土地市場景氣指數(shù)編制的探索與實(shí)踐 ?以上海土地市場為例

莊幼緋，盧為民，毛鷹翱，李 毅（上海市土地交易事務(wù)中心，上海 200003）

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土地市場景氣指數(shù)編制的探索與實(shí)踐 ?以上海土地市場為例

莊幼緋，盧為民，毛鷹翱，李 毅
（上海市土地交易事務(wù)中心，上海 200003）

摘 要：編制上海土地市場景氣指數(shù)是對上海土地市場進(jìn)行監(jiān)測預(yù)警的重要手段?；诰皻庋h(huán)理論及基本規(guī)律，結(jié)合上海實(shí)際，提出影響上海土地市場景氣的指標(biāo)因素，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建上海土地市場當(dāng)前景氣指數(shù)、未來景氣指數(shù)和綜合景氣指數(shù)，并通過主客觀賦權(quán)法進(jìn)行賦權(quán)。實(shí)證結(jié)果表明，各指數(shù)的編制合理有效。在此之上進(jìn)一步建立上海土地市場景氣預(yù)警信號系統(tǒng)，實(shí)證檢驗(yàn)表明系統(tǒng)設(shè)置較為準(zhǔn)確。當(dāng)市場過冷或過熱時(shí)，政府相關(guān)部門應(yīng)分別采取不同措施，確保市場在合理波動(dòng)范圍內(nèi)運(yùn)行。上海土地市場景氣指數(shù)和景氣預(yù)警系統(tǒng)需在未來實(shí)踐中不斷優(yōu)化。

關(guān)鍵詞：土地市場；動(dòng)態(tài)監(jiān)測；指標(biāo)體系；景氣指數(shù)；編制方法；預(yù)警系統(tǒng)

加強(qiáng)土地市場監(jiān)測預(yù)警，是促進(jìn)土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段。2008年3月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號），明確提出“要建立健全土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測制度”。編制土地市場景氣指數(shù)，不僅是落實(shí)國家關(guān)于建立土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測制度的需要，也是對土地市場進(jìn)行監(jiān)測預(yù)警的重要手段。傳統(tǒng)的監(jiān)測指標(biāo)主要是價(jià)格指數(shù)，但價(jià)格指數(shù)易受供給側(cè)人為因素的干擾，難以反映土地運(yùn)行的真實(shí)情況，因此有必要建立一套能綜合反映土地市場運(yùn)行情況的指數(shù)體系。目前國內(nèi)外有關(guān)景氣指數(shù)的研究主要集中在兩方面：一是經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)，如國家統(tǒng)計(jì)局的中經(jīng)景氣指數(shù)、國家信息中心的綜合警情指數(shù)等；二是房地產(chǎn)景氣指數(shù)，如全國房產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)、中國房產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、臺灣房產(chǎn)景氣綜合指數(shù)等。但從總體來看，現(xiàn)有景氣指數(shù)或偏重于宏觀經(jīng)濟(jì)研究，或偏重于房產(chǎn)市場研究，針對城市土地市場景氣指數(shù)的研究還比較薄弱。

上海作為國際化大都市，長期致力于建設(shè)高水平的土地要素交易平臺。近年來上海市委市政府提出了“五量調(diào)控”的土地新政，土地實(shí)行全生命周期管理，這就對上海土地市場監(jiān)測預(yù)警提出了更高要求。土地市場景氣指數(shù)是判斷土地市場運(yùn)行特征的重要依據(jù)，通過建立和應(yīng)用市場監(jiān)測預(yù)警模型，能真實(shí)反映市場波動(dòng)及市場熱度動(dòng)態(tài)變化，清楚歸納和概括出上海土地市場特有的運(yùn)行規(guī)律。有鑒于此，本文以上海為例，對上海土地市場景氣指數(shù)的編制進(jìn)行探索，以期促進(jìn)上海土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

1　土地市場景氣指數(shù)的內(nèi)涵及分類

1.1 內(nèi)涵

景氣的概念分廣義和狹義兩個(gè)范疇。廣義上的“景氣”是對經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的綜合性描述，用以說明經(jīng)濟(jì)的活躍程度。狹義上的“景氣”是指經(jīng)濟(jì)周期中經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的階段，而不景氣則相應(yīng)地指經(jīng)濟(jì)收縮的階段。按照經(jīng)濟(jì)景氣的概念界定，土地市場景氣是對土地市場運(yùn)行的總體活躍程度的描述，即所處繁榮、興旺、上升或蕭條、衰退、下降的程度。

指數(shù)的概念也包括廣義和狹義兩類。廣義的指數(shù)泛指所有研究社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象數(shù)量變動(dòng)的相對數(shù)用以表明現(xiàn)象在不同時(shí)間、不同空間、不同總體等相對變動(dòng)情況的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。狹義上的指數(shù)是一種特殊的相對數(shù)，僅指不能直接相加的復(fù)雜的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在數(shù)量是綜合變動(dòng)情況的相對數(shù)。

土地市場景氣一般借助景氣指數(shù)來進(jìn)行衡量。土地市場景氣指數(shù)是根據(jù)景氣指數(shù)編制的原理，選取多種反映土地市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)，采用一定的綜合方法對指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到綜合景氣指數(shù)，用以反映土地市場景氣狀況，并結(jié)合預(yù)警信號系統(tǒng)，以更好地進(jìn)行土地市場的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和預(yù)警預(yù)報(bào)。在土地市場發(fā)展過程中，由于住宅用地市場最具關(guān)注度和代表性，最能夠體現(xiàn)土地市場的景氣狀況，因此本文著重以住宅用地市場為對象來探討土地市場景氣指數(shù)。

1.2 分類

根據(jù)指數(shù)與土地市場發(fā)展的先后關(guān)系，土地市場景氣指數(shù)可分為當(dāng)前景氣指數(shù)、未來景氣指數(shù)和綜合景氣指數(shù)三類。

（1）當(dāng)前景氣指數(shù)

當(dāng)前景氣指數(shù)為同步指數(shù)。同步指數(shù)是描述研究對象當(dāng)前景氣狀態(tài)的統(tǒng)計(jì)值。土地市場當(dāng)前景氣指數(shù)主要反映土地市場當(dāng)前活動(dòng)的熱度情況，是由一組同步于市場當(dāng)前活動(dòng)的指標(biāo)合成而來。這些同步指標(biāo)的變化與市場變化基本同時(shí)發(fā)生，在市場景氣波動(dòng)達(dá)到峰（谷）時(shí)，同步指標(biāo)也同時(shí)出現(xiàn)波峰（谷）。當(dāng)前景氣指數(shù)是最能準(zhǔn)確反映市場所處狀況的指數(shù)。

（2）未來景氣指數(shù)

未來景氣指數(shù)為先行指數(shù)。先行指數(shù)是描述研究對象下一期景氣狀態(tài)趨勢的統(tǒng)計(jì)值。土地市場未來景氣指數(shù)主要反映未來土地市場的景氣趨勢，是由一組領(lǐng)先于當(dāng)前指數(shù)的先行指標(biāo)所合成。這些先行指標(biāo)先于市場變化之前發(fā)生變化，并由于這些指標(biāo)的變化引起市場的變化。在市場景氣到達(dá)波峰（谷）之前，先行指標(biāo)就己經(jīng)到達(dá)波峰（谷）。未來景氣指數(shù)可用于預(yù)測未來市場發(fā)展的趨勢。

（3）綜合景氣指數(shù)

綜合景氣指數(shù)是當(dāng)前景氣指數(shù)和未來景氣指數(shù)按照一定權(quán)重比例進(jìn)行合成的合成指數(shù)，它不僅能代表當(dāng)前景氣指數(shù)的主要內(nèi)容，同時(shí)兼顧了未來景氣指數(shù)的超前預(yù)測性，是構(gòu)成市場景氣指標(biāo)體系的重要部分。

2　土地市場景氣的影響因素分析

從住宅用地市場的情況看，其主要影響因?yàn)榭梢苑譃橥獠恳蛩嘏c內(nèi)在因素兩個(gè)方面。

2.1 外部因素

結(jié)合已有研究和我國土地市場的現(xiàn)狀，土地市場景氣的外部影響因素主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、經(jīng)濟(jì)政策、社會因素、房產(chǎn)市場等方面，如表1所示。

表1　土地市場景氣的影響因素及主要指標(biāo)Table 1 Influence factors and main index of land market prosperity

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢因素

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢主要是指地區(qū)社會生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)波動(dòng)等。在宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)通常會對未來有良好的預(yù)期，土地市場一般會出現(xiàn)供需雙旺、價(jià)格上升的現(xiàn)象，提升土地市場的景氣程度。與此同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使得居民收入不斷提高，增加了居民對改善性住房需求，同樣會促成土地市場的景氣。

（2）經(jīng)濟(jì)政策因素

經(jīng)濟(jì)政策因素主要是指貸款基準(zhǔn)利率、貨幣供應(yīng)量變化等。不同性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)政策對土地市場的影響方向不同，如寬松的貨幣政策會改善房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況，提升企業(yè)的拿地積極性，促使土地市場景氣度上升；又如房地產(chǎn)市場限購政策會導(dǎo)致房產(chǎn)市場迅速降溫，對土地市場的景氣程度產(chǎn)生抑制的效果。

（3）社會因素

社會因素主要是指城鎮(zhèn)化水平提高帶來的城市新增就業(yè)人口等指標(biāo)。城市新增就業(yè)人口的提高不僅擴(kuò)大了對城市居住用地的需求，同時(shí)也提高了房地產(chǎn)市場熱度；另一方面，隨著城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加速，大規(guī)模城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的投資將提升原有土地的價(jià)值，助推土地市場愈發(fā)景氣。

（4）房產(chǎn)市場因素

房產(chǎn)市場因素主要涵蓋新增房產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模、租售價(jià)格、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款額、證券市場地產(chǎn)股指數(shù)等。上述指標(biāo)分別從房產(chǎn)市場供需對比，以及房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠狀況、融資能力、市場預(yù)期等方面，對土地市場景氣程度構(gòu)成間接的帶動(dòng)作用，即土地市場出現(xiàn)景氣的可能性與房產(chǎn)市場的熱度呈正相關(guān)。

2.2 內(nèi)在因素

土地市場運(yùn)行過程中的內(nèi)部指標(biāo)也能反映土地市場整體的景氣狀況，包括交易規(guī)模、成交價(jià)格、市場需求量等。其中，土地的交易規(guī)模主要包括土地供應(yīng)幅數(shù)、供應(yīng)面積、成交幅數(shù)、成交面積等指標(biāo)。該類指標(biāo)通常能夠直接影響土地市場景氣程度，交易規(guī)模的增加說明供需雙方對土地市場發(fā)展均持看好態(tài)度，土地市場景氣度也就越高。土地的成交價(jià)格主要包括土地成交單價(jià)、成交總價(jià)、溢價(jià)率等指標(biāo)。土地的成交價(jià)格是反映土地市場冷暖的重要標(biāo)志，成交價(jià)格的上漲說明市場需求方認(rèn)為后市仍有較大發(fā)展?jié)摿?，市場活躍度也較高。土地的市場需求量主要包括參與競買人數(shù)、土地市場網(wǎng)站訪問數(shù)等指標(biāo)。此類指標(biāo)反映了房地產(chǎn)企業(yè)對土地市場的關(guān)注程度，從側(cè)面體現(xiàn)了企業(yè)對土地市場后期的信心。

3　上海土地市場景氣指數(shù)編制方法探討

基于上海土地市場的發(fā)展現(xiàn)狀，上海土地市場景氣指數(shù)編制應(yīng)以實(shí)現(xiàn)土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測為目標(biāo)，以景氣循環(huán)理論為基礎(chǔ)，以上海土地交易數(shù)據(jù)為樣本，以科學(xué)的編制方法和指數(shù)模型，通過指標(biāo)體系構(gòu)建、數(shù)據(jù)處理、權(quán)重設(shè)計(jì)、模型構(gòu)建來實(shí)施編制。

3.1 指標(biāo)體系構(gòu)建

為了使土地市場景氣的影響因素能夠進(jìn)一步量化，遵循可獲得性、重要性、廣覆蓋性等原則，對反映土地市場景氣的指標(biāo)進(jìn)行篩選，并根據(jù)景氣指數(shù)的分類，將指標(biāo)劃分為同步指標(biāo)和先行指標(biāo)兩類。同步指標(biāo)主要包括住宅用地成交幅數(shù)、成交面積、成交樓面地價(jià)、溢價(jià)率、地塊競買人數(shù)和土地市場網(wǎng)站訪問量等6個(gè)指標(biāo)，此類指標(biāo)主要由影響土地市場景氣的內(nèi)部因素構(gòu)成，其變化與市場景氣變化基本同步發(fā)生，因此作為當(dāng)前景氣指數(shù)的組成部分。先行指標(biāo)主要包括國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）、人民幣貸款基準(zhǔn)利率、貨幣供應(yīng)量（M2）、房屋新開工面積、房屋竣工面積、房屋交易面積、新增商品住房價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額、開發(fā)商信心指數(shù)、出讓人信心指數(shù)等11個(gè)指標(biāo)，除信心指數(shù)外，此類指標(biāo)主要由影響土地市場景氣的外部因素構(gòu)成，其變化通常先于市場景氣變化發(fā)生，因此作為未來景氣指數(shù)的組成部分。

3.2 數(shù)據(jù)處理

為了使指標(biāo)統(tǒng)計(jì)更加科學(xué)，本文通過數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、基期確定、季節(jié)調(diào)整、上升趨勢調(diào)整等步驟對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。

數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化：由于指標(biāo)體系分別由工作量、資金、價(jià)值量和實(shí)物量等指標(biāo)構(gòu)成，其計(jì)量單位不同，無法直接相加平均，須對數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理。

基期確定：基期確定一般需遵循三點(diǎn)：一是選擇與市場發(fā)展比較平衡的時(shí)期，以便增強(qiáng)景氣指數(shù)對比的可信度；二是考慮統(tǒng)計(jì)資料的銜接，提高前后數(shù)據(jù)對比的合理性；三是根據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)來判斷基準(zhǔn)對比時(shí)期?；谝陨峡紤]，本研究的上海土地市場景氣指數(shù)以2009年1季度為基期。

季節(jié)調(diào)整：由于月度或季度間的經(jīng)濟(jì)指數(shù)不能直接比較，為了較好地反映經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在年內(nèi)的基本發(fā)展趨勢，需要在處理月度、季度數(shù)據(jù)時(shí)加強(qiáng)季節(jié)調(diào)整。

上升趨勢調(diào)整：由于指標(biāo)體系中的價(jià)格指標(biāo)因人民幣升值等因素，一般呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，不利于指數(shù)的真實(shí)反映，因此通過PPI消除法或模型公式來調(diào)整上升趨勢因素。

3.3 權(quán)重設(shè)計(jì)

權(quán)重設(shè)計(jì)的目的在于運(yùn)用權(quán)重系數(shù)來合理調(diào)整不同指標(biāo)對土地市場的影響程度。本研究結(jié)合使用德爾菲法和主成分分析法，即主客觀賦權(quán)法對指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)。根據(jù)指標(biāo)構(gòu)成的復(fù)雜程度，對5個(gè)分指數(shù)的合成采取了德爾菲法，對分指數(shù)內(nèi)部采取了德爾菲法和主成份分析法相結(jié)合的方式，即先根據(jù)主成份分析法，得到一組指標(biāo)的初始權(quán)重，再邀請專家進(jìn)行打分，給出另一組初始權(quán)重，通過兩者比較并加以修正調(diào)整，最終得出上海土地市場景氣指數(shù)指標(biāo)權(quán)重，如表2所示。

表2　上海土地市場景氣指數(shù)指標(biāo)及權(quán)重Table 2 Indicators and weight of prosperity index of Shanghai land transaction market

3.4 模型構(gòu)建

目前常用的景氣指數(shù)編制主要有擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)兩種，擴(kuò)散指數(shù)多用于定性分析景氣波動(dòng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的判斷，而合成指數(shù)多用于定量分析景氣變動(dòng)程度大小及速度快慢。編制上海土地市場景氣指數(shù)采用的是合成指數(shù)編制方法，由當(dāng)前景氣指數(shù)和未來景氣指數(shù)按照一定權(quán)重比例合成。編制合成指數(shù)的方法及其具體計(jì)算步驟如下：

（1）設(shè)指標(biāo)Yij(t)為第j指標(biāo)組的第i個(gè)指標(biāo)，j=1,2分別代表先行、同步指標(biāo)組，i=1,2,…,kj是組內(nèi)指標(biāo)的序號，kj是第j指標(biāo)組的指標(biāo)個(gè)數(shù)。則Yij(t)的對稱變化率Cij(t)為：

（2）為了防止變動(dòng)幅度大的指標(biāo)在合成指數(shù)中取得支配地位，各指數(shù)的對稱化率Cij(t)都要進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。

首先求標(biāo)準(zhǔn)化因子Aij：

然后用Aij將Cij(t)標(biāo)準(zhǔn)化，得到標(biāo)準(zhǔn)化變化率Sij(t)：

再求出先行、同步二組指標(biāo)的組內(nèi)、組間平均變化率，使得二類指數(shù)可比。

（3）求出先行、同步指標(biāo)組的平均變化率Rj(t)：

其中記同步指標(biāo)的R2(t)為P(t)。

（4）求標(biāo)準(zhǔn)化平均變化率Vj(t)：

最后選定基期，計(jì)算其余年各季度的動(dòng)態(tài)相對數(shù)，即合成分類景氣指數(shù)。

（5）令I(lǐng)j(1)=100，則分類景氣指數(shù)為：

綜合景氣指數(shù)是指各分類景氣指數(shù)加權(quán)平均后所得到的總體指數(shù)CIj(t)，用百分?jǐn)?shù)表示。

計(jì)算公式：

其中，CIj(t)為第t季度的綜合景氣指數(shù)；W為經(jīng)過調(diào)整計(jì)算的一種不變權(quán)重。

本文中，當(dāng)前景氣指數(shù)由市場熱度指數(shù)、土地供應(yīng)指數(shù)2個(gè)分指數(shù)合成；未來景氣指數(shù)由宏觀形勢指數(shù)、房產(chǎn)形勢指數(shù)、市場信心指數(shù)3個(gè)分指數(shù)合成。經(jīng)計(jì)算，各指數(shù)表達(dá)式如下：

A.當(dāng)前景氣指數(shù)=市場熱度指數(shù)×62%+土地供應(yīng)指數(shù)×38%

B.未來景氣指數(shù)=宏觀形勢指數(shù)×30%+房產(chǎn)形勢指數(shù)×30%+市場信心指數(shù)×40%

C.綜合景氣指數(shù)=當(dāng)前景氣指數(shù)×57%+未來景氣指數(shù)×43%

3.5 實(shí)證檢驗(yàn)

根據(jù)上文得出的上海土地市場景氣指數(shù)的模型公式，分別生成了2009年1季度至2014年4季度當(dāng)前景氣指數(shù)和未來景氣指數(shù)，并以此為基礎(chǔ)合成上海土地市場綜合景氣指數(shù)，結(jié)果如圖1和圖2所示。

圖1　上海土地市場當(dāng)前景氣指數(shù)和未來景氣指數(shù)Fig.1 Current and future prosperity index of Shanghai land market

圖2　上海土地市場綜合景氣指數(shù)Fig.2 Comprehensive prosperity index of Shanghai land market

通過將上海土地市場當(dāng)前景氣指數(shù)的測算結(jié)果與土地市場實(shí)際情況進(jìn)行比對發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前景氣指數(shù)與土地市場的實(shí)際波動(dòng)擬合度較高。再將未來景氣指數(shù)與當(dāng)前景氣指數(shù)的波峰和波谷進(jìn)行比對，運(yùn)用SPSS軟件對最終計(jì)算出的兩個(gè)指數(shù)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，結(jié)果顯示，未來景氣指數(shù)對當(dāng)前景氣指數(shù)先行2期（即6個(gè)月）的時(shí)差相關(guān)系數(shù)較高，達(dá)0.765，表明其具有較好的先行性。通過對疊合部分進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)未來景氣指數(shù)的峰谷特征與當(dāng)前景氣指數(shù)的表現(xiàn)較為一致，符合景氣循環(huán)的一般規(guī)律，未來景氣指數(shù)基本能夠?qū)Ξ?dāng)前景氣指數(shù)的走向變化給出較好的預(yù)測信號。以上表明上海土地市場景氣指數(shù)的編制具有一定的合理性和準(zhǔn)確性。

4　上海土地市場景氣指數(shù)的預(yù)警應(yīng)用

景氣指數(shù)通?？捎糜诒O(jiān)測預(yù)警。土地市場預(yù)警信號系統(tǒng)是反映土地市場波動(dòng)方向和幅度的指示器，通過分析綜合景氣指數(shù)的具體走向來劃分合理的預(yù)警信號區(qū)間和臨界值，從而對土地市場的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行有效預(yù)警。

4.1 預(yù)警信號燈設(shè)置

借鑒交通管制信號標(biāo)識方法設(shè)置預(yù)警信號，將土地市場景氣狀況予以生動(dòng)的表示，對不同的景氣狀況發(fā)出紅、黃、綠、淺藍(lán)、藍(lán)五種燈號，各燈號指示的含義及應(yīng)對措施如表3所示。

表3　土地市場景氣狀況預(yù)警信號燈設(shè)置Table 3 Settings of warning signal of prosperity of land market

4.2 預(yù)警臨界值的確定

結(jié)合上海市土地市場數(shù)據(jù)積累情況，首先剔除綜合景氣指數(shù)中過高或過低的異常值，隨后計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)的平均值，以此作為該項(xiàng)指標(biāo)的中心線。最后，根據(jù)景氣循環(huán)設(shè)置區(qū)間的經(jīng)驗(yàn)值，按40%、20%、10%的比例劃分各臨界值區(qū)間。

4.3 預(yù)警信號系統(tǒng)的應(yīng)用

以2009年1季度至2014年4季度上海土地市場為例，通過綜合景氣指數(shù)的實(shí)證分析，結(jié)果如圖3。預(yù)警信號燈顯示：2009年3季度到2010年1季度，綜合景氣指數(shù)處于偏熱區(qū)間；2011年4季度到2012年1季度，綜合景氣指數(shù)處于偏冷區(qū)間；2013年4季度到2014年1季度，綜合景氣指數(shù)處于正常略偏熱區(qū)間；2014年4季度到2015年1季度，綜合景氣指數(shù)處于正常區(qū)間?？傮w來看，實(shí)證結(jié)果與土地市場歷史表現(xiàn)狀況比較吻合，區(qū)間劃分較為合理，表明預(yù)警信號系統(tǒng)設(shè)置比較準(zhǔn)確。

圖3　上海土地市場景氣指數(shù)預(yù)警信號系統(tǒng)Fig.3 Warning system of Shanghai land market

5　上海土地市場景氣異常狀況應(yīng)對預(yù)案

當(dāng)市場出現(xiàn)過冷或過熱等極端情況時(shí)，應(yīng)采取相應(yīng)措施予以應(yīng)對，以保障市場在合理的波動(dòng)范圍內(nèi)平穩(wěn)運(yùn)行。

5.1 市場過熱的應(yīng)對措施

當(dāng)土地市場出現(xiàn)過熱時(shí)，可考慮從三個(gè)方面應(yīng)對：一是加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，適度加大供地規(guī)模，適時(shí)加快供地節(jié)奏。規(guī)土部門應(yīng)科學(xué)編制住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，并及時(shí)對外發(fā)布，穩(wěn)定市場預(yù)期；做好土地出讓的前期工作，尤其要加快規(guī)劃和動(dòng)拆遷等工作，地塊成熟即行推出；進(jìn)一步優(yōu)化土地審批環(huán)節(jié)，縮短審批時(shí)限，提高審批效率，加快供地節(jié)奏。二是加強(qiáng)交易過程監(jiān)管，避免價(jià)格不合理波動(dòng)對整個(gè)市場造成的沖擊。規(guī)土部門應(yīng)在土地出讓前切實(shí)做好入市研判，合理確定出讓底價(jià)，避免溢價(jià)過高；應(yīng)根據(jù)規(guī)劃合理設(shè)定出讓地塊的范圍、面積，避免出讓總價(jià)過高；應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況適當(dāng)采取有競價(jià)招標(biāo)和帶規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、帶功能使用要求、帶基礎(chǔ)設(shè)施條件出讓等方式，有效控制出讓價(jià)格；應(yīng)加強(qiáng)市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測，強(qiáng)化輿論宣傳和正面引導(dǎo)，形成合理的市場預(yù)期。三是加強(qiáng)需求管理，有效抑制不合理的投資、投資需求。相關(guān)部門應(yīng)從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，加強(qiáng)對購房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位；實(shí)行較為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，合理增加投資、投機(jī)性購房的購房成本；發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，健全和加強(qiáng)個(gè)人在保有和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)等不同環(huán)節(jié)的稅收征管。

5.2 市場過冷的應(yīng)對措施

當(dāng)土地市場過冷時(shí)，可從以下方面應(yīng)對：一是加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，穩(wěn)定市場預(yù)期。在供地節(jié)奏和規(guī)模上，加強(qiáng)市場需求預(yù)測，根據(jù)不同區(qū)域市場的需求變化，適當(dāng)放緩供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，防止部分已出現(xiàn)趨冷態(tài)勢的區(qū)域市場，因供應(yīng)量過大而使得市場形勢進(jìn)一步惡化；在地塊選擇上，當(dāng)市場低迷時(shí)，可選取一些優(yōu)質(zhì)地塊加快供應(yīng)，以提振市場信心，穩(wěn)定市場預(yù)期。二是加強(qiáng)交易過程監(jiān)管，避免大面積低價(jià)成交甚至流標(biāo)現(xiàn)象的發(fā)生。規(guī)土部門需對出讓地塊加強(qiáng)研判，通過加大招商力度、運(yùn)用預(yù)申請制度等方式，有效把控市場，防止出現(xiàn)流拍而影響市場信心；同時(shí)加強(qiáng)對交易過程的全程監(jiān)控，重點(diǎn)關(guān)注競買人數(shù)較少甚至為零的地塊并采取必要的干預(yù)措施，避免因無人申請出現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象引起市場預(yù)期的進(jìn)一步惡化。三是加強(qiáng)住房市場供需管理，合理刺激房產(chǎn)市場有效復(fù)蘇。財(cái)稅部門可降低住房信貸利率水平，以及房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅收標(biāo)準(zhǔn)，降低購房成本，刺激購房需求；房管部門可優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。

6 結(jié)束語

本文根據(jù)經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)構(gòu)建原理，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析方法，從上海土地市場交易數(shù)據(jù)入手，構(gòu)建了上海土地市場景氣指數(shù)和監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，以期為分析上海土地市場發(fā)展趨勢提供決策支持。實(shí)證分析結(jié)果表明，本文所構(gòu)建的上海土地市場景氣指數(shù)體系具有一定的有效性和實(shí)用性，較為客觀真實(shí)地反映了上海土地市場的即時(shí)發(fā)展態(tài)勢，同時(shí)對未來3～6個(gè)月的土地市場景氣情況進(jìn)行一定預(yù)測。在此基礎(chǔ)上構(gòu)建的上海土地市場綜合景氣預(yù)警系統(tǒng)具有較好的預(yù)警作用，當(dāng)市場過冷或過熱時(shí)，政府相關(guān)部門可采取不同措施，保障上海土地市場的平穩(wěn)運(yùn)行和健康發(fā)展。

同時(shí)也應(yīng)當(dāng)注意到，由于土地市場是變動(dòng)的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)、社會、政策等環(huán)境因素發(fā)生變化時(shí)，部分指標(biāo)的性質(zhì)可能會發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)在持續(xù)關(guān)注土地市場影響因素的變化和指數(shù)運(yùn)用情況的同時(shí)，適時(shí)調(diào)整指標(biāo)體系。此外，由于本文中各指標(biāo)的權(quán)重是結(jié)合主成分分析法和德爾菲法確定的，在市場檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)效用下降時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修正。而預(yù)警系統(tǒng)的信號設(shè)置則需通過實(shí)踐來驗(yàn)證其合理性，在實(shí)踐中不斷進(jìn)行優(yōu)化，使預(yù)警信號系統(tǒng)進(jìn)一步完善，方能更好地進(jìn)行土地市場的監(jiān)控和預(yù)測。

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The investigation and application of the establishment of the prosperity index for land transaction markets:The Shanghai case study

ZHUANG You-Fei,LU Wei-Min,MAO Ying-Ao,LI Yi
(Shanghai Land Transaction Center,Shanghai 200003,China)

Abstract:The establishment of the Shanghai land market prosperity index provides an important means of monitoring and early warning,in the Shanghai land market.Based on the business cycle theory and the reality of Shanghai,this article proposes some index factors affecting the land market situation in Shanghai.It then constructs the prosperity index at present and for a future date,from which it synthesizes the prosperity index for the Shanghai land market.The objective and subjective synthetic approach is used to determine the weightage of each factor.The empirical results thus obtained ensure that the establishment of each index is reasonable and effective.Then,the prosperity warning signal system of the Shanghai land market is further strengthened and tested.The empirical test proves that the system settings are fairly accurate.When the land market is too ‘cold’ or too ‘hot’,the relevant government departments can take appropriate measures to ensure that the operation of the land market stays within a rational fluctuation range.The prosperity index and the prosperity warning signal system of the Shanghai land market will continue to be constantly optimized in the future.

Key words:land market;trends monitoring;index system;prosperity index;establishment method;warning system

基金項(xiàng)目:上海市土地交易事務(wù)中心2014年度科研課題“上海土地市場景氣指數(shù)和監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)研究”(SLTC2014002)

作者簡介:莊幼緋(1970-),女,碩士,高級經(jīng)濟(jì)師,上海市土地交易事務(wù)中心主任,主要從事土地管理研究.

修訂日期:2016-02-10

收稿日期:2016-02-04

doi:10.3969/j.issn.2095-1329.2016.01.002

中圖分類號：F293.27

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：2095-1329(2016)01-0004-05

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