留澳學(xué)生炒起澳洲樓市

林麗薇

據(jù)萊坊硏究報(bào)告指出，2014年澳洲海外學(xué)生簽證為45.3萬(wàn)人，比2013年增長(zhǎng)10.4%，海外學(xué)生來(lái)自191個(gè)國(guó)家，其中中國(guó)學(xué)生占26.75%，是海外學(xué)生數(shù)目之首位。根據(jù)仲量聯(lián)行一份澳洲學(xué)生宿舍硏究報(bào)告指出，以悉尼為例，2015年有4.9萬(wàn)名海外留學(xué)生，但目前市場(chǎng)上只能供應(yīng)1.48萬(wàn)個(gè)學(xué)生宿位，約3.43萬(wàn)個(gè)宿位短缺。

至于墨爾本和布里斯班，則分別約有7.6萬(wàn)及2.4萬(wàn)個(gè)宿位短缺，顯示澳洲市場(chǎng)對(duì)留學(xué)生宿位求之若渴。我于3月下旬造訪布里斯班，遇見(jiàn)當(dāng)?shù)厥兄行模–BD）建了多座時(shí)尚學(xué)生宿舍。例如位于65 Mary Street的Iglu Brisbane City，室內(nèi)設(shè)計(jì)活潑，顏色配搭鮮艷，整個(gè)宿舍充滿(mǎn)年輕及有活力的感覺(jué)。

學(xué)生宿位比例不足

原來(lái)布里斯班市長(zhǎng)于2015年2月宣布，發(fā)展商在市中心四公里內(nèi)興建學(xué)生宿舍，可獲扣減80%基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。舉例說(shuō)，一個(gè)一房單位基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)可由1.8萬(wàn)澳元減至4，560澳元。

據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告指出，投資澳洲學(xué)生宿舍平均收益率達(dá)年息7厘至9厘，相比美國(guó)的5.75厘及英國(guó)的5厘為高。例如在悉尼，每7個(gè)學(xué)生只有1個(gè)可以入住學(xué)生宿舍，比起倫敦比例為4對(duì)1，澳洲的學(xué)生宿位供應(yīng)明顯遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，難怪吸引了不少開(kāi)發(fā)商和亞洲機(jī)構(gòu)投資者轉(zhuǎn)而進(jìn)軍學(xué)生宿舍市場(chǎng)。

建全球最大學(xué)生宿舍

例如新加坡政府投資公司（GIC）與麥格理資產(chǎn)于2014年1月聯(lián)手收購(gòu)Iglu并成為大股東，Iglu擁有三座學(xué)生宿舍，共900個(gè)學(xué)生宿位，宿舍分布在悉尼Chatswood、悉尼市中心和布里斯班市中心。另外Marquette Properties與新加坡私募基金Valparaiso Capital最近于布里斯班市中心興建一座37層高的學(xué)生宿舍，宿舍共提供753個(gè)房間，預(yù)計(jì)2018年初落成，此項(xiàng)目將會(huì)成為全球最大學(xué)生宿舍。

留學(xué)生人數(shù)不斷增加，加上本地城市急速發(fā)展，配合政府優(yōu)惠政策，幾個(gè)因素令澳大利亞學(xué)生宿舍的投資項(xiàng)目前途無(wú)可限量。

近年各國(guó)異口同聲一步步推行負(fù)利率去刺激經(jīng)濟(jì)防止債務(wù)危機(jī)爆破，傳統(tǒng)智慧把銀兩放在銀行收息肯定要?jiǎng)澤暇涮?hào)。資金面對(duì)經(jīng)濟(jì)不景，生意難做，法定貨幣被迫濫印，貨幣貶值，重投黃金懷抱也許是一個(gè)選擇。

金價(jià)將會(huì)反撲

今年中國(guó)仍然是黃金消費(fèi)大國(guó)，黃金將來(lái)的走勢(shì)跟大家息息相關(guān)，所以在此一墨。黃金商品屬于大起大跌的類(lèi)別，上世紀(jì)黃金大牛巿因美國(guó)出現(xiàn)黃金短缺﹐宣布脫離金本位而揭開(kāi)序幕，金價(jià)由1970年每盎司200元美金飛升至約每盎司2，000美元才見(jiàn)頂，整個(gè)牛巿長(zhǎng)達(dá)十年。

黃金近年供過(guò)于求

往后亦經(jīng)歷了20年的熊巿，相信大家亦身處其境，所以坊間亦有此金句「十年黃金變爛銅」。黃金今次在2011年8月約1，900美元見(jiàn)頂回落，踏入熊巿只是第五年，現(xiàn)在留意言之尚早，可是近來(lái)升幅凌厲，假如牛巿?jiān)賮?lái)臨，加上20倍的杠桿，回報(bào)也相當(dāng)豐厚。

從金價(jià)五年圖表可見(jiàn)，金價(jià)最近雖然表現(xiàn)不錯(cuò)，但仍然處于一浪低于一浪的格局。筆者細(xì)閱世界黃金協(xié)會(huì)提供的資料，希望可以從厚厚的報(bào)告里尋找到一些蛛絲馬跡。2015年黃金產(chǎn)量比上一年增加了約1.4個(gè)百分點(diǎn)，另外黃金需求量微微下跌，即供過(guò)于求。

跟央行坐順風(fēng)車(chē)

鈔票取代了黃金貨幣是不爭(zhēng)事實(shí)，以現(xiàn)代人的習(xí)慣，投資黃金或避險(xiǎn)也會(huì)購(gòu)入黃金上巿基金ETF，在跌巿中投資意欲減低或止虧離場(chǎng)是不足為奇，但實(shí)物的金條、金幣及金飾的需求量有明顯的背道而馳，2015年的下半年比上半年需求量增加了191公噸，這是甚么一回事，難道人們回到古時(shí)喜愛(ài)把黃金儲(chǔ)放在家里？

除此之外，報(bào)告里顯示，各國(guó)央行與其他機(jī)構(gòu)自2008年金融海嘯之后，就再?zèng)]有在巿場(chǎng)沽出實(shí)物黃金了，金價(jià)一直跌，央行一直買(mǎi)，至今仍沒(méi)有手軟，2015年全年購(gòu)買(mǎi)量攀升至588.4公噸。眾所周知，政府比一般投資者掌握的重要數(shù)據(jù)為多，亦高薪聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)去打理國(guó)家資產(chǎn)，由沽出黃金轉(zhuǎn)為買(mǎi)入黃金一定有他們的擔(dān)憂(yōu)。

筆者認(rèn)為，金融海嘯后各國(guó)貨幣濫印，自知貨幣的基礎(chǔ)已元?dú)獯髠瑲W美股巿欣欣向榮，亦只是表面的風(fēng)光。相信央行預(yù)知的暴風(fēng)雨很快又會(huì)來(lái)臨，聰明的游資選擇跟央行坐一轉(zhuǎn)順風(fēng)車(chē)是一定的。留意黃金ETF 的資金流向?qū)ふ肄D(zhuǎn)勢(shì)位，是不錯(cuò)的切入點(diǎn)。