街區(qū)制后，中小型地塊競價或更高

袁陽平

核心提示：實行街區(qū)制后，街道型社區(qū)商業(yè)會增多，抗衡電商業(yè)態(tài)的物業(yè)也會增多。

美國作家簡·雅各布斯在《美國大城市的死與生》里，有過不少城市生活場景的描述：過去的住宅，一邊在廚房做飯，一邊可以看著街上玩耍的小孩，鄰居的眼睛就是最好的防御系統(tǒng)。

前些時，中共中央、國務院發(fā)布《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》（以下簡稱《意見》）提出，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，促進土地節(jié)約利用。

一石激起千層浪。《意見》發(fā)布后的三天內(nèi)，相關微博話題閱讀量就達8686萬次，話題討論6萬多條?？梢娫掝}的關注度之高。

新的街區(qū)制政策，或讓產(chǎn)業(yè)形態(tài)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。多位房產(chǎn)界高管接受《支點》采訪時表示，街區(qū)制后，街道型社區(qū)商業(yè)會增多，抗衡電商業(yè)態(tài)的物業(yè)也會增多，這或?qū)Ξ斍盎馃岬幕ヂ?lián)網(wǎng)電商業(yè)態(tài)造成沖擊。未來中小型地塊將成為拿地大趨勢，好的地段競爭將會更激烈，競價自然水漲船高。

“若拆圍墻，先從特大社區(qū)入手”

家住武漢南湖都市桃源社區(qū)的搜房網(wǎng)資深人士熊華勇，看到街區(qū)制改革的消息后，感覺喜憂參半。他告訴《支點》記者，南湖都市桃源社區(qū)原本規(guī)劃有一條大道，后因規(guī)劃變更，社區(qū)廣場變成學校，使得社區(qū)附近多條道路成了“斷頭路”。

“若實施街區(qū)制，這些‘斷頭路、丁字路或許就能徹底打通?！睆氖路康禺a(chǎn)業(yè)多年的熊華勇表示，新政策對土地的充分利用是件好事，但街區(qū)制改革的推廣還需要細化。

實際上，在街區(qū)制政策出臺前，房地產(chǎn)商就開始有所行動。在湖北及江西等地有樓盤的天下置業(yè)集團董事長陳潛峰接受《支點》記者采訪時稱，去年，他去紐約曼哈頓考察，對當?shù)亻_放式街區(qū)印象深刻。“那里沒有國內(nèi)的超大型社區(qū)，街區(qū)與街區(qū)之間比較規(guī)整，城市道路并不擁堵，人與街道的互動關系很緊密?！?/p>

陳潛峰說，我們將會不斷組織人員去曼哈頓研究與學習，并將成果運用到公司的樓盤開發(fā)與生產(chǎn)中去。

“街區(qū)制并不是拆圍墻。”易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱告訴《支點》記者，無論大圍墻還是小圍墻，都會很難拆?！叭绻磥硪欢ㄒ黄?，一定要拆圍墻，應先從500畝以上的特大型社區(qū)入手?！?/p>

丁祖昱認為，拆圍墻的前提是，社區(qū)道路要與城市規(guī)劃道路相通相連，否則拆圍墻就沒有任何意義。他還預測，未來大社區(qū)拆完圍墻后，大社區(qū)里的小社區(qū)一樣會加上圍墻，這類似于上海古北社區(qū)，“未來大社區(qū)變成小社區(qū)，原來社區(qū)里的道路就公共化了?！?/p>

那些花高價錢購買高檔社區(qū)的業(yè)主，其初衷是花錢購買服務，享受品質(zhì)生活。萬通控股董事長馮侖就認為，圍墻能帶給大家很多東西，比如被包圍的安全感、優(yōu)越感，特別是一些高檔社區(qū)，讓圍墻內(nèi)的社區(qū)業(yè)主和圍墻外的路人、小販形成了鮮明的身份差異，由此帶給業(yè)主一種尊貴感。

對于各種爭議，今年全國兩會期間，住建部部長陳政高接受媒體采訪時稱，“《意見》對新住宅小區(qū)，講的是‘要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。并不是‘一刀切?！?/p>

對開發(fā)商品質(zhì)、服務要求更高

沒有了圍墻，地產(chǎn)開發(fā)或?qū)⒚媾R大變局。

“對于開發(fā)商而言，新政策對樓盤品質(zhì)、設計、規(guī)劃、入住服務等提出了更高要求?！标悵摲逭J為，受政策影響，未來新建大社區(qū)要與城市道路互聯(lián)互通，調(diào)整是必然的，但是對小型社區(qū)的開發(fā)建設，并不會帶來太大影響。

北大資源武漢地產(chǎn)有限公司副總裁程道平亦認為，新政策對高檔社區(qū)影響不大。他說，目前高檔社區(qū)多集中在郊區(qū)地段，并不會給城市道路交通添堵。

有業(yè)界人士認為，新政策對新建住宅小區(qū)將產(chǎn)生重大不利影響，尤其是高端社區(qū)。“獨享優(yōu)質(zhì)的社區(qū)環(huán)境資源，以及保障財富階層居住的安全性和私密性，也是高端社區(qū)的重要價值，如果傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)不再封閉，這些賣點都可能被打破?！?/p>

不過，在丁祖昱看來，未來單邊長度在200米以下的小型社區(qū)應不考慮拆圍墻，從這個方面看，政策不會影響目前的高檔社區(qū)?！拔覀兊某踔圆皇情_放社區(qū)，而是開放道路。”

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，街區(qū)制的變革，或?qū)⒂绊戨娚坍a(chǎn)業(yè)發(fā)展。陳潛峰坦言，隨著城市的通行功能大大提升，街道型社區(qū)的商業(yè)會增多，抗衡電商業(yè)態(tài)的物業(yè)也會增多。

上海翼碼戰(zhàn)略合作副總裁、O2Opark自組織創(chuàng)始人張波，也認同街區(qū)制將給實體商超帶來新機遇。他告訴《支點》記者，互聯(lián)網(wǎng)爭奪的是流量和入口，移動互聯(lián)網(wǎng)時代爭奪的是場景，“街區(qū)制讓消費者離‘場景更近、更便捷了?！?/p>

未來中小型地塊更吃香

從開發(fā)商拿地層面講，新的街區(qū)制將帶來新變化。街區(qū)制后，社區(qū)規(guī)模會越來越小，這是否會讓大型社區(qū)成為歷史？

多位規(guī)劃界專家接受媒體采訪時稱，“現(xiàn)有的土地拍賣，一塊地不超過300畝，拍賣地塊趨于小型化更有利于地塊升值，有利于營造街區(qū)活力，地塊小型化將成為趨勢。”

陳潛峰認為，未來好的中小型地塊的競爭會越來越激烈，競價自然會水漲船高。

不過，地塊競價的上漲，是否會帶來樓市新一輪漲價潮呢？丁祖昱稱，街區(qū)制對樓市整體行情影響不大。

“城市規(guī)劃的首要目標，是使生活其中的人感到幸福。盡管城市規(guī)劃的定義在不斷演變，但不變的是人的需求，是人對城市的美好夢想?！鄙虾Ｍ瑵髮W副校長、中國2010年上海世界博覽會總規(guī)劃師吳志強最近撰文時稱。他是參與《意見》起草的人士之一。（支點雜志2016年4月刊）