長三角房價波動區(qū)域差異分析

陳煜雯

摘要：在房地產(chǎn)快速發(fā)展的背景下，各地樓市無論是成交量還是價格均呈現(xiàn)一路飆升。長三角城市群房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)較明顯的體系分層結(jié)構(gòu)，本文據(jù)此將長三角16個城市分成三類，對其房價波動區(qū)域差異進(jìn)行分析，并提出穩(wěn)定長三角房價的建議，具有重要的理論及現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：長三角 房價波動 原因 對策

一、長三角房價區(qū)域差異基本情況

長三角城市群是以上海為核心，包括浙江、江蘇等省市的世界六大城市群之一，其各個城市房價的波動情況，歷來是人們關(guān)注的焦點。

作為長三角的龍頭城市，上海的房價從1999年開始止跌回升，16年來保持了快速增長態(tài)勢。而長三角的兩個中心城市杭州、南京的房價也日趨增加。杭州的房價均價在2007年僅為7000元/平方米，到2015年漲至18367元/平方米，漲幅近162%；2015年南京平均房價達(dá)到17231元/平方米，較2007年的6304元/平方米價格上漲了2.7倍。從居民的購房承受能力來看，2015年上海的房價收入比為18.1。五個副中心城市中杭州的房價收入比（剔除保障房）居首位，為13.8。10個地級市的房價收入比在4-9之間。而根據(jù)我國的實際情況，全國房價收入比保持在6-7屬合理區(qū)間。

由此看來，長三角16個城市房屋銷售價格基本滿足城市體系的分層結(jié)構(gòu)：上海作為直轄市房價最高，省會城市和副省級城市杭州、寧波、蘇州、無錫、南京的房價次之，十個地級市房價相對較低。本文據(jù)此將長三角 16 個城市分成三組，即中心城市上海、副中心城市杭寧蘇錫甬五市、其他十個地級城市。

二、長三角房價波動差異原因分析

（一）人口因素

上海作為長三角的核心城市，不僅有本地居民，還吸引了大量外來人口，這些外來人口中不乏有經(jīng)濟(jì)能力、投資目光的人士。他們在上海購房不僅是為了滿足基本的居住需求，還有出于投資投機性的目的，這兩種行為都會增加需求從而抬高房價。而副中心城市與地級市的外來人口有許多是從周邊縣市過來，這些人口的經(jīng)濟(jì)實力相對比較薄弱，更多的是通過租房而非買房來解決居住問題，故其對房價波動影響不大。

（二）供求因素

房價主要是由供求力量對比決定的，由于房地產(chǎn)短期供給呈剛性，所以需求的變化是對上海房價短期波動的重要影響因素。就副中心城市和地級市而言，其本身的供給需求變化不大，因而對房價波動的影響也不顯著，更多的可能是受到中心城市房價的潛在拉動。

（三）公眾預(yù)期因素

消費者的購房理念是羊群行為中的引領(lǐng)核心。一旦整個市場發(fā)生羊群效應(yīng)，就會影響眾多消費者的購房決策，盡管有些消費者在購房時擁有更多的信息，其也不可避免的會受到影響。公眾預(yù)期是影響羊群行為的重要因素。上海作為中國的經(jīng)濟(jì)中心、長三角的龍頭城市，有著很大的發(fā)展?jié)摿?，使得上海房地產(chǎn)市場存在很大的投機性。然而，預(yù)期性對副中心五市和十個地級市則不明顯。

（四）區(qū)域因素

由于長三角城市群內(nèi)各城市間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，一個城市的房價除了其自身具有累積效應(yīng)，也會受到其他城市房價波動的溢出效應(yīng)的影響。比如上海市中心房價上漲產(chǎn)生的溢出效應(yīng)，首先會拉動上海郊區(qū)房價上漲，進(jìn)而影響周邊城市對房價的預(yù)期，使得整個區(qū)域房價上漲。但是這種溢出效應(yīng)也會隨著城市間經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度的強弱、城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的高低產(chǎn)生不同的效果。

三、相關(guān)政策建議

（一）中心城市上海

首先，上海房價的增速過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通居民收入的增長，且其重要的地理位置容易吸引大量投資性行為，所以上海應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行二套房相關(guān)貸款政策，進(jìn)而有效抑制投資投機性需求。其次，上海房價容易受到預(yù)期的影響而產(chǎn)生波動，這說明上期價格、社會輿論對上海房價的波動影響顯著，所以相關(guān)管理部門應(yīng)該進(jìn)行信息公開化處理，并且積極引導(dǎo)居民樹立理性的消費投資觀念。最后，由于土地資源具有不可再生性和稀缺性，應(yīng)該建立完善的住房體系以及合理的住房結(jié)構(gòu)，加大加快建設(shè)保障性住房的力度，從而滿足更多低收入家庭的住房需求。

（二）副中心五市

對于五個副中心城市，不可否認(rèn)，房價的上升伴隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長，這是具有一定合理性的，但是上海房價的波動也會對五市的房價產(chǎn)生溢出效應(yīng)。所以，應(yīng)該密切關(guān)注上海房價的走勢，據(jù)此制定相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整。比如當(dāng)上海房價迅速上漲時，為了防止五市的房價受到溢出效應(yīng)也隨其增長，應(yīng)該實施約束性措施；而當(dāng)上海房價急劇下跌時，為了維護(hù)五市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，則應(yīng)及時做好準(zhǔn)備措施應(yīng)對房地產(chǎn)市場的低迷。

（三）十個地級城市

近幾年，長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增加，房價也相應(yīng)有所上升。所以在制定、實施宏觀調(diào)控政策時，應(yīng)該注重供給側(cè)改革，進(jìn)行適當(dāng)選擇，完善房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。另外，由于地級市部分居民消費觀念相對落后，應(yīng)該加快普及法律、經(jīng)濟(jì)相關(guān)知識，引導(dǎo)居民進(jìn)行理性的消費投資決策。每個購房者在購房前都應(yīng)該認(rèn)真思考，不盲目跟風(fēng)，做出科學(xué)理性的決定。

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