基于SEM的養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價

鄭生欽，　司紅運，　賀　慶

(山東建筑大學(xué)　管理工程學(xué)院， 山東　濟南　250101)

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基于SEM的養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價

鄭生欽，司紅運，賀慶

(山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院， 山東濟南250101)

摘要：隨著老年市場需求的增長，社會化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)運而生。針對當(dāng)下我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目的建設(shè)熱潮及養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資環(huán)境的復(fù)雜性、投資開發(fā)的盲目性、運營模式的單一性等現(xiàn)實問題，文章從開發(fā)商的角度，分析養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的影響因素，選取其中的關(guān)鍵性指標(biāo)構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價體系。采用結(jié)構(gòu)方程對實際調(diào)查問卷數(shù)據(jù)進行模型分析，計算出投資風(fēng)險評價體系中各指標(biāo)的權(quán)重，總結(jié)投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)率先考慮的十大風(fēng)險因素，同時結(jié)合算例進行投資方案風(fēng)險評價。研究結(jié)果表明，該方法能夠較好的結(jié)合定性與定量因素對養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資方案的風(fēng)險進行評價，具有結(jié)果客觀、切實可行等優(yōu)點，能夠幫助開發(fā)商有效評判和規(guī)避投資風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：結(jié)構(gòu)方程；養(yǎng)老地產(chǎn)；風(fēng)險評價

我國作為目前老年人口最多的國家，已經(jīng)進入人口老齡化快速發(fā)展階段，根據(jù)《2015中國家庭發(fā)展報告》顯示，截至2014年底，我國60歲以上老年人口已達到2.12億，占總?cè)丝诘?5.5%；2050年我國老年人口數(shù)量將達到峰值，總量超過4億，屆時每三人中就有一個老年人?！八亩弧奔彝ソY(jié)構(gòu)模式變遷和縮微化導(dǎo)致傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老壓力加大，大力發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老[1]，推動養(yǎng)老服務(wù)社會化勢在必行。

養(yǎng)老地產(chǎn)，又稱盈利型養(yǎng)老社區(qū)，是基于為老化和適老化而拓展出的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，它以養(yǎng)老住宅為基礎(chǔ)，集休閑、餐飲、娛樂、保健與養(yǎng)生為一體，附加醫(yī)院、護理中心、文體中心等配套服務(wù)設(shè)施，依靠銷售、出租等專業(yè)化運作模式實現(xiàn)自身盈利和長遠(yuǎn)發(fā)展[1]。養(yǎng)老地產(chǎn)是居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老的有效載體，是解決人口老齡化問題，推動中國人口可持續(xù)發(fā)展的實現(xiàn)形式。但是，目前我國針對養(yǎng)老地產(chǎn)的實踐還停留在探索階段[2]，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資開發(fā)面臨項目選址、市場供求、運營模式和政策法律等諸多風(fēng)險，導(dǎo)致項目建成后收益極低甚至虧損。作為符合我國現(xiàn)實國情而又存在諸多發(fā)展困難的新型產(chǎn)業(yè)，如何降低養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險，使得開發(fā)商有利可圖的同時又能解決老人的實際養(yǎng)老問題，從而達到經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一，是目前亟待解決的問題。

歐美國家較早進入老齡化社會，對養(yǎng)老地產(chǎn)問題已有深入研究。Cooper[3]早在2006年便從養(yǎng)老社區(qū)的建筑規(guī)劃設(shè)計、適老化改造等角度進行了論述。根據(jù)Saari等[4]的研究可知，利用綜合評分法構(gòu)建一套系統(tǒng)的管理工具，由每個方面的權(quán)重計算養(yǎng)老地產(chǎn)的綜合得分，可以對養(yǎng)老地產(chǎn)做出整體的評價。Eichholtz等[5]從投資回報的角度，針對醫(yī)療房地產(chǎn)信托基金公司和綜合性的房地產(chǎn)公司，來研究兩類不同主體選擇何種類型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目進行投資，該研究發(fā)現(xiàn)，在養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老服務(wù)是彼此可分離的養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，醫(yī)療房地產(chǎn)信托的回報率較高，而當(dāng)養(yǎng)老醫(yī)療服務(wù)和養(yǎng)老居家服務(wù)更被需要提供且需求較大時，綜合性的養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)公司所獲得的回報率較高，這也可以從側(cè)面證明養(yǎng)老地產(chǎn)項目的價值更應(yīng)該注重養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療照護服務(wù)。國內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)的研究雖起步較晚，但學(xué)者們結(jié)合中國國情也做了諸多研究。李蘭軍[6]通過構(gòu)建PFI-REITs融資模式，利用熵值法對隨機挑選的“養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險因素的調(diào)查問卷”進行了風(fēng)險分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)投資政策變大、通貨膨脹、利益相關(guān)者的融洽度影響程度較大，應(yīng)高度重視。鄒慶紅[7]從我國人口構(gòu)成及特點入手，分析目前養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題機會，對主要風(fēng)險進行了闡述。馬智利等[8]認(rèn)為構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)跨行業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的開發(fā)運營模式能有效降低資金成本，實現(xiàn)開發(fā)商和投資者的雙贏。歐新煜等[9]通過SWOT分析，發(fā)現(xiàn)保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)在品牌聲譽、資金實力、客戶資源、配套及資源整合等方面具有獨特的競爭優(yōu)勢。

通過文獻研究發(fā)現(xiàn)，學(xué)者們針對養(yǎng)老地產(chǎn)的探索主要集中在項目投資融資、開發(fā)設(shè)計、運營模式、風(fēng)險闡述等方面，但是對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險評價涉及卻寥寥無幾。投資風(fēng)險的階段性、高風(fēng)險性、組合性等決定了風(fēng)險評價分析的必要性。文章擬從開發(fā)商的視角，針對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和所面臨的實際問題，構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價體系，利用結(jié)構(gòu)方程計算出指標(biāo)的權(quán)重，并借以算例進行投資風(fēng)險評價。

1結(jié)構(gòu)方程模型

結(jié)構(gòu)方程模型(Structural Equation Modeling，簡稱SEM)是當(dāng)代行為與社會領(lǐng)域研究的重要統(tǒng)計方法，它融合了傳統(tǒng)多變量統(tǒng)計分析中的“因素分析”與“線性模型之回歸分析”的統(tǒng)計技術(shù)，對于各種因果模型可以進行模型辨識、估計與驗證[10]。

結(jié)構(gòu)方程模型一般包括測量模型和結(jié)構(gòu)模型兩部分，測量模型用來描述潛變量和觀測變量間的關(guān)系，結(jié)構(gòu)模型用來描述潛變量間的關(guān)系。

測量模型：

(1)

結(jié)構(gòu)模型：

η=βη+Γξ+ζ

(2)

式中：x為外源指標(biāo)組成的向量；Λx為外源指標(biāo)與外源變量之間的關(guān)系；Λy為內(nèi)生指標(biāo)與內(nèi)生變量之間的關(guān)系；ξ為外源潛變量組成的向量；η為內(nèi)生潛變量組成的向量；δ為外源指標(biāo)x的誤差項；ε為內(nèi)生指標(biāo)y的誤差項；β和Γ為路徑系數(shù)，β表示內(nèi)生潛變量之間的關(guān)系，Γ表示外源潛變量對內(nèi)生潛變量的影響；ζ為結(jié)構(gòu)方程的殘差項，反映了在方程中未能被解釋的部分。

2指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)分析

2.1指標(biāo)選取

基于不同學(xué)者對養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的闡述，結(jié)合我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和所面臨的問題，并通過專家訪談建立養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險指標(biāo)體系，見表1。

2.1.1法律風(fēng)險

由于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鏈條較長，運作中與醫(yī)療、保險、餐飲的橫向合作不可避免，所以無論何種運作模式都會引入復(fù)雜的法律問題[11]。法律風(fēng)險主要是指由于國家政局情況和各地政府對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的政策出臺、行業(yè)法律法規(guī)的健全、使用土地性質(zhì)的模糊、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的各角色的協(xié)商合作以及養(yǎng)老服務(wù)引起人身安全責(zé)任等問題，在根本上決定了一個地區(qū)能否順利進行養(yǎng)老地產(chǎn)項目的融資、建設(shè)、運營并最終獲得利潤。

表1　養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系

2.1.2金融風(fēng)險

新常態(tài)下的房地產(chǎn)業(yè)面臨住宅過剩、融資困難等問題，開發(fā)商資金鏈、融資方式和未知的金融市場變動問題均會對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資開發(fā)造成負(fù)面影響。根據(jù)李蘭軍的研究[6]，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀，文章將金融風(fēng)險劃分為融資成本把控、項目資金周轉(zhuǎn)，通貨膨脹帶來的物價上漲、消費思想轉(zhuǎn)變，利率變化引起的投資增加，融資困難。

2.1.3選址風(fēng)險

選址風(fēng)險作為多種養(yǎng)老服務(wù)的空間組織方式，一旦選址不當(dāng)不僅影響居住部分的服務(wù)方式與服務(wù)質(zhì)量，更會影響社區(qū)內(nèi)醫(yī)療、護理、養(yǎng)生等其他服務(wù)板塊的利潤與競爭力[12]。養(yǎng)老地產(chǎn)的目的在于養(yǎng)生，良好的經(jīng)濟、自然環(huán)境是養(yǎng)生的基礎(chǔ)，因此文章結(jié)合老年人生理、心理等方面特征確定養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址風(fēng)險，包括經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和交通狀況，前兩者的優(yōu)劣更是養(yǎng)老客群所為看重的核心。

2.1.4市場風(fēng)險

目前來看，養(yǎng)老社區(qū)住宅尚未被廣泛接受，養(yǎng)兒防老的思想仍舊根深蒂固，許多已開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目銷售陷入困境，在項目投資前對開發(fā)區(qū)域進行市場風(fēng)險分析顯得尤為重要。市場風(fēng)險主要是指由于供求不確定性以及開發(fā)經(jīng)驗不足帶來的風(fēng)險，包括市場消費者可接受度、客群的消費能力、對項目的開發(fā)成熟度、使用者的后期評價，都會對潛在消費群產(chǎn)生影響。

2.1.5運營風(fēng)險

養(yǎng)老社區(qū)建成后，如何做到專業(yè)化運營，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的每個環(huán)節(jié)做到無縫對接，是極為重要的問題，同時，運營期間各利益相關(guān)者的融洽度，包括政府、開發(fā)商、SPV、基金管理公司等，也影響著最終的投資收益結(jié)果[6]。運營風(fēng)險同時涵蓋了由運營成本的控制到運營模式的選擇，服務(wù)配套設(shè)施的完善如醫(yī)療、通訊等，都是開發(fā)商需警惕的潛在風(fēng)險。

2.2數(shù)據(jù)來源

根據(jù)上文構(gòu)建的投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系設(shè)計了相應(yīng)的調(diào)查問卷，通過網(wǎng)絡(luò)向?qū)＜彝斗艈柧?，問卷采用李克特七級量表，根?jù)各指標(biāo)對養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險的影響程度進行打分。為確保數(shù)據(jù)質(zhì)量，文章對調(diào)研對象的要求為：來自不同地區(qū)，工作時間不少于8年，同時為兼顧養(yǎng)老地產(chǎn)投資過程中各方的觀點，調(diào)研范圍涵蓋不同單位、學(xué)歷和職位的專家，其中房地產(chǎn)開發(fā)公司和工程咨詢公司人員均須有養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗。其問卷的填寫能夠如實反映投資風(fēng)險評價指標(biāo)的重要程度。此次調(diào)查共發(fā)放問卷200份，其中有效回收182份，有效回收率91%。樣本具體情況如表2所示。

表2　調(diào)查對象個人情況分布

2.3信效度分析

利用SPSS22.0對調(diào)查數(shù)據(jù)進行信效度檢驗，問卷的信度系數(shù)a為0.885，測量條款設(shè)計良好信度較高；，KMO值為0.881，較適合做因子分析，巴特萊特球體檢驗為0.000，統(tǒng)計量顯著，各個指標(biāo)相關(guān)性強。所有14個測量指標(biāo)可會聚為4個特征值大于1的有效因子，說明變量測量項目之間具有較好的會聚有效性。文章同時將項目總體相關(guān)系數(shù)CITC>0.3作為Cronbach’s α信度檢驗補充。經(jīng)檢驗，項目總體相關(guān)系數(shù)即所測各題項與總體的相關(guān)系數(shù)CITC值在0.423～0.697之間，都大于0.3，全部通過信度檢驗。說明問卷整體信度好，具有較高的可靠性和一致性。五個潛變量的Cronbach’s α系數(shù)值均大于0.6，在可接受范圍內(nèi)，如表3所示。

表3　Cronbach’s α系數(shù)表

3結(jié)構(gòu)方程模型分析

結(jié)合以上數(shù)據(jù)，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險從法律、金融、選址、市場和運營五個方面進行分析。為了提供更為可靠的數(shù)據(jù)支持，本文運用結(jié)構(gòu)方程模型來分析變量之間的相互關(guān)系，其中，橢圓表示潛變量，矩形表示觀測變量。以投資風(fēng)險的五個方面作為模型的潛變量，調(diào)查的各項指標(biāo)作為模型的觀測變量構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價模型。

3.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價一階模型驗證性因素分析

在評鑒模型擬合度之前，必須先檢查“違規(guī)估計”(Offending Estimates)，來檢驗估計系數(shù)是否超出可接受范圍[13]。Hair[14]等認(rèn)為違規(guī)估計要遵循三條規(guī)則：一為負(fù)誤差項變異的存在，二為標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)太接近或超過1(一般以0.95為門檻)，三為標(biāo)準(zhǔn)誤差太大。若模型檢驗結(jié)果不存在違規(guī)估計現(xiàn)象，則可進行整體模型適配度的檢驗[15]。文章按此規(guī)則進行模型違規(guī)估計檢查，經(jīng)過Amos20.0計算得到一階模型驗證性因素分析，如圖1所示。

圖1　養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價一階模型驗證性因素分析

分析可知，模型沒有負(fù)誤差項變異的存在，標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)在0.53～0.71之間，完全符合0.5～0.95的范圍，標(biāo)準(zhǔn)誤差也在接受范圍內(nèi)。RMSEA=0.045<0.08，GFI=0.924>0.9，CFI=0.935>0.9，IFI=0.936>0.9，各項擬合指標(biāo)均達到較好的接受要求，不存在違規(guī)估計，從而說明風(fēng)險指標(biāo)各維度的擬合效果較好。同時，五個一級風(fēng)險指標(biāo)之間相關(guān)性都在0.45～0.72之間，均達到了0.05顯著水平，說明這五個指標(biāo)間有高度相關(guān)性存在，而且可能會有另一個更高階的共同因素對其產(chǎn)生影響，因此考慮使用二階模型對其進行進一步分析。

3.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價二階驗證性因素分析

由3.1的研究分析可以發(fā)現(xiàn)，一階的理論模型與樣本數(shù)據(jù)可以適配，而且原先的一階因素構(gòu)念間可能存在中高度的關(guān)聯(lián)程度，因此可以假定五個一階因素構(gòu)念存在測量更高一階的因素構(gòu)念。結(jié)合問卷設(shè)計和因子分析結(jié)果，將這一更高階的潛在因素命名為養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險，據(jù)此繪制投資風(fēng)險二階驗證性因素分析模型，并將問卷調(diào)查數(shù)據(jù)代入模型中，模型運行結(jié)果如圖2所示。

圖2　養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價二階模型標(biāo)準(zhǔn)化參數(shù)估計

數(shù)據(jù)顯示，AGFI=0.899<0.9，NFI=0.880<0.9，均不在標(biāo)準(zhǔn)范圍，因此模型應(yīng)予以修正，根據(jù)Amos20.0輸出的MI值和CR值對模型進行修正，因多個殘差之間存在正向共變關(guān)系，故增加e3→e4、e16→e17、e17→e18，進行模型擬合分析發(fā)現(xiàn)，結(jié)果達到了較為理想的水平，如圖3所示。

圖3　養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價二階模型標(biāo)準(zhǔn)化參數(shù)估計(修正后)

經(jīng)過對模型的修正，各檢驗指標(biāo)適配度都在可接受范圍內(nèi)，模型是可接受的。整體模型檢驗結(jié)果如表4所示。

表4　整體模型適配度檢驗摘要

通過對整體模型評價指標(biāo)、測量方程估計參數(shù)的擬合度分析，均表現(xiàn)出很強的顯著性和較好的擬合度，因此文章所構(gòu)建的養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價模型表現(xiàn)出較好的適應(yīng)性，綜上所述，該模型總體上是較為理想的。

3.3養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評估指標(biāo)權(quán)重的確定

根據(jù)以上擬合效果的評價，進一步計算出養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險評價指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)。計算方法如下：

表5　養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)權(quán)重

由表5中一級指標(biāo)權(quán)重可知，選址風(fēng)險是養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資最重要的風(fēng)險。一級指標(biāo)的重要程度排序由大到小依次是選址風(fēng)險、市場風(fēng)險、運營風(fēng)險、法律風(fēng)險和金融風(fēng)險。而經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境、市場供求、客群消費能力、開發(fā)盈利模式、配套服務(wù)完善度、使用土地性質(zhì)、養(yǎng)老地產(chǎn)政策、融資成本把控、項目資金周轉(zhuǎn)是相比之下較為重要的二級指標(biāo)，是投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)率先考慮的十大因素。

4算例分析

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬進軍養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)，公司策劃部提出5個投資開發(fā)方案，其項目選址、融資方案、運營方式、拿地方式等方面各有不同，但均有各自的優(yōu)勢。對于決策層來說，合理的投資決策尤為重要。對該5個投資開發(fā)方案進行了風(fēng)險評價，由專家對各方案的二級指標(biāo)進行評估，并采用十分制李克特量表法進行正向評分，即指標(biāo)風(fēng)險越大，分?jǐn)?shù)越高。由于養(yǎng)老地產(chǎn)政策、通貨膨脹、利率變化屬于宏觀指標(biāo)，使用者評價、相關(guān)利益者融洽度屬于后期結(jié)果指標(biāo)，在投資前這5個指標(biāo)無法進行定量化，故均按6.0分處理。結(jié)果如表6所示。

表6　投資方案二級指標(biāo)評分

將二級指標(biāo)得分與上文中指標(biāo)權(quán)重對應(yīng)相乘，可得線性方程組：

由上式計算得出5個方案的投資風(fēng)險評估值以及風(fēng)險大小如表7所示，分析結(jié)果可知，風(fēng)險評估值最大的是方案B，RISK=6.296，最小的是方案C，RISK=5.695<6，即方案C最優(yōu)。

表7　投資方案風(fēng)險分析

5結(jié)論

文章從從開發(fā)商的角度構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價體系。采用結(jié)構(gòu)方程模型結(jié)合實際問卷調(diào)查數(shù)據(jù)計算各投資風(fēng)險評價指標(biāo)的權(quán)重，總結(jié)投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)率先考慮的十大風(fēng)險因素，同時結(jié)合算例進行投資方案風(fēng)險評價。結(jié)果表明，該方法能夠較好的結(jié)合定性與定量因素對養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資方案的風(fēng)險進行評價，結(jié)果客觀，切實可行，完善了國內(nèi)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險評價方法的研究，能夠幫助開發(fā)商有效評判和規(guī)避投資風(fēng)險。

通過以上研究，可以得出如下結(jié)論：

(1)養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的一級指標(biāo)權(quán)重由大到小依次是選址風(fēng)險、市場風(fēng)險、運營風(fēng)險、法律風(fēng)險和金融風(fēng)險；

(2)經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境、市場供求、客群消費能力、開發(fā)盈利模式、配套服務(wù)完善度、使用土地性質(zhì)、養(yǎng)老地產(chǎn)政策、融資成本把控、項目資金周轉(zhuǎn)是相比之下較為重要的二級指標(biāo)，是投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)率先考慮的十大因素；

(3)多個養(yǎng)老地產(chǎn)投資方案情況下，為了定量化比較各投資方案的風(fēng)險大小，可以采用十分制或七分制的李克特量表法對各方案的上述指標(biāo)進行打分，各二級指標(biāo)得分乘以相應(yīng)的權(quán)重再求和即得到各方案的投資風(fēng)險評分。

與此同時，文章還存在著不足之處，對今后的研究做如下展望：

(1)結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)實際現(xiàn)狀，進一步篩選和修改投資風(fēng)險評價指標(biāo)；

(2)本著顧客滿意度的思想，進一步擴大調(diào)查問卷的發(fā)放范圍，從另一個視角進行調(diào)研，如養(yǎng)老社區(qū)居民或潛在消費者。

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SEM-based Risk Assessment on the Investment of Pension Estate Projects

ZHENGSheng-qin,SIHong-yun,HEQing

(School of Management and Engineering, Shandong Jianzhu University, Jinan 250101, China)

Abstract:As the growth of the elderly market demand, social endowment service industry arises at the historic moment. Aiming at the construction wave of pension estate project in the present, and the complicacy of investment climate in pension real estate project, the blindness of investment and exploitation, the oneness of operation pattern and other realistic problems, analyze the influence factors of the investment risk of pension real estate project, and select one of the key indicators to build pension real estate project investment risk evaluation system from the perspective of developers. Depending on the data of actual questionnaire and using the structural equation model to calculate the weight of the different investment risk. Summarizing the ten risk factors ought to be considered first of investing and developing the pension real estate project, at the same time, evaluating the risk of investment program combined with a case.Results indicate that the method can combine the qualitative and quantitative factors well to evaluate the investment risk of pension real estate project. It’s objective and feasible, it can help the developers to judge and avoid investment risks effectively.

Key words：structural equation modeling； pension real estate； risk assessment

中圖分類號：F293.3

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：2095-0985(2016)02-0056-06

作者簡介：鄭生欽(1963-)，男，山東諸城人，副教授，博士，研究方向為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、工程項目管理(Email：zhshqin@163.com)

收稿日期：2015-11-06修回日期： 2015-11-23