房產(chǎn)測(cè)繪中的共用面積分?jǐn)倖栴}淺談

■韋偉

（沈陽市房產(chǎn)測(cè)繪中心 遼寧 沈陽110015）

房產(chǎn)測(cè)繪中的共用面積分?jǐn)倖栴}淺談

■韋偉

（沈陽市房產(chǎn)測(cè)繪中心 遼寧 沈陽110015）

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算及確定分?jǐn)偯娣e是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的重要組成部分。如果不能準(zhǔn)確計(jì)算，就會(huì)引起業(yè)主與房地產(chǎn)商之間的糾紛，因此，我們要加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中的分?jǐn)偯娣e計(jì)算方法。

房產(chǎn)測(cè)繪共用面積分?jǐn)?/p>

0 前言

在我國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)迅猛發(fā)展的現(xiàn)階段，房屋的設(shè)計(jì)風(fēng)格和形式也出現(xiàn)了較大的變化，人們?cè)谫徺I住房的時(shí)候，對(duì)于房產(chǎn)面積的測(cè)算和共用面積的分?jǐn)傆?jì)算也越來越重視，而傳統(tǒng)的測(cè)算和計(jì)算方法已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展需求，使得房產(chǎn)面積糾紛的問題頻繁發(fā)生。房產(chǎn)面積測(cè)算和共用面積分?jǐn)傆?jì)算是產(chǎn)籍管理中的基礎(chǔ)工作內(nèi)容，和國計(jì)民生之間具有十分緊密的聯(lián)系，因此要對(duì)其予以高度的關(guān)注。

1 房產(chǎn)面積的測(cè)算

1.1 房產(chǎn)所處棟、層和戶數(shù)的劃分

1.1.1 棟的劃分

整棟房屋的建筑面積所指的是各層建筑面積的總和，在進(jìn)行棟的劃分的時(shí)候，需要滿足以下條件：①在建筑規(guī)劃許可證中，其為同期規(guī)劃和同期建設(shè)；②設(shè)計(jì)圖紙中的房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)是一個(gè)整體；③不同層次的房屋不具有完全獨(dú)立的共有共用設(shè)備；④建筑物的施工圖紙是同一整套的圖紙。連體樓建筑按多幢處理。地面上為多幢獨(dú)立樓房，地下以地下室形式連成一片的房屋，地面上按獨(dú)立的樓房各分為一幢，地下室以獨(dú)立使用的房屋單獨(dú)分幢計(jì)算。

1.1.2 層的劃分

對(duì)于房屋的層而言，其中主要包括了房屋的自然層、插層、技術(shù)層、夾層及地下室等。其中，對(duì)于層高＞2.20m的層計(jì)算建筑面積，對(duì)于層高＜2.20m的地下室層則不計(jì)算建筑面積，同時(shí)也不將其計(jì)入到房屋的總層數(shù)當(dāng)中。

1.1.3 戶的劃分

在對(duì)戶進(jìn)行具體劃分之前，需要按照門洞的方向從左至右依次對(duì)房屋的單元號(hào)進(jìn)行編制，同時(shí)還應(yīng)在單元號(hào)前加層數(shù)號(hào)；在對(duì)戶號(hào)進(jìn)行編制的時(shí)候，在各單位的各層當(dāng)中，應(yīng)該按照順時(shí)針的方向?qū)ζ溥M(jìn)行編號(hào)。

1.2 房屋面積數(shù)據(jù)的采集

房產(chǎn)面積測(cè)算的主要依據(jù)之一是房屋的邊長，由于房屋邊長的數(shù)據(jù)來源有所不同，因此在對(duì)其測(cè)算的時(shí)候，需要堅(jiān)持“先整體、后局部，先外后內(nèi)”的原則，單位采用m，結(jié)果精取到0.01m；同時(shí)，在對(duì)邊長和坐標(biāo)都有要進(jìn)行兩次測(cè)量，結(jié)果取其平均值，此外還需要對(duì)以下幾點(diǎn)建筑面積的計(jì)算加以注意：①建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成，按其室內(nèi)凈高在2.10m以上部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積；建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計(jì)算建筑面積。②與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。③臨街樓房、挑廊下底層作為公共通道街巷通行的，不論其是否有柱和維護(hù)結(jié)構(gòu)等，對(duì)其建筑面積不予以計(jì)算。④同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。

1.3 房產(chǎn)面積的測(cè)算

在對(duì)其房產(chǎn)面積進(jìn)行測(cè)算的時(shí)候，為了保證測(cè)算的準(zhǔn)確性，盡可能單獨(dú)測(cè)量≥2次以上，同時(shí)針對(duì)于測(cè)量要采取四舍五入的方法，最終的結(jié)果需要精確到0.01m。對(duì)于成套的住宅房產(chǎn)而言，房產(chǎn)的層高所針對(duì)的是上下兩層樓面之間的垂直距離；需要注意的是，其中不包括房產(chǎn)隔熱層的高度；另外，房產(chǎn)測(cè)算的前提條件應(yīng)為永久性建筑物，且具有上蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，層高＞2.2m，可供人們?cè)趦?nèi)進(jìn)行正常生活和生產(chǎn)。例如，在對(duì)陽臺(tái)的寬度進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候，將其取值確定為1.6m還是1.7m的邊界取定并沒有具體的規(guī)范，通常情況下是按照1.6m進(jìn)行計(jì)算，從右邊的剖面圖來看，鐵格柵欄的主要作用是裝飾，且陽臺(tái)上口的水平投影面積要小于下口，且上口占據(jù)了主要的部分，因此按照上口水平投影面積的一半對(duì)建筑面積進(jìn)行計(jì)算。

2 共用面積的分?jǐn)傆?jì)算

2.1 共用面積的分?jǐn)傆?jì)算原則

對(duì)于居民住宅而言，其共用面積的分?jǐn)偪梢愿鶕?jù)以上的計(jì)算公式對(duì)房產(chǎn)的分?jǐn)傁禂?shù)進(jìn)行計(jì)算；對(duì)于商業(yè)住宅和辦公樓而言，其共用面積的分?jǐn)傆?jì)算應(yīng)該以其具體的功能為依據(jù)，在計(jì)算出住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)的共用面積之后，再利用以上公式對(duì)分?jǐn)傁禂?shù)予以計(jì)算；對(duì)于多功能綜合區(qū)的共用面積分?jǐn)傆?jì)算而言，應(yīng)該堅(jiān)持“誰使用共用面積，誰負(fù)責(zé)共用面積的分?jǐn)偂钡脑瓌t，然后利用公式計(jì)算出分?jǐn)偯娣e。

2.2 共用面積的分?jǐn)傆?jì)算方法

2.2.1 住宅樓的共用面積分?jǐn)?/p>

按照我國與房產(chǎn)測(cè)量相關(guān)的規(guī)范，其將我國的絕大部分住宅樓以棟為單位進(jìn)行劃分，在對(duì)房產(chǎn)的共用面積分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，需要按照業(yè)主房產(chǎn)的面積比例對(duì)其進(jìn)行計(jì)算，且所有住戶的分?jǐn)傁禂?shù)都是相同的。當(dāng)樓層的底層為架空層或者是雜物層等特殊情況的時(shí)候，則需要按照商用住宅樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行劃分，此時(shí)房屋的共用面積分?jǐn)傊饕俗≌瑢蛹捌涓綄賹?。?dāng)住戶所處的樓棟中有的單元沒有電梯，而有的單元有電梯的情況下，在對(duì)共用面積進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候應(yīng)該將樓層內(nèi)的各個(gè)單元設(shè)置為不同的功能區(qū)，即有電梯的住宅功能區(qū)和沒有電梯的住宅功能區(qū)，然后再分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。除此之外，在對(duì)消防連廊的共用面積進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候，需要將其作為整棟的共有面積讓全部住戶共同分?jǐn)偂?/p>

2.2.2 多功能綜合區(qū)的共用面積分?jǐn)?/p>

對(duì)于多功能區(qū)的分?jǐn)偯娣e的計(jì)算而言，其具有較大的復(fù)雜性，應(yīng)對(duì)以下幾點(diǎn)內(nèi)容加以注意：①應(yīng)該對(duì)住宅區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)和附屬區(qū)等各種功能區(qū)實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確的劃分；住宅區(qū)的劃分要包括有電梯的和沒有電梯的住宅區(qū)。②對(duì)于不同功能區(qū)共用面積的業(yè)主分?jǐn)偡秶枰源_定。③需要制定針對(duì)性的分?jǐn)偡桨福篴.將整棟樓層所有業(yè)主的共用面積進(jìn)行分?jǐn)?；b.對(duì)不同功能區(qū)業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)的共用面積進(jìn)行分?jǐn)?；c.對(duì)只為某一個(gè)樓層的共用面積進(jìn)行分?jǐn)?，最后根?jù)公式計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。

3 結(jié)束語

綜上所述，對(duì)于房屋買賣和房屋產(chǎn)權(quán)的辦理等方面而言，房產(chǎn)面積測(cè)算和共用面積的分?jǐn)傆?jì)算在其中起到了十分重要的作用，一方面與人們的切身利益息息相關(guān)，另一方面還對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。因此，在進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)算的時(shí)候，需要對(duì)其具體的測(cè)算項(xiàng)目予以明確；在共用面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的時(shí)候，需要采取適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式；同時(shí)還要對(duì)相關(guān)的規(guī)范予以明確，切實(shí)提高保證測(cè)算和計(jì)算結(jié)果的正確性、科學(xué)性和可靠性，保證買賣雙方的利益，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1]蔣建寧.淺談房產(chǎn)測(cè)量面積計(jì)算中共有面積的確認(rèn)與分?jǐn)?[J].新西部（下旬，理論版），2011，09：110.

[2]葛中華，魏進(jìn)冬，申仲舒.兩種房屋建筑面積分?jǐn)傆?jì)算方法比較 [J].測(cè)繪通報(bào)，2014，08：83~86.

P62[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2016）-12-177-1