日本樓市泡沫破滅的啟示

邱林

泡沫經(jīng)濟必然帶有不道德性，造成土地、住宅等資產(chǎn)所有者和不持有者之間的不公平，拉開收入差距，進(jìn)而扭曲主動或者被迫參與其中的人們的價值觀。

筆者住在距離東京首都圈邊上的郊區(qū)，距離市中心一個小時車程。最近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司在附近一塊空地開發(fā)了幾棟“一戶建”（獨門獨戶的日式住宅）。由于看房者寥寥，開發(fā)商推出了令人耳目一新的促銷手段：租用直升飛機，讓購房者進(jìn)行30分鐘的“空中看房”。

這個小區(qū)距離車站10分鐘，地處樹木環(huán)抱之處，環(huán)境幽靜，房價也適中。盡管開發(fā)商處心積慮，但是“空中看房”的效果乏善可陳。需求不旺，并非人們囊中羞澀，而是不少人曾在20多年前的泡沫經(jīng)濟中深受傷害，至今還在為當(dāng)時的瘋狂支付“代價”。

所謂一朝被蛇咬，十年怕井繩。作為泡沫經(jīng)濟的重災(zāi)區(qū)，當(dāng)時一套建筑面積130平方左右的“一戶建”賣到六七百萬人民幣，而現(xiàn)在均價已經(jīng)跌到200萬不到，縮水近70%。一些民眾至今還在還貸，盡管房子價值早已跌破貸款總額。

今非昔比，回顧當(dāng)年的日本全民買房，如今的“空中看房”似乎頗有些諷刺意味。根據(jù)日本發(fā)布的《國土交通白皮書》顯示，30～40歲年齡層持有住宅的比例從上個世紀(jì)80年代的53%跌至39%，整體來看日本人持有住宅的欲望并不強烈。

眾所周知，上世紀(jì)80年代后半期至90年代初，在寬松的貨幣政策和積極的財政擴張的大背景下，日本房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達(dá)5年之余的暴漲。但是，這段時期成為戰(zhàn)后日本經(jīng)濟史上最瘋狂的一頁。泡沫崩潰之后，日本一蹶不振，進(jìn)入了長期經(jīng)濟低迷期，史稱“失去的二十年”。

買下“四個美國”的土地神話

80年代初期，日本在實現(xiàn)工業(yè)化的過程中實現(xiàn)了經(jīng)濟的高度增長。與此形成對比的是，歐美經(jīng)濟因為石油危機而停滯不前。當(dāng)時，整個日本都極度樂觀地認(rèn)為，自己代替美國成為未來世界經(jīng)濟的霸主毫無懸念，東京會成為國際金融市場的中心—這勢必帶來外資企業(yè)的大量涌入，寫字樓供不應(yīng)求，面積狹小的東京會變得寸土寸金。

另一方面，泡沫經(jīng)濟前，日本汽車大量出口美國，美國汽車產(chǎn)業(yè)受到很大打擊。為了解決貿(mào)易摩擦，1985年日本和美國簽署了廣場協(xié)議，協(xié)議采取入市干預(yù)的手段壓低美元匯價，使日元、馬克升值，美元貶值。日元急速升值導(dǎo)致日本出口產(chǎn)業(yè)的國際競爭力迅速下降，東京和大阪等工廠出現(xiàn)大面積倒閉。

面對日元升值帶來的通縮壓力，日本對內(nèi)采取了積極的財政政策，多次制定經(jīng)濟對策擴大公共投資和降低稅率，以促進(jìn)經(jīng)濟向內(nèi)需拉動型轉(zhuǎn)變;日本央行實行寬松的貨幣政策，銀行發(fā)放大量貸款。這些政策在拉動經(jīng)濟增長的同時，也為房地產(chǎn)市場的泡沫埋下了隱患。

1985年，國土廳發(fā)布了《首都改造計劃》，預(yù)測“2000年之前東京一共需要面積多達(dá)5000公頃、總共250棟的超高層商用寫字樓”。這份報告被解釋為，增加寫字樓供給已成國家政策，房地產(chǎn)商據(jù)此大舉拿地，由此掀開了地價上漲的序幕。

1986年，東京市區(qū)開始頻現(xiàn)土地?fù)屬彫F(xiàn)象，地價同比上漲23.8%，而兩年后這個數(shù)字迅速攀升至65.3%。地價上漲隨即帶來了房價上漲。僅僅是1987、1988兩年，東京居民住宅價格上漲了22%和69%。

泡沫經(jīng)濟前，東京的房價年收入比在5倍左右，屬于合理范圍。但是，1990年這個數(shù)字為10倍，市中心一些黃金地段甚至高達(dá)20倍;首都圈的一些區(qū)域的公寓甚至在一年之內(nèi)暴漲3倍，高達(dá)1500萬人民幣。即便是這樣，當(dāng)時房子仍是供不應(yīng)求，一些新開樓盤中簽率為0.0003，高達(dá)10億日元的高級公寓也在瞬間搶購一空。

這場泡沫1985年從東京開始，不久便向臨近的橫濱市，隨后向中部的名古屋和西部的大阪擴散。1990年東京、大阪、名古屋等日本6大城市的地價指數(shù)是1985年的兩倍，而同一時期日本GDP增長率僅為5%。

或許很多人對以下這個“比較”并不陌生：美國的國土面積是日本的25倍，但泡沫經(jīng)濟高峰時期整個日本的土地資產(chǎn)價值為2000萬億日元，是當(dāng)時美國的4倍。當(dāng)時東京山手線環(huán)線內(nèi)側(cè)，也就是東京最中心的土地價格便可以購買整個美國，而東京皇居地價可以抵過整個加拿大。這些數(shù)字十分形象地說明了泡沫問題之嚴(yán)重。

對未來的樂觀情緒使整個日本都陶醉于這場土地神話之中。所有人都認(rèn)為，土地就是安全資產(chǎn)，地價將永遠(yuǎn)上漲。無論規(guī)模大小，很多企業(yè)都將本應(yīng)投資于主營業(yè)務(wù)的資金轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)。而金融機構(gòu)也樂于以土地為擔(dān)保向企業(yè)提供貸款。一場人造的土地神話逐漸形成。

高房價催生黑社會“強拆”

一些經(jīng)濟學(xué)家對房地產(chǎn)市場這種異?，F(xiàn)象敲響了警鐘—日本人口增長率出現(xiàn)下降，未來人口將減少，這意味著長期來看，土地需求不可能持續(xù)增長。但是，在全民瘋狂買房的時代，理性的聲音應(yīng)者寥寥，反而被群起而攻之。

當(dāng)時，日本政府發(fā)布的《國土利用白皮書》稱，以東京圈為中心的地價上漲是由市場需求引起的—這種說法被認(rèn)為是政府對投機行為的背書。對于政府出臺的土地交易限制措施，市場反而將其理解為土地資源的供給將更加稀缺，這種觀點進(jìn)一步推動了地價上漲。

高昂的房價給普通民眾的生活帶來嚴(yán)重影響。日本社會中，以工薪階層為代表的中產(chǎn)階級占有絕大多數(shù)。擁有“一戶建”是上班族畢生追求的夢想。但是房價上漲后，普通公司職員要花10年以上的工資才能買到房子。泡沫經(jīng)濟后期，對于工薪階層而言，購買屬于自己的一套住房已經(jīng)遙不可及，而金融機構(gòu)又乘機推出“父子二代貸款”—父親無法還清的房貸由兒子接著還。

對于從父母手中繼承房產(chǎn)的人而言，估值上漲并非一件好事，因為這需要承擔(dān)高額的遺產(chǎn)繼承稅。由于是自住，他們無法拋售繼承過來的房產(chǎn)，卻要為因高房價導(dǎo)致的繼承稅上漲埋單。另外，為了轉(zhuǎn)賣中獲取暴利，一些房地產(chǎn)公司也和黑社會勢力勾結(jié)，不分晝夜地對居民進(jìn)行騷擾，強迫其賣出土地。強拆行為在當(dāng)時的日本也屢見不鮮。

建筑用地價格高企，使得制造業(yè)難以擴大生產(chǎn)規(guī)模;房地產(chǎn)投資獲利輕而易舉，這讓不少企業(yè)眼紅，“不務(wù)正業(yè)”地籌集資金進(jìn)行投機行為。企業(yè)之間買賣空地非常盛行，是當(dāng)時泡沫經(jīng)濟很大一部分。80年代前期，企業(yè)每年土地純購入金額不到1萬億日元，但是1985年到1990年5年總額卻達(dá)到40萬億日元。土地投機也帶動了企業(yè)的“價值”的虛漲，股價便同地價一起飆升，推動了股票市場泡沫的形成。

地產(chǎn)泡沫損害了人的尊嚴(yán)

日元升值引起國際投機資本涌入，國內(nèi)寬松貨幣政策和積極的財政政策又過度擴大了房地產(chǎn)的需求。1989年，日本意識到經(jīng)濟泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，但是為時已晚。

之后，日本多次上調(diào)銀行利率，一年之內(nèi)從2.5%上調(diào)至6%，同時進(jìn)行“總量限制”—將對房地產(chǎn)行業(yè)的融資總額控制在一定額度內(nèi)。政策的突然轉(zhuǎn)向讓投資者措手不及，首先刺破了股票市場的泡沫。不到一年時間內(nèi)，日經(jīng)平均指數(shù)從1989年年末的38915點跌至20000點以下，東京證券交易所股票市值也從611萬億日元跌至269萬億，縮水一半。

隨后，土地神話也開始崩潰—1990年后地價開始下跌，東京大阪京都的住宅用地價格的年度跌幅達(dá)到15%～27%之間。1992年，商業(yè)用地價格也開始下跌，1993年跌幅擴大至10%以上。自1990年，日本平均地價連續(xù)14年下跌，而住宅價格跌去了50%。

2016東京新宿，一位眺望代代木國家體育館的日本女性

泡沫經(jīng)濟以后日本房地產(chǎn)市值大約損失了600萬億日元。房地產(chǎn)市場和股票市場的崩潰暴跌導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績惡化甚至倒閉，銀行產(chǎn)生高達(dá)200萬億日元的不良債權(quán)，一些金融機構(gòu)頻曝隱瞞丑聞，嚴(yán)重的信用危機導(dǎo)致北海道拓殖銀行、日本長期信用銀行等20多家銀行相繼倒閉。

在泡沫經(jīng)濟崩潰之時，還有人樂觀地預(yù)計，這只是暫時性的經(jīng)濟衰退，以至于時任首相宮澤喜一打算利用國家資金盡早處理銀行不良債權(quán)時遭到了官方和金融機構(gòu)以及主流媒體的反對。

泡沫經(jīng)濟的崩潰預(yù)示著從1973年日本長期的經(jīng)濟穩(wěn)定增長宣告結(jié)束，并成為長期經(jīng)濟不景氣的導(dǎo)火索。此后，民眾開始真正體驗到了泡沫經(jīng)濟的危害：企業(yè)業(yè)績惡化甚至倒閉帶來工資下調(diào)，失業(yè)率上升，大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重困難等等。

對于普通民眾而言泡沫經(jīng)濟期間貸款購入的住宅價值下跌，但是沉重的貸款負(fù)擔(dān)和需要繳納的固定資產(chǎn)稅卻分文不少。不少民眾因此發(fā)起訴訟卻以市場經(jīng)濟責(zé)任自擔(dān)為由被駁回。

“我在泡沫經(jīng)濟前回國，美元換成日元買房，沒有想到卻抄到了山頂上，房價縮水了2/3?！比毡局慕?jīng)濟學(xué)家蒲田曾對筆者苦笑—這位曾經(jīng)供職于世界銀行的精英曾一度懷疑所學(xué)的經(jīng)濟知識是否實用。

從泡沫經(jīng)濟的直接誘導(dǎo)因素來說，寬松的貨幣政策導(dǎo)致的天量銀行貸款是目前中國經(jīng)濟與當(dāng)年日本最相似之處。價格如果持續(xù)上漲當(dāng)然平安無事，但是這個前提有朝一日終會消失。房地產(chǎn)一旦無法轉(zhuǎn)手，人們就將自食苦果。而這種行為最終也得到“報應(yīng)”。

有意思的是，1987年在主流經(jīng)濟類報紙的報道里幾乎找不到有關(guān)房地產(chǎn)的“泡沫”這個單詞，而到了1991年，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫崩潰的報道高達(dá)2500篇—這從另外一個側(cè)面反映了當(dāng)人們深處泡沫漩渦之時根本無法意識到，破滅后才幡然悔悟。從這個意義上說，無論是日本的泡沫經(jīng)濟，還是歷史上英國的南海泡沫以及荷蘭郁金香泡沫，每一次悲劇性的結(jié)果似乎都在嘲笑人性的貪婪和無知。

另外一個值得指出的是，泡沫經(jīng)濟必然帶有不道德性，造成土地、住宅等資產(chǎn)所有者和不持有者之間的不公平，拉開收入差距，進(jìn)而扭曲主動或者被迫參與其中的人們的價值觀。努力工作的人無法獲得住房，勤勞無法獲得回報，而轉(zhuǎn)賣土地投機倒把的人輕易獲得巨額財富—正如日本泡沫經(jīng)濟研究領(lǐng)域的權(quán)威、經(jīng)濟學(xué)家野口悠紀(jì)雄在《戰(zhàn)后日本經(jīng)濟史》中稱，這是世界上最不道德的事情，它損害了人的尊嚴(yán)。