成本預(yù)警、動(dòng)量工程、成本控制方案等多種技術(shù)手法，來(lái)全面提升高校物業(yè)管理成本控制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的巨大提升。

4 引導(dǎo)高校物業(yè)管理朝著多元化的方向發(fā)展

引導(dǎo)高校物業(yè)管理朝著多元化的方向發(fā)展，應(yīng)該成為高校物業(yè)管理的未來(lái)必然發(fā)展趨勢(shì)，迎合了高校時(shí)代建設(shè)和發(fā)展的需要。具體到實(shí)踐中去，應(yīng)該重點(diǎn)來(lái)結(jié)合廣大在校師生的個(gè)性化需求來(lái)增加業(yè)務(wù)種類和數(shù)量，從而來(lái)更好的為師生提供多元化的服務(wù)，這樣在有效提升高校物業(yè)管理成本控制的同時(shí)，也在很大程度上提升了其經(jīng)濟(jì)收入，一舉多得。此外，隨著環(huán)保型生態(tài)格局的日益推進(jìn)，不斷的增加生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目服務(wù)十分重要，比如可以為師生推薦純凈水卡，隨著師生對(duì)于生態(tài)環(huán)保的逐漸重視，這項(xiàng)服務(wù)必然會(huì)受到更多重視，以此來(lái)更好地促進(jìn)高校物業(yè)管理質(zhì)量提升，對(duì)于有效實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理成本控制有著重要的促進(jìn)意義?？偠灾仨氁粩嗟奶嵘咝Ｎ飿I(yè)管理多元化方向發(fā)展，從而來(lái)為其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展效果。

5 加強(qiáng)培訓(xùn)和教育，努力提升工作人員素質(zhì)

要想從根本上提升高校物業(yè)管理成本控制，必須要加強(qiáng)培訓(xùn)和教育，努力提升工作人員的素質(zhì)，不斷的為高校各項(xiàng)工作的開展創(chuàng)造有效的條件。對(duì)于物業(yè)管理工作人員來(lái)說(shuō)，他們的專業(yè)素質(zhì)、理論知識(shí)等方面的能力還有待提升，簡(jiǎn)潔地影響到高校物業(yè)管理成本控制的有效性。因此，應(yīng)該構(gòu)建學(xué)習(xí)型的物業(yè)后勤管理環(huán)境，從根本上來(lái)對(duì)所有的成員進(jìn)行有效管理和培養(yǎng)，全民提升他們的服務(wù)水平和綜合素質(zhì)。首先，積極對(duì)中低層的工作人員進(jìn)行有效的培養(yǎng)，提升其法律知識(shí)、服務(wù)能力和綜合素質(zhì)，不斷地來(lái)對(duì)其進(jìn)行知識(shí)要素的再教育，全面提升其綜合素質(zhì)。同時(shí)，還可以積極邀請(qǐng)相關(guān)的社會(huì)企業(yè)人士到高校做學(xué)術(shù)報(bào)告，并結(jié)合社會(huì)企業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)之進(jìn)行有效的管理和教育，讓他們樹立服務(wù)、合作、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，以此來(lái)全民提升他們的工作質(zhì)量，這同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)高效物業(yè)管理成本控制的關(guān)鍵所在，對(duì)于高校各項(xiàng)活動(dòng)的順利開展有著無(wú)比重要的促進(jìn)作用。

6 建立有效的高校物業(yè)管理成本績(jī)效考核機(jī)制

構(gòu)建完善有效的高校物業(yè)管理成本績(jī)效考核機(jī)制，是不斷提升工作質(zhì)量和效果的關(guān)鍵所在。對(duì)于高校物業(yè)管理成本控制工作來(lái)說(shuō)，必須要遵循人力成本最小化、經(jīng)濟(jì)效益最大化的基本原則，從而來(lái)為廣大在校師生提供專門化、個(gè)性化的服務(wù)。積極推進(jìn)高校物業(yè)管理成本體系改革，結(jié)合整體工作目標(biāo)和工作安排，來(lái)對(duì)之進(jìn)行有效的責(zé)任細(xì)分，拆分成為一個(gè)個(gè)小目標(biāo)，將具體工作分配到個(gè)人，從而來(lái)不斷的保證工作流程的清晰性。結(jié)合具體的工作任務(wù)來(lái)構(gòu)建有效的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)工作人員的專業(yè)素質(zhì)、專業(yè)能力、品德修養(yǎng)、工作態(tài)度、忠誠(chéng)度、工作結(jié)果等要素進(jìn)行有效地評(píng)估，并將這種評(píng)價(jià)結(jié)果計(jì)入到個(gè)人薪酬中去，從而來(lái)最大化地提升工作積極性和責(zé)任心，從而不斷的提升高校物業(yè)管理成本控制水平，提升經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)管理效果的有效性。總而言之，只有建立科學(xué)化的高校物業(yè)管理成本控制績(jī)效考核機(jī)制，才能夠不斷地為高校各項(xiàng)事務(wù)的積極推進(jìn)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

高校物業(yè)管理成本控制，關(guān)系到物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升，同時(shí)也在客觀上為高校各項(xiàng)工作的發(fā)展起到了很大的影響作用。對(duì)于高校物業(yè)管理成本控制來(lái)說(shuō)，應(yīng)該結(jié)合學(xué)校的具體要求，實(shí)現(xiàn)全面控制、追求經(jīng)濟(jì)、權(quán)責(zé)利相結(jié)合等，從而來(lái)提升其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在這種情境下，必須要針對(duì)目前高校物業(yè)管理成本控制中存在的問(wèn)題進(jìn)行深入研究，優(yōu)化高校組織形式，降低組織成本；構(gòu)建富有特色、人性化的物業(yè)組織環(huán)境；強(qiáng)化管理技術(shù)，降低高校物業(yè)管理成本；加強(qiáng)培訓(xùn)和教育，努力提升工作人員素質(zhì)；引導(dǎo)高校物業(yè)管理朝著多元化的方向發(fā)展；建立有效的高校物業(yè)管理成本績(jī)效考核機(jī)制等，從而來(lái)全面提升高校物業(yè)管理成本控制，全面提升其經(jīng)濟(jì)效益和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

（作者單位：東莞職業(yè)技術(shù)學(xué)院）