房地產(chǎn)測(cè)繪誤差與質(zhì)量管理建議研究

（安徽省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查局325地質(zhì)隊(duì) 安徽淮北235000）

（安徽省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查局325地質(zhì)隊(duì) 安徽淮北235000）

房地產(chǎn)屬于特殊商品，與之相關(guān)的科學(xué)數(shù)據(jù)資料一般通過房地產(chǎn)測(cè)繪獲得，其關(guān)乎著房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展。尤其是房屋面積測(cè)量，不僅涉及眾多利益，而且是市場(chǎng)交易的核心內(nèi)容。一直以來，它都受到了消費(fèi)者及開發(fā)商的高度關(guān)注。本文首先對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行概述，然后剖析測(cè)繪誤差，最后探討質(zhì)量管理建議。

房地產(chǎn)測(cè)繪誤差質(zhì)量管理

房地產(chǎn)測(cè)繪具體是借助測(cè)繪技術(shù)手段明確和展現(xiàn)房屋及其基本情況等。近些年，隨著經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展和人口的不斷增加，使得房?jī)r(jià)不斷升高，居民和開放商也更加關(guān)注房屋的實(shí)際面積，進(jìn)而對(duì)房屋測(cè)繪提出更高要求。然而，主觀作用一般會(huì)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)生嚴(yán)重影響，外加工作銜接相對(duì)繁瑣，要求我們應(yīng)強(qiáng)化質(zhì)量管理，盡可能縮小測(cè)繪誤差。

1 房地產(chǎn)測(cè)繪概述

房地產(chǎn)測(cè)繪為專業(yè)測(cè)繪，借助特定的測(cè)繪儀器，輔以適宜的技術(shù)手段，結(jié)合法律規(guī)范圍繞房屋展開測(cè)量，最終形成數(shù)據(jù)，且具有相應(yīng)的法律效應(yīng)，這在房產(chǎn)爭(zhēng)端問題的有效解決中發(fā)揮著巨大作用，更加注重測(cè)量精度。

房地產(chǎn)測(cè)繪涉及項(xiàng)目與基礎(chǔ)測(cè)繪這兩項(xiàng)內(nèi)容。其中項(xiàng)目測(cè)繪范圍相對(duì)偏小，具體指代在實(shí)際管理過程針對(duì)分丘平面圖等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的測(cè)繪活動(dòng)；基礎(chǔ)測(cè)繪范圍相對(duì)偏大，通常要求面向一座城市構(gòu)造平面控制網(wǎng)，最終獲得基礎(chǔ)圖紙。

2 房地產(chǎn)測(cè)繪誤差

2.1 誤差類型

房屋面積測(cè)量通常應(yīng)用實(shí)際距離測(cè)量和圖紙坐標(biāo)解析這兩種方法，以后者為主，參照房屋用地臨界點(diǎn)對(duì)應(yīng)的坐標(biāo)圍繞房屋面積展開計(jì)算，還涵蓋借助房角點(diǎn)坐標(biāo)明確房屋面積。在實(shí)際測(cè)量過程，數(shù)據(jù)整理探究與精準(zhǔn)性是引發(fā)誤差的基本原因。從產(chǎn)生來源層面進(jìn)行劃分，主要包含人為誤差及儀器誤差。其中人為誤差相對(duì)復(fù)雜，包含眾多情形，例如，記錄不認(rèn)真、報(bào)數(shù)出現(xiàn)錯(cuò)誤等；而儀器誤差指代在測(cè)繪過程，因儀器運(yùn)用不合理引發(fā)的誤差。當(dāng)測(cè)繪儀自身的前后測(cè)距不適宜時(shí)也會(huì)引發(fā)誤差，若校正不合理同樣會(huì)引發(fā)誤差。

2.2 誤差規(guī)避方法

首先，仔細(xì)檢驗(yàn)圖紙，認(rèn)真核對(duì)資料。判斷圖紙是否完整，是否達(dá)標(biāo)。健全的圖紙涵蓋立面圖以及平面圖等多個(gè)部分。確保尺寸標(biāo)準(zhǔn)合理，同時(shí)滿足客觀邏輯；其次，反復(fù)核驗(yàn)數(shù)據(jù)。施工圖紙一般包含大量的數(shù)據(jù)，即便是相同位置，對(duì)于不同部位，相應(yīng)長(zhǎng)度也存在差異，著手計(jì)算前需仔細(xì)檢查收集的數(shù)據(jù)，盡可能不要出現(xiàn)數(shù)據(jù)遺漏的問題；最后，多次核查計(jì)算結(jié)果。大多數(shù)情形下，測(cè)量數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)交至委托人前一般會(huì)進(jìn)行系統(tǒng)整理，同時(shí)，將具體、明確的結(jié)果呈現(xiàn)給負(fù)責(zé)人，以供審查。在這一過程，我們應(yīng)嚴(yán)格檢查，多次核查計(jì)算結(jié)果。

3 質(zhì)量管理建議

3.1 編設(shè)規(guī)范的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，保證有法可依

2000年頒布的房地產(chǎn)相關(guān)測(cè)量規(guī)范在健全測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)中發(fā)揮著重要作用。然而，我國(guó)幅員遼闊，因地區(qū)的不同，對(duì)應(yīng)房屋結(jié)構(gòu)樣式也存在較大差異，部分蘊(yùn)藏著顯著的民族特色。由此可知，各個(gè)地區(qū)需參照國(guó)家測(cè)繪法，聯(lián)系本地實(shí)際情況構(gòu)建詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則，明確業(yè)務(wù)流程，以供房產(chǎn)面積測(cè)算，全面降低測(cè)算認(rèn)知錯(cuò)誤，進(jìn)而防范房產(chǎn)面積沖突，有效維護(hù)根本權(quán)益，讓房地產(chǎn)測(cè)繪工作能夠有序開展。

3.2 組建測(cè)繪管理部門，強(qiáng)調(diào)監(jiān)督管理

每一個(gè)房產(chǎn)行政主管機(jī)構(gòu)應(yīng)圍繞測(cè)繪行政管理工作進(jìn)行有效管理，面向資質(zhì)條件等實(shí)施科學(xué)的管理，履行相關(guān)管理職能，優(yōu)化測(cè)繪執(zhí)法監(jiān)督規(guī)范，高度重視測(cè)繪管理，深化監(jiān)督管理，合理進(jìn)行宏觀調(diào)控，系統(tǒng)管理測(cè)繪結(jié)果，確保測(cè)繪結(jié)果可靠、精準(zhǔn)。

3.3 嚴(yán)格把控市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，認(rèn)真審核測(cè)繪資質(zhì)

我國(guó)測(cè)繪法指出從事測(cè)繪工作的組織需具備規(guī)范的資質(zhì)證書。要求主管部門應(yīng)結(jié)合資質(zhì)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)從人員數(shù)量、技術(shù)能力、儀器設(shè)備等方面進(jìn)行規(guī)定，認(rèn)真審核測(cè)繪資質(zhì)。只有在獲取合法的資質(zhì)證書后才能從事相關(guān)工作，并重視業(yè)務(wù)培訓(xùn)，采用執(zhí)證上崗體系。

3.4 仔細(xì)核驗(yàn)測(cè)繪結(jié)果，提升質(zhì)量

現(xiàn)行房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范明確指出面向房產(chǎn)測(cè)繪成果應(yīng)采用二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收體系，具體指代過程及終極檢查與驗(yàn)收。一般由委托人負(fù)責(zé)對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品開展最終驗(yàn)收，利用技術(shù)專家和學(xué)者組建驗(yàn)收小組，還可委托權(quán)威鑒定機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)鑒定。

3.5 嚴(yán)格懲處違規(guī)行為，打造公平透明的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

房地產(chǎn)測(cè)繪測(cè)關(guān)乎著房產(chǎn)權(quán)屬管理問題，且和房屋權(quán)利人自身的利益密切相關(guān)。因此，要求行政管理部門應(yīng)針對(duì)其測(cè)繪市場(chǎng)開展抽查工作，全面防范無證測(cè)繪等不合法行為。一點(diǎn)點(diǎn)改進(jìn)和優(yōu)化測(cè)繪管理制度，使其和市場(chǎng)發(fā)展保持一致，進(jìn)而讓房產(chǎn)事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

3.6 采用測(cè)繪公示體制，加大社會(huì)監(jiān)督力度

其一，相關(guān)測(cè)繪部門應(yīng)利用媒體進(jìn)一步普及和深化房屋面積計(jì)算理論知識(shí)，讓各個(gè)開發(fā)商和全體購(gòu)房人掌握面積計(jì)算方法，明確糾紛處理手段；其二，為全面保障知情權(quán)，建議在政務(wù)信息網(wǎng)及時(shí)公布與房產(chǎn)權(quán)屬登記相關(guān)的測(cè)繪結(jié)果。采用并推廣測(cè)繪成果目錄公布體制，讓每一個(gè)權(quán)利人都明確所購(gòu)房屋的基本情況，掌握是否進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量，了解測(cè)量結(jié)果是否達(dá)標(biāo)，如果出現(xiàn)異常，可深入建設(shè)單位搜集測(cè)繪成果，監(jiān)督催辦產(chǎn)權(quán)證；其三，圍繞測(cè)繪部門和工作人員編設(shè)信用檔案，對(duì)外公開，加大社會(huì)監(jiān)督。

4 結(jié)語(yǔ)

提升測(cè)繪管理水平，優(yōu)化測(cè)繪市場(chǎng)，健全基礎(chǔ)信息，增加完整性不僅為房地產(chǎn)管理的基本要求，而且是城市建設(shè)的重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)下的測(cè)繪市場(chǎng)尚不完善，規(guī)范執(zhí)行存在偏差，責(zé)任規(guī)定不清晰和行政管理不完全等使得房地產(chǎn)測(cè)繪工作雜亂無章。因此，整改測(cè)繪市場(chǎng)，強(qiáng)化質(zhì)量管理已成為行政管理機(jī)構(gòu)的基本內(nèi)容，各地應(yīng)優(yōu)化監(jiān)督機(jī)構(gòu)、改進(jìn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，讓房地產(chǎn)測(cè)繪朝著標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化層面努力。

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房地產(chǎn)測(cè)繪誤差與質(zhì)量管理建議研究

■何明

P2[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2016）-10-247-1