“二手房”買賣火　哪些事項(xiàng)需注意

文／陳自喜

經(jīng) 法 視 點(diǎn)

“二手房”買賣火哪些事項(xiàng)需注意

文／陳自喜

近期，隨著樓市的升溫，商品房的買賣量顯著增加。據(jù)報(bào)道，杭州、上海等多個(gè)城市樓市發(fā)高燒，出現(xiàn)市民“裹被”排隊(duì)買房的現(xiàn)象。目前，北京也不例外，二手房交易量顯著上升，上段時(shí)間清冷的中介公司又開始活躍起來，小區(qū)內(nèi)看房的人絡(luò)繹不絕。相較于新房，二手房買賣過程中因?yàn)橘I賣雙方各種原因的存在，導(dǎo)致雙方對簿公堂的事件屢見不鮮。為了引導(dǎo)消費(fèi)者理性購房，買賣雙雙按約履行，雙方在交易過程中能夠更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益，北京市房山區(qū)法院法官就“買房后戶口遷移”“購房人對購房資質(zhì)不明晰”“賣家坐地漲價(jià)”等大家普遍關(guān)注的問題，選取典型案例，以案釋法。

【案例一】房主遲遲不遷戶口　購房人獲賠二十萬

2012年下半年，工作已有3年的白領(lǐng)青年李洋和女友商量在北京購買一處商品房用于二人結(jié)婚的婚房。小兩口跟著中介看了大半年的房子，終于在一郊區(qū)的住宅小區(qū)看中了一套二居室。在中介的主持下，兩人和賣家王鑫就房價(jià)等問題談妥便簽署了《北京市存量房屋買賣合同》。簽署合同后，李洋按照約定交付了全部房款100萬元，隨后雙方辦理了房屋過戶手續(xù)。在過戶當(dāng)天，李洋和王鑫又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定王鑫從房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶之日起半年內(nèi)將隸屬于自己的所有戶口遷出。如到期仍未遷出，每延誤一日，應(yīng)向李洋支付房價(jià)款萬分之五的違約金，并繼續(xù)執(zhí)行戶口遷出手續(xù)。然而，過戶之后，賣主王鑫因?yàn)樽陨淼母鞣N原因遲遲沒有將戶口遷出。開始李洋也沒有在意，然而2014年，因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動，李洋居住的地方離工作地太遠(yuǎn)，李洋考慮將該房轉(zhuǎn)賣，但因?yàn)閼艨趩栴}導(dǎo)致自己和買家遲遲談不妥。為此，李洋將王鑫訴至法院，要求王鑫支付自己2013年4月至2014年12月未按約遷出戶口違約金27萬余元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原告、被告雙方簽訂的《北京市存量房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按約履行，被告未按約將戶口遷出，應(yīng)當(dāng)支付違約金。關(guān)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)，法院認(rèn)為每日萬分之五過高。最終，法院判決被告王鑫支付原告李洋違約金20萬元。

【法官說法】二手房買賣過程中，賣方未按約將戶口遷移導(dǎo)致買賣雙方對簿公堂的案件時(shí)有發(fā)生。如果，賣方未將戶口遷出，難免會對買方落戶產(chǎn)生不利影響，而“戶口落戶”對于子女讀書、就醫(yī)、入托非常重要，所以“戶口遷移”問題在二手房買賣中是買賣雙方比較重視的一個(gè)問題。在此，法官提醒大家在二手房買賣中，為了避免損失，督促賣家盡快遷出戶口，買方最好能像上述案例中的李洋一樣在合同中約定違約金，據(jù)此主張自己的損失。同時(shí)，也提醒賣方，在簽賣房之前，要想好戶口的遷入地，便于自己在過戶之后盡快將戶口遷出，避免不必要的損失。

【案例二】無購房資質(zhì)貿(mào)然簽合同　法院判決買家自擔(dān)四成責(zé)

2014年4月份，來京工作已有8年的王偉和妻子商量打算在北京房山一小區(qū)買一處商品房。兩口子在華熙中介公司的工作人員的引導(dǎo)下相中了田園小區(qū)的一個(gè)二居室。雖然來京工作已有8年，但因?yàn)橹虚g有大半年王偉跟隨公司去了河北，社保中斷了半年多，對于自己的購房資格一直有顧慮的他在簽合同之前和中介公司說了兩次，中介公司都說沒有問題，于是王偉便和賣家簽訂了購房合同并繳納了5萬多元定金，支付了2.4萬元中介費(fèi)。后來，中介公司向住建委提交王偉的購房資質(zhì)，但未通過，導(dǎo)致王偉賠償賣家2.8萬余元損失。認(rèn)為中介公司存在欺詐，惡意促成雙方交易的王偉將華熙訴至法院，要求其返還中介費(fèi)并賠償各項(xiàng)損失共計(jì)10萬余元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，在居間合同中，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。華熙作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)該按照合同約定提供與房屋買賣相關(guān)的法律法規(guī)、政策、市場行情咨詢。該案中，華熙未完成居間義務(wù)，理應(yīng)返還中介費(fèi)。此外，華熙作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)機(jī)構(gòu)，理應(yīng)知悉北京市住房限購政策，在其提供中介服務(wù)的過程中，應(yīng)及時(shí)且詳盡地告知原告相關(guān)政策內(nèi)容，并對具有外地戶籍的買家是否具備購房資格進(jìn)行初步審核。然而，該案中華熙并未盡到告知和審核義務(wù)，便促成買賣雙方簽訂《房屋訂購協(xié)議》，所以對于原告的損失，華熙存在過錯(cuò)。另外，北京限購政策已出臺兩年多，作為有意購房者應(yīng)對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙有明確的預(yù)見和判斷，該案中，王偉在不確定自己是否符合限購政策的情況下，貿(mào)然簽訂購房合同及購房承諾書，其在締約過程中亦存在一定過錯(cuò)。據(jù)此，法院根據(jù)雙方過錯(cuò)大小，判決華熙承擔(dān)60%的責(zé)任，返還中介費(fèi)賠償1.8萬元損失；王偉自己承擔(dān)40%的損失。

【法官說法】為了抑制房價(jià)猛漲，保證剛需，以北京為首的許多大城市對于樓市都有不同的“限購”政策。以北京市為例，北京本地人限購兩套房，外地人在京名下無房，有在京5年社?；蚣{稅證明，方可買一套住宅，且只能買一套。值得注意的是，在京5年社保或納稅證明應(yīng)該是連續(xù)的、不間斷的。這些限購政策，在出臺后都會進(jìn)行宣傳報(bào)道，便于老百姓盡快知曉和了解，中介公司作為房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)更應(yīng)該知曉了解，才能夠?yàn)榫娱g人提供專業(yè)的居間服務(wù)。然而，有些中介公司為了促成居間服務(wù)，賺取中介傭金，會有意隱瞞或者根本不進(jìn)行審核，導(dǎo)致買賣雙方最終不能如約履行，從而引發(fā)糾紛。同時(shí)，有一些購房者名下有兩套房，本不具有購房資質(zhì)，打算先賣一套房再買一套房，然而在沒有完全出售掉現(xiàn)有房屋時(shí)就匆匆與賣家簽訂買賣合同，最后因?yàn)槲茨馨磿r(shí)將房屋賣掉導(dǎo)致自己不符合購房條件無法買賣房屋。對此，法官提醒買賣雙方一定在確定自身資質(zhì)相符時(shí)再進(jìn)行房屋買賣，避免不必要的糾紛。

【案例三】房屋漲價(jià)賣方拒過戶法院判決履行

2013年9月21日，李莉在父母的支持下與賣家王老太簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定：王老太將自己名下的一套房屋轉(zhuǎn)讓給李莉，李莉一次性付清全部購房款110萬元，王老太負(fù)責(zé)辦理房屋過戶等手續(xù)。同年9月29日，李莉支付了全部購房款。然而10月份，王老太所在的小區(qū)房屋出現(xiàn)了大幅漲價(jià)，覺得自己賣虧了的王老太拒不配合李莉辦理房屋過戶手續(xù)，要求李莉加10萬元。氣憤不已的李莉答應(yīng)漲5萬，但雙方?jīng)]有談攏。無奈，李莉?qū)⑼趵咸V至法院，要求其協(xié)助過戶。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案屬房屋買賣合同糾紛。雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議是當(dāng)事人之間訂立轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)房屋物權(quán)的合同，雖未在相關(guān)部門辦理物權(quán)登記，但不影響合同效力。該合同合法、有效，對雙方當(dāng)事人均有約束力，均應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，并根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行協(xié)助等附隨義務(wù)。原告李莉已按約支付全部購房款，但王老太卻拒絕辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)過戶手續(xù)，這一不作為行為屬違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故依法判決被告王老太于10日內(nèi)協(xié)助原告李莉辦理過戶手續(xù)。

【法官說法】隨著房產(chǎn)價(jià)格的上漲，像上述出現(xiàn)的因房產(chǎn)價(jià)格上漲而引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生。因此法官提醒，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同在不違反法律、強(qiáng)制性法規(guī)時(shí)一般都是合法有效的，雙方都應(yīng)該按約履行，否則就是違約，違約方需要支付違約金。一般而言，買方違約，賣方無需返還定金；賣方違約，則需雙倍返還定金。同時(shí)，在雙方不解除合同時(shí)，一方可以要求另一方繼續(xù)履行。

責(zé)任編輯／鄭潔